Correo de Lectores
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| 30/8/2002 |
¿El aumento es sobre el aumento...? Hola
claudio o quien reciba este mail: Recibí
el Boletín 126 donde habla del aumento de las contribuciones de la Ley 19.032.
Lo que no se aclara es si es sólo para el sueldo o también corresponde al
aumento Decreto 1273/02 (que también incluye este descuento). Les agradecería
si pudieran contestar cuanto antes porque ya tenemos las liquidaciones de sueldo
encima. ¡OH, MY GOD! Mil Gracias. Gabriela D B También nosotros nos asombramos de la asiduidad con la que el gobierno modifica las condiciones con las que tenemos que trabajar mes a mes. Parece ser que cada mes guarda una sorpresa y siempre para los últimos días!!, cuando el tiempo apremia y las obligaciones empiezan a vencer, pero... nada podemos hacer al respecto... Dentro de todo esta vez, lo que se ha modificado es un porcentual de las contribuciones correspondiente al INSSJP o Ley 19032, por lo cual no modifica la forma de liquidar el sueldo y aun contamos con una semanita para el pago de los aportes y contribuciones, ya que los mismos empiezan a vencer el lunes 9 de septiembre. Si bien la ley 25.615 (que cambia dicho porcentual) ya fue publicada en el Boletín Oficial del 23 de julio de 2002, todavía no tenemos la reglamentación correspondiente que nos debe informar cómo implementarla en la declaración jurada (F.931) que generamos mensualmente con el aplicativo S.I.J.P., que actualmente anda por la versión 19. Consideramos que la contribución de este mismo ítem a aplicar en la suma no remunerativa de los $100 o el correspondiente importe proporcional, también se verá modificado en un 0.5%. Antes de esta ley, la contribución para el INSSJP era del 1,5% y ahora pasaría a ser del 2%, por lo tanto, si sumamos el porcentaje correspondiente al aporte del trabajador (3%) más el nuevo porcentaje de la contribución (2%), totalizará un 5%. De ser así, el F.801/E que se confecciona para abonar los aportes y contribuciones sobre la suma no remunerativa (Dto. 1273/02) que corresponde al INSSJP, deberá completarse con el 5% sobre el total de los importes abonados en tal concepto. Volvemos a repetir que a la fecha no tenemos información sobre cómo implementar este aumento en la contribución, por lo tanto si hoy debiéramos abonar estas obligaciones, no podríamos hacerlo con los nuevos porcentuales. Esperamos tener novedades en el curso de la semana entrante. Un saludo cordial CGdeR |
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| 29/8/2002 |
¿Morosos en el Consejo de Administración...? Sr. Director: Mi consulta es para saber si existen condiciones que deba cumplir un copropietario para ser miembro del consejo de administración; en especial a un miembro que posea deudas por atrasos en el pago de expensas y este sea un impedimento y por lo tanto deba dejar su cargo o no pueda ser elegido en una asamblea de copropietarios. Les agradezco la respuesta a mi consulta ya que ésta va a resolver un problema planteado. Muchas gracias. Marcelo R Esta pregunta la hemos contestado en otra oportunidad, pero de todas formas como es una consulta muy frecuente, agregamos información a la ya brindada, sobre todo los dichos del Dr. Eduardo L. Lapa, que contesta su pregunta de forma puntual. La figura del Consejo de Administración generalmente forma parte del contenido del reglamento de copropiedad de los edificios, pero por falta de disposiciones legales que lo regulen adolecen de muchas fallas. El Dr. Carlos Diego Calvo en su libro "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dedica el Capítulo VIII al Consejo de Administración, pero sólo hace referencia a que los cargos del consejo deben ser ad-honorem, que es conveniente que las condiciones personales sean tenidas en cuenta a la hora de elegirlos y que aquellos con títulos profesionales pueden ser de mayor utilidad para resolver con mayor soltura los problemas que surgieren. El número es ilimitado pero lo aconsejable es que no exceda las 5 personas para un mejor desenvolvimiento. En el libro "Manual Teórico-Práctico de propiedad horizontal" del Dr. Alberto Anibal Gabas, en el punto referido a Consejos de Administración, dice que "por lo general está compuesto por un grupo mínimo de copropietarios, y también con distinción de titulares y suplentes; nominándose a un integrante como presidente." Agrega que "es condición sine qua non, ser propietario de alguna unidad funcional para desempeñar el cargo de miembro del consejo, no pudiendo ejercerse por representación." Ninguno de estos autores habla del derecho o no que tienen los morosos de formar parte de él, aunque sí el segundo autor deja bien claro que para formar parte del consejo deber ser propietario de alguna de las unidades funcionales del edificio en cuestión. Investigando un poco más sobre el tema, el Dr. Eduardo L. Lapa en su obra "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" define al consejo de administración como un órgano consultivo, que ejerce funciones de asesoramiento y aquellas para las cuales el administrador no se halla facultado. En cuanto a la designación de los integrantes indica que se deberá "tener en cuenta la capacidad de cada uno de ellos, sus conocimientos generales sobre la propiedad horizontal y, ante todo, la seguridad de su honradez, que tiene, sin lugar a dudas, decisiva influencia en estos cargos honoríficos, ya que no deben significar una carga económica para el consorcio durante el término para el cual se los designa. A su vez, tienen que ser personas que no se hallen registradas en los libros de la administración como deudores ni litigantes del cuerpo o ente colectivo." Sigue diciendo que las funciones de los integrantes del consejo tienen como principal ocupación "conformar un cuerpo consultivo y supervisor de las actividades que realiza el administrador, pero que hallándose éste en sus funciones el consejo no lo sustituye". Un saludo cordial CGdeR |
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| 29/8/2002 |
Ya le estabamos dando un aumento... Claudio, Necesitamos
nuevamente hacerte una pregunta: nuestra encargada cobra $180 pesos más de lo
que le corresponde por convenio. ¿Tenemos que pagarle el proporcional del
decreto 1273? El mes pasado se lo pagamos, si no le tocaba, ¿podemos descontárselo
del sueldo de este mes? Muchas gracias. Y
la verdad es que nos ayudas muchísimo. Rosana y Pablo
No me queda del todo claro si ese importe adicional que tu encargada cobra sobre el convenio, lo viene cobrando desde hace mucho tiempo o fue un aumento que se le concedió este año. Sospecho que debe ser un importe que viene percibiendo desde hace larga data, pero por las dudas te cuento qué es lo que dice el decreto 1273/02 al respecto. El Artículo 5º aclara que en los sectores donde se haya practicado un aumento de haberes entre el 1º de enero y el 30 de junio del presente año, estos aumentos podrán ser compensados hasta su concurrencia con la asignación establecida. En caso de que la asignación hubiese sido menor, el empleador deberá abonar la diferencia y si la suma otorgada hubiese sido con carácter remunerativo no se la podrá modificar. El artículo es claro en cuanto a que si ese importe adicional sobre el convenio que vienen abonando es anterior al 1º de enero de 2002, no podrán modificarlo (sería un derecho adquirido) ni compensarlo con el aumento que indica el decreto. O sea que a la encargada le corresponde recibir el aumento de los $100 o el importe proporcional que le corresponda. Vuelvo a recalcar que no se a partir de cuándo está cobrando esos $180 ya que de eso depende si se puede o no compensar. Un saludo cordial CGdeR |
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| 29/8/2002 |
Estimado
Claudio: Su Boletín de Noticias es excelente, no sólo por el diseño, los comentarios que trae, así como los procedimientos para una buena administración de consorcios, son de una gran ayuda, no sólo creo, para los administradores importantes (muchos consorcios) sino también, y sobre todo, para quienes somos autoadministradores (del edificio en que vivimos). Por suerte, nuestro consorcio debe ser la excepción a la regla, pues marcha como un violín, quizá algo desafinado, pero nada importante. Con decirle que las reuniones se hacen en el lavadero, acomodado para el caso,se sirve café con cosas ricas, y para fin de año, no falta sidra y pan dulce. Pero, aquí viene la pregunta, en vs. listado de conservadores de ascensores, no aparece, desde hace tiempo, el nombre de quien nos ofrece el servicio, por tal razón, le pedimos que nos exhiba el permiso y nos trajo una fotocopia, en la que aparece la autorización vigente. Como sigue sin aparecer en vs. listados, de ser posible, nos gustaria saber si está o no autorizado: la tarjeta que figura en la cabina dice: Conservador "XXXXXX ASCENSORES" permiso de conservador No. XXX. Desde ya, muchísimas gracias y continuen!! Mario J. Esas reuniones que tienen en el lavadero suenan muy buenas!!! Les pido que si hacen un asadito nos tengan en cuenta.... Ahora en serio: hemos consultado al sector correspondiente del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que es responsable del registro del reempadronamiento de los permisos de conservación y nos informaron que el registro está permanentemente siendo modificado con altas y bajas de sus integrantes. Prometieron que nos facilitarán el último registro con todas las novedades. Esperamos contar con él en los próximos día y poder publicarlo Un saludo cordial CGdeR |
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| 28/8/2002 |
El sereno no se quiere jubilar A quien corresponda: Les envío la presente consulta y les solicito tengan la gentileza de contestarme a la brevedad posible. CONSULTA: Un sereno en relación de dependencia de uno de los consorcios que administramos, nos informó en el mes de Julio que había obtenido la jubilación. Coincidentemente con la noticia del pago de $ 100,- como asignación no remunerativa, este Sr. nos avisó que se había apresurado a informarnos lo dicho, que había sido un mal entendido de él y aún estaba en tramite su jubilación. Les consulto a Uds. en donde puedo averiguar si realmente este Sr. se ha jubilado y de que manera proceder, ya que es intensión de este consorcio prescindir del servicio de sereno a efectos de bajar expensas. Atentamente Ing. Marcelo D Sr. Marcelo D. Cuando el trabajador reúna todas las condiciones para jubilarse, según la Ley 24.241 de Jubilaciones, el empleador podrá intimarlo a iniciar todas las gestiones necesarias otorgándole los certificados de servicios y documentación necesaria para dichos trámites. La intimación implica la notificación del preaviso de tres meses, plazo durante el cual sigue existiendo la relación laboral. A partir de ese momento se sigue manteniendo la relación laboral y por un plazo máximo de un año. Una vez vencido ese plazo o ya jubilado, el contrato de trabajo queda terminado sin obligación del pago de la indemnización por antigüedad. (Resumido del artículo 252 de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744). Es oportuno recordar que si el trabajador es tomado nuevamente y ya está jubilado, el empleador podrá cancelar el contrato de trabajo, preavisarlo y abonar la indemnización de antigüedad computando como antigüedad el tiempo de servicio posterior a la jubilación. (Resumido del artículo 253 de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744) Un saludo cordial CGdeR |
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| 23/8/2002 |
Me gustaría saber número de ley o lo que corresponda en relación a ruidos molestos de los copropietarios del edificio y de no aplicar lo estipulado en el reglamento qué opciones hay para hacerlas cumplir. Esperando una respuesta, saluda a ustedes muy atentamente. Ariel S. Hemos consultado el "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" del Dr. Carlos Diego Calvo, quien le dedica unas páginas al tema y nos cuenta que “todos los actos que atenten contra la moral, la tranquilidad o la seguridad del vecindario, se hallan contemplados en expresas normas municipales y policiales, si es que no configuran un delito previsto en el Código Penal...”. Sigue diciendo que en nuestro caso, el Código Civil, bajo el Título dedicado a las restricciones y límites al dominio, se encuentran 50 artículos, desde el 2611 al 2660 de interés. En particular el artículo 2618 dispone que las molestias que ocasionen el humo, el calor, los olores, la luminosidad, los ruidos o vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas. Por otro lado la ley 13.512 también prohibe expresamente a propietarios e inquilinos a destinar las unidades a fines contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos por el reglamento de copropiedad. En el artículo 6 inc. b, no permite perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ni ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. La violación de estas normas se encuentra sancionada con arresto o multa, pudiéndose ordenar judicialmente el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública. El Dr. Calvo aclara que “las acciones respectivas tramitan por la vía sumarísima y pueden ser ejercidas por el representante de los propietarios o por el propio perjudicado por la infracción (art. 15) aunque recomendamos una vez más dar intervención al consorcio por medio de sus autoridades. La aplicación de estas penas no obsta al ejercicio de acciones civiles resarcitorias que competan por perjuicios materiales y aun por daño moral, al propietario afectado". Por otra parte consultamos el libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" del Dr. Eduardo Lapa y cita la Ley 24.434 (B.O. 26/03/81) que introdujo reformas muy importantes al Código Civil. El artículo 623 quedó ampliado con una introducción y el artículo 623 bis dispone que “quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo”. |
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| 14/8/2002 |
¿Trabaja dentro o fuera del Convenio? En
este último boletín he leído al menos 2 veces algo así como "Trabaja
dentro del convenio". También he escuchado por ahí decir lo contrario:
"Trabaja fuera de convenio".
Entonces...
cómo puede ser que se tenga que "explicar" que trabaja
"dentro" del convenio, o que se diga sueltamente: "trabaja
fuera del convenio" Marcelo M Hola Marcelo, he leído tu mensaje y el último boletín para ver a qué te referías y tratar de aclarar un poquito tus dichos... Veamos entonces... En los últimos boletines hemos reiterado en muchos correos frases tales como "... los trabajadores bajo el Convenio o la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98..." o "trabajadores fuera de convenio" en relación a la explicación del decreto 1273/2002 sobre a qué trabajadores alcanzaba y a qué trabajadores no alcanzaba el aumento de los famosos $100 o su proporción. El mismo decreto en su artículo 1º dice que "... fija una asignación no remunerativa de carácter alimentario de cien pesos ($ 100) mensuales para todos los trabajadores del sector privado que se encuentren comprendidos en los convenios colectivos de trabajo, a partir del 1º de julio y hasta el 31 de diciembre del corriente año..." Con esto no quisimos decir en ningún momento que en nuestro convenio haya trabajadores fuera de él, sino que tratábamos de aclarar en general, que hay casos de trabajadores que no se encuentran dentro de convenios colectivos, como el caso de ciertos directivos o personal jerárquico u otras especialidades que quedaban exceptuados del aumento fijado por el decreto en cuestión. También en un correo se nos consultó si en el caso de los trabajadores de edificios de renta y horizontal se podían celebrar contratos de trabajo por un tiempo determinado (más de dos meses) para luego decidir o no, si se renovaba. Explicamos que dentro de este convenio (306/98) no existe la figura de un contrato tal. Sólo existen 59 días durante los cuales la relación laboral puede ser finalizada por ambas partes sin generar ningún tipo de indemnizaciones, pero al día 60, o sea a los dos meses, ya adquiere estabilidad en el empleo y para dar fin a la relación en esas circunstancias hay que tener en cuenta si es con justa causa, sin justa causa, etc. y teniendo en cuenta todas las indemnizaciones que correspondan por ley. En este mismo correo, nos comentaban que en el gremio de los gastronómicos existía esa posibilidad de realizar un contrato por un tiempo mayor a dos meses, pero sólo fue un comentario que nos acercó un administrador por parte de uno de los copropietarios. Como vos bien decís, nada impide celebrar condiciones mejores de trabajo desde el punto de vista del trabajador, de eso no quedan dudas. Estamos acostumbrados a ver en las distintas liquidaciones de haberes mensuales conceptos como "A cuenta de futuros aumentos", "Presentismo", "Diferencia sueldo básico", etc. que son sumas incorporadas al haber mensual y que constituyen un derecho adquirido por parte del trabajador que no se puede modificar. Esperamos haber aclarado tus dudas y seguir contando con tu participación en nuestros Boletines. Un saludo cordial CGdeR |
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| 13/8/2002 |
Hola
Claudio, por lo que estuve leyendo en el último boletín, queda bien claro
que cuando un encargado trabaja solo 4 hs diarias se le debe pagar el aumento
en forma proporcional, es decir $ 50.- Te agradecería me orientes al respecto Gracias
por atender mi consulta, excelente también el programa de radio. Hola Silvia!!! Hemos leído tu mensaje y lo que planteas es lógico. Si pagaste exactamente el doble de la asignación remunerativa que debías pagar en Julio, lo más coherente es pensar que la diferencia abonada se compense al mes siguiente, pero en nuestra Argentina no siempre las cosas se hacen con lógica y coherencia... Hoy no podemos ayudarte demasiado ya que no tenemos a quién consultar por ser hoy, lunes 19 de agosto, feriado nacional. Con respecto a la rectificativa de la declaración jurada del mes de julio (F.931), deberías hacerla, aclarando que el empleado debería haber recibido la asignación en forma parcial y no total, indicando el código 88 (en lugar del 99) en el ítem "Cantidad de Hijos" que se encuentra en el menú "Nómina de Empleados" y en la solapa "General". Con respecto a los importes declarados, en debieras hacer ningún cambio ya que en el aplicativo de la AFIP no se informa nada al respecto del monto pagado al empleado en concepto de este importe no remunerativo. Esperamos, en el curso de la semana, poder averiguar cómo solucionar esta situación que, por otra parte, deben ser varios los empleadores que se encuentran con tu misma duda. Un saludo cordial CGdeR (se amplía la respuesta) Ante una consulta nuestra a la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) nos dicen que no hay una norma para este tipo de presentaciones, pero nos orientaron diciendo que habría que confeccionar una nota (Mediante el aplicativo Multinota, que si no lo tienen lo pueden encontrar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Programas) exponiendo el caso concreto. Se debe presentar al Jefe de Recaudación de la agencia de la AFIP que corresponda según el domicilio fiscal del empleador. No tenemos más información para brindarte, pero por lo menos, sabés por dónde empezar. Nos gustaría contar con tu siempre bienvenida participación para que nos cuentes qué resultó de la presentación de esta nota en la AFIP. Un saludo cordial CGdeR |
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| 9/8/2002 |
Hola
claudio Te
escribimos nuevamente para que nos ilumines con tu infinita sabiduría. Resulta
que la encargada de nuestro edificio trabaja dentro del convenio colectivo, es
mensual y va todos los días, pero solamente trabaja 4 horas diarias. ¿le
ecorresponde cobrar los cien pesos completos o solamente la parte proporcional? Muchas
gracias por tu ayuda, siempre nos mantenes al día de todos los cambios. Un
abrazo Rosana y Pablo Hola Rosana y Pablo!!! Que tal!!! Como bien dicen por ahí, a esta encargada de media jornada le corresponde el proporcional de los $100, por lo tanto deberán abonarle $50 y retenerle y aportarle en forma proporcional para los conceptos de Obra Social e INSSJP. La nota principal de este Boletín, explica paso a paso cómo implementar los aportes y contribuciones sobre esta asignación y varios de los correos de esta semana y la pasada preguntaron cómo es el pago cuando un trabajador presta sus servicios en forma proporcional. Los invitamos a leerlos... ... y nos es muy grato saber que le somos de utilidad!!! Un saludo cordial CGdeR |
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| 7/8/2002 |
Ante
todo muchas gracias por toda la información que me envían, les estoy muy
agradecida y quería aprovechar para hacer una pregunta sobre el decreto 1273/2002, ¿si el empleador es monotributista, le corresponde al empleado los
$100? y si debe tener una cierta antigüedad para recibirlos. Mariana A En una consulta telefónica que realizamos sobre este tema al INARSS, se nos informó que los empleadores monotributistas deben abonar el aumento a sus trabajadores, siempre que éstos se encuentren dentro de lo previsto por le decreto 1273/2002. Lo que se nos aclaró fue que no se debe aportar ni contribuir por el concepto de INSSJP. Por lo tanto al trabajador se le deberá retener sólo el 2,7% sobre el importe asignado y el empleador deberá contribuir con el 5,4% solamente en concepto de la Ley Nacional de Obras Sociales. Ante nuestro requerimiento de información sobre una ley, un decreto o reglamentación respaldatorio de sus afirmaciones, nos remitieron al Ministerio de Trabajo al teléfono 0800-222-2220 con el cual no pudimos establecer comunicación. Te recordamos que este aumento alcanza a todos los trabajadores del sector privado comprendidos en algún convenio colectivo de trabajo quedando excluidos los trabajadores del sector público, los trabajadores agrarios, los trabajadores del servicio doméstico y el personal de dirección o jerárquico no incluidos en convenios colectivos y que el importe no remunerativo a abonar es proporcional al tiempo que ha prestado servicios durante el mes. Contestando tu otra consulta, los trabajadores no debe contar con una antigüedad determinada para beneficiarse con este aumento. Un saludo cordial CGdeR |
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| 6/8/2002 |
Hola,
les escribo porque me comuniqué al centro de atención teléfonica de AFIP
para saber si había novedades de alguna nueva versión del SIJP V.19, en donde
me dijeron que buscara en la página de AFIP la nueva resolución 1325/02 para
implementar el pago del pami y obra social por el decreto 1273/02. ¿En
dónde ponemos el número de cuil de cada trabajador? Tu e-mail más que una consulta ha sido una clarísima explicación!!! Como has dicho en tu mensaje, por cada consorcio se deben presentar dos formularios 801/E y con los porcentajes que vos has indicado. Estos porcentajes se deben calcular sobre el total de las asignaciones no remunerativas abonadas por el consorcio. En estos nuevos formularios, no debes indicar el número de CUIL del trabajador. Debés tener en cuenta que en el SIJP v.19 en el menú Nómina de Empleados (donde ahí sí figura cada trabajador con su CUIL), debés informar por cada empleado cómo percibió la asignación en cuestión, según distintos códigos. En el lugar donde antes se indicaba la "Cantidad de hijos" que tenía cada trabajador, en la solapa "General", se debe indicar según corresponda, uno de los siguientes códigos:
De esta manera, se debe implementar el pago de los aportes y contribuciones sobre la suma no remunerativa que se deberá abonar desde julio hasta diciembre de este año. Un saludo cordial CGdeR |
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| 5/8/2002 |
Cuidado con las leyes truchas !!! Quiero copiar a continuación un artículo de ley que encontré en otra página y no se si es un anexo de la Ley 13512, (que de hecho la consulto en esta página), como me pareció entender que correspondía. Serías tan amable de indicarme a qué corresponde. Se que hoy sale el boletín, ojalá me pudieras dar la respuesta en el mismo, dado que es para resolver un asunto que me han consultado. Gracias. Paso a transcribir el texto: Ley 13.512: Pago de Expensas
María Elena Estimada señora: Definitivamente la Ley 13.512 original no tiene más que 20 artículos y el último (el Nº 20) dice textualmente: "Comuníquese al Poder Ejecutivo, etc..." El
texto a que Ud.se refiere son las artículos 1982 y 1981 de un proyecto de ley
llamado: "Proyecto de ley modificatorio del Código Civil, "Derechos
reales", Titulo V, De
la propiedad horizontal"
que publicó el escribano
Horacio Colman Lerner
en su sitio en Internet: https://www.colmanlerner.com.ar/.
Este escribano es un profesional con amplia experiencia en la temática del
encuadre legal y organización jurídica de los Clubes de Campo y Barrios
cerrados, ha sido Escribano General Adjunto de la Municipalidad de Buenos Aires,
en la Intendencia del Dr. Julio César Saguier (1983-1986) y fue asesor de la
Comisión de Legislación General de la Honorable Cámaras de Diputados de la
Nación. Tiene publicado en la Revista del Notariado diversos ensayos
doctrinarios sobre Clubes de Campo y Propiedad Horizontal, y el Dominio
Revocable. Colabora en el Suplemento "countries" del Diario La Nación
y en la revista "News Countries". Por otra parte, también brinda
diversas conferencias con debates integrando diversos paneles para discutir el
proyecto de reforma del Código Civil en tratamiento de la H. Cámara de
Diputados de la Nación. CGdeR |
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| 3/8/2002 |
Hola
Claudio, cómo estás? De
ser posible esto del contrato, cuál sería un modelo adecuado de contrato? Gracias! Hola Silvia!! No hay forma de realizar un contrato de trabajo en las condiciones que vos planteas en tu mensaje desde el punto de vista de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 que rige para todos los trabajadores de edificios de renta y horizontal. Sólo durante los dos primeros meses de una nueva relación laboral, ambas partes pueden terminar el contrato de trabajo sin mediar indemnización alguna, pero en el día número 60 el trabajador adquiere la estabilidad en el empleo y se hace acreedor a todas las indemnizaciones estipuladas por ley para el caso de un despido sin justa causa. No hay modelo de contrato alguno que contemple el tiempo que vos sugerís. Como vos bien decís, el período de prueba comienza con la toma del trabajador habiendo, previamente, dado el Alta Temprana. Los aportes, contribuciones, LRT y asignaciones familiares mensuales se abonan mediante el F.931 que se genera con un aplicativo provisto por la A.F.I.P. llamado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (S.I.J.P.). La cuota sindical y la Caja de Protección a la Familia se abona aparte en unas boletas que emite el SUTERH (Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal). Con respecto a los exámenes de salud te remito al Boletín de Pequeñas Noticias Nº 104 de fecha 8 de abril de 2002 y al correo de lectores titulado "Medicina Laboral" en el que tratamos el tema. Te recordamos que los Boletines ya publicados los podés consultar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios en el ítem Boletines publicados de Pequeñas Noticias. Un saludo cordial CGdeR |
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| 2/8/2002 |
Fabiana
y/o Claudio: Hola Verónica!!! Te cuento también a vos, que la nota principal de este Boletín tiene todo lo necesario para poder cumplir con el pago de aportes y contribuciones sobre la asignación no remunerativa que implementó el Decreto 1273/2002. Esperamos te sea de utilidad. Un saludo cordial CGdeR |
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| 2/8/2002 |
En la AFIP on-line no aparece nada De mi consideración: Les ruego me envié información si la tienen de cómo abonar en el mes de agosto las cargas sociales de Julio (SUSS) ya que este mes se tuvo que pagar el adicional no remunerativo y no se cómo liquidar el pago de las cargas sociales, y hasta ahora en la AFIP on line no apararece nada al respecto. Saludo atte. Eduardo I La respuesta a su consulta es la nota principal de este Boletín, por lo cual lo invitamos a leer la misma y esperamos le sea de utilidad. Le adelantamos que para cumplir con lo dispuesto por el Decreto 1273/2002 en lo referente al pago de aportes y contribuciones sobre la asignación no remunerativa, se deberá presentar además de la declaración jurada mensual (F. 931), dos formularios extras denominado F.801/E. Un saludo cordial CGdeR |
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| 2/8/2002 |
Estimado Claudio: Agradeceremos que dentro de la brevedad que requiere el caso, nos digas si a un encargado media jornada sin vivienda corresponde abonarle la asignación alimentaria s/Decreto 1273/02. Muy atentamente. Santiago La asignación no remunerativa de carácter alimentario de cien pesos ($ 100) mensuales para todos los trabajadores del sector privado que se encuentren comprendidos en los convenios colectivos de trabajo, a partir del 1º de julio y hasta el 31 de diciembre del corriente año (Decreto 1273/2002) alcanza a todos los trabajadores que se encuentran bajo la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 sea cual sea la función y el tiempo trabajado. Lo único que se debe tener en cuenta, es que la asignación debe ser proporcional al tiempo trabajado en ese mes. En el caso de un encargado de media jornada recibirá una asignación equivalente a $50, de los cuales se le deberán retener el 2,7% y el 3% correspondiente al Régimen Nacional de Obras Sociales y al Instituto Nacional de la Seguridad Social para Jubilados y Pensionados (INSSJP) repectivamente. Un saludo cordial CGdeR |
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| 2/8/2002 |
Estimados amigos: Si es posible, me interesaría, me envíen aquellos boletines anteriores al 119. el primero que he recibido. Desde ya, muchas gracias, Andrés. Estimado Andrés: Nos es absolutamente imposible mandarte los 119 (120 si tenés en cuenta el número cero) boletines publicados. Una de las razones es que tu casilla de hotmail tiene una capacidad, si no me equivoco, de 1 MB y tendría que enviártelos de a poco para no saturarla. Trabajo para semanas. La otra es que tenemos gran cantidad de pedidos en ese estilo y no es posible, por falta de tiempo, cumplir con todos. Por eso "subimos" absolutamente todos los boletines a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar de donde los podés bajar tranquilamente, en tu tiempo libre, del ítem de menú Boletines publicados de Pequeñas Noticias que se encuentra en la sección Servicios varios. Un saludo cordial CGdeR |
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| 2/8/2002 |
Hola: Agradecida y fanática de Uds. por acercarme información super para mi nueva actividad. Desde febrero que administro un edificio, que por distintas circunstancias, que ahora estamos tratando de corregir, todavía no es Consorcio, o sea que a los fines legales es un Condominio. No encuentro información legal y práctica sobre el mismo, ya que a pesar de ser similar a un Consorcio, se que tiene diferencias importantes, por ejemplo que no se liquidan expensas sino gastos comunes... Por favor me pueden orientar sobre este tema, si hay bibliografía, o alguna Cámara que los nuclee, hasta ahora todo lo que encontré es sobre Consorcios. Por ahora trato de señirme a la legislación de éstos pero no quiero incurrir en errores que afecten a mi trabajo y sobre todos a los Condóminos. Muchas Gracias. Isabel M Querida Isabel: ¡¡¡Muchas gracias por tus palabras!!! Con respecto a los condominios buscamos en Internet y apareció mucha información. Lamentablemente el poco tiempo de que disponemos desde que comenzamos nuestro nuevo programa de radio nos impidió profundizar mucho sobre el tema pero te pasamos la posta: a partir de ahora quedás nombrada corresponsal honorífica de nuestra redacción y si averiguas algo interesante sobre condominios/consorcios y nos lo escribís, con el mayor gusto lo publicaremos. Un saludo cordial CGdeR |
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| 31/7/2002 |
Estimada Norma: Como administradora que entiendo que eres (al leer tu mensaje) te pediría que no pierdas tiempo en conocer la vida y obra de las cucarachas. Antes de eso, deberías hablar con aquellas personas que no quieren el servicio para conocer el motivo. Yo estoy más que convencido que por la "salud del edificio" debería ser obligatorio para cada propietario/inquilino el dejar entrar a desinsectizar, desinfectar o desratizar. El problema que yo veo es que después que "pasa el chico desinsectizando" las cucarachas simplemente no se inquietan... Esto hace crear una falsa creencia que no sirve dejar pasar a esta persona, y esta creencia es lo primero que tienes que erradicar (inlcuso antes que a las cucarachas), pero no leyéndoles la historia cucarachezca, sino tratando que el resultado de la limpieza sea más positivo. PS: Es la primera vez que escribo, no se si es a este mail que tengo que hacerlo, pido disculpas si así no fuere. :o) By(t)es
Si bien la historia de las cucarachas pareciera no del todo importante a los efectos de eliminarlas, de ella se desprende que estamos frente a insectos de alta resistencia a los venenos, es por eso que las empresas de desinsectación cambian las fórmulas constantemente y también las combinan con aplicaciones de gel. A nuestra oficinas nos llegan continuamente advertencias de los proveedores del bajo porcentaje de gente que permite el acceso a su unidad. Los avisos previos que se colocan en lugares visibles de los edificios para que se informen del día y hora en que serán visitados por la empresa contratada dejando en dichos avisos expresamente aclarado que las alacenas deberán quedar vacías para lograr una mayor eficacia de los venenos. La realidad es muy distinta, los ocupantes de los departamentos no sólo no permiten el paso, sino que nunca se toman el trabajo de despejar las áreas a tratar. Así es como por más veneno que se ponga nunca se puede llegar a eliminar del todo los anidados. En resúmen, deben vaciarse las alacenas y despejarse los espacios en donde se pueden alojar los insectos; esto debe hacerse en todos los departamentos, locales de negocios, en los habitáculos de depósitos de bolsas de residuos, en el sótano y en la casa de los encargados. La desinsectación es uno de los tantos temas de los cuales los propietarios no toman conciencia cierta y es por falta de educación o desconocimiento, no siempre son advertidos por sus administradores, y los encargados no colaboran como deben hacerlo: ya sea reavisando, que es recordarle al copropietario con alguna insistencia para hacer notar que con colaboración de todos el edificio se mantendrá en buen estado de saneamiento ambiental. Dado que no se trabaja con los vecinos para tal fin, todos tienen muchas otras cosas por qué preocuparse y que justamente no es la cucaracha. Así es como se deja de lado "la limpieza de fondo". Por otro lado, es cierto que hay empresas que tienen empleados que llegan con su mochila y la carga de veneno para hacer el servicio, y sin autorización de la empresa vacían en recipientes los sobrantes y se los dejan a los encargados, facilitando a quienes lo pidan fuera del servicio. Sobre este punto debemos detenernos los administradores prohibiendo al encargado guardar veneno y suministrarlo cuando lo pidan. La gravedad de este hecho incosciente va más lejos de los que se imagina. Hay casos registrados con consecuencias legales. Los venenos son muy potentes y de rápida acción para el caso de ingestión humana. De hecho se produjeron casos de suicidios con la ingesta de venenos dejados a los encargados; las empresas responsables del servicio tuvieron que pagar grandes sumas a los familiares al detectarse que la muerte de la persona se produjo por la toma del veneno usado por ellos en el edificio. A la hora de entrar en una unidad es importante no olvidar que para acceder a una propiedad privada debe hacerse con el permiso de su habitante. Quien no quiere recibir al desinsectador no puede ser obligado, pues el ingreso a la propiedad privada en forma obligada se hace con una orden judicial en la que debe expresarse claramente que el oficial de justicia se encuentra facultado para violentar cerraduras y hacer uso de la fuerza pública en caso de ser necesario. Los bomberos son los únicos que no necesitan orden judicial, en caso de emergencia en donde se advierte que hay vidas humana expuesta con riesgo de muerte. Las cucarachas pueden tener una historia de vida curiosa o no para algunos, y para otros es de total desinterés. Aquí debemos ver qué importante es concientizar a la gente para que conozcan más de sus obligaciones y elijan una mejor calidad de vida. Consideremos los administradores que esa es nuestra tarea y debe llevar a cabo con la colaboración de los encargados. En la insistencia adecuada y con el trascurso del tiempo, estoy convencida que las cosas cambian a medida que se persuada al copropietario que estamos haciendo lo mejor en favor del consorcio todo. La manera de llegar es a través de la insistencia y el tratamiento que debe dársele al tema. Estos asuntos en asambleas caen en el vacío porque la asamblea no tiene fuerza, ni obliga a nadie a abrir la puerta de su departamento para desinsectar, sí obliga para el supuesto que la negligencia de un vecino perjudique a otro, pero no obstante hay que recurrir a la justicia para que determine las medidas. Norma Montenegro. --- (*) Norma Montenegro es Periodista Egresada de la Escuela Argentina de Periodismo. Desde el año 1972 es Martillera Pública Nacional (Matricula Año 1990 – Matr.42 Fº 115 Lº 79) y desde el año 1992 administradora de consorcios. |
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| 31/7/2002 |
Desearía recibir por e-mail las distintas novedades referentes al ámbito de la propiedad horizontal. La página es EXCELENTE. GRACIAS Fernando G N Estimado Sr Fernando: ¡¡¡ BIENVENIDO !!! A través de su mail, ya lo hemos incorporado a nuestra lista de suscriptores y a partir de este lunes, recibirá en su casilla de correo los Boletines de Pequeñas Noticias. Nosotros distribuimos el boletín a última hora del lunes, empresas proveedoras de Internet mediante, para que usted lo pueda encontrar a primera hora del martes. Si así no fuera, lo invitamos a avisarnos para investigar el motivo. Los boletines anteriores los puede "bajar" de nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en el ítem Boletines publicados de Pequeñas Noticias en la seccion Servicios varios. También puede escucharnos por FM Flores (90.7) todos los lunes de 18 a 19 hs. Un saludo cordial CGdeR |
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| 30/7/2002 |
En el consorcio donde vivo y a la vez administro, junto a un grupo de 5 personas, se han convocado 2 asambleas extraordinarias para elegir administrador con resultado negativo ya que no se logró el quorum necesario, ¿cuál es el paso siguiente? Sabemos que debe citar un juez, pero no sabemos dónde recurrir, por favor nos podrían ayudar. Desde ya muy agradecida, y les pido me respondan a la brevedad. Marta D No queda claro, si la administradora actual sos vos porque estás reemplazando a otro administrador, o siempre fuiste vos o qué fue lo que sucedió con el administrador anterior, si vos sos una administradora provisoria o te estás postulando para ser la administradora definitiva, etc. No me queda claro el tema, por ello no siempre la solución es la convocatoria judicial. En el libro "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto Anibal Gabas, en uno de los párrafos donde trata este tema, aclara que "Es común que la asamblea de copropietarios nombre administrador sin quórum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a administrar, no impugnen la asamblea, y dejen transcurrir el tiempo sin observación alguna. En este supuesto, el administrador de hecho se transforma en administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencia de los consorcistas, que en este caso, obra como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial, no podrá impugnarse la designación". Marta, como verás, a veces es bastante difícil decir cómo o qué hacer, sin saber más detalle de las distintas situaciones que se plantean en una consulta por mail. De todas formas deberías asesorarte con algún profesional para no cometer errores ya que todas las situaciones son muy particulares y no conocemos nosotros los detalles de la tuya en particular. Un saludo cordial CGdeR |
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| 30/7/2002 |
Señor
Director, la siguiente es una nueva consulta sobre el aumento de $100,00 Si
bien el decreto prevé la absorción de los aumentos otorgados entre el 1 de
enero y el 30 de junio, la duda es la siguiente, en los Consorcios, existen muchísimos
trabajadores que arrastran de la buena época, un rubro de "Adicional al básico",
o "A cuenta de futuros aumentos". que se repite su liquidación mes a
mes, en estos casos, corresponde el pago de los 100 o se puede absorber de dicho
rubro. Finalmente,
en algunos Consorcios, me han planteado no pagar directamente el aumento porque
no quieren aumentar las expensas y como no se prevén sanciones para ese caso,
directamente no liquidarlo. Desde
ya muchas gracias Daniel E Señor Daniel E. El Artículo 5º es el que aclara que en los sectores donde se haya practicado un aumento de haberes entre el 1º de enero y el 30 de junio del año 2002, estos aumentos podrán ser compensados hasta su concurrencia con la asignación establecida. En caso de que la asignación hubiese sido menor, el empleador deberá abonar la diferencia y si la suma otorgada hubiese sido con carácter remunerativo no se la podrá modificar. Esos "adicionales al básico" o "a cuenta de futuros aumentos", tan común de encontrar en los recibos de haberes de los encargados y que tienen larga data, como usted dice, si son anteriores al 1º de enero no se tendrán en cuenta para compensarlos con los $100. En estos casos se deberá abonal el aumento completo en la forma prevista por el decreto. Sin perjuicio de que los importes a los que Ud. hace referencia se hayan convertido en un derecho adquirido con caracter "remunerativo". En diversos medios de comunicación el Ministerio de Trabajo advirtió que aplicará duras sanciones a quienes no cumplan son esta disposición. Esta declaraciones surgieron a raíz de que algunos sectores empresariales (entre ellos el de transportes) declararon que no podrán afrontar esta nueva erogación salarial. Es de imaginar, por otra parte, que en caso de no abonar el aumento en cuestión, quizá sea el sindicato quien tome cartas en el asunto si el trabajador denunciara tal situación. Un saludo cordial CGdeR |
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| 29/7/2002 |
Estimado Claudio: ante todo te felicito por el excelente trabajo realizado por todo PEWEN. Siempre leo los Boletines de Pequeñas Noticias para estar actualizada y son fabulosos. Leí sobre la asignación no remunerativa de $100.- a los encargados. Yo tengo una encargada de media jornada (4 horas) y quisiera saber si la asignación es de $50.- Te agradecería si me podés contestar. Desde ya muchas gracias. Mabel Estimada Mabel La asignación no remunerativa que indica el decreto 1273/2002 en su artículo 3º aclara que la asignación será proporcional a la prestación de servicios cumplida por el trabajador durante el período de pago y que los aportes y las contribuciones serían proporcionales a la suma asignada, por lo cual si el encargado es de media jornada se le debe abonar el proporcional, o sea $50. También aprovechamos tu consulta para repasar cómo calcular la asignación a abonar si el trabajador fuera jornalizado o por hora. Por día: El aumento diario se deberá calcular dividiendo los $100 por los días trabajados por un trabajador permanente de jornada completa, o sea 25 días o por la cantidad de días realmente trabajados. Por hora: El aumento por hora se calculará dividiendo los $100 por las horas normales de un trabajador permanente de jornada completa, o sea 200 horas o por la cantidad de horas realmente trabajadas. Un saludo cordial CGdeR |
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| 29/7/2002 |
Queremos agradecer a todos aquellos que nos han escrito y pedimos disculpas a quienes nos han enviado su consulta y no hemos podido responder por razones de espacio, esperamos poder hacerlo en alguno de los próximos boletines. A todos los invitamos a participar de nuestro nuevo programa de radio todos los lunes en FM Flores (90.7) a las 18 hs.
Desde ya agradecemos a todos por su participación. Un saludo cordial CGdeR |
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| 28/7/2002 |
Estimados FABIANA y CLAUDIO: Con respecto al decreto 1273/02, he leído con atención todo lo que publicaron en el Boletín Nro. 119 concerniente a éste, pero no obstante, prefiero confirmar con la idoneidad y experiencia de ustedes, la apreciación que desprendo del Art. 3ro. "PAGO PROPORCIONAL". La consulta concreta es: qué monto le corresponde a un Encargado No Permanente con CUATRO (4) horas, Sin Vivienda. Está muy claro el texto que ustedes aconsejan para especificar en el recibo como "Concepto", y que expresa: "Dto.1273/02 Suma no remunerativa (Jul-Dic/02) o alguno parecido, pero donde todos los datos estén presentes para evitar dudas o reclamos posteriores". (sic). Pero insisto, ¿qué conviene aclarar para que el empleado sepa por qué no se le liquidan los $100.- ?. Es un trabajador remunerado con sueldo mensual pero no cumple la jornada normal a tiempo completo. (La pregunta se debe a que ya nos advirtió que para él, debíamos darle el total porque trabajaba todo el mes). Con respecto a los aportes y contribuciones bien detallan que habrá que esperar el aplicativo S.I.J.P. de la A.F.I.P. para abonar a partir del 1º de agosto los importes correspondientes sobre los sueldos del mes de julio de 2002, pero en el caso que me preocupa,
Espero haber sido clara con TODAS mis dudas matemáticas, así como espero también me respondan, de ser posible en el Boletín de esta semana, en razón que ya hay que liquidarle el sueldo. Silvia Beatriz de G. M. Hola Silvia y te agradecemos de antemano tus buenos augurios para nuestro programa radial que comienza este lunes 29 de julio por FM Flores en el 90.7 del dial. En este Boletín hacemos una descripción de cómo calcular los importes proporcionales correspondientes a los haberes que se abonan por día y por hora. Te invitamos a que leas la nota. Cuando recomendamos poner "Dto.1273/02 Suma no remunerativa (Jul-Dic/02)" como concepto a la hora de abonar este importe no remunerativo y decir que era para evitar dudas o reclamos, fue para que en un futuro, cuando se deban calcular vacaciones, aguinaldos o indemnizaciones quede bien claro que esta suma era no remunerativa, con una vigencia bien determinada (desde el 1º de julio al 30 de diciembre de 2002) y el número del decreto que así lo implementaba. De esta manera, el administrador podrá tener todos los elementos en el mismo recibo de pago para recordar, en el caso de ser necesario, el por qué de no seguir abonando esta suma en el año 2003, el por qué no incluirlo en los conceptos antes mencionados y sobre todo el por qué no es un derecho adquirido. Con respecto a tu consulta sobre un trabajador que trabaja todo el mes pero que no cumple con la jornada normal a tiempo completo, no me queda del todo claro. Lo que sí es claro es que todos los trabajadores trabajan todo el mes, acá lo importante es saber qué categoría tiene y si el haber es mensual, diario o por hora, para liquidar la asignación en cuestión en forma proporcional al tiempo en que ha prestado sus servicios. Aclaramos, ya que la lectura del decreto no lo deja lo suficientemente claro, que los importes a descontarle al trabajador no son sumas fijas, sino porcentuales de la suma abonada. Corresponde retener el 2,7% en concepto de Obra Social y el 3% en concepto de la Ley 19.032 (PAMI o INSSJP). El empleador contribuirá por los mismo conceptos con el 5,4% para Obra Social y el 1,5% para el PAMI. Otra vez te agradecemos tus deseos y augurios para nuestro emprendimiento en el nuevo programa de radio que encaramos con muchas ganas y expectativas. Esperamos contar con vos y con todos nuestros lectores y "próximos futuros oyentes". La cita es a partir de este lunes 29 de julio de 2002 y todos los venideros a las 18 hs por FM Flores en el 90.7 del dial... Un saludo cordial CGdeR |
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| 27/7/2002 |
He leído la carta que envía la Sra. Olga referida a que el Consorcio no quiere arreglarle la baranda del Balcón. Además de toda la Bibliografía que se menciona en la respuesta hay una ley del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que obliga a los propietarios o responsables del mantenimiento de los edificios a realizar en forma periódica una inspección de los frentes y contrafrentes. La periodicidad de las inspecciones son según la antiguedad del inmueble y deben ser realizadas por profesional habilitado y con presentación de Certificado de la evaluación ante la Municipalidad. Se debe informar sobre el estado y las reparaciones requeridas. Esta ley se dictó debido al mal estado de frentes de edificios que pueden poner en riesgo la seguridad de terceros. La ley es la N° 257 publicada en Boletín N° 826 y su Decreto Reglamentario es el 1233/2000 publicado en Boletín N° 1002. --- (*) Arquitecta, FADU, UBA - Gerontóloga, Escuela de Salud Pública, Facultad de Medicina, UBA - Master en Integración de Personas con Discapacidad, Salamanca. Ejerce como profesional en una Obra Social y en forma privada. Realiza asesoramientos y proyectos en las áreas de Salud, Discapacidad y Tercera Edad. Integra el Sub-Comité de Accesibilidad al Medio Físico de IRAM. |
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| 26/7/2002 |
Vivo en un edificio de Vicente Lopez Hola! Se obstruyó el caño de desagüe de la cocina y, ante mi reclamo, la administración me informó que por estar la obstrucción sólo en mi caño, ya que no hay otro depto. con este problema, el gasto del
trabajo debería correr por mi cuenta, argumentando que se produjo por falta de mantenimiento
(limpieza periódica). El consorcio se haría cargo si hubiera rotura o desperfecto de la cañería o si la obstrucción se hubiera producido en la red general (en tal caso me desbordaría a mí lo que arrojen de los pisos de arriba) ¿Es así? Hola Javier y bienvenido al círculo de lectores del Boletín de Pequeñas Noticias. Aprovechamos a decirte que podrás encontrar mucha información en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar y que podrás acceder a los Boletines ya publicados en la sección Servicios Varios y dentro de ésta Boletines publicados de Pequeñas Noticias, esperamos que puedas encontrar la solución que buscas, y por supuesto podés consultar libremente... Antes de ir a tu tema en particular, vamos a realizar un repaso de las obligaciones del consorcio y de los copropietarios frente a las distintas reparaciones que hay que afrontar en el edificio. La ley 13.512 de propiedad horizontal, cuyo texto completo se encuentra en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Legislación de Propiedad Horizontal, en su artículo 8º establece que todos los copropietarios tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del mismo. El Dr. Carlos Diego Calvo en su libro "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dice que "la obligación de reparar los perjuicios originados o producidos por las cosas, es a cargo de su dueño, como principio general. De ahí la importancia de la determinación sobre cuáles partes deben cosiderarse comunes y cuáles privativas es fundamental para saber a cargo de quién estarán las reparaciones". Ley 13.512 en su artículo 2º considera comunes a:
También agrega que la enumeración anterior no tiene carácter taxativo y que los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convenciones en contrario. Hay que considerar que los distintos Reglamentos de Copropiedad complementan estas disposiciones y el Dr. Calvo agrega que en "el reglamentos puede colocar a cargo del consorcio los gastos por reparaciones en las partes privativas de los copropietarios y que en caso de silencio, el consorcio sólo deberá atender los gastos de los arreglos de las partes comunes aunque estuvieran afectadas al uso exclusivo de cualquier propietario". El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" agrega una definición muy interesante para tener en cuenta: "todo aquel ramal, cañería, cableado, instalación, etc. que no sea general o que esté al servicio exclusivo de una unidad funcional reviste titularidad también privativa. Lo que se separa de la línea troncal o principal general hacia una unidad exclusiva es también exclusivo. Para ejemplificar: de la unidad funcional hacia afuera, es común; hacia adentro es exclusivo". Ambos autores hacen especial hincapié en la diferencia que existe entre el origen y la manifestación del daño, quién está a cargo de la reparación y quién debe pagarla. Los gastos de conservación o reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño: consorcio si se trata de partes comunes o consorcista si se trata de sectores exclusivos. En cuanto a quién debe realizar la reparación está claro que lo debe realizar el dueño de la cosa, pero no es un obstáculo el que lo realice el administrador y luego cargue el costo a la unidad correspondiente. Si una filtración producida en una azotea o medianera provoca daños en una unidad, más allá de quién realice la reparación, ésta deberá ser solventada por el consorcio ya que tuvo origen en una parte común. De manera inversa si el problema nace en una unidad y se manifiesta en alguna parte común, la reparación debe ser solventada por el propietario de la unidad. Queda claro que lo importante es determinar el origen del problema y no dónde se manifiesta. Volvemos a recalcar que pueden existir cláusulas en los reglamentos de copropiedad donde se traten de manera distintas estos tipo de reparaciones. Ahora sí, consideramos que en tu caso la obstrucción del caño de desagüe de la cocina de tu unidad debería ser solventada por vos, salvo que el Reglamento de Copropiedad indique lo contrario. Un saludo cordial CGdeR |
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| 25/7/2002 |
Mi nombre es Graciela N., mi mail es gracielanxxxx@hotmail.com, mi teléfono es 4633-xxxx, y mi celular es (15)5177-xxxx, los conocí a través del buscador Google, dado la impotencia que siento ante tanta impunidad, con los miembros del Consorcio donde vivo (soy propietaria hace 10 años) y más aun con el Señor Administrador que a su vez es Consorcista, en el mismo Edificio, ni hablar del Consejo Administrativo, entiendo bastante sobre leyes si bien no soy Abogada, pero vivo rodeada de tales, y siempre estoy informada no obstante a cada reunión asistimos siempre los mismos, la mayoría obviamente, aliados del Señor Administrador que no tiene noción de cómo se saca un porcentaje únicamente se dedica al deporte y a robarnos impunemente. Mimentizándonos en algún punto con nuestro país, necesito ayuda tengo una deuda la cual quise arreglar en buenos términos pagando el 2,5% como regulo el juez, pero yo seguí pagando igual carta documento mediante porque no quería tomarme el pago quería que se incrementara la deuda hasta que el juez resolviera no tuvo suerte, tuve que tomarme el pago y la deuda que debía pagarla mi ex marido por convenio judicial porque en los alimentos incluyen expensas comunes y extraordinarias,resultó que mi ex esposo no pagó en su totalidad la cuota alimentaria consecuentemente durante un año y medio no pagué las expensas esperando que saliera el juicio de alimentos, pero ellos me demandaron antes porque si llega a los $4.000.- se puede apelar, yo debía 2300, y todavía estoy pagando no quieren hacer la liquidacion extrajudicialmente, lo expuse en la última reunión, ya que hay dos abogados en el consorcio y ellos saben muy bien que pueden hacerlo ya que el dinero dije que está a su entera disposición, no quisieron de todos modos quiero que quede en claro que a partir de esa deuda yo seguí pagando estoy al día normalmente, son por demás altas las expensas de todo modos, ya que son 53 deptos, con servicios individuales 12 años de antigüedad en mi caso 3 ambientes con 2 baños lo que hacen una totalidad de metros cubiertos 69m. y están cobrando $133, esto y muchos robos más como el tener una cuenta a nombre de la esposa del administrador la cual se pagan los gastos de tal y no nos quiere dar el cbu ni siquiera por liquidación lo manda, es un delincuente y necesito justicia ¿cómo tenemos que hacer si somos 5 en contra de 50? es la ley de la selva. Necesitamos ayuda todavía quedamos Argentinos que somos dignos de llevar nuestra bandera necesito ayuda, soy divorciada con un hijo de 8 años y si bien no soy ni la última ni la primera todo es mucho más difícil porque se aprovechan de la situación. Perdonen tantas palabras pero necesito información y que me suscriban Saludos Cordiales. Graciela N. Estimada Graciela: Tus problemas parecen ser varios, tener varios ángulos y muchas facetas. Nosotros te aconsejamos que te dirijas a alguna de las organizaciones que se ocupan de la defensa de los derechos del consumidor. Un
saludo cordial CGdeR |
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| 25/7/2002 |
Hola Claudio! Somos cuatro copropietarios de un edificio de 18 departamento que nunca tuvo Consejo de Administración. Los temas comunes al edificio los manejan, desde aproximadamente diez años, el encargado (también copropietario) y el administrador. El edificio está en dudosas condiciones de mantenimiento e higiene, por ejemplo hay bastantes problemas con la humedad en las medianeras, además de problemas puntuales de cada departamento. Lo más grave del caso es que, tras averiguaciones en DGI y en ANSES, no se están realizando los aportes y cargas sociales del encargado como corresponde. Hay agujeros en los aportes para años anteriores y el actual. Tanto el administrador como el encargado son personas que se muestran inaccesibles. Nadie hace controles sobre la actuación de la administración y otra de las cosas “raras” es que el encargado cobra un sueldo básico de aproximadamente 500 pesos y de horas extras otros 500 pesos, por último te comento que no se toma las vacaciones. Quisiéramos saber cómo proceder para: Que la administración actual se haga cargo de la deuda de aportes del encargado. Tener otra administración o auto-administrarnos. Acotar las funciones del encargado y disminuir la carga de horas extras. ¿Es necesaria una auditoria? ¿Es reglamentario que un edificio como el nuestro no haya encargado? o se pueda, por ejemplo, contratar a una persona para que realice la limpieza del edificio. Espero nos puedas guiar, desde ya muchas gracias. Gladis. Hola Gladis A. Hemos leído tu mensaje atentamente y se desprenden de él muchas irregularidades cometidas por el administrador. Todos los temas que comentás son delicados y merecen un tratamiento especial en sí mismos. El tema de los sueldos, por citar un ejemplo, si bien no es imposible de aprender, no es sencillo. En la frase que te referiste al sueldo que se le abona al encargado hay 3 temas que en el curso que nosotros dictamos lo estudiamos en tres clases (y cada clase esta formada por dos horas): el sueldo que se le abona como sueldo básico, si es superior a cualquiera de los establecidos por convenio ya es un derecho adquirido y no podrán modificárselo, las horas extras es otro tema y no se considera un derecho adquirido, y de ninguna manera, por ley, se pueden trabajar las vacaciones. Cada tema merece muchas consideraciones en sí mismos, por lo cual no es sencillo explicarlo en un simple mensaje. En cuanto al no pago de los aportes y contribuciones, por lo que vos contás, ya está confirmado ante la DGI que la deuda existe, pero ¿ya se le planteó el tema al administrador? ¿Cuál fue la respuesta ante la presentación de las deudas? ¿El aceptó la responsabilidad de la misma o todavía no se lo informaron debido a que no se puede hablar con él? Hay muchas preguntas por responder y de ellas dependerá el camino a tomar. De todas formas creo que el asesoramiento con un profesional va a tener que ser considerado por ustedes. Por otro lado, la forma de remover a un administrador tiene que estar perfectamente indicada en el Reglamento de Copropiedad junto con el porcentaje necesario de los copropietarios para tal decisión (quorum), de no ser así, si nos envías otro mail, te contamos cuál es la generalidad en estos casos, pero tendría que estar descripto. Es uno de los puntos que casi de manera obligada se encuentra en todos los reglamentos. La idea de autoadministrar un consorcio, si bien se plantea a veces como solución a todos los problemas, no es tan automática. La administración de un consorcio no es sencilla, se deben dominar muchos temas y todos muy diferentes entre sí, como la liquidación de sueldos, aguinaldos, vacaciones, despidos, convenio colectivo de trabajo, responsabilidades del consorcio frente a la contratación de terceros, reparaciones, leyes vigentes, presentaciones, abonos obligatorios, seguros obligatorios, etc., etc., etc. No es un tema fácil y que cualquier copropietario pueda realizar de un día para el otro. Por otra parte tampoco es una garantía de honestidad porque ésta es una condición propia de los seres humanos. Para garantizr una administración honesta, ya sea externa (administrador) o interna (auto-administración), los propietarios deben participar activamente con sus vecinos de todas las asambleas y en todas las reuniones donde se tomen decisiones. En fin, creo que en este mensaje te hemos dado más preguntas que respuestas, pero ninguno de los temas que has mencionado es un tema sencillo de resolver y la solución depende de esas preguntas que te hemos echo. Esperamos, de todos modos, haberte dado una pista de por dónde empezar. Un saludo cordial CGdeR |
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| 23/7/2002 |
Queridos Fabiana & Claudio: Los saludo con mi clásico abrazo y deseos de que sigan tan bien y aprovecho para felicitarlos por la buena nueva del programa de radio, que me tendrá como fiel oyente todos los lunes desde el 29/7. Me viene bárbaro que comience en esa fecha porque tengo una duda, que tengo que tener en claro para el día siguiente y es como sigue: El 30/7 es la fecha de la Asamblea Ordinaria de nuestro Consorcio
y el Administrador P.. (de Ramos Mejía) envió la respectiva convocatoria, sin el Balance, que lo puso a disposicion en la oficina de la
Administración
dentro de este macro-consorcio (404 deptos, 300 coheras, 14 locales) de Donizetti 5/61. Teléfono:
4635-9123 Querido Gonzalo: Si bien tu deseo fue que transcribiéramos la carta tal cual la mandaste y "te hiciste cargo" de tus dichos firmándola y publicando tus datos, su contenido provocó un intenso debate entre nuestros colaboradores, Fabiana y yo. El eje central de la discusión fue si debíamos nombrar o no, a los actores que participan en el conflicto. Fabiana con argumentos muy sólidos sostiene que sí y yo, con otros que en mi opinión no son menos respetables, sostengo que no. Fabiana sostiene , y en parte le doy la razón, que al existir un conflicto deben ser los actores mismos, en persona, con nombre y apellido, quienes deben defender sus posiciones. Yo sostengo (y también creo tener razón) que no es importante quién dijo qué, sino cuál es el eje por el que pasa el conflicto y cuáles son la herramientas necesarias para poder resolverlo. Esto, como te podrás imaginar, conociéndonos, no terminó ahí, ya que cada uno de nosotros no está completamente convencido que el otro tiene razón así que decidimos continuar esta espinosa confrontación de ideas en nuestro nuevo programa por radio que comenzamos el 29 de este mes en radio Flores (90.7) a las 18 hs. Nuestra idea es escuchar las opiniones de todos sobre este tema y de este modo ampliar el debate y enriquecerlo... Sin embargo más allá de nuestras diferencias los dos estamos de acuerdo en que tu problema es complejo y que deberías consultar un abogado especialista en administración de consorcios para asistirte sobre tus derechos en este caso particular. En nuestra opinión uno de los ejes centrales de la solución del mismo va a ser tu capacidad para obtener el apoyo necesario de tus vecinos para poder implementar cualquier medida que se haga necesaria. ¡¡¡ Esto continúa !!! Un abrazo cordial CGdeR |
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| 22/7/2002 |
Serían tan amables de informarme en qué boletín de ustesdes se aborda el comentario sobre la norma IRAM 65005 relacionada con las actas de las asambleas. Muchas gracias DR. Norberto E. S. Dr. Norberto E. S. No hemos desarrollado el contenido de la Norma IRAM 65005 relacionada con los Contenidos y procedimientos para las actas de asamblea en los consorcios de propietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Si hemos desarrollado la Norma IRAM 65003 que trata sobre la Convocatoria a asamblea, en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 47 del 19/2/2001. Le recordamos que para llegar a los Boletines ya publicados, al entrar a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios, encontrará la opción Boletines de Pequeñas Noticias publicados y allí encontrará el Boletín 47 entre otros. También tratamos otras normas IRAM en los boletines que a continuación le detallamos con el tema visto en el mismo:
Para un resumen de todas las normas relacionadas con Consorcios, transcribimos a continuación los títulos de ellas:
Un saludo cordial CGdeR |
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| 22/7/2002 |
Respecto de la asignación no remunerativa de $ 100.- quería consultarles cómo se toma en el caso de suplentes que trabajan pocas horas los fines de semana o inclusive en la semana. Cómo se proporciona el valor. Desde ya muchas gracias Claudia G. Hola Claudia!! En una de las notas del presente Boletín, hemos desarrollado los puntos a tener en cuenta para el abono de esta suma no remunerativa y su proporcionalidad en caso de que el trabajador no preste servicios en forma mensual y completa. De todos modos te contamos cómo calcular el valor proporcional de esta asignación: Valor diario: El aumento diario es el que surja de dividir $100 por los días trabajados por un trabajador permanente de jornada completa, o sea 25 días o por la cantidad de días realmente trabajados. Valor por hora: El aumento por hora será el que surja de dividir $100 por las horas normales de un trabajador permanente de jornada completa, o sea 200 horas o por la cantidad de horas realmente trabajadas. Un saludo cordial CGdeR |
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| 18/7/2002 |
Muchas
gracias, por el material que me acercan. Hola Gabriela L. Para poder darte una respuesta a tu consulta hemos consultado 3 obras de 3 reconocidos autores, que nombramos en orden alfabético: Dr. Carlos Diego Calvo (Manual Práctico de Propiedad Horizontal), Dr. Alberto Aníbal Gabas (Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal - Ley 13.512 Comentada. Anotada) y el Dr. Eduardo L. Lapa (Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones. Manual Práctico). Antes de empezar aclaramos que sólo el Dr. Alberto A. Gabás le da el nombre de "balance" a esta información que debe presentar el administrador a sus administrados, los demás autores utilizan la palabra "rendición de cuentas" que creemos más acertada, ya que "balance" es un término muy contable y que sí tiene una forma perfectamente determinada de presentar la información. Sabemos que generalmente llamamos a la rendición de cuentas como balance anual, pero en realidad no es tal. Las obligaciones y facultades del administrador surgen del Código Civil y de la figura jurídica del mandato en él descripta, además de las contenidas en el Reglamento de Administración y Copropiedad, resoluciones de asambleas o cualquier otro convenio celebrado entre el consorcio y el representante del mismo. Una de ellas es la de Rendir cuentas en forma documentada y periódica de su gestión administrativa. El Dr. Calvo nos cuenta que la periodicidad y fechas en las que se deben presentar los documentos contables de la recaudación de fondos e inversión de éstos generalmente consta en el reglamento de copropiedad. El Dr. Lapa amplía un poco más el tema diciendo que "rendir cuentas" es poner en conocimiento del mandante (los copropietarios, en nuestro caso) todos los antecedentes y resultados de las gestiones realizadas como administrador. Esta rendición debe ser instruida, documentada y descriptiva. No puede ser sinóptica, limitada a una operación aritmética o de contabilidad. Consiste en manifestar de manera completa los ingresos y los egresos, con la presentación de los documentos que acreditan los movimientos y las explicaciones necesarias para su comprensión. La ley no especifica la forma de rendir cuentas, no obstante hay jurisprudencia que instala algunas obligaciones como que:
Por otra parte, el Instituto Argentino de Normalización IRAM, tiene la norma IRAM 65006 - Liquidación de Expensas Comunes, que enumera una cierta cantidad de datos con los que debería contar una liquidación de expensas comunes, la rendición de cuentas, el prorrateo, etc. Te contamos que el cumplimiento de esta y otras normas relacionadas con la Propiedad Horizontal no son obligatorias de cumplir por parte de los administradores o por los edificios, pero contribuyen a que tengas una idea de qué es lo que se recomienda que contengan o que conozcas, al menos, qué información sería interesante de tener en cuenta. En el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 107 del 29 de abril del 2002 publicamos la Norma IRAM 65001 - Registro de propietarios y la Norma IRAM IRAM 65006 - Liquidación de expensas comunes. Te invitamos a que lo veas en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios y dentro de ésta en Boletines publicados de Pequeñas Noticias. Un saludo cordial CGdeR |
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| 22/7/2002 |
Desearia saber cómo me tengo que suscribir, para recibir informacion actualizada, los costos, y si tienen algun programa para liquidación y recibos de expensas. es muy buena su página, siempre me saca de apuros. espero una respuesta a la brevedad. Atte Marta Graciela C. Hola Marta!! Le damos la bienvenida como nueva lectora de nuestro Boletín y como nuevo miembro de esta comunidad que poco a poco estamos armando entre todos para mantenernos siempre en contacto y estar actualizados en esta tarea tan compleja, interesante y multidisciplinaria que es la de administrar consorcios. A través de su mensaje ya la hemos suscripto a los Boletines de Pequeñas Noticias que irá recibiendo en forma gratuita todas las semanas. Este Boletín lo preparamos durante todos los lunes y es despachado a través de Internet a última hora para que lo pueda encontrar en su casilla de correo todos los martes a primera hora, siempre y cuando "la tecnología y las empresas que nos brindan el servicio de Internet" no se ponga en nuestra contra y nos jueguen una mala pasada... También le contamos que a partir del lunes 29 de julio de 18 a 19hs daremos comienzo a un proyecto muy ambicioso de nuestra parte y donde esperamos contar con todos ustedes para poder llevarlo a buen término: un programa de radio en FM Flores (90.7) dedicado íntegramente a la administración de consorcios, con debates, invitados, comentarios, discusiones y con la participación de todos los actores de esta "gran obra" (administradores, administrados, proveedores, encargados, entidades representativas de los distintos sectores, etc.) donde todos podamos hablar de todos los temas que preocupan y ocupan dentro y fuera de cada edificio. La participación, el debate y la discusión serán los invitados de lujo a esta cita, mediante los cuales intentaremos llegar a plantear y buscar soluciones a los distintos problemas. Estamos convencidos que sin la participación de todos ustedes será imposible realizar este proyecto, así que queda invitada a participar en nuestro programa de radio como también extendemos la invitación a todos nuestros clientes del Sistema 9041, lectores del Boletín de Pequeñas Noticias, ciberlectores de nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar y a todos los que de una u otra forma están relacionados con los consorcios. Cambiando de tema y en relación a su consulta sobre un sistema para liquidación y recibos de expensas, el Sistema 9041 es el que le brinda la herramienta para realizar no sólo la liquidación y los recibos de expensas sino muchísimas prestaciones más. Personalmente me pondré en contacto telefónico con usted para charlar sobre el tema. Un saludo cordial CGdeR |
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| 19/7/2002 |
Hola
Claudio: Primero
Gracias por las respuestas a mis inquietudes anteriores. Espero
que esta vez puedas también ayudarme. Te cuento: El consorcio tiene 11 unidades y a la empleada que se ocupa de la limpieza del edificio se le liquida su sueldo bajo el concepto de "TRABAJADOR JORNALIZADO MENOR DE 18 HS. SEMANALES" (Trabaja solamente los días lunes 3 horas, es decir 4 ó 5 días al mes). Los
consorcistas, dada la difícil situación económica que se esta viviendo desean
bajar las expensas ya que algunos no pueden hacer frente a los valores actuales,
por lo que se propuso despedir a la empleada y en su reemplazo contratar otra
empleada por medio de un contrato, lo que resulta mucho más económico.
(Realmente no hay otro concepto que se pueda modificar para bajar el importe de
las expensas). Mis preguntas son las siguientes:
Más
allá que el deseo sería no despedir a nadie, frente a hechos concretos
queremos actuar dentro de un marco legal correcto. Como
siempre, por anticipado Muchas Gracias. Marcela Hola Marcela, vamos a ver si podemos ayudarte esta vez.
Un
saludo cordial CGdeR |
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| 19/7/2002 |
Hola
gente, Antes
que nada aprovecho para saludarlos por el día del amigo. Quería pedirles su colaboración por el tema del aumento de la tasa de interés punitorio que se aplica para los morosos hoy en día.
Bueno,
disculpen la nueva molestia, les mando un gran saludo Alejandro
B P.D.
Fabiana: perdí toda la libreta del outlook (tuve que formatar el HD) me
mandarías tu mail? Un
beso (para Fabiana) Cómo
anda Sr??? A
propósito del percance con el HD... una persona con su experiencia... No tenía
un backup de la información??? Bueno, bromas a parte, espero que este problema
no te haya causado graves consecuencias y puedas volver a encontrarte con todo
lo perdido. Ahora vamos a tus preguntas...
MFL
PD.: Mi mail es fabiana@pewensistemas.com.ar |
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| 18/7/2002 |
Claudio: Una
vez más acudo a ustedes, porque necesito saber cómo aplicar (o si corresponde
pagar) los cien pesos ($100) de aumento, no remunerativo y por seis meses, que
dispuso el gobierno. Según se dijo era para el sector privado, a liquidar
con las remuneraciones del mes de julio; creo haber entendido que se debían
calcular los aportes y contribuciones también sobre este monto, etc.. Seguramente
ustedes tienen información precisa al respecto, como por ejemplo, si
corresponde a los consorcios pagarlo, bajo que concepto-nombre-denominación o
título se debe colocar en el recibo de sueldos. Bueno, cualquier
información será, como siempre, muy bien recibida. Un
cordial saludo. Adriana
A. Hola
Adriana A.: tu mensaje está totalmente relacionado con la nota principal de
esta edición del Boletín de Pequeñas Noticias, así que te invitamos a leerla
y esperamos haber sido claros en la exposición del tema. Un
saludo cordial. CGdeR |
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| 17/7/2002 |
Buenos Aires, 17 de julio de 2002 Estimados amigos: Me dirijo a ustedes para que me aclaren una duda. El tema es el siguiente: el balcón del departamento de mi hija, tiene la baranda totalmente picada, incluso de tantas lluvias mantiene agua adentro, oxidándola aún más. Aproximadamente dos meses hace que estamos reclamando el arreglo o cambio de la misma, y contestan con evasivas y por último le dijeron que no le pertenecía al consorcio ese arreglo. Entiendo que el balcón es una parte común de uso exclusivo. Pero al momento de deterioro, ya sea por techos, rotura de paredes o como en este caso baranda le corresponde al consorcio el arreglo. Por tal es que les pregunto a ustedes, si fuera como nosotros lo entendemos, que medidas podemos tomar ya que nos sentimos usados por esta gente que lo único que reclaman es la puntualidad en las expensas y el edificio se está viniendo abajo. La administración se llama "Sur" y jamás se puede hablar con el responsable, existen sólo supervisores de aproximadamente 20 años que no tienen idea de dónde están parados. Les
agradecería me contesten lo antes posible para darle fin a esta situación. Quedo
al aguardo de vuestra contestación, agradeciendo desde ya vuestra información
y saludando Atte. Olga
Fresnedo Talledo Estimada
Olga: Luego
de recibir su reclamo, y antes de estudiarlo, nos pareció correcto llamar a
“Administración Sur” para ofrecerles el justo derecho a réplica a su
demanda. Una señorita muy amable que se identificó como Natalia y dijo ser la
secretaria de uno de los dueños me pidió que le reenvíe el mail para poder
alcanzárselo a su jefe. Lamentablemente hasta ahora no recibimos una respuesta.
Sin embargo nosotros les mantenemos nuestra oferta de publicar la respuesta que
nos brinden como la forma de abrir una línea de dialogo en la búsqueda de una
solución al conflicto entre los actores. ¿Qué
opinan los grandes autores sobre este tema? Alberto Aníbal Gabás dice
en su “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal”
“Esta es una variedad de bien común, la denominada bienes comunes de uso
exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los
copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a
la que accede directamente. Es
común por ser continuación o prolongación del plano horizontal que constituye
el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En
consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro
maestro. En
caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por
formar parte integrante de ésta. En cuanto al revestimiento (baldosas, cerámicos,
etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcón. En consecuencia,
utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el "cubo
de aire" interno que encerraría el balcón también es de propiedad
privada. El uso exclusivo se otorga por una razón práctica: la posibilidad de
acceder por parte de uno solo de los titulares, pero ello no quita carácter común,
lo que implica que el mantenimiento y reparación y/o conservación está a
cargo del consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no
estructural.” Como
Ud. Puede apreciar este autor no tiene dudas sobre la naturaleza de “bien común”
que tendrían los balcones. Por
otra parte Eduardo Lapa en su libro “Administración de la
propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones” reflexiona
sobre este tema diciendo que “Los balcones, las ventanas, las entradas de
luz, la puerta de entrada, etc., se hallan involucrados, precisamente, en el análisis
que puede dar lugar a diversas interpretaciones sobre su naturaleza jurídica. Masdeu
explica que las ventanas que sirven a una propiedad privada, con independencia
de que se hallen colgadas en un muro común, tienen la categoría jurídica de
privadas, al estar destinadas al uso y servicio de determinado codueño. Por su
parte, Visco es partidario de que sean de los propietarios de los pisos donde se
hallan situadas. En
un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, éste, al referirse al balcón,
entiende que "es una forma de parte común". Argumenta sobre esta
parte del edificio y lo considera común en virtud de que constituye una
"losa o continuación de ella como base de una unidad; es piso de la misma,
y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontraría incluído dentro
de lo que se denomina "muros maestros” y "techos”, indicados en el
inc. a del art. 2 de la ley 13.512". Sobre
el particular, diversos fallos jurisprudenciales interpretaron que la norma
legal, al hablar de "cosas de uso común", sólo hace una enumeraci6n
taxativa. Aclara
más adelante el citado comentarista que el balcón, por tanto, no es un bien
común "de uso exclusivo". Consideramos que es efectiva la apreciación,
coincidente con las doctrinas y la jurisprudencia, pero estimamos que dicha
asignatura debe dársele tanto al balcón que da al frente del edificio como a
aquel que es interno. Otros
autores interpretan que los balcones, atento a la función que tienen asignada,
constituyen "superficie aparte" del inmueble, ya que forman parte de
la estructura del edificio. Se agrega, al respecto, que el balc6n es parte de
las cosas comunes señaladas en el citado inc. a del art. 2, en virtud de que se
puede deducir que conforme al texto del art. 5 de la ley 13.512, le está
prohibido a cada propietario "cambiar la forma externa del frente". En
suma, la prohibici6n impuesta por la norma legal no sólo se refiere al acto de
alterar el frente con la colocaci6n de carteles, etc. , sino que se remite también
a las partes exteriores del edificio correspondientes a cada unidad privada,
evitando de esta manera la falta de uniformidad arquitect6nica. Del mismo modo,
la ley alude el ejercicio abusivo del derecho de propiedad, impidiendo que su
invocación autorice a variar el frente.” Como se puede apreciar este autor analiza el problema desde
una posición un poco más amplia estudiando tanto la posición que ve a los
balcones como parte común del edificio como aquella que los ve como parte
privada. En
mi opinión lo primero que Ud. debería hacer es leer qué dice sobre este tema
el reglamento de copropiedad y a continuación dirigirse a la administración y
en caso de existir motivo de reclamo o sea que el reglamento exprese explícitamente
que los balcones son de propiedad común exigir el arreglo correspondiente con
cargo a las expensas. De acuerdo a los autores citados esta situación también
sería posible si el reglamento no menciona la categoría que revisten los
balcones aunque tal vez sea un poco más complicado de negociar. En general a
ambas partes les conviene tratar de llegar a un acuerdo porque un juicio o una
negociación con abogados es mucho más costoso y complicado. En mi opinión a
nadie le conviene. Tenga en cuenta, también que puede ser que el consorcio (sus
vecinos) no tenga plata (por la morosidad en el pago de las expensas o por
alguna otra razón) para afrontar los gastos del arreglo y tendrá que negociar
algún tipo de combinación que le sirva tanto a Ud. como al consorcio. Lo que
no me parece correcto, en general, es que un administrador no tenga abierta con
los propietarios una línea de diálogo fluido para la solución de los problemas
que van surgiendo del diario vivir y es preferible evitar que se instalen como
conflictos insalvables. Espero, que en su caso, las razones de la administración
hayan sido de mucho peso. De todos modos si no puede consensuar un acuerdo puede dirigirse a cualquiera de las asociaciones de defensa del consumidor de propiedad horizontal que existen:
Un
saludo cordial CGdeR |
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| 17/7/2002 |
Hola:
Gracias
por vuestros servicios. Necesito saber si como administrador le puedo cobrar a
un copropietario que debe desde el 1998 y no pago nunca, intereses
compensatorios y punitorios, es decir: ambos. Si es positiva la respuesta ¿que
porcentaje de uno y cual del otro?, ¿si es acumulativo o simple? y qué
pasa si el reglamento desactualizado dice el 1% anual. Se puede cobrar una tasa
de descubierto del Banco Nación de los años 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002 o
cual tasa. Gracias
José
R. Hola
José. Justamente
tu consulta está bastante relacionada con otro mensaje recibido y contestado en
el presente Boletín de Pequeñas Noticias, así que te invitamos a leerlo. Con
respecto a si podés cobrarle a un propietario moroso intereses compensatorios y
punitorios, la forma de proceder te lo debe indicar el reglamento de
copropiedad, pero desde el punto de vista conceptual, los intereses que se deben
cobrar en el caso de mora, son los moratorios o punitorios, no los
compensatorios. Como muchas veces tenemos la duda de la diferencia entre ambos intereses, a continuación describimos el significado de cada uno de ellos.
En
cuanto a la tasa de interés, como dijimos en uno de los mensajes anteriores, el
Dr. Carlos Diego Calvo en su libro “Manual Práctico de Propiedad
Horizontal” dice que “quizá el mejor sistema sea prever que el interés
será superior en uno o dos puntos al aplicado por los bancos oficiales”. Este
interés a aplicar debe ser simple, o sea que no se debe aplicar la tasa de
interés sobre el interés más el capital (anatocismo). Un
saludo cordial CGdeR |
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| 16/7/2002 |
Hola!!! Cómo están? Quería contarles que recibí una linda notita de la DGI en donde decía que excluye a un consorcio del sistema integrado de control especial, para su incorporación al sistema dosmil regional Dice que para ello debo IMPLEMENTAR (???) las obligaciones que lo alcanzan en concordancia con lo establecido en las resoluciones Generales 191 y 664 (AFIP) y sus modificaciones complementarias, debiendo adecuar el accionar a las formas que reemplazan los procedimientos que actualmente efectúo...NO ENTIENDO DE QUE ME ESTÁN HABLANDO!!!!!! ¿Uds. tienen idea? Gracias!! Y suerte con lo de la radio!!!!!!!!!!!! Mariana Hola Mariana!! No nos queda muy claro el contenido de la "notita" que te ha enviado la DGI, pero te invitamos a que en otro mensaje, si te parece, nos transcribinos textualmente la nota, para ver si podemos echar un poco de luz sobre el tema. A muy grandes rasgos y para que tengas sólo una idea del tema tratado en las resoluciones que vos nos nombras, la resolución general 191 fue publicada en el Boletín Oficial del 3 de septiembre de 1998, e informaba que se establecía un sistema de recepción de datos contenidos en declaraciones juradas y pagos de obligaciones tributarias y previsionales, denominado "OSIRIS" implementándose a través de las entidades bancarias habilitadas para operar con dicho sistema. También informaba los nombres de los distintos aplicativos a utilizar para el pago de las distintas obligaciones junto con los decretos correspondientes. La resolución general 664 fue publicada en el Boletín Oficial del 24 de agosto de 1999 y se refería a la utilización optativa de terminales de autoservicio para la presentación de las declaraciones juradas, que las mismas emitirían un ticket de acuse de recibo resultante de la operación efectuada o constancia de rechazo en caso de que la presentación no hubiera sido correctamente finalizada, entre otras cosas... Un saludo cordial CGdeR |
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| 16/7/2002 |
 Tiempos
compartidosEstimado
Claudio, te escribo abusando de tu gentileza, para saber si conocés algo de
tiempos compartidos, te cuento, tengo unas semanas en uno de ellos por lo cual
pago expensas anuales, desde mi gestión como administrador no he aumentado las
expensas en ninguno de los consorcios en que me desempeño, así y
todo de aumentarlas (no está previsto) debería ser acorde al bolsillo de la
gente y ahí está nuestro arte de administrar para arreglarnos con el dinero
que ingresas. Pero
la consulta es la siguiente, las expensas que antes te nombré aumentaron a
razón de un 66% y creo que se les fue la mano, bien la pregunta del
millón, dónde puedo averiguar por entidades que defiendan al usuario de
tiempos compartidos?. Desde
ya muy agradecido y espero tu respuesta como siempre. At. Luis Alberto Zucchi Estimado
Luis Alberto: Le
alcanzo los datos de Proconsumer que es la Asociación Protección Consumidores
del Mercado Común del Sur, en una consulta telefónica me expresaron que ellos
están en condiciones de aconsejarlo sobre estos temas y que prestan
asesoramiento y consultas en forma gratuita. Su sede matriz está en la calle
Viamonte 885 2º Piso – código postal 1053 - Capital Federal, su horario de
atención es de 14 a 18 y sus teléfonos son 4322-4092 / 4394-0694/0597. Un
saludo cordial CGdeR |
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| 16/7/2002 |
Estimado
Claudio y Fabiana: hasta el momento solo me dirigía a Fabiana, pero creo que es
injusto de mi parte no hacer lo mismo contigo. En primer término quiero
felicitarlos por el nuevo programa de radio, espero poder escucharlo. Leí el
boletín de hoy y otros anteriores, me gustan las contestaciones a las persones
que quieren incurcionar en esta actividad tan compleja, sin siquiera haber
realizado un pequeño cursillo que sabemos no te habilita para trabajar en
forma conciente. Pero con los años se va aprendiendo, por ello deben al menos
tener una base. Fabiana, sabe que la apreciamos mucho, a vos todavía no te conocemos, pero como me invité a Las Heras para un asado espero que nos inviten algún día para ello (que caradura que soy). Muchos cariños. Elvira. (soy de los pagos de Agustin Ferrari, Pdo. de Merlo, preguntale a Fabi) Hola Elvira!!! Qué lindo mensaje!!! Nosotras ya somos viejas conocidas con vos y con Carlos y escribir este mensaje es como escribirle a amigos (además en este momento me estoy acordando de los cafecitos de Carlos que son imposibles de no aceptar), pero ahora vamos a trabajar. En cuanto a tu requerimiento sobre que nos pongamos en contacto con los miembros del consejo de tu edificio, no hay ningún inconveniente, sólo nos tenemos que poner de acuerdo como para combinar una entrevista, acercarles una carpeta y que nos conozcamos. Aprovecho el mensaje para invitarte a vos y a Carlos a participar en el programa de radio con todos los temas que se vayan planteando en el mismo para poder debatirlos y no quedarnos con las ganas de decir lo que pensamos al respecto. El programa saldrá al aire todos los lunes de 18 a 19 hs, empezando el próximo lunes 29 de julio por el 90.7 del dial que pertenece a radio FM Flores. Un beso grande para Carlos y vos. MFL
PD1 (de Claudio): Aunque no los conozca les mando un cariñoso saludo a la espera de que en algún momento pueda comprobar si los "cafecitos de Carlos" son tan ricos como dice Fabiana. PD2 (de Fabiana): Intentaré convencer a Claudio para que en el verano, asado mediante, puedas conocer Gral Las Heras. PD3 (de Claudio): No creo que sea tan dificil convencerme... |
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| 14/7/2002 |
No hay plata para otros gastos Vivo en el último piso de mi edificio, hace dos años y medio que vengo reclamando que el consorcio me arregle los daños sufridos en mi departamento por la filtración de agua de la azotea que ya han reparado y me dicen que no hay plata que hay otros gastos, lo mismo con una pérdida del baño a mi dormitorio. El administrador cambio la luz del semáforo duró 10 dias y dice que no puede hacer nada que vienen falladas. Quisiera saber si la empresa Paulista de Limpeza de tanques esta habilitada para hacerlo, en este momento no tengo el teléfono de la misma. Quisiera saber si fuera posible alguna orientación al respecto desde ya muchas gracias. Alejandro B Alejandro B. Hay algunos temas que no me quedan claros, pero empecemos por el principio que es siempre lo más conveniente. Reclamo por las filtraciones en la azotea: ¿Has hecho los reclamos de manera tal que te quede constancia escrita de los mismos y del tiempo que hace que lo estás reclamando? Si no entiendo mal, el problema de la filtración ya está solucionado y quedó pendiente arreglar el techo de tu unidad, ¿verdad?. No se el estado de la caja del consorcio (ni ahora ni hace dos años y medio atrás) pero muchas veces el administrador no cuenta con el dinero para realizar arreglos que no son urgentes. Tampoco sé si hace dos años y medio era posible, desde el punto de vista financiero, hacer el arreglo a tu techo o no. Sería bueno que mirases en tu liquidación de expensas el porcentaje de unidades que se encuentran en mora y el importe actual del saldo de la caja. A veces, como copropietarios, no entendemos del todo muy bien, que el dinero que maneja el administrador es el dinero que todos los meses pagan los copropietarios en concepto de expensas y que si éstas no son pagadas no se pueden afrontar las obligaciones del consorcio. Vuelvo a repetir que no se en qué situación se encuentra el edificio en el cual vivís, ni tampoco el tipo de gestión del administrador, pero habría que analizar un poco más a fondo el motivo por el cual no se le dio curso a tu reclamo. Reclamo por pérdida del baño: más o menos el mismo análisis cabe para este reclamo, claro que el daño que causa una pérdida recién detectada no es el mismo daño que puede ocasionar después de mucho tiempo sin reparar. Por este motivo es de importancia que quede constancia escrita de tus reclamos para prevenir posteriores problemas. Empresa Paulista: no me queda clara tu pregunta acerca de esta empresa. No me queda claro para qué trabajo preguntás si está habilitada o no para hacerlo. De todas formas queremos hacer alguno comentarios: tus consultas son muy puntuales para responder a la ligera y no conocemos los entretelones del caso. Las causas por las que un administrador no de curso a un reclamo pueden ser muchas, fundadas o no, y nosotros estamos desconociendo absolutamente todas. En los puntos que nos animamos a hacer algún comentario sólo "imaginamos" posibles situaciones. Cada edificio es un mundo y los motivos por los cuales las cosas se hacen o no, pueden ser muchísimos. El porcentaje de morosos y el saldo de la caja del consorcio pueden ser la respuesta a tus inquietudes, pero también lo estamos "imaginando". De todas formas esperamos que tus problemas se solucionen y nos atrevemos a decirte que intentes buscar un nuevo acercamiento al administrador y puedan, juntos, encontrar una solución. Un saludo cordial CGdeR |
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| 13/7/2002 |
Hola Fabi: ¿Cómo estás? Primero quería avisarte que me llegó el diploma , está muy lindo!!!. Muchas Gracias! Ya lo mandé a enmarcar para colgarlo en la oficina. Yo voy a empezar a liquidar los sueldos de Julio (ya que hasta el momento los estuvo realizando el contador). Bueno,
además quería avisarte de mi cambio de dirección de mail, porque hace un
tiempito que existen problemas en la página de interlap que no me permiten
abrir los mensajes.A partir de la fecha usare xxx@hotmail.com (de esta manera
mantendremos el contacto) ¡¡SUERTE!! Hola Karina!!! Me alegro muchísimo que el curso te haya dado el conocimieno necesario para largarte a confeccionar los sueldos del mes de julio y contá con nosostros si te surge alguna duda. Además ya agendé tu nueva dirección de mail para seguir en contacto!!!! Un beso muy grande. MFL. |
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| 13/7/2002 |
Hola Claudio! Cómo andás? nuevamente por acá.... esta vez te quiero consultar acerca del aumento de sueldos para este mes. Te agradecería me cuentes que sabés al respecto, si te ha llegado info con algún cambio en la escala salarial. Y sino, como debe liquidarse este aumento (en un sueldo de $ 560 por ej.) ya que es no remunerativo, pero por lo que tengo entendido se deberá igual retener un porcentaje. Se deberá hacer entonces recibo de sueldo aparte para esta suma y el 931 tendrá otra nueva versión? Gracias por estar siempre atendiendo y respondiendo las consultas. Saludos y hasta la póxima! Silvia Hola Silvia!! Justamente tu consulta es parte de una de las notas y de otra de las consultas del día de hoy. De todas formas te cuento que todavía no se ha firmado el decreto necesario para implementar el aumento, además de faltar información sobre cómo aplicarlos a los distintos escalafones del convecio que nos interesa a nosotros. Seguramente necesitaremos una nueva versión del Aplicativo S.I.J.P. o que se nos indique cómo implementar el cambio, ya que aparentemente sobre el importe de los 100 pesos el empleador debe contribuir con $ 6,30, repartidos en $ 5,40 para la Obra Social y $ 0,90 para el PAMI. Apenas sea publicado el Reglamento correspondiente en el Boletín Oficial, haremos una nota al respecto para poder estar todos informados. Un saludo cordial CGdeR |
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| 11/7/2002 |
Hola: Hace pocos meses que por necesidades del Consorcio (en realidad Condominio) me hice cargo de la Administración de un edificio que tiene un sinfin de irregularidades, como creo que otros tantos. Solicito el auxilio de Uds. en algunos temas puntuales:
Muchas gracias, realmente cuando los descubrí hace dos meses respiré fuerte, porque es muy dificil conseguir información.En agosto empiezo un curso en una escuela municipal. Isabel M. Hola Isabel M. Bueno, no se si podremos ayudarte a resolver cada uno de los conflictos que planteas en tu mail, pero por lo menos vamos a darte un empujoncito para saber por dónde empezar. Con respecto al primer tema, existen profesionales especializados en el análisis de las tarifas que cobran las empresas privatizadas de energía eléctrica. Estos expertos acostumbran a cobrar a los usuarios un porcentaje sobre el importe ahorrado como producto de su gestión, por un determinado lapso de tiempo que puede rondar en los 12 meses. Este tipo de empresas cuentan con equipamiento sofisticado para realizar las mediciones necesarias, los conocimientos para saber qué categoría le corresponde pagar a un consorcio de acuerdo a los resultados de sus estudios, qué trabajos realizar en el consorcio para gastar menos y, en algunos casos, también realizan la gestión ante la empresa proveedora de energía eléctrica para que hagan efectivo el cambio de categoría. Ahora veamos el tema de la encargada. Es bastante común que el consorcio abone el consumo de luz de la portería o parte del mismo, lo mismo que en el caso del teléfono, aunque no se desprende ni de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 ni del Estatuto del Encargado, pero no olvidemos que si se le venía abonando la suma total o parcial del servicio, no se le podrá quitar por ser ya un derecho adquirido. Las causales de Despido Justificado están enumeradas en el artículo 5º y 6º del Estatuto del Encargado que a continuación transcribimos y ésta no es un motivo para provocar el despido. Recordamos que el texto completo del Estatuto se encuentra en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la Sección Legislación Laboral. Las únicas causas de sin derecho a indemnización ni preaviso están citadas en los artículos 5º y 6º de la Ley Nº 12.981 que dicen: Artículo 5º: "Las únicas causas de cesantía del personal son las siguientes:
Artículo 6º: Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüedad mayor de 60 días en el mismo. En caso de fallecimiento del propietario, o venta del edificio, quedarán a cargo de los herederos, o del comprador en su caso, las obligaciones del titular. Si el empleador demoliese la propiedad o le fuese expropiada, lo mismo que si prescindiese de los servicios del empleado y obrero, sin las causas determinadas en el artículo 5º, deberá abonar en concepto de indemnización lo siguiente: Tres meses de sueldo en concepto de preaviso, en las condiciones determinadas en la ley 11.729, el que deberá comunicarse por telegrama colacionado. Un mes de sueldo por cada año o fracción de antigüedad en el empleo." Podría confeccionar una nota para que quede asentado y para que no vuelva a realizar ese tipo de prácticas ya que puede ocasionarle al consorcio de propietario varios problemas frente al proveedor de energía eléctrica, pero no es causa para despedirla. Un saludo cordial CGdeR |
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| 11/7/2002 |
Estimado CLAUDIO: Del Boletín N° 117, rescato lo que transcribo: "A pesar de las dudas de algunos sectores empresariales todos aquellos empleados alcanzados por un contrato colectivo, como el 306/98 bajo el cual se encuentran los trabajadores de edificios de propiedad horizontal, se verían beneficiados por esta medida que en forma obligatoria regirá entre este mes y diciembre". La pregunta concreta es: qué le corresponde a un Encargado No Permanente con CUATRO (4) horas, Sin Vivienda. Además deseo saber qué hay que poner en el recibo como "Concepto" cuando se le liquide. Desde ya, gracias y nos mantenemos en contacto. Silvia Beatriz de G M
P.D.: Más dudas sobre el mismo tema:
P.D. 2: La última molestia (por ahora...) ¿a qué hacen mención estos decretos, ya que figuran en el recibo de haberes de diferentes meses, del mismo encargado que aporta a SIEMBRA?
Nuevamente, GRACIAS! Silvia. Estimada Silvia Beatriz: No puedo contestarte a la fecha sobre la implementación del aumento de los 100 pesos, qué le correspondería a la categoría de trabajador que vos mencionas y las contribuciones correspondientes a la Obra Social y al PAMI, ya que no fue todavía publicado en el Boletín Oficial, al menos hasta el viernes último 12 de julio. Además, en caso de publicarse, la vigencia sería para los haberes correspondientes al mes de Julio y hasta Diciembre, por lo cual todavía nos queda un poco de tiempo. Deberemos tener paciencia... El
Decreto 1387 tiene por nombre "Reducción del costo de la deuda pública
nacional y provincial. Saneamiento y capitalización del sector privado.
Devolución del impuesto al valor agregado a los exportadores. Devolución parcial
del impuesto al valor agregado a quienes efectúen sus operaciones con tarjetas
de débito. Intervención de la corte suprema de justicia de la nación en las
medidas cautelares dictadas entre entidades estatales. Reducción general del
impuesto al trabajo." y el artículo 15 dice "Redúcese al CINCO POR
CIENTO (5%) el aporte personal de los trabajadores en relación de dependencia
que hubiesen optado u opten por el Régimen de Capitalización, establecido en
el artículo 11 de la Ley Nº 24.241 por el término de UN (1) año, contado
desde la fecha de publicación del presente decreto.(Párrafo sustituido por
art. 5° del Decreto N°1676/2001 B.O. 20/12/2001. Vigencia: desde su
publicación en el Boletín Oficial, pero surtirá efecto para las
remuneraciones devengadas a partir del 1° de enero de 2002, inclusive.) El Decreto 1676/01 trata sobre las modificaciones el Anexo del Decreto Nº 380 del 29 de marzo de 2001 y sus modificaciones, por el cual se aprobó la Reglamentación del Impuesto sobre los Débitos y Créditos en Cuenta Corriente Bancaria, establecido por el artículo 1º de la Ley de Competitividad Nº 25.413 y sus modificaciones. Un saludo cordial CGdeR |
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| 9/7/2002 |
¿Por qué se llama Sistema 9041? Les agradezco el envío de los
Boletines Nº 116/117 como comienzo de la suscripción. También la contestación sobre Normas
Iram. En esta oportunidad quisiera saber si cuentan con un demo del Sistema 9041
(¿por qué será el nombre?), para poder visualizar y probar las funciones que parecen ser de gran utilidad, dado que su costo es significativo como para comprar un producto sin ver su funcionamiento.Desde ya muchas gracias.
Hola María Elena: No contamos con un demo de nuestro Sistema 9041 pero... ¿sabés por qué? Porque un demo es impersonal, frío y dejaría el 90% de las recursos que ofrece el Sistema 9041 y en los cuales trabajamos tanto, sin siquiera ser considerados. Entonces... ¿cómo mostramos a los interesados el funcionamiento de nuestro Sistema 9041? Nosotros mismos le hacemos una demostración en su lugar de trabajo o, si le es más cómodo, en nuestra propia oficina. En caso de realizar la demostración en la oficina del administrador, instalamos el Sistema 9041 en su propia máquina y lo guiamos en el uso del Sistema. La idea es que él mismo sea quien lo use, permitiéndole de esta manera, experimentar su manejo, prestaciones y performance en su propia PC. Así, la demostración es completamente personalizada y permite conocer no sólo el Sistema 9041 sino conocernos entre nosotros y profundizar en persona sobre los temas que más le preocupan al administrador. En el momento de la demostración se relevan todas las tareas que se pueden realizar con el Sistema 9041 como ser toda la gestión administrativa del consorcio, la confección de los sueldos mensuales, aguinaldos, vacaciones, controles de pagos y cobranzas, seguimiento de obras, registro de cheques de terceros, etc., etc., etc... e, inclusive, se realiza una liquidación definitiva incluída la impresion del informe de gastos y los cupones. Otro tema: ¿Por qué el nombre de 9041 (noventa - cuarenta y uno)? Aunque usted no lo crea María Elena, el nombre fue el producto de un error. Uno de los asesores que colaboraron en su desarrollo propuso el nombre 9041 en homenaje a una vieja canción que desde hace muchos años le traía hermosos recuerdos... y así quedó. Varios meses después, con el nombre ya registrado, la campaña de difusión en curso y varios sistemas vendidos, se acerca a mí y me pregunta con una expresión que fluctuaba entre lo picaresco y la risa: - ¿A qué no sabes una cosa? - ¿Qué?, le digo sin saber hacia donde apuntaba. - El nombre de la canción era otro... Me sonreí... y así fué que el sistema se llamó Sistema 9041. Un saludo cordial CGdeR |
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| 8/7/2002 |
El Sr. Carlos Alberto Grammatico de la empresa Gramma Seguridad que se ocupa de comercializar material de seguridad industrial y señalización vial nos hizo llegar la ficha técnica de unas tiras antideslizantes para escaleras autoadhesivas de la firma Scoch Brite que se comercializan bajo el nombre comercial de SAFETY WALK:+ Descripción: Material recubierto antideslizante y autoadhesivo. Recomendaciones de uso: Para uso en áreas de trabajo, tránsito pesado, escaleras, rampas de vehículos, etc... Para superficies planas y lisas. Tamaños estandares: Rollos de 25 mm x 1 m, negro - transparente Resistencia: Impacto: Excelente Desgaste: Muy bueno Impresión: Agua: Excelente - Agua de mar: Excelente - Nafta: Regular - Detergentes: Excelente Instrucciones de uso: Limpie perfectamente la superficie, con la ayuda de Scotch Brite y agentes disolventes de la suciedad contaminante eliminando todos los residuos de jabón, shampoo, aceites, etc. Si es necesario utilice alcohol como ultima acción limpiadora y desplazante de la humedad. Asegúrese de que la superficie este completamente seca, antes de aplicar las tiras SAFETY WALK. Desprenda el papel protector comenzando por una de las orillas de la tira, colóquela firmemente sobre la superficie, continúe desprendiendo el papel protector y presione sobre la superficie de la tira de la orilla a orilla- Para una mejor adhesión del material, presione usando un rodillo o martillo de goma. Asegúrese de que no queden burbujas de aire atrapadas, y que las orillas estén bien pegadas. Esperar por lo menos 12 horas, antes de utilizar el área donde fueron aplicadas las tiras SAFETY WALK.
El Sr. Grammatico ofrece para más información sus teléfonos: 4671-4449 y 4674-1484 y su e-mail: ventas@grammaseguridad.com.ar |
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| 6/7/2002 |
Señor Claudio: Necesito me haga llegar si tiene entre sus papeles informaciòn acerca de quienen pueden o deben integrar los consejos de propietarios, tengo entendido que morosos y no titulares no pueden desempeñar esos cargos. Ademàs pregunto, si el titular es la madre o los hijos, el hijos o los padres, pueden integrar esos consejos?. Muchas gracias una vez mas. Atte. MRS. MRS: La figura del Consejo de Administración generalmente forma parte del contenido del reglamento de copropiedad de los edificios, pero por falta de disposiciones legales que lo regulen adolecen de muchas fallas. El Dr. Carlos Diego Calvo en su libro "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dedica el Capítulo VIII al Consejo de Administración, pero sólo hace referencia a que los cargos del consejo deben ser ad-honorem, que es conveniente que las condiciones personales sean tenidas en cuenta a la hora de elegirlos y que aquellos con títulos profesionales pueden ser de mayor utilidad para resolver con mayor soltura los problemas que surgieren. El número es ilimitado pero lo aconsejable es que no exceda las 5 personas para un mejor desenvolvimiento. En el libro "Manual Teórico-Práctico de propiedad horizontal" del Dr. Alberto Anibal Gabas, en el punto referido a Consejos de Administración, dice que "por lo general está compuesto por un grupo mínimo de copropietarios, y también con distinción de titulares y suplentes; nominándose a un integrante como presidente." Agrega que "es condición sine qua non, ser propietario de alguna unidad funcional para desempeñar el cargo de miembro del consejo, no pudiendo ejercerse por representación." Ninguno de los dos autores habla del derecho o no que tienen los morosos de formar parte de él, aunque sí el segundo autor deja bien claro que para formar parte del consejo deber ser propietario de alguna de las unidades funcionales del edificio en cuestión. Se desprende de su pregunta, sin ahondar en detalles, que si los hijos o los padres no son titulares de alguna unidad, no podrían formar parte del consejo de administración y según ciertos autores, ni siquiera por poder... Saluda a Ud. cordialmente CGdeR |
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| 5/7/2002 |
Normas IRAM referidas a consorcios Estoy buscando los textos y formularios completos de las Normas Iram referidas a Consorcios (65000 a 65009) si no me equivoco. En ningún lugar o página puedo acceder a la lectura de los textos en forma gratuita. En la página de Uds. hay notas muy interesantes al respecto. Me gustaría, de ser posible que publicasen en la página, las mismas, creo que sería un aporte muy interesante para todos los habitués de este sitio, asi como son de suma utilidad todas las leyes de la sección Legislación (sin que tengamos que comprarnos el Código Civil, entre otros). Tengo entendido que el Instituto Racionalizador de Materiales no es una entidad con fines de lucro, sin embargo el CD con estas Normas vale $40.--. Se que no son de uso obligatorio, pero creo que sería muy bueno comenzar a "normalizarnos" en la forma de encarar un futuro trabajo. Los felicito por la página. Es de suma utilidad. María Elena María Elena M. El temas de las normas IRAM parece ser que cada vez tiene más interesados y hemos tratado el tema en ya varias publicaciones. La más reciente es la del Boletín de Pequeñas Noticias Nº 112 del 3 de junio del 2002, le sigue el Boletín Nº 107 del 29 de abril del 2002, el Nº 82 de fecha 19 de noviembre de 2001, el Nº 77 del 15 de octubre del 2001, y los primeros en los que hablamos del tema fueron los números 44 de fecha 5/2/2001, Nº 46 del 12/2/2001 y Nº 47 del 19/2/2001. También hemos volcado en alguno de los últimos artículos publicados nuestra opinión sobre el costo de la adquisición de las mismas para su consulta y lo que consideramos una política errónea de Normas IRAM sobre este tema. Lamentablemente no estoy autorizado a reproducirlas en forma textual porque están protegidas por derechos de autor. Sin embargo, como medio de información, nada me impide comentarlas, describirlas e informar a nuestros lectores sobre sus contenidos, cosa que he venido haciendo desde febrero del año pasado. Sobre las más importantes puede encontrar información en nuestro sitio y si me dice cuál otra le interesa puede ser que sea motivo de una nota especial de nuestra parte para informar sobre ese tema... Para un resumen de todas las normas relacionadas con Consorcios, transcribimos a continuación los títulos de ellas:
Saluda a Ud. cordialmente CGdeR |
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| 2/7/2002 |
HOLA CLAUDIO !!! Muchas gracias por responder a mi inquietud ! Me resultó muy clara y práctica tu exposición. Con respecto a tu pregunta de la P.D. cometí un error. La deducción de los aportes a la empleada se hace sobre el sueldo bruto de $137.80 que se forma de la siguiente manera: $6.60 la hora por 3 horas trabajadas = $20 y además se le paga un viático de $7 cada día que concurre al trabajo, lo que suma $27 por día trabajado. La empleada concurre al edificio los días lunes por lo tanto hay meses de 4 lunes ó de 5 lunes. En el ejemplo supuse un mes en que trabajó 4 días. Entonces cobra en concepto de jornales $108.- ($27 por 4 días) más $29.80 en concepto de antigüedad (5 años). De esta manera llego al sueldo bruto de $137.80. Ahora con los nuevos conocimientos adquiridos, me surgieron otras dudas que espero me puedas ayudar:
En la medida que puedas espero tu respuesta para poder realizar un trabajo responsable de mi parte. Como siempre muchas gracias por adelantado. Saludos afectuosos MARCELA Hola Marcela! Y ahora respondemos las preguntas en el orden en que las planteas:
Un saludo cariñoso CGdeR |
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| 1/7/2002 |
María Fabiana ¿Qué
tal? Te molesto por dos temitas: 1.- Hay novedades de los certificados? 2.-
Este tema lo hablamos en el curso pero me volvieron dudas después de hablar con
un abogado. Tengo una encargada que es Pensionada, según el abogado (que se
dedica a consorcios) no corresponde el Aporte de Obra Social (en el F931 se
colocaría en condición Jubilado), por lo tanto y pese a que aporta a una
jubilación privada (Nación) tendría que ser del 11%?, la verdad que
estoy un poco confundido con este tema. Si podés averiguar o decirme a quién
le puedo preguntar con seguridad. Hola Alejandro!!!! La verdad es que el frío me tiene a mal traer... y a propósito ¿tendrás vacaciones de invierno este año o sólo es una remota ilusión? Bueno, con respecto a tu consulta el tratamiento que hay que darle a una encargada pensionada es el mismo tratamiento que a una encargada jubilada, ya que en el recibo de su pensión se le hace el descuento correspondiente a la Obra Social. En el formulario 931 deberás indicar esta condición (la de Jubilada) y el aporte correspondiente que deberás retenerle de jubilación será del orden del 11%. PD: Los Certificados del curso están en mis manos, ya firmados por el Rector de la Universidad de Flores, en el curso de esta semana los enviaremos y apenas salgan les enviaré un mail a todos para que sepan que fueron enviados y me avisen si es que no los han recibido. Un beso. MFL. |
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| 1/7/2002 |
Un curso rápido de administración Señor
Director: Muchas
gracias por los boletines, los considero de gran utilidad. Después
de los agradecimientos correspondientes, quería hacerles algunas preguntas,
esperando puedan responderlas u orientarme. Vivo
en un edificio de 5 departamentos en el que las tareas de administración las
realizó siempre un co-propietario. Hace
unos meses, me hice cargo de administrar el edificio y encontré una total
informalidad en todos los papeles. Comencé
a preguntar a algunos conocidos y me encontré con muchas dudas y muy pocas
respuestas. Este
es el principal motivo, por el cual me contacto con ustedes, esperando conseguir
la orientación necesaria. Quisiera saber:
Como
verán, necesito casi un curso rápido de administración. Si considerarán que
hay otros temas importantes que omití, serán muy bien aceptados los consejos y
sugerencias. Por
último, ¿cuánto puede ser el costo de un administrador para este tipo de
consorcio? Les
estoy sumamente agradecido y espero que puedan darme la mejor orientación. Atentamente. Néstor Nota: El edificio se encuentra en Capital, son planta baja, con un sólo departamento de 4 ambientes con jardín, 1° piso con 2 departamentos de 2½ ambientes y 2° piso con 2 departamentos de 3 ambientes en duplex. No tiene ascensor. Estimado Nestor: Es verdad: lo que quiere saber se aprende luego de hacer un curso de administrador de consorcios que dura varios meses y eso es lo que le aconsejo. No sólo porque esta profesión es muy compleja como para ejercerla de "oido" sino también porque puede, por desconocimiento, crear situaciones muy dificiles tanto a Ud. mismo como a sus administrados. En general los cursos de administración de consorcios comprenden estos temas básicos y fundamentales:
Estos temas son muy importantes y su responsabilidad será muy grande. Le aseguro que apenas empiece a capacitarse le comenzará a encontrar el "gustito" porque este oficio es hermoso y no tiene límite la especialización a la que puede Ud. llegar. Ud. puede complementar sus estudios consultando autores como el Dr. Alberto Anibal Gabás, Eduardo Lapa, Hernán Racciatti o Carlos Diego Calvo que han desarrollado estos temas en tomos y tomos de hermosos libros donde han desgranado cada uno de los temas que componen esta profesión con precisión y amor por el conocimiento. En otro orden de cosas tenga Ud. en cuenta que sus clientes (los copropietarios) verán en Ud. a un representante de "los administradores" y de su actuar y saber, de alguna manera, se juzgará al resto de sus colegas en la profesión. Es una responsabilidad muy grande. En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar Ud. podrá consultar legislación tanto laboral como de propiedad horizontal, así como más de 1000 páginas dedicadas a respuestas a inquietudes de nuestros lectores y notas desarrolladas sobre todos los temas que atañen a la administración de consorcios. Entre ellas encontrará respuesta a la mayoría de los temas que nos consultó. Le deseo mucho éxito en el comienzo de este nuevo emprendimiento que encara. Un saludo cordial CGdeR |
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Los nombres completos de los firmantes obran en poder de la redacción y se publicarán sólo en los casos que sea solicitado. |
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