Correo de Lectores
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Correo de Lectores |
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| 30/7/2004 |
El Dr. Eduardo Brailovsky reflexiona sobre la figura del Consejo de Propietarios a partir del tratamiento que realizó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades (CAPHyAI) de este tema en su Newsletter del pasado 16 de junio de este año (2004). De mi consideración: He tomado conocimiento, a través de la comunicación que "Pequeñas Noticias" me hiciese llegar (como siempre, el primero en publicar las novedades consorciales), del panfleto que la CAPHyAI hiciese llegar a sus asociados <ver documento original>. Al respecto, ese libelo me merece unas palabras que, tratando de no importunar a sus distinguidos lectores, expresaré a título propio. En mas, considero una "barbaridad" (compréndame que no puedo utilizar lenguaje soez) la "liviandad" o "superficialidad" con que una institución como CAPHyAI (y que presupongo seria), ha tratado un tema tan difícil como el "consejo de propietarios" en los consorcios. Y ya desde aquí avizoramos un profundo disenso con CAPHyAI y el autor del texto en examen. Comencemos con lo más suave (así como para que no me acusen de ser "matador" de ideas). Así que, primero, fíjense que he mencionado al "consejo de propietarios" en lugar de "consejo de administración". Esta diferencia, reconozco expresamente haberla copiado del Sr. Jorge Hernández de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), con el que he departido tiempo atrás. Y repito el sentido de sus sabias palabras: El "consejo" NO ADMINISTRA sino que "ACONSEJA". Es así que no podemos llamar "consejo de administración" a un "consejo" que no puede administrar. Concuerdo con Hernández (FRA) que hay que ser muy preciso en la terminología, en el lenguaje y en el sentido de las palabras porque no "cuesta tanto" ser preciso y porque con el uso correcto se logra una cabal comprensión del significado de la frase que se usa. Ahora compliquemos el tema, con lo que a mi entender es MUY GRAVE. Del texto en estudio surge la recomendación de la "comisión de administración" de CAPHyAI, para que cada administrador asociado distribuya el texto entre TODOS los propietarios de TODOS los consorcios que administre. Nada más equivocado o errado. ¿Por qué?. Porque como TODOS sabemos, ese texto NO PUEDE SER APLICADO A TODOS LOS CONSORCIOS como si fuera un milagro del Señor en beneficio de la humanidad. Porque el texto es inaplicable en muchísimos casos y en la mayoría de ellos solo CONFUNDIRÁ AÚN MAS a los pobres co-propietarios que NO ENTIENDEN de leyes y normas o de "institutos jurídicos" porque no son ni estudiantes de abogacía ni son ABOGADOS y ni siquiera tienen obligación alguna de entender. Aclaro, para que no se torne oscuro, y entonces debo recurrir a la Historia, que nos mostrará DE DONDE SURGE una figura como la del "consejo de propietarios". Recuerdo para los desmemoriados y los que no son abogados que cuando nuestro legislador Vélez Sarsfield redactó el Código Civil, expresamente reprobó la existencia de la propiedad por pisos o dividida. Expresamente dijo Vélez Sarsfield: "condeno a los condominios a su disolución, porque son fuente de problemas". Claro, en esa época, todos los pisos eran a lo sumo un "condominio". Y Vélez, que créanme no era tonto, se percató que era NORMAL que todos los condóminos se pelearan para no pagar las cargas de la heredad o lo que sea que tuviesen que pagar. A cuento viene que cuando estudié esa genialidad del código civil, me pregunté: ¿De qué viven los abogados? y respondiéndome que de las peleas y juicios era, decidí dedicarme a algo parecido al condominio: la propiedad horizontal. Y realmente, desde que me recibí hace muchos años atrás, jamás me arrepentí de mi decisión. Así, ya adelanté lo que ocurrió con el "progreso". La ciudad creció, los terratenientes tuvieron que convivir con la creciente clase media que quería estar en las ciudades, en el mismo centro de la ciudad, y claro, si todas las construcciones eran "casas", la ciudad solo se extendía y la población cada vez se iba alejando del centro... La solución, construir edificios por pisos que Vélez NO quería, había que encontrarle "la vuelta" y los legisladores la encontraron: la ley 13512. Que no es condominio, pero casualmente tiene grandes semejanzas y con una ventaja: la indivisibilidad de las partes comunes. Pero con todos los grandes problemas de "compartir" que tiene el condominio. Así que, cuando se sancionó la ley 13512 de propiedad horizontal, TODOS, incluso los legisladores, se dieron cuenta que estaba "incompleta", que faltaban regular muchos aspectos y que traería, sin lugar a dudas, muchos problemas por resolver. Pero eso, los mismos legisladores lo solucionaron (parcialmente): dejaron la regulación de la ley en manos de un "decreto reglamentario". Justamente de ese decreto reglamentario es de donde surgen expresamente LOS REQUISITOS MÍNIMOS que tiene que contener un REGLAMENTO DE COPROPIEDAD como el que impone la ley 13512 a los consorcios. Para los que no sabían, es de aquí, de esta enumeración de requisitos mínimos que hace el decreto reglamentario de la ley 13512, que los Escribanos toman base para la redacción (e invención) de los reglamentos de co-propiedad que tienen que efectuar por encargo de algún constructor. Pero que este abogado sepa, ni en la ley 13.512 ni en el decreto reglamentario de ella, JAMÁS se ha mencionado la existencia de un CONSEJO DE PROPIETARIOS. Claro, surge la pregunta: ¿Y por qué? (como los niños, vió, que siempre preguntan el por qué de las cosas, pues necesitan las explicaciones para entender un poco de todo). Porque en los comienzos todo era distinto. Porque en los comienzos la ley se aplicaba, la gente cumplía y especialmente EL CÓDIGO CIVIL SE APLICABA. Porque si todo funcionase normalmente veríamos que no se necesita un consejo de propietarios para que el consorcio "funcione". Porque el administrador, que es un MANDATARIO del consorcio, debe cumplir las normas del mandato. Y como dice Vélez Sarsfield, debe poner en defensa de los intereses de su mandante (en este caso el consorcio) MAYOR INTERÉS Y CUIDADO que un buen "pater familiae" romano. Porque si no pone mayor empeño en el cuidado de bienes ajenos (mas aún que sobre los propios), entonces le caben las sanciones de la ley penal y debe responder por los daños y perjuicios que cause, según las previsiones del Código Civil, con TODO su patrimonio. Aquí otra vez me evadiré del tema, así que pido perdón por adelantado a los lectores. Es por lo que expuse precedentemente que siempre recomiendo a los co-propietarios y consorcios: para designar administrador, no se fijen en el precio, lo barato sale caro. Fíjense en si el administrador es respetado por sus pares, si es reconocido en plaza, sus referencias y sobre todo, SU PATRIMONIO (para que en caso de error -ya no de delito- pueda responder, pagar, por los daños que al consorcio cause). Y ahora volvamos al tema central. De esta forma, si el administrador CUMPLE con lo que tiene que cumplir, es decir, pone mayor empeño que el normal en el cuidado del patrimonio del consorcio, su rendición de cuentas será "pristina", clara. Sus cuentas "cierran" y los montos de los trabajos que se hacen son más baratos que el que cualquier particular pueda conseguir (porque casi casi son mayoristas en "dar trabajo" a los gremios y personas con las que trabaja). Y los administrados, aún con disenso, no tendrían que tener objeciones porque es el avance y progreso del consorcio, de todos y no de uno en particular. Ni siquiera para control de trabajos o asesoramiento se necesitaría el consejo de propietarios en un consorcio. Porque si algo falla en el consorcio el buen empleado consorcial debe dar aviso de inmediato al administrador (CCT 378/04 y anteriores). Ante el aviso, el administrador ESTÁ MAS QUE CAPACITADO profesionalmente para enviar personas MATRICULADAS (LEY 941 CABA) para que inspeccionen el problema, informen su solución y presupuesten su costo mínimo. Y porque ante la solución del problema al costo más bajo, se abaratan las expensas y todos los propietarios contentos. Y porque en la rendición anual de cuentas los administradores efectúan una distribución de su "rendición" con antelación de un mes, con la invitación expresa a los propietarios para que el que guste, inspeccione los comprobantes avalatorios de dicha "rendición". Y porque si los propietarios pusiesen el mínimo interés en sus cosas particulares, SI realmente DUDAN de algo, ya por sí o ya a través de SU contador público, podrían controlar los comprobantes cuestionados. Y porque así, las asambleas de propietarios para aprobar cuentas solo serían una discusión de amigos y no un "pase al infierno". Pero claro, como generalmente los co-propietarios no ponen empeño personal en cuidar su patrimonio (buscando lo barato y no lo bueno para administrar su patrimonio, su inmueble), es que en la práctica existieron (todavía hay, pero ya van quedando menos) MALOS ADMINISTRADORES que no pagaron las cargas sociales y endeudaron al consorcio, que se "fugaron" con el dinero de los consorcistas. Y para colmo, muchos propietarios (por suerte no todos) NO QUIEREN pagar abogados para llevar a juicio y condenar a esos estafadores y para peor después se quejan que la Justicia "no hace nada". Pero los que sí hacen, SI logran justicia, aunque es cierto: deben pagar el costo porque los abogados no trabajamos gratis. En resumen, como todo se ha complicado, como actualmente se desconfía de todo y de todos, es que se pretende controlar al administrador CADA VEZ MAS, con la existencia de este "invento" del Consejo de propietarios. Consejo de propietarios que SOLO TIENE cabida legal, si está "inventado" en el reglamento de copropiedad del consorcio, si el Escribano lo reguló. Y si no lo previó, NO EXISTE, NO TIENE FACULTAD ALGUNA y el administrador puede DESCONOCERLO, IGNORARLO y no tendrá sanción alguna. Es
cierto que existe otra forma de dar cabida legal a un consejo de
propietarios. Pero entonces deberá llamarse a esos miembros como "representantes de la Asamblea" y no "consejo ...", y las facultades surgen del texto del acta que seguramente no será escueta y que deberá protocolizarse notarialmente a alto costo. Y volviendo al tema que dio inicio a esta esquela, entonces las instrucciones del panfleto de CAPHAI, SOLO DEBERÍA SER DISTRIBUIDO entre los consocios que tienen prevista la existencia del consejo de propietarios. Pero NO debe distribuirse entre los que no prevean dicha figura. Y adentrándonos en el texto "in examine" veo otro punto en colisión grave con mis conocimientos y experiencia. La CAPHyAI asevera que el consejo de propietarios solo podrá: "... previa decisión de asamblea que resuelva que el Consejo de propietarios puede ejercitar esas funciones (de administración) en los casos de acefalía de administración a fin de que el consorcio no se inmovilice por indisponibilidad de fondos y por tiempo limitado." (lo agregado grande y negrita es aclaración de este suscrito). GRITO YO: NUNCA, NUNCA JAMÁS, FALSO, FALSO Y DOBLEMENTE FALSO. Primero, porque si el Reglamento o la asamblea no han previsto tal facultad de administrar para el "Consejo de propietarios" jamás podrá ese consejo tener esa facultad (repetitivo pero creo que se puede entender). Segundo, porque si ADMINISTRA, aún provisoriamente o por corto tiempo, esas personas son ADMINISTRADORES y no son un "consejo". Es decir, legalmente NECESITAN un nombramiento de administrador. Nombramiento que será colectivo, será para todos esos integrantes, y con responsabilidad solidaria entre todos los co-administradores designados, pero que es al fin y al cabo "nombramiento de administrador". Nombramiento que deberá ser protocolizado (pasado a escritura pública) para ser oponible a terceros. Y si no, en este último caso, baste mi experiencia de haber representado a un consorcio y haber en su nombre demandado a otro consorcio vecino por daños y perjuicios, cuando el consorcio demandado "contestó demanda", lo hizo con la firma de un "consejo de propietarios" que dijo que administraba, pero carecía de nombramiento como tal, y por ende no tenían personería por lo que el Juez de la causa rechazó la contestación de demanda por FALTA DE PERSONERÍA y así "sus representados" (el consorcio al que decían representar) QUEDÓ REBELDE y por supuesto PERDIÓ EL JUICIO. Claro que los demás propietarios, al no ser abogados, no se dieron cuenta de reclamarles personalmente a dichos "miembros del consejo" que pagaran de su peculio y hasta con su vivienda, los daños y perjuicios que provocó su temeridad de decir que administraban cuando legalmente NO PODÍAN HACERLO. Además, allí surgirá otro problema: ¿Y el consorcio se queda SIN "consejo de propietarios"? O será como me expusieron risiblemente en un consorcio: el "consejo de propietarios" administra y ellos se controlan a sí mismos !!!!! Entonces ¿de qué control sirve? ¿para qué sirve?. Ahora, si el administrador solo reparte esa nota entre los consorcios que tienen previsto la existencia de un consejo, debo entonces señalar: 1.- La nota contiene graves inexactitudes, entre ellas la que arriba señalé. Es decir, no es la única, pero son las más visibles. Y si analizo todo detalladamente no solo "Pequeñas Noticias" no publica mi nota sino que me excluyen para siempre. 2.- todas las limitaciones y facultades del consejo de propietarios deben surgir claramente del reglamento de copropiedad o de instrucciones dadas por la Asamblea que constan en el libro de actas de asambleas consorciales y además, en la ley 20744 de contrato de trabajo y Convenio colectivo de trabajo 378/04. Así que con solo transcribir las normas aplicables, que seguramente son mucho más claras que el panfleto de CAPHyAI, bastaría. Además, las leyes se presumen conocidas por todos. Y normalmente todos conocen las leyes. Porque como antes dije y repito: no todos los reglamentos de copropiedad son iguales y NO todas las normas aplicables (a los consejos de propietarios) son iguales. Es más, de hecho siempre hay grandes diferencias según el notario que redactó el Reglamento de copropiedad. Claro que si el administrador considera IGNORANTES de la ley a los administrados entonces sí deben circularizar el texto en cuestión, pero sugiero tomen el mínimo recaudo de corregir lo equivocado, ajustándose a las normas vigentes: reglamento, ley 20744, CCT., Código Civil, decreto reglamentario ley 13512, etc. Pero no vaya a ser que algún administrador sea acusado de "inmiscuirse en la profesión de abogado", pisotear incumbencias profesionales de los abogados y, lo que es peor, hacerlo mal y cometer graves errores legales. Y eso, mis estimados lectores, SE PAGA. Mas bien, si realmente el administrador quiere un libelo similar al que ataco sugiero humildemente que un abogado haga un INFORME (pago, por supuesto) y que dicho informe sea distribuido entre los administrados del consorcio que corresponda (únicamente). Ahora si el tema realmente fuese "grave" como sería un enfrentamiento entre el administrador y los miembros o un miembro del consejo de propietarios entonces sí, NO SOLO recomiendo que CONSULTEN A UN ABOGADO sino que sería lo más sensato y, por supuesto, sugiero no hagan uso del libelo de marras. Que el abogado seguramente utilizará una carta documento fehaciente y en ella les hará saber a los propietarios que se están irrogando funciones que no les caben y que tal actitud conlleva responsabilidades legales a las que deberán responder. Porque otro tema que la misiva de CAPHyAI no dice es qué ocurre si algún miembro del consejo de propietarios no cumple con las funciones como debe o se inmiscuye en facultades que NO TIENE. Y creo que un panfleto como el escrito debería ser completo, correcto, sin inexactitudes, legalmente sabio para conocimiento de los interesados, o no debería ser. Sin
otro particular, y esperando que sirva mi diatriba, saludo a Uds. muy
atentamente
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| 29/7/2004 |
Ingresos Brutos: un error en las alícuotas Me dirijo a Uds. por la nota sobre cuota fija en Ingresos Brutos del Boletín Nº 222. En la misma se hace la siguiente mención: "Actualmente todos los contribuyentes pagan en forma mensual el 3% de Ingresos Brutos sobre el total facturado o el 1,5% si ese total anual no supera los $72.000." La verdad, no sabía que si la facturación no supera los $ 72.000 (anuales supongo) la alícuota no es 3% sino 1,5%, quería saber si se puede ampliar un poco este tema, mas que nada en cuanto a la vigencia ya que siempre calculé el 3%. Atte. Horacio M. Hola Horacio, antes que nada agradecemos tu participación como lector del Boletín, lo que nos ha permitido, en este caso, corregir un error en la nota "Cuotas Fijas" del Boletín de Pequeñas Noticias Nº 222 del día 26 de julio de 2004 en el que hacíamos referencia a un proyecto para abonar el impuesto de Ingresos Brutos en cuotas fijas según distintas categorías. Actualmente las alícuotas de Ingresos Brutos son muy variadas y dependen de la actividad y la zona geográfica donde se desarrollen. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires pueden ser del 1%, 1,5%, 2%, la tasa general del 3%, 4%, 4,9% y 5,5%. También hay actividades que están exentas del pago de Ingresos Brutos y hasta hay definida una "Zona de emergencia comercial" delimitada por las calles Bolívar, Hipólito Yrigoyen, Luis Sáenz Peña y Rivadavia que incluye ambas veredas a la cual se le reducen las alícuotas al 50% por el año 2004. Tal cual vos lo apuntaste dejamos en claro que las alícuotas de Ingresos Brutos surgen por la zona y la actividad comercial y no por el monto total bruto facturado en un año. Esperamos seguir contando con tu participación y volvemos a agradecerte tu agudo nivel de observación al leer las notas publicadas en Pequeñas Noticias. Un saludo grande. MFL |
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| 29/7/2004 |
Estimados todos: les escribo al borde de un ataque de nervios, para consultar la siguiente situación: administro un edificio de veraneo, que tiene 15 unidades. Hasta hace dos años, se hallaba totalmente deshabitado durante el año y sólo contaba con la presencia de ocupantes en la temporada. Hace dos años uno de los copropietarios se instaló en forma permanente. Dado que tenía deuda por expensas, solicitó canjear la misma realizando el mantenimiento del edificio. Se le aceptó la propuesta mediante nota presentada en asamblea. En la asamblea de este año, los consorcistas decidieron suspender todos los gastos ordinarios (incluido el que brindaba el copropietario) hasta el verano, y que la recaudación sea aplicada a consolidar un fondo para reparar los taparrollos del edificio, que por cuestiones de arquitectura son exteriores (fachada) y están destruidos. Designaron un consejo de administración, que debe aprobar cada gasto (ordinario y extraordinario) que se realice en el edificio. El problema surge con el propietario que vive en forma permanente, y por partida doble: quiere seguir haciendo el mantenimiento y lo exige como morador estable. (amenazas de denuncias varias incluidas) Por otro lado creo que se contradice mi rol como administradora, teniendo en cuenta que, por un lado, debo velar por el mantenimiento del edificio, y por otro cumplir con las decisiones de la asamblea. Aclaración necesaria: Dos días después de realizada la asamblea me comuniqué con el consejo de administración (integrado por 5 copropietarios) para exponer justamente lo que terminó siendo reclamado por el ocupante estable. Después de insistir durante dos meses, resolvieron hacer limpiar el edificio los fines de semana largo y vacaciones de invierno. ¿que debo hacer?. Por favor respondan. Mi salud mental lo requiere en forma urgente. Gracias por todo. Mirta B.S. Hola Mirta, imagino la necesidad de ordenar estos temas que tanto te preocupan pero estimo que necesitaremos un segundo mail con más precisiones. De todas formas me gustaría hacerte unos comentarios como si estuviera pensando en vos alta. Vos escribís que un propietario con deuda "solicitó canjear la misma realizando el mantenimiento del edificio... y se le aceptó la propuesta mediante nota presentada en asamblea". La pregunta que me surge es: ¿qué significa hacer "el mantenimiento del edificio"? ¿Hacer las tareas que normalmente lleva a cabo el encargado o hacer trabajos de plomería, pintura, electricidad, etc.? Tanto sea una respuesta como la otra la situación es muy delicada ya que en ambos casos hay cuestiones muy especiales que cumplimentar. Si estuviese realizando tareas propias de un encargado deberían ajustarse a la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 y al Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 y si estuviese trabajando como un proveedor externo debería haber facturas por los servicios prestados de manera tal de cumplimentar con las disposiciones legales pertinentes, que no son las mismas vigentes en la Ciudad de Buenos Aires, pero que muchas sí son compartidas ya que el ámbito de aplicación es el país entero. Otro tema a tener muy en cuenta es que aunque se aprueben en una asamblea correctamente constituida y demás "ciertas decisiones" puede ser que éstas estén contrariando leyes por lo tanto llevarlas a cabo puede traerle graves consecuencias al consorcio de propietarios. Me gustaría que amplíes cuáles son las tareas que realiza este copropietarios dentro de lo que denominan "el mantenimiento del edificio", desde cuándo lo hace, qué es lo que reclama y cualquier otro dato que creas conveniente para que uno de los abogados especialistas que colaboran con Pequeñas Noticias pueda orientarte mejor en los pasos a seguir ya que el propietario está haciendo reclamos, pero no me queda muy claro de qué tipo. Por otra parte, justamente en este boletín hay una nota muy interesante escrita por el Dr. Brailovsky llamada "Consejo de Propietarios" que te invito a leer pues te puede servir de mucho. Esperamos tu mail para poder profundizar un poco más. Un saludo grande. MFL |
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| 28/7/2004 |
Curso de Liquidación de Sueldos por Internet Que tal, soy estudiante universitario de Ciencias Económicas, los felicito por este sitio que es de gran utilidad para todos en estos tiempos. Me interesa ese curso de Liquidación de Sueldos que publicaron en la fecha 19/07/04 (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 221), recién hoy ingreso al sitio por medio del buscador de Yahoo y me fascinó la seriedad con que tocan los temas. ¿Podrían pasarme el curso completo de Liquidación de Sueldos? Desde ya muchísimas gracias. Mi dirección de correo es Marcelo...@hotmail.com Saludos y éxitos Sebastián Marcelo D. Hola Sebastián. Antes que nada agracemos tus dichos sobre nuestro sitio y nos alegra mucho que la información te sea de utilidad. El Curso de Liquidación de Sueldos está orientado a las liquidaciones de haberes que se realizan bajo el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 en el cual se encuentran los trabajadores de edificios y está organizado en tres niveles: Básico, Avanzado y el módulo correspondiente al aplicativo llamado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) con el que se deben confeccionar las declaraciones juradas mensuales (F.931) para poder pagar aportes, contribuciones, asignaciones familiares -si corresponde- y la Ley de Riesgos del Trabajo. Está pensado para realizarlo por Internet y en los tiempos que cada uno disponga. Los módulos están divididos en clases con una parte teórica y otra práctica. Las distintas clases se envían por mail al igual que los ejercicios resueltos por parte del alumno. Si no hubo errores en ellos se envía la siguiente clase y si algo no estuvo del todo bien se envían más ejercicios para que no queden dudas del tema visto. Recién después se avanza a la siguiente clase para no acarrear problemas de las anteriores. A cada tema se van agregando conceptos nuevos a los ya adquiridos con lo cual es conveniente no subestimar los ejercicios para avanzar ya que los ejemplos y los temas se van complicando de a poco. En cuanto al programa de estudio de cada uno de los módulos te los haremos llegar en forma privada en un mail personalizado con todos los detalles. Te damos la bienvenida y esperamos seguir teniéndote como lector del sitio y del boletín de Pequeñas Noticias que empezaremos a enviarte directamente a tu casilla de correo. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 28/7/2004 |
Querido Boletín: Recurro a Uds. una vez más para pedirles ayuda acerca de qué debo hacer para solucionar el tema de que todavía no me han llegado, nunca, las boletas para pagar el FMVDD. Desde ya muchas gracias porque sé que me responderán satisfactoriamente. Cecilia. Cecilia, es muy simpático tu correo porque pareciera que nos llevás en un lugarcito de tu corazón pero ahora... ¡¡a trabajar!! Las boletas de FATERyH para que puedas pagar los aportes y contribuciones al Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD) las deberás retiran en la sede del Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) que queda en Moreno 1881 (para que te ubiques queda muy cerca de la esquina de Av. Entre Ríos y Moreno). Puede pasar, como nos comentó una lectora del boletín, que no las tengan impresas ni tampoco sin imprimir. Si este es el caso deberás pasar otro día para retirarlas. El teléfono de AIERH es 4371-5570/5609/3624 como para que antes de ir puedas chequear los horarios de atención. ¡Un saludo grandote! MFL |
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| 28/7/2004 |
Por favor, reenvíeme Boletín Nº 222, porque un "virusito" me lo fagocitó. Gracias. Administración M. A raíz de todos estos inconvenientes, que muchos los solemos tener, es que tenemos a disposición de todos los lectores todos los boletines que se publicaron de Pequeñas Noticias en Internet.
Un saludo cordial. CGdeR |
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| 28/7/2004 |
Buenos días, ante todo quería agradecer por la información que semanalmente me proporcionan. Mi tema de consulta está relacionada con el sueldo de la encargada no permanente. La inquietud es la siguiente: la empleada recibe una bonificación de $ 100.- (así figura en el recibo de sueldo), entregada en su momento por el administrador a cargo (ahora fallecido) sin el consentimiento de los propietarios. Después de este último aumento se decidió sacar de esta bonificación para actualizar el sueldo básico.- ¿Se puede hacer esto? En caso negativo ¿puedo cambiar la leyenda "Bonificación" en lugar de "A cuenta de futuros aumentos"? Saludos cordiales. Juan Carlos Estimado Juan Carlos, el tema de su consulta siempre viene bien para repasarlo. Este año en particular hemos tenido muchas consultas sobre el mismo en especial por los aumentos de los valores básicos de los trabajadores que trajo aparejado el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 (CCT). Pequeñas Noticias le realizó una entrevista al Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) y él habló del tema. De todas formas le adelanto que no puede tomarse como parte del aumento del sueldo básico, independientemente de cuál sea la leyenda que aparece en el sueldo del trabajador. Sólo podrían haber sido absorbidos si esos $100 hubieran formado parte del importe básico. En ese caso sólo habría que haber chequeado si el importe básico era superior o no a los nuevos valores según el CCT 378/04. Si era menor, aumentarlo sólo lo que correspondía y si era superior no modificarlo. Al haber pagado en forma separada del sueldo básico esos $100 son considerados como un "aumento encubierto" y no permiten que sea absorbido. En el boletín Nº 217 del día 22 de junio de 2004 en una nota llamada "¿A cuenta de qué...?" el secretario gremial contestó justamente sus dudas y lo invito a que lo lea. Además en el boletín Nº 216 del 14 de junio de 2004 en un Correo de lectores llamado "La pileta, el AIERH, el SUTERH y el secretario gremial" y en el Nº 214 otro llamado "La pileta y el nuevo convenio" va a encontrar más información.
Un saludo grande. MFL |
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| 26/7/2004 |
Me gusta participar de sus concursos Sres. Pequeñas. Noticias: Me gusta participar de sus concursos y ya me he visto favorecido 2 veces. Normalmente participo pero en los últimos meses ha surgido un pequeño inconveniente. Uds. están enviando los boletines el viernes por la noche o sábado por la madrugada y el cierre del concurso opera el lunes a las 8 de la mañana. Como trabajamos de lunes a viernes, los lunes cuando llego a la oficina y chequeo el correo, después de las 9 hs ya estoy fuera del mismo. Sugeriría ampliaran un poco más el límite de tiempo para participar al menos hasta el martes por la mañana o bien el lunes por la tarde. En otro orden he sido favorecido con el sorteo del boletín 220 con una sesión de estética en Buenos Aires Spa. Desearía saber en qué consiste la misma, la dirección del local. ¿Para retirar el premio debo, como la vez anterior, dirigirme a vuestra oficina? Agradeceré una pronta respuesta y una favorable solución a mi requisitoria. Un atento saludo, Tito G. Estimado Tito, ya te hemos pasado a la lista "VIP" para que seas uno de los primeros lectores en recibir el Boletín de Pequeñas Noticias y así puedas participar de los sorteos. El aumento constante de los suscriptos al boletín sumado a la bajísima velocidad a la que desde hace algunos meses nos viene acostumbrando Internet la trasmisión del boletín pasó de 72 horas a toda la semana. La velocidad de trasmisión no obedece a problemas técnicos nuestros ni siquiera de nuestros servidores. Allá por marzo, mas precisamente en el Boletín Nº 208 del 8 de marzo de 2004 en una nota llamada "El pato de la boda" hablamos del tema y para resumírtelo en muy pocas palabras el pato de la boda son los usuarios que se ven afectados en el uso de la red por decisiones de grandes empresas al reducir la capacidad de sus enlaces. Te invitamos a que la leas. De todas formas esperamos poder solucionar tu inconveniente de esta manera y si no te llega entre los días martes o miércoles de cada semana comunicate nuevamente con nosotros. CGdeR |
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| 24/7/2004 |
Hola, me gustaría hacerle una pregunta: ¿en el caso de un encargado no permanente (trabaja 4 horas) las cargas sociales se liquidan como si trabaja 4 u 8 joras? Mi duda es porque me dijeron que la ART y la obra social lo liquidan como si fueran 8 horas (en el caso de obra social sería un 6%). ¿Es tan así? ¿Sólo es con estos 2 conceptos?. Gracias y espero su respuesta Saludos. Darío F. Estimado Darío, ¡ojo! No tiene nada que ver la cantidad de horas que realice el trabajador con lo que se debe aportar y contribuir para los distintos ítems que forman el sueldo del trabajador. En realidad todos los aportes y contribuciones son en base al sueldo bruto del trabajador. En el caso de la obra social para que el trabajador puede hacer uso de ella deberá aportarse sobre un mínimo de $240 que es el equivalente a 3 Módulos Previsionales (MoPres) cuyo valor es de $80 pero no tiene nada que ver con que sea permanente o no o sea de 4 u 8 hs por día. Está directamente relacionado con el total bruto del sueldo del trabajador, no con las horas trabajadas. Por otra parte aunque sea un trabajador no permanente sólo el valor básico de su categoría superaría ampliamente los actuales $240 de haber mínimo necesario para el aporte de la obra social. En el caso de que un trabajador con haber bruto inferior a los $240 que opte por ser beneficiario de la obra social deberá aportar con el 3% de $240 y con el 6% de la diferencia entre los $240 y sueldo bruto que corresponden a las contribuciones del trabajador, o sea que se hace cargo de la diferencia. Con respecto a la ART, cada una de las aseguradoras se maneja con una alícuota variable que se calcula sobre el importe total bruto del haber del trabajador y una cuota fija independiente del haber mensual. Otras sólo cobran una cuota fija que no tiene relación con el haber bruto del trabajador. Para mayor tranquilidad averiguá cómo es que trabaja la ART en la que está registrado este trabajador. Espero haber podido expresarme con claridad. Este tipo de ejemplos son muy prácticos y a veces cuesta decirlo sólo con palabras. Le envío un saludo muy grande. MFL |
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| 23/7/2004 |
Fabiana, tenemos en dos consorcios pequeños, de pocas unidades, una persona que va a hacer la limpieza de los espacios comunes una vez por semana y que por ese trabajo cobra $ 20 por vez que va. La intención era "blanquear" a esta persona pero no hay forma por la plata que gana. ¿De qué manera se cubre el consorcio de futuros reclamos de esta persona alegando dependencia y cómo nos cubrimos ante eventuales accidentes? ¿Es una salida válida que se anote como monotributista y nos facture? Desde ya y como siempre muchas gracias por tu paciencia y consejos. Un beso Luis Hola Luis, y antes que nada NO es una salida válida que se anote como monotributista. En caso de futuros conflictos sería fácil de comprobar una relación de dependencia disfrazada de otra cosa. Por otra parte este tipo de trabajadores están contemplados en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 en el artículo 7º inciso p) correspondiente a los trabajadores jornalizados que dice textualmente: "... p) TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/ a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente". Como vez no habría inconvenientes en "blanquearla", como vos decís, y en hacerle todos los aportes y contribuciones que correspondan. Sólo deberás tener en cuenta que si el trabajador desea ser beneficiario de la obra social, los aportes para tal fin deberán realizarse sobre un sueldo bruto de $240 que equivalen a los 3 MoPres (Módulo Previsional) obligatorios por ley. Un saludo grande. MFL |
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| 23/7/2004 |
Estimados señores: Tengo una duda con respecto a mi liquidación final de un trabajo. Ya llevaba casi dos años trabajando y renuncié el 16/07/04. No me tomé las vacaciones correspondientes al 2004, las cuales serían 14 días, entonces ¿cuántos días por vacaciones no gozadas me corresponden? ¿los 14 días o el proporcional? yo considero que todo porque trabajé más de 6 meses este año, pero algunas personas me comentan que no. ¿Me podrían responder lo más pronto posible, ya que el lunes tendría que ir a buscar mi cheque y me gustaría saber qué es lo correcto? Mil gracias por la atención. Verónica L. Hola Verónica, antes que nada corresponde que hagamos una reflexión ya que no surge de tu mail pero considero que tu trabajo está bajo la órbita del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 en el cual se encuentran los trabajadores de edificios de renta y horizontal ¿verdad? Dando por afirmativa esta pregunta seguimos hablando del tema en cuestión... La respuesta a tu consulta surge del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04. Tanto los días de vacaciones que corresponden a un trabajador según su antigüedad como los días que le corresponden según el tiempo trabajado en el año lo indica el artículo 12 que trata sobre las "Licencias Especiales" y del cual te transcribo las partes de tu interés: "El/la trabajador/a tiene derecho a: a) ... b) ... c) Un período continuado de descanso anual, conservando las retribuciones que recibe durante el servicio de:
Los trabajadores que a la fecha de entrada en vigencia del presente convenio estuvieran gozando -de conformidad con las disposiciones de CCT 306/98- de un período de vacaciones superior mantendrán su derecho. Queda reservado al empleador, dentro del plazo comprendido desde el 1° de octubre hasta el 30 de abril, señalar la época en que se acordarán las vacaciones, debiendo dar aviso al/la empleado/a u obrero/a con anticipación de cuarenta y cinco (45) días. d) Los/as trabajadores/as suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes. Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará..." Aunque
el inciso d) habla de los trabajadores suplentes, se tiene en cuenta el
mismo criterio cuando el trabajador es el habitual pero trabaja una parte
del tiempo durante un período determinado |
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| 23/7/2004 |
¿En qué infracción incurrió el consorcio? Tengo una duda. Supongamos que "la presentación y el pago total" de las obligaciones emergentes del F.931 fueron realizados 10 días después de su vencimiento general. ¿Qué accesorios correspondería liquidar? ¿En qué tipo de infracción/es incurrió el consorcio al "presentar" y "pagar" fuera de término? Desde ya muchas Gracias por todo. Cristian G. Cristian la obligación del consorcio de propietarios es la de "presentar" la declaración jurada en tiempo y forma aunque no haga efectivo el pago en ese momento. ¿Por qué? Porque la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) entiende que al presentar la declaración jurada el contribuyente se está haciendo cargo de la deuda, la está reconociendo, aunque no tenga el dinero para pagarla al momento del vencimiento. Cuando la presentación no se hace, la AFIP entiende esa actitud como un intento de evasión y puede llegarle una multa al consorcio de propietario cuyo monto podría ser alrededor de $260. Cuando la declaración jurada (F.931) se presenta y no se paga no hay inconvenientes. Se paga el F.931 y mediante el F.801/E se pagarán los intereses resarcitorios que correspondan según el tiempo que haya pasado desde el vencimiento a la fecha del efectivo pago. A partir del 1º de junio de 2004 los intereses resarcitorios son del 2% mensual según la resolución 314/2004 publicada en el Boletín Oficial (BO) del día 4 de mayo de 2004. Para evitar el inconveniente de las multas es una buena práctica hacer las declaraciones juradas y presentarlas, aunque no se puedan abonar, antes de que se produzcan los correspondientes vencimientos. Un saludo grande. MFL |
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| 22/7/2004 |
Código de actividad y de obra social Hola, quería consultarles cómo se debe configurar el SIAp de AFIP en el caso de un consorcio de propietarios. Básicamente qué actividad y qué obra social. Muchas gracias. Pablo A. Pablo, la actividad que debés ingresar para un consorcio de propietarios es la número 919.900 que corresponde a Servicio de Asociaciones n.c.p. donde n.c.p. quiere decir "no consignada precedentemente". En el caso de las obras sociales, generalmente corresponde el número 106.500 de la Obra Social para empleados de Edificios de Renta y Horizontal de la Capital Federal y Gran Buenos Aires o el 106.401 que es de la Obra Social para empleados de Edificios de Renta y Horizontal de la Argentina (resto del país). También puede suceder que el trabajador haya elegido otra obra social por lo cual los código indicados anteriormente no serán los correctos. Siempre hay que chequear a qué obra social ha elegido aportar porque de lo contrario no se están depositando bien los aportes y contribuciones. Un saludo grande. MFL |
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| 22/7/2004 |
Boletín de Pequeñas Noticias: Preguntas: 1.- ¿Quién paga la diferencia que no abonen los jubilados? 2.- ¿El pago en efectivo es inmediato? Por favor contestar !!! Margarita Margarita, antes que nada y para que los demás lectores se ubiquen con respecto a tu pregunta vamos a aclarar que tu consulta es debido a una nota llamada "Esperando la carroza" publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 221 del 19 de julio de 2004 donde un proyecto de ley les permitiría a los jubilados y pensionados beneficiarse con una quita del 50% en el pago de las expensas que fue presentado al Poder Ejecutivo de la Nación por la Fundación Reunión de Administradores (FRA) y por la Asociación de Periodistas Jubilados (APJ). Ahora sí no podemos más que recordarte que esto es sólo un proyecto de ley que fue presentado hace ya 8 meses y que no hay novedades de su estado. En cuanto a tu consulta sólo podemos transcribirte el artículo 4 del proyecto que trata el tema y el cual propone dos alternativas para cubrir "la diferencia", como vos decís: "Los Consorcios de Propietarios, reunidos en Asamblea podrán optar por las siguientes medidas a fin de recuperar los porcentuales de expensas descontados a los beneficiarios del presente decreto: a. Recaudar los importes correspondientes a los beneficios otorgados por este decreto a los jubilados y pensionados, mediante un porcentual diferencial aplicado el resto de las unidades funcionales, cuyos titulares de dominio estarán obligados a cancelar conjuntamente con las demás expensas comunes. b. Instruir a sus Administradores de Consorcio a liquidar las expensas comunes conforme a la norma IRAM 65.006 (Liquidación de expensas comunes) obteniendo así el derecho a descontar lo importes que por aplicación del presente decreto, hayan descontado a los jubilados y pensionados directamente de los aportes y contribuciones que por el personal dependiente del inmueble realicen mensualmente al sistema de seguridad social". En cuanto a la segunda pregunta, lo que se propone es un sistema parecido al que se utiliza actualmente con el reintegro de las asignaciones familiares pero no estamos en condiciones de responder, por la información brindada a Pequeñas Noticias, los tiempos en los que se estima se devolvería esa diferencia en caso de que el proyecto sea ley y se elija el reintegro a través del ANSeS. Un saludo cordial. CGdeR |
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22/7/2004 Opinión |
Por primera vez estoy de acuerdo con el Sr. Jorge Hernández en cuanto al proyecto sobre el pago del 50% de las expensas comunes de los propietarios jubilados que se ajusten a ciertas normas. Sin embargo y en honor a la verdad, no considero equitativo y sí discriminatorio, el hecho de que el resto del consorcio se haga cargo de la diferencia que no pagarían los jubilados. Sí apoyo la idea que sean descontados de los aportes y contribuciones que el consorcio realiza a sus trabajadores en relación de dependencia o bien idear otra forma que no afecte los intereses de los demás condóminos. Al mismo tiempo hay otro tema que ni siquiera ha sido pensado: ¿¿¿no existen propietarios DISCAPACITADOS, que acrediten tal condición, que no pueden trabajar, que no consiguen trabajo -desocupados- y que no son jubilados y no tienen medios para hacer frente a las expensas??? ¿¿¿No tienen el mismo derecho que los que se pretende beneficiar???. No
he analizado puntualmente el proyecto, pero creo que con estos condimentos
que expreso, alcanza y sobra. Espero que lo tengan en cuenta al redondear
el proyecto definitivo
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22/7/2004 Opinión |
El tema me parece al menos, ridículo e injusto. Entonces, los desocupados deberían tener el mismo beneficio como así también los maestros, los policías, los estudiantes, los Jefes y Jefas de Hogar, los piqueteros, los cartoneros y podría seguir hasta el hartazgo. Me pregunto, quién va a pagar el otro 50% que no abonen los jubilados. Saludos
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22/7/2004 Opinión |
Solución a conflictos en Propiedad Horizontal por la Dra. Diana Sevitz El arbitraje es uno de los métodos más idóneos para tratar de explicar cómo se pueden resolver conflictos en casos de propiedad horizontal. Es importante poder reflexionar que en un consorcio los integrantes que lo componen son seres humanos que conviven entre sí, separados a veces tan solo por un pocos metros, que dentro de sus propios departamentos, entre sus familias existen también conflictos, quizás no resueltos, que a su vez el vivir dentro de una comunidad consorcial hace de por sí, que algunos derechos se vean limitados, compartidos, cedidos o sencillamente eliminados y eso de por sí genera conflicto. Todos
sabemos o alguna vez padecimos tener que recurrir a algún juzgado para
que nuestro caso fuera resuelto, especialmente cuando se trata de conflictos entre
vecinos que viven en un mismo edificio . Si bien existen muchos tipos de reglamentos en los diferentes Tribunales arbitrales, en los mismos siempre están establecidos los plazos máximos para laudar, que pueden llegar hasta 120 días hábiles, a su vez se encuentran también pactados los honorarios que van a percibir los árbitros y los gastos del trámite. Otra de las ventajas que se puede obtener en un laudo arbitral es que el mismo es inapelable, salvo en dos casos: que los árbitros hayan laudado en puntos que no se hayan solicitado o que el laudo se haya dictado fuera de los términos establecidos. Tengo la absoluta certeza, exclusivamente por mi experiencia como especialista en temas consorciales y árbitro, que aquellas personas que pasan por un arbitraje, no salen de la misma diferentes que como llegaron, especialmente si son copropietarios, pues el laudo pone fin al diferendo y es de cumplimiento efectivo, tal como una sentencia. El camino que conocemos, el tradicional, que es el recurrir ante un juez para que sentencie, implica que habrá un ganador y un perdedor, un culpable o un inocente y en temas consorciales las mayoría de las veces el ganador o perdedor sigue viviendo en el edificio, lo que no ayuda a culminar en forma satisfactoria el conflicto. Utilizando el arbitraje no encontramos perdedores, solo ganadores, pues el laudo a que se arribe será el satisfactorio para las partes. Aplicación a temas consorciales Específicamente en temas consorciales es donde se ve que la resolución de conflictos a través del arbitraje puede ser desplegada un forma casi integral y ayuda a solucionarlos en una manera rápida y eficaz. Un gran porcentaje de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires vive en consorcios de propiedad horizontal y no tenemos ni siquiera conciencia de la cantidad de conflictos que se pueden llegar a plantear en un consorcio de propietarios. Existen entre ellos conflictos diversos, desde el punto de vista social y desde el punto de vista patrimonial. Los administradores de edificios de propiedad horizontal son también en principio administradores de conflictos. Tarea imposible ya que no se puede ser juez y parte o como mejor diría árbitro y parte. El administrador no puede ni debe ser árbitro en un conflicto dentro del edificio administrado porque viola todas las reglas establecidas para lograr un laudo pues él no es imparcial ni neutral. En los consorcios hay situaciones que merecen un estudio importante e integral y no se pueden dar el lujo de dilatarlo en el tiempo, pues esto los podría llevar a una situación más desventajosa o de mayores pérdidas. El tema de conflictos consorciales tiene varias facetas pues el conflicto no se deja en el Tribunal arbitral y se retoma en la próxima audiencia, sino que el mismo se lleva al consorcio, convive con los vecinos, sube y baja en el ascensor y se dialoga en los pasillos, por lo que una rápida solución pacifica la convivencia dentro del mismo. Si sometido a una un arbitraje logran cerrar un acuerdo conciliatorio o logran un laudo ambas partes se irán con la íntima convicción de que ambos han ganado, en forma personal y como integrantes de la comunidad consorcial. Los casos que pueden ser llevados a un arbitraje son los siguientes:
Por qué el arbitraje De mi experiencia cotidiana y profesional el hombre siempre se encuentra envuelto en dificultades, creadas o verdaderas, allí no radica el problema. Sino en la incapacidad de poder enfrentarlos de una forma eficaz, rápida y con mayor beneficio, sea en tiempo y en dinero. En un edificio de Propiedad Horizontal aparecen una serie de pequeños conflictos: gruñidos de perro, ruidos molestos, una mancha de humedad no reparada a tiempo, que la mayoría de los interesados o damnificados reconocen no tener entidad suficiente para dirimirlo en un largo juicio, pero a pesar de todo molestan, y si no se resuelven, pueden derivar en conflictos mayores. Nada mejor que recurrir a una instancia de arbitraje, donde árbitros experimentados nos ayuden a poder ser agentes de un gran cambio que se está gestando en la sociedad de modo tal que dicho aporte es fundamental para comenzar a cambiar la mentalidad que solo un juicio puede poner fin a un litigio y comenzar a dar una respuesta distinta para adecuarnos a los nuevos paradigmas de nuestro tiempo. Por ello, qué importante es que de sancionarse en breve una nueva ley de propiedad horizontal , se destine un capítulo al arbitraje en la propiedad horizontal, donde no sólo los abogados que nos encontremos especializados en esta temática podamos intervenir sino también los mismos administradores. Existen en el país varios Tribunales arbitrales trabajando con mucho éxito, entre ellos el Tribunal arbitral de la Ciudad de Mar del Plata y el Tribunal de la Bolsa de Comercio aliviando el trabajo de los Tribunales y siendo efectivos para aquellas personas que recurren a ellos. Si bien no existe en el país una ley de arbitraje, dicha institución está normada por el código de procedimientos en lo Civil y Comercial entre los Arts.. 736 al 772 y cualquier persona que contrate puede agregar una cláusula en donde ambas partes, de existir un conflicto, deciden someterse a la jurisdicción de un árbitro o un Tribunal arbitral de alguna institución en particular. El instrumento jurídico existe para poder resolver nuestros conflictos fuera de la sede de los Tribunales que tantas quejas recojo diariamente y también padezco litigando por mis clientes. No considero que haya que legislar sobre este instituto, solamente conocer sus beneficios sobre la justicia ordinaria; los que conocemos del tema difundirlo, y los que ya lo conocen comenzar a aplicarlos, especialmente en todos los contratos que celebremos. Esto está dirigido a los administradores que tienen la posibilidad de contratar casi a diario con su proveedores y no están exentos de diferendos con los mismos, una simple cláusula con una designación de un árbitro o de un Tribunal arbitral los ayudaría a encontrar rápidas soluciones lejos de la justicia estatal. El método funciona, hay que aceitar las piezas y cambiar nuestras ideas, los consumidores, todos nosotros contamos ya con un Tribunal arbitral de consumo, que me honro en pertenecer y que resuelve muchos diferendos, especialmente en aquellas causas que su monto es casi despreciable para litigar. Por
eso me interesa instalar estas ideas de que existen otras formas
alternativas para la resolución de disputas que pueden ser muy bien
aprovechadas para toda la comunidad consorcial --- La Dra. Diana C. Sevitz es abogada, mediadora, árbitro especialista en PH, árbitro institucional de los Tribunales Arbitrales de Consumo Nº 66, co-conductora del programa radial CONSORCIOS HOY (miércoles de 18 a 19 hs. en FM. URBANA 88,3) y co-conductora del programa radial HABLEMOS DE CONSORCIOS (lunes de 19 a 20 hs. en FM. PALERMO) creado y producido por UMIPH (Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal). Para cualquier consulta se la puede llamar al teléfono 4784-8251 o escribirle a los e-mails: dsevitz@velocom.com.ar o www.estudiosevitz.8k.com |
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| 21/7/2004 |
Sr. Director de Pequeñas Noticias: ¿Sería tan amable de indicarme en qué Nº de su revista salió publicada la Norma IRAM 65.006 (Liquidación de expensas comunes)? Agradeciendo la atención prestada al presente pedido, lo saludo atentamente Evangelina P.
Para más información te damos una lista de boletines donde se trataron otras normas IRAM relacionadas con consorcios:
Un saludo cordial. CGdeR |
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19/7/2004 Opinión |
Hoy no me comunico con Uds. para consultar nada. Quiero mandarles mi agradecimiento con un gran saludo en el Día del Amigo. Afectuosamente
Querida Mercedes: Desde la redacción de Pequeñas Noticias te deseamos a vos y a todos nuestros lectores que fielmente nos siguen semana a semana que mañana pasen un muy Feliz Día del Amigo en compañía de sus afectos.
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17/7/2004 Opinión |
Estimado Claudio: La nota publicada con respecto a este fallo en el correo de lectores (Boletín de PN Nº 220 - Correo de Opinión: Jurisprudencia por el Sr. Mario Josovic), puede provocar un gran error de interpretación al respecto. Ese fallo es en relación a un trabajador encuadrado dentro de la normativa de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT), los encargados tienen un estatuto especial que prevalece sobre la LCT y este fija como horas extras al 100% las trabajadas entre las 13 hs del sábado y las 24 hs del domingo. Aunque se le otorgue el franco en día de semana, se deben pagar igual al 100%. Te pido hagan la aclaración para evitar inconvenientes y dolores de cabeza a los colegas que pagan correctamente las extras del fin de semana. Saludos
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| 16/7/2004 |
Un encargado recibió el informe de jubilación y cobró su primera liquidación como jubilado el 05.07.04. ¿Cuáles son los pasos a seguir para cortar la relación laboral y cuál es el tiempo para dejar la portería? Saludos y gracias Adm. C. Estimado Adm. C. cuando un trabajador que inició los trámites de la jubilación se le ha "concedido el beneficio o vencido el plazo, el contrato de trabajo queda extinguido sin obligación de indemnizar el empleador por antigüedad" según dice el Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal". Con respecto a la vivienda del encargado el Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" le dedica al tema varias hojas. El autor dice que la vivienda forma parte del contrato laboral por lo cual cuando éste finalice también finaliza el derecho a su uso. Es obligatorio el dejar la vivienda, sin importar la causa que motivó el cese de la relación laboral, aunque el empleador le adeudase indemnizaciones o pago de haberes a los que tiene derecho. El plazo de que dispone para dejar la vivienda es de 30 días según el Art. 7º del decreto reglamentario Nº 11.296/49. El Dr. Gabás hace hincapié en que el plazo de los 30 días beneficia al encargado en los casos donde el contrato laboral termina por voluntad del empleador, que en el caso de la renuncia por parte del trabajador debe devolver la vivienda en forma inmediata y que en caso de otorgarle el preaviso, los 30 días están comprendidos en éste. Aclara por otro lado y citando al autor Goldín, que en los casos en que la finalización del contrato se debiese a causas ajenas a las partes, de fuerza mayor, muerte, etc. se toma como una situación parecida a la de extinción por voluntad del empleador. En cuanto a la liquidación final se le deben liquidar los días trabajados, el SAC proporcional sobre el tiempo trabajado, las vacaciones no gozadas y el SAC sobre las mismas. En el último mes de trabajo no hay que olvidarse de informar a la AFIP a través del Formulario 931 que este empleado ya no es un trabajador en relación de dependencia por haberse jubilado. Te mando un saludo grandote. MFL |
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14/7/2004 Opinión |
Estas líneas son para agradecer al Dr. Jorge A. Maldonado la respuesta tan clara y reveladora dada a mi consulta sobre las asambleas de consorcios. Ha sido de gran ayuda y muy interesantes los consejos a tener en cuenta para la próxima. Lo
saludo y gracias
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| 13/7/2004 |
Periodismo en la web con calidad Les planteo las dudas que me "asaltan" pensando en la posibilidad de instalar el sistema 9041. ¿Cómo prevén la instalación en los casos que, como el mío, estamos en el interior (vivo en el Partido de La Costa)? ¿y las consultas sobre posibles inconvenientes en su funcionamiento? La verdad es que desde que descubrí Pequeñas Noticias, releo cada día sus páginas. Y lo hago por varios motivos. Uno de ellos es el de comprobar que se puede hacer periodismo en la web con calidad, en forma dinámica y "democrática". Bueno, abandono los piropos y espero respuesta sobre el sistema. ¿tienen algún tipo de demo para ver?. Gracias. Mirta Beatriz S. Estimada Mirta antes de responder tu consulta, que ampliaremos en forma particular, nos halaga muchísimo tu opinión sobre el trabajo que realizamos desde Pequeñas Noticias y nos obliga a superarnos semana a semana. Con respecto al Sistema 9041, si bien acostumbramos a implementarlo de la mano de los administradores en la misma oficina donde se lo utilizará, tenemos un completo Manual de Instalación y Uso para poder guiar paso a paso la instalación del mismo y su posterior uso. De todas formas, si existiera la necesidad de más apoyo, los correos electrónicos e incluso las consultas telefónicas o en modo "on line" por Internet son utilizadas por nosotros para poder asistir a nuestros clientes, como en tu caso, que están a varios kilómetros de distancia y así lo requieran. Todo el equipo de Pequeñas Noticias te da la bienvenida y esperamos seguir contándote dentro de nuestros lectores. Un saludo grande. MFL |
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| 9/7/2004 |
Vivo en un edificio de 45 unidades, está el encargado permanente sin vivienda y su esposa en la categoría "Ayudante media jornada sin vivienda". Ella cumple sus funciones de lunes a viernes por la mañana. El encargado no quiere retirar los residuos los domingos y feriados. La pregunta sería: ¿El administrador le puede decir al ayudante de media jornada que cumpla sus funciones los fines de semana y feriados en vez de hacerlo de lunes a viernes por la mañana (sería cambiar de día con los mismos ingresos) y si el encargado puede trabajar solo de lunes a viernes sin exigir un ayudante? Aclaración: El edificio es de tercera categoría (tiene una sola entrada, un ascensor, consta de 9 pisos con 45 departamentos en total) y no hay cocheras. Lo saludo atte. esperando la respuesta de Uds. Es la primera vez que consulto, ¿para hacerlo hay que escribir al e-mail que usé o a otro? Desde ya muchas gracias y perdón si envié mi consulta a un e-mail incorrecto. M. M. Hola M. M. como verás, tu consulta ha llegado perfectamente así que podés seguir enviando tus dudas al mismo mail que lo has hecho y ahora sí vamos a tu consulta. Como poder, el administrador puede, pero es una solicitud bastante audaz sobre todo porque debería cambiar totalmente los días en que trabaja: de los días laborables a los días domingos o feriados. Sí podrá preguntarle si le interesa realizar horas extras esos días para retirar los residuos aunque no estará obligado a aceptar tal solicitud. Como el edificio tiene más de 35 unidades podría ser que el encargado no esté de acuerdo en quedarse solo, sobre todo después de organizar las actividades del edificio entre dos personal, por lo cual podría solicitar un ayudante (si se despidiera a la ayudante actual) y después de varios trámites quizá terminen teniendo que volver a contratar a un ayudante. Es importante tener en cuenta que para quitar en este momento a la ayudante significa despedirla sin justa causa y por lo tanto abonarle todas las indemnizaciones correspondientes y por duplicado ya que sigue vigente la doble indemnización. Espero haber contribuido un poquito a tu consulta. Un saludo grande y nos alegra que te sea de utilidad el boletín. Seguí participando con tus consultas. MFL |
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| 9/7/2004 |
Sres. Pequeñas Noticias Ante todo, muchas gracias y felicitaciones por todo vuestro esfuerzo el cual valoramos muchísimo. Si bien tengo pendiente un curso de sueldos por realizar -que por una cosa u otra nunca les remito- y que tal vez incluye alguna de estas consultas, los molesto con las mismas (no son pocas, por favor vean si pueden ayudarme con alguna): 1) ¿Cuáles son las condiciones para que una Encargada con vivienda se Jubile? ¿Años de edad y de aportes ? 2) Hay algún impedimento en que la Administración cambie el horario de la Encargada siempre que exista un lapso de 4 hs en el medio de la jornada (trabajaría 3 hs a la mañana y 5 a la tarde). 3) Los Sábados se trabaja media Jornada. ¿Se trabaja precisamente 4 hs? Pregunto porque en muchos consorcios el encargado trabaja 5 hs. Por otra parte, la ayudante de media jornada, trabaja también las 4 hs (o la mitad de su jornada que equivaldrían a 2 hs). Hasta el momento trabaja las 4 hs. los sábados. 4) ¿Qué sucede si un consorcio no entregó ropa de trabajo dentro del semestre y se atrasó bastante? Debe reintegrar varios juegos de indumentaria. ¿Corre algún riesgo el Consorcio en este sentido si hasta el momento la Encargada no reclamó nada, pese a no haber cumplido el Consorcio con ello? Aguardo respuesta. Muchas gracias.- Rubén Hola Rubén y como has sido muy prolijo con tus consultas, vamos a contestarlas por orden para tratar de no olvidarnos de ninguna. 1) Tu primer consulta la respone el artículo 19 de la Ley 24.241 - Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones que dice textualmente: "Tendrán derecho a la prestación básica universal (PBU) y a los demás beneficios establecidos por esta ley, los afiliados: a) Hombres que hubieran cumplido sesenta y cinco (65) años de edad; b) Mujeres que hubieran cumplido sesenta (60) años de edad; c) Acrediten treinta (30) años de servicios con aportes computables en uno o más regímenes comprendidos en el sistema de reciprocidad..." 2) No hay impedimentos siempre y cuando el trabajador esté de acuerdo con el cambio y quede fehacientemente notificado. Tenés que tener en cuenta que el trabajador puede negarse a cambiar el horario de trabajo ya que puede sentirse perjudicado por el cambio en las condiciones de su contrato de trabajo. Como suele decir el Dr. Brailovsky, colaborador de Pequeñas Noticias y participante del Rincón Solidario del boletín, ningún caso es igual a otro, pero a grandes rasgos deberás tener en cuenta eso. 3) En realidad la cantidad de horas que trabaja el encargado los días sábados puede variar de un consorcio a otro. Debés tener en cuenta que el máximo de horas laborables en una semana asciende a 48 por lo tanto la cantidad de horas a cumplir el sábado pueden variar. 4) Es conveniente regularizar la situación cuanto antes para evitar problemas. No sé cuáles pueden haber sido las causas para no entregarlas y el por qué de esa situación. Te mando un saludo grande. MFL |
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| 9/7/2004 |
Los molesto para reiterar una pregunta que no fue contestada. El administrador del edificio en que vivo luego de realizadas las asambleas envía un resumen al pié de las expensas. Dado que aparecen como aprobados trabajos que no fueron sometidos a votación, me puede explicar cuales son las obligaciones de los administración acerca de este punto. Muchas gracias. Aurelia N. Estimada Aurelia, cuando recibimos este correo nos parecía que ya había sido respondido y nos pusimos a buscarlo. Lo encontramos en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 220 del día 12 de julio de 2004, o sea el anterior a este. Quizá no lo haya visto porque lo respondió el Dr. Jorge Maldonado desde la sección llamada Rincón Solidario y cuyo título es "Los sufridos consorcistas". Si no lo puede encontrar no dude en volvernos a escribir. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 9/7/2004 |
¿Qué se toma para el cálculo de los intereses? Señores: Quisieras efectuarles una consulta, estoy como administrador en el edificio donde vivo. Hasta hoy no se cobraban intereses por pago de expensas atrasadas pero en la última reunión de consorcio se estableció cobrar un interés debido al gran Nº de deudores. Mi pregunta es la siguiente: ¿Qué se toma para el calculo del interés? ¿La tasa pasiva del Banco Provincia o se toma una suma fija para los punitorios? Esto lo debería instrumentar para el mes que viene dado la proximidad del vencimiento 10/7. Desde ya muchas gracias y espero su respuesta. Jorge, de La Plata Hola Jorge, para responder tu consulta he recurrido al "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" del Dr. Carlos Diego Calvo que es un clásico en el tema. Le dedica un apartado especial al los intereses punitorios y compensatorios al igual que al tema de la tasa de interés a aplicar. Dice, haciendo referencia a las tasas que se determinan en el reglamento de copropiedad, "que es posible comprobar que la jurisprudencia ha sido muy liberal y admite porcentajes superiores a los permitidos en las obligaciones comunes..." y agrega: "...quizá el mejor sistema sea prever que el interés será superior en uno o dos puntos al aplicado por los bancos oficiales". Este interés a aplicar debe ser simple, o sea que no debe aplicarse la tasa de interés sobre el interés más el capital (anatocismo). Un saludo grande. MFL |
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8/7/2004 Opinión |
Una idea que considero positiva Estimado Claudio: Debo manifestar que de la lectura del artículo "Abre tus Ojos" - Inseguridad Urbana, de la entrevista realizada al Sr. Claudio Suárez, Director General de Política, Seguridad y Prevención de Delito de la Ciudad de Buenos Aires, surge una idea que considero por fin positiva en relación a la seguridad en los edificios de propiedad horizontal. El hecho de capacitar e instruir a los encargados de los consorcios en cómo actuar y a quién dirigirse en caso de sospechas en hechos delictivos y por supuesto prevenir los supuestos ilícitos llena un vacío que hace años debía implementarse. En efecto desde el año 1997 y en los primeros dos Programas de Prevención del Delito que bien conoce el Sr. Suárez, y en los que participé activamente hasta su desaparición, lo único que se consiguió es que los Consejos integrados por vecinos y asociaciones se disgregaran por falta de respuesta y efectividad a todos los reclamos de seguridad. Sin embargo y en el correspondiente al Centro de Gestión y Participación Nº 7, Zona A, Caballito - Flores - Parque Chacabuco, conseguí que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por intermedio del Programa de Prevención del Delito y la Violencia, aproximadamente en el año 2000, imprimiera un Boletín de Recomendaciones dirigido a vecinos (casas bajas), comerciantes y consorcios, tal como comenta el Comisario Héctor Oscar Aguirre de la seccional 21ª y casi similar en todos sus artículos, el que se distribuyó por intermedio de una gran cantidad de Administradores -que colaboraron en tal sentido-, y posiblemente agregados a la liquidación de expensas. Lamentablemente esas medidas de prevención, según mi experiencia, no tienen ni han tenido mayor éxito entre los condóminos ya sea por indolencia o inconciencia de los mismos máxime teniendo en cuenta la cantidad de personas mayores que habitan, a veces solas, los edificios y no comprenden la magnitud del peligro que corren al no observar las mínimas precauciones. Por ello, reitero, sería efectiva la intervención de los encargados de propiedad horizontal y por supuesto una campaña masiva, constante y sostenida por parte de los Administradores hacia los copropietarios, en tal sentido. Apoyo también la idea de contar con el número de teléfono celular de entrada a las Comisarías y por supuesto el recorrido de móviles policiales, con contacto directo con los encargados. Esperamos que una vez por todas haya soluciones concretas para el flagelo de la inseguridad. A
mayor abundamiento y sobre el particular me remito a las notas: "Seguridad
en Edificios de Propiedad Horizontal" (Boletín Nº 177 del
18/8/0) y "Cuidado
cuando circulan por la calle" (Boletín Nº 179 del 1º/9/03)
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| 8/7/2004 |
Sres. Pequeñas Noticias: A propósito del intercambio de opiniones acerca de si las horas extras deben o no pagarse con el incremento del 50% o 100%, les transcribo un comentario de jurisprudencia que me llega a través de mi suscripción laboral a Errepar.
Esperando sirva este comentario para aclarar este tema tan controvertido, cuya interpretación errónea tiene un costo importante para los consorcios.
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| 5/7/2004 |
Boletín de Pequeñas Noticias Nº 206 Hola amigos: Quería agradecerles la información que me brindaron y de paso ampliar algunas cosas. Las boletas de FATERyH se retiran en el AIERH, Moreno 1881, pero no las tienen impresas y tampoco sin imprimir. Hay que ir otro día para ver si ya disponen de ellas o en su defecto volver otro día. Muchos cariños Mercedes G. Mercedes nosotros te agradecemos a vos al compartir la información que has obtenido ya que muchos lectores del boletín andan recorriendo tus mismos pasos y les será de mucha utilidad lo que nos contás. Aprovecho tu mensaje para invitarte a leer la nota llamada "Con una computadora y por Internet" que se publica en este mismo boletín (Nº 220) que te será de utilidad. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 5/7/2004 |
Hola Fabiana: Quiero agradecerte tu respuesta a mi consulta sobre "Trabajador Jornalizado menos de 18 horas por semana., pero como vos decís en mi caso particular quizás necesitaría de alguna consulta especial ya que todavía me quedan algunas dudas. ¿Podrías, por favor informarme dónde recabar esta información? Nuevamente gracias ! Un gran cariño Marcela A. Estimada Marcela, es bastante particular tu caso y sería bueno consultar dos fuentes más para tener dos respuestas desde dos puntos de vista diferente. Una te la podría dar el mismo sindicato SUTERH y la otra un abogado especializado en temas laborales. Para más información el teléfono del Sindicato es 4953-3693/4551. Un saludo grande y mantenete en contacto. |
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| 5/7/2004 |
Hola, quisiera saber con urgencia el teléfono de informes del club del SUTERH ubicado en Venezuela y Balcarce ya que no lo pude encontrar en Internet. Gracias. Martín A. Hola Martín, te contamos que el Centro Cultural y Deportivo del SUTERH está ubicado en Venezuela 330, fue inaugurado en 1990 y el teléfono que solicitaste para comunicarte es el 4342-5628. En este complejo se practican varias disciplinas deportivas, recreativas y gimnásticas como yoga, aerobic en todas sus variantes, karate, fútbol, voley, boxeo ambos sexos, básquet, squash, gimnasia correctiva y modeladora, entre otras. Los niños a partir de los cuatro años pueden anotarse en actividades como gimnasia rítmica, deportiva, patín artístico, karate o fútbol y básquet. Para natación tienen una pileta climatizada de 25 metros donde se dictan clases de aprendizaje para todas las edades. Por otra parte también se puede hacer natación terapéutica, acuaerobics y pileta libre. Esperamos que te haya sido útil esta información y podrás encontrar más datos en la dirección www.fateryh.org.ar y luego en la opción Actividades del SUTERH. Un saludo cordial. |
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| 4/7/2004 |
Le solicito tengan a bien enviarme el último boletín del cual perdí el archivo. Gracias. Carlos C. Hola Carlos! Nos halaga tu interés por el boletín y te contamos que para solucionar este tipo de inconvenientes en nuestro sitio web podrás encontrar los boletines desde el número cero hasta el último publicado.
Cualquier duda o inquietud estamos a tu disposición. Un saludo cordial. JC |
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| 2/7/2004 |
Primero quiero felicitarlos, realmente me es de mucha utilidad el boletín. Segundo: no sé si les pasé mi nueva dirección y teléfono: Padilla xxxx 1º A y los teléfonos 4xxx-xxxx ó 5xxx-xxxx y Tercero: Ahora viene la pregunta ¿A un encargado no permanente 4 Hs. sin vivienda que actualmente trabaja por la tarde se lo puede cambiar por resolución de una Asamblea a cumplir su horario por la mañana?. Desde un principio hace un año trabajó siempre de 16 a 20 hs. Desde ya muchas gracias María Luisa M. K. María Luisa, antes que nada todo el equipo de Pequeñas Noticias agradece tus felicitaciones y nos alegra de sobremanera que el boletín te sea de utilidad. Con respecto a tu consulta el cambio de horario no sería un inconvenientes siempre que el trabajador esté totalmente de acuerdo y quede perfectamente asentado, por ejemplo en el Libro de Ordenes, la aceptación del mismo y los nuevos horarios a cumplir. Es importante que tengas en cuenta que el trabajador puede no aceptar este cambio ya que modifica las condiciones del contrato laboral. Imaginate si él tuviera otra actividad por la mañana... Por cambios mucho menores hay trabajadores que se han dado por despedidos y en este caso no es un cambio menor. Un saludo grandote MFL |
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| 1/7/2004 |
Forma de pago de las suplencias Sr. Director: Tomando la carta del Administrador Francisco L. del 21/6/04 "Estoy totalmente en desacuerdo con la nota..." manifiesto que tampoco estoy de acuerdo con la respuesta a Daniel K., y agrego que, en el mismo sentido, me manifiesto en desacuerdo con los conceptos vertidos por el Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial del SUTERH, referidos a la forma de pago de las suplencias. Creo que el Sindicato ha cambiado de postura y está generando conflictos innecesarios entre estos empleados, las administraciones y los propietarios de los consorcios en los que aquellos trabajan. Soy Administrador desde hace muchos años y nunca vi que se aplicara el criterio indicado por el Sr. Bacigalupo para el pago de los suplentes. Nunca el Sindicato presentó reclamos por mala liquidación de haberes de los suplentes, ni salió en defensa de ellos porque nunca hubo tales reclamos, lo que de alguna manera indica que los suplentes que cobraron los sábados y domingos a los valores que se liquidaron, en la proporción que les correspondía por las horas trabajadas (4 y 8 hs respectivamente), a valores desde el indicado en el CCT 306/98 ("Suplente con horario, por día... $ 19,64") hasta los pactados por encima del mismo, lo hicieron a propia satisfacción y con un cierto silencio de la entidad gremial, por lo que no entiendo que ahora se haga este cambio de postura en momentos en que en el país las relaciones dentro del universo de la Propiedad Horizontal están tan tensionadas, y más sensibilizadas aún por el aumento salarial otorgado que hasta puso en cuestionamiento a las Cámaras como instituciones integrantes de las paritarias y representativas de los consorcios. No soy abogado pero me parece con poco sustento y poco serio el argumento de que "un convenio se pacta para días hábiles, de lunes a sábados hasta las 13 horas". Con este criterio, por ejemplo, habría que pagarles horas extras al 100% a los vigiladores nocturnos cuando trabajan los sábados y/o domingos, porque lo hacen "después de las 13 horas del sábado" sin importar si esos días están dentro de sus jornadas normales y habituales. En mi opinión, el convenio debe contemplar todas las variantes que componen las actividades de los trabajadores incluidos en el mismo, porque de lo contrario es incompleto y genera conflictos en las relaciones laborales. Por otra parte, leo una contradicción en la nota "Las Suplencias" del Nº 218, cuando casi al final se señala que Bacigalupo "aclaró que el suplente es la persona que reemplaza al titular durante su descanso semanal, vacaciones, enfermedad o cualquier licencia que esté contemplada por el Convenio y que en todos los casos debe abonarse lo que surge de la planilla correspondiente al "Suplente con horario por día". ..." porque está en franca oposición a lo que él mismo dijo anteriormente. Además, la categoría del suplente está definida prácticamente de la misma forma que en el CCT 306/98 y queda claro que los importes a percibir serán "los que fije la escala salarial vigente" , así como también queda claro que el suplente es la persona que trabaja los sábados por la tarde y domingos, entre otros días, porque esos son los "días de descanso semanal del encargado", y por esa tarea "la escala salarial vigente" fija el monto a percibir "por día". Reitero que me parece preocupante que el Sindicato propicie esta conflictividad entre suplentes y Consorcios, abriendo la puerta para que los primeros reclamen diferencias salariales a los segundos por los últimos dos años. El Sr. Bacigalupo no debería hacer política gremial con los bolsillos de los cada vez más sufridos copropietarios. Cordiales
saludos
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Los nombres completos de los firmantes obran en poder de la redacción y se publicarán sólo en los casos que sea solicitado. |
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