Correo de Lectores
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Correo de Lectores |
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| 28/11/2004 |
Cambio de mail y solicitud del boletín Notifique el cambio de mail de xxx@uolsinectis.com.ar por el de xxx@hotmail.com. No he recibido más los boletines gratuitos desde el 12/11/04 Nº 237 (último). Quiero saber si tengo que hacer una nueva suscripción. Además fui ganadora del concurso que aparece en el Boletín Nº 231 del 30/09/04, pero por problemas personales no lo pude ir a buscar. No sé si está todavía pendiente para ir a buscar. Desde ya le agradezco la atención prestada. Atte. Zulma B. V. Estimada Zulma, ante todo la felicitamos por el premio obtenido y no tiene más que llamarnos telefónicamente al 4581-3906 y combinar una visita por nuestra oficina para conocernos personalmente y darle el premio para que lo pueda disfrutar.
Cualquier problema que pueda surgir no dude en comunicarse otra vez con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 28/11/2004 |
Estimado Claudio: la presente es para realizar una consulta de orden consorcial y que tiene dos pasos: 1) Si el encargado titular con vivienda debe estar permanentemente en el edificio aun en sus horas de descanso o en vacaciones, o debe en cualquiera de los casos dejar una persona responsable. En particular tengo entendido que sí, pero me gustaría confirmarlo y tener las bases legales de ello. 2) Si el encargado titular con vivienda, en sus horarios de descanso o asueto semanal (sábados por la tarde hasta domingos por la tarde) si es que debe estar en el edificio, ¿tiene obligación de atender cualquier llamado realizado por el portero eléctrico desde la puerta de calle?? Agradeciendo vuestra respuesta, los saludo muy atentamente. R.E.G. Estimado R.E.G. para responder a su consulta hemos consultado al libro del Dr. Carlos Diego Calvo que dice al respecto: "... Los períodos de descanso señalados sólo podrán ser interrumpidos en caso de urgencia. Aunque parezca superfluo, la experiencia profesional nos aconseja dejar señalado que la circunstancia de proporcionar vivienda al personal no lo obliga en modo alguno a permanecer en ella constantemente; mientras se halle en el lugar, es claro que debe prestar colaboración o servicio en caso de urgencia, pero por supuesto es libre de salir cuando le plazca". Con respecto al período de vacaciones el administrador tiene la tarea de buscar a un suplente durante el tiempo que dure el descanso anual que indica la ley y que depende de la antigüedad del trabajador en el edificio. Esperamos que estas líneas le sean de utilidad y no tienen más que volvernos a escribir si necesita más información. Un saludo grande. MFL --- Carlos Diego Calvo, Manual Práctico de Propiedad Horizontal, Buenos Aires, Universidad, 1999, p. 132. |
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| 24/11/2004 |
Por favor agradeceré tengan a bien informarme si el importe de sueldo equivalente a $ 725.00 debe tomarse incluyendo los adicionales por antigüedad etc. o si corresponde al sueldo neto. Asimismo deseo saber si se sigue liquidando el salario por esposa y cuál es el importe. Agradezco la deferencia de atenderme y les saludo atte. Aurelio S. A. Estimado Aurelio, un importe de $725 no coincide con ninguna de las remuneraciones básicas que establece el artículo 15 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, pero siempre debe quedar bien separado en el recibo de haberes el importe correspondiente a los básicos de convenios (según la función del trabajador y la categoría del edificio) y los distintos adicionales y plus. En el mismo artículo 15 se establece que por cada año de antigüedad se debe abonar $6,25. El salario familiar por esposa ya no se cobra, solo corresponde para el caso de hijos no mayores de 18 años, hijos discapacitados sin importar la edad, el prenatal y la ayuda escolar anual. ¿Cuál es la función y categoría por la cual está consultando? Un saludo grande. MFL |
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| 24/11/2004 |
Me falta el Nº 236 de la referencia Gracias por los números 237 y 238, aunque me está faltando el de la referencia. Agradeceré su envío o nuevo envío si es que ya lo fue. Atentamente los saludo. María C. S. Estimada María, como suelen ser muchos los pedidos de boletines anteriores de Pequeñas Noticias, tenemos disponible en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar un lugar donde alojamos a todos los que fueron publicados alguna vez, desde el último hasta el número 0.
Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volvernos a contactar. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 22/11/2004 |
Me dirijo a Ud. con relación a la pregunta hecha por Mabel C. en el boletín Nº 237 del 9/11/04. Le informo que en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata se dictan cursos de propiedad horizontal por Internet, bajo la dirección www.mdp.edu.ar Claudia T Hola Claudia: Te agradezco mucho tu aporte. Nosotros por nuestra parte investigamos un poco dentro del sitio web de la Universidad Nacional de Mar del Plata (www.mdp.edu.ar) y en "Educación a Distancia" encontramos dentro del ítem "Cursos" el de "Propiedad Horizontal y Administración de Consorcios". Para mayor información acercamos a Mabel todos los datos relativos al mismo:
Según el sitio de esta universidad este curso tiene un costo 150 pesos que se puede pagar en dos cuotas de $75 cada una. Un saludo cordial CGdeR |
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| 21/11/2004 |
Por favor ¿podrían explicar cómo se confecciona el archivo de texto con todos los requisitos que exige el SUTERH para poder imprimir las boletas de depósito? Muchas gracias y saludos.- Julio Z. Estimado Julio, justo en este mismo boletín (Nº 239 del día 23 de noviembre de 2004), se publica una nota llamada "Todo desde Internet" donde se explica cómo imprimir las boletas para el SUTERH y para pagar el Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD) de FATERyH. En el caso de los consorcios de propietarios no necesitás generar ningún archivo de texto. Al realizar la presentación de la declaración jurada en el sitio www.fateryh.org.ar/cc en forma automática permite imprimir los comprobantes de la presentación y ambas boletas para el pago de las obligaciones correspondientes. Si necesitás otro tipo de información, no dudes en volvernos a escribir. MFL |
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| 18/11/2004 |
Tasa de interés para la deuda de expensas Sr. Estrugo: leí en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 234 que Vd. dijo que el porcentaje máximo que la justicia otorga en materia de tasa de interés para la deuda de expensas, es el 27% anual. Soy abogada horizontalista (especializada en propiedad horizontal), y eso no es así, otorgan el 30%, el 36% y hasta el 48% anual, o la tasa activa. Pongo a disposición los fallos, los que además se pueden colectar en cualquier proveedor de jurisprudencia. Le ruego se abstenga de formular esas erradas aseveraciones, que son leídas por personas legas en materia jurídica y lo único que genera es discordia entre el deudor moroso de expensas y el abogado del consorcio. Ni siquiera registro fallos que refieran al 27% anual, sino al 24%. Ruego una rectificación en el Boletín. Sin más, saludo atte.
Estimada Dra: Si bien puede ser que haya fallos con las tasas que usted menciona, ello no implica que sea la generalidad de los casos. En el tribunal en que yo me desenvuelvo, que es el de Dolores, la tasa máxima que se acepta en la generalidad de los casos de ejecución de expensas es la tasa mencionada. Saluda
a Ud.
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| 15/11/2004 |
En un artículo publicado el 14/06/2004 donde consulta sobre "sacar las horas extras del sábado y domingo al encargado, quien las cobra desde su ingreso hace 25 años", MFL contesta que sí pero que debe "ser notificado por NOTA, CARTA DOCUMENTO, TELEGRAMA o LIBRO DE ORDENES". Bien, tengo 29 años, trabajo en un consorcio de Capital Federal conformado por una torre de 23 pisos, cochera en subsuelo, un pequeño edificio de 3 pisos y dos locales. Somos 6 empleados; mi función es la de VIGILADOR NOCTURNO, trabajo desde abril de 2002 (2 años y 7 meses a la fecha) y mi horario de trabajo SIEMPRE fue de 21:00 hs. a 06:00 hs. todos los días, excluyendo los días lunes de 06:00 a martes 21:00 hs que es mi FRANCO. Todo este tiempo, hasta septiembre del corriente año, trabajé 2 horas extras por día, las cuales siempre fueron abonadas en tiempo y forma como extras con el recargo correspondiente según el día. A partir del mes antes mencionado LA COMISIÓN DEL CONSORCIO me reduce de 2 a 1 Hs. extras por día aduciendo que, proyectado a un año, le significaría un ahorro de $ 2000 anuales aproximadamente al consorcio (mi promedio de horas desde mi ingreso hasta septiembre 2004 representaban $ 340 actualizados, aproximadamente). La noticia me llegó verbalmente por medio del MAYORDOMO, y luego por el ADMINISTRADOR de igual modo 3 ó 4 días antes de su implementación. En NINGÚN MOMENTO me NOTIFICARON POR NOTA, CARTA DOCUMENTO, TELEGRAMA ó LIBRO DE ORDENES; yo acaté la orden e ingresé desde ese día una hora más tarde que lo habitual (a las 22 Hs.), en el libro de novedades en ninguna parte se expresa el cambio, solamente que "tomo el turno sin novedades" figurando la nueva hora de ingreso: 22:00 hs.. Ahora me entero que el Administrador pide una ACTUALIZACIÓN DE HONORARIOS (cobra $ 1150.-) que va desde $1500 a $1750.- Según él en la CAPHyAI hay un registro donde dice que debería cobrar eso por las 184 unidades que maneja en el consorcio. Bien, mis dudas son las siguientes: ¿Cometió un error la ADMINISTRACIÓN al no notificarme por NOTA, CARTA DOCUMENTO, TELEGRAMA ó LIBRO DE ORDENES?, ¿qué debo hacer, si hay algo para hacer, pasado ya casi 2 meses?; ¿debo tomar como un acto de discriminación laboral si en el mes de diciembre por ASAMBLEA deciden actualizarle los honorarios al ADMINISTRADOR, ya que con actualizarle" $350 como mínimo para llegar a los $1500 que pide como piso, excede lo "proyectado a un año" cuando me sacaron la hora extra, en lo que resultaría "un ahorro de $2000.- aproximadamente", pues estableciendo un aumento en sus honorarios de $350 como mínimo llegaría a un incremento de $ 4200.- anuales, $ 2200 por encima del "ahorro" logrado con la reducción de mis horas. (tengo 2 criaturas y armé mi economía desde lo que cobraba y ahora estoy por debajo de éso, si bien no es responsabilidad de ellos, cuando asumió el ADMINISTRADOR me dijo que no pensaba tocar los sueldos de ninguno de los que trabajamos en el consorcio ya que así lo había armado el anterior ADMINISTRADOR, que en caso de despido o renuncia de alguno de nosotros re-plantearía el sueldo de aquel que ingresara en su reemplazo y yo confié en lo que me dijo). ¿Cómo debo actuar o a quién debo acudir ya que el SUTERH es deficiente a la hora de generar respuestas o acciones ante mis consultas y la de otros afiliados?. Deseo mencionar que con la mayoría de los propietarios tengo buena relación y no quisiera generar un malestar entre ellos y mi persona por una acción mal dirigida. Aclaro también que el consorcio paga todo en regla y hasta accede a escuchar en ocasiones, pero quiero tener un argumento válido, si lo hay, para sentar mi posición. Desde ya estoy muy agradecido porque exista este sitio en la WEB. Muchas gracias y disculpen si fui extenso a la hora de redactar. Un abrazo, Daniel S. (Merlo - Buenos Aires) Estimado Daniel, nos alegra muchísimo que los boletines te sean de utilidad, contarte entre nuestros lectores y además que participes activamente en nuestro medio con tus consultas. Antes que nada, creo que deberíamos separar el tema de los honorarios del administrador con el de tus horas extras o "suplementarias" como las llama el Artículo 201 de la Ley de Contrato de Trabajo. Son dos temas que van por andariveles que no se cruzan. El tema "quita de horas extras" siempre es delicado porque depende de factores que no siempre son mencionados en las consultas. Sin entrar en casos especiales, entendemos aquí que las horas extras son realmente horas suplementarias que se cumplen efectivamente para realizar tareas que no alcanzan a realizarse en el horario habitual. El empleador pueden dejar de abonarlas (y el trabajador de trabajarlas) cuando finalice esa tarea extra que les dio origen ya sea porque se terminó con el trabajo o porque no hace falta llevarlo a cabo. Insisto nuevamente: parto de que las horas extras son efectivamente cumplidas, trabajadas y que se respeta su naturaleza. En una nota de la publicación "Gestión de Consorcios" de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) correspondiente al bimestre Junio/Julio de 2003 en una nota de servicios sobre Derecho Laboral se puede leer al respecto: El empleador "puede disponer la disminución o retiro de las horas extras no habituales notificando en forma fehaciente esa decisión con 30 días, como mínimo, de anticipación (en general, se sugiere adoptar el criterio del retiro progresivo)". Daniel, considerando que tu relación con la mayoría de los propietarios y con el administrador es buena, me pregunto si una notificación fehaciente con 30 días de antelación hubiese modificado sustancialmente la decisión tomada por el consorcio de propietarios y tu situación en particular. Es difícil opinar seriamente sobre casos puntuales porque puede haber consideraciones a tener en cuenta que a nosotros se nos escapan y que surgen de una observación minuciosa de los distintos recibos de haberes de sueldos. Los comentarios y dudas que tratamos de aclarar son casos generales, no puntuales porque no tenemos los elementos necesarios para emitir opinión y no sería serio de nuestra parte hacerlo. Espero que estas líneas te aporten algo nuevo a tu consulta que es de mucha importancia para vos y los tuyos. Un saludo grande y esperamos volver a saber de vos. MFL |
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| 15/11/2004 |
Jornalizado no más de 18 horas Desde ya muchísimas gracias por darnos esta oportunidad de consultar nuestras dudas. Hoy quisiera preguntarles si existe algún mínimo de horas mensuales que tengan que trabajar quienes realizan trabajos de limpieza (Trabajadores Jornalizados menos de 18 horas), y a además cómo se calculan en estos casos el aguinaldo y las vacaciones y si todos los descuentos son iguales a las demás categorías, incluido el sindicato. Nuevamente muchísimas gracias. Alejandro G. Estimado Alejandro nos alegra mucho que el boletín te sea de utilidad a la hora de despejar tus dudas. En cuanto a un mínimo por horas por mes no está estipulado, pero sí no se puede abonar menos de 2 horas por cada vez que va al consorcio de propietarios a trabajar. Esto surge del artículo 7 inciso p) del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que dice: "... A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias..." En cuanto a los descuentos son todos iguales siempre y cuando el trabajador esté de acuerdo en que le descuenten el 2% para la cuota sindical. Habrá que tener especial cuidado si el trabajador opta por ser beneficiario de la obra social pues deberá realizar sus aportes en base a un mínimo que actualmente equivale a $240. En el caso de las vacaciones, la situación se asemeja a la de un suplente, independientemente de la cantidad de horas que trabaje y teniendo en cuenta su antigüedad. Si trabajase, por ejemplo, todos los martes y jueves 2 hs por cada día y no tuviese más de 5 años de antigüedad, se deberá calcular 1 día por cada 20 efectivamente trabajados o fracción superior a 15. Las vacaciones las deberá tomar los días martes y jueves y se le abonará exactamente lo mismo que si fuera a trabajar. El artículo 12 inciso d) de la Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 dice: "... Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará..." De la misma forma se puede calcular el aguinaldo. Para repasar su cálculo, la fórmula a aplicar es: (50% del mejor haber del semestre correspondiente * tiempo trabajado) dividido (tiempo del semestre). El tiempo puede estar expresado en meses o en días, dependiendo del caso. Es importante tener en cuenta el concepto del Sueldo Anual Complementario (SAC) para que a la hora de calcularlo, más allá de las fórmulas, sea correcto el número que surja de aplicarla. Durante el año calendario, el trabajador en lugar de recibir 12 haberes por los 12 meses trabajados, recibirá 13 y ese haber extra se divide en dos partes: uno a mitad de año y otro a fin de año. El importe deberá surgir del mejor haber de cada semestre. En el caso planteado si el trabajador realizó sus tareas durante los 6 meses y en cada mes trabajó 8 días (2 días por semana) y el mejor haber fue, por ejemplo, de $300, el cálculo del SAC será: $150 * 6 meses / 6 meses = $150, que corresponde a la mitad de un haber mensual que sumado al primer SAC componen el haber número 13 del año. Espero que con los ejemplos haya quedado ilustrada la consulta. Un saludo muy grande. MFL |
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| 15/11/2004 |
Una respuesta de otra pregunta Sr. Claudio García de Rivas: En la nota aparecida en el Boletín Nº 232 creo que la respuesta fue contestada en función de otro tema. Favor de aclarar la misma ya que es un tema de mucha actualidad ya que muchos administradores han obrado de esta forma luego de convalidar la convención colectiva de trabajo para los porteros; otra mancha más del tigre del abuso. Ing. Carlos V. Estimado Ing. Carlos, apenas despachado el Boletín en cuestión dimos cuenta del error. Se asignó una respuesta a una pregunta que no correspondía. Inmediatamente observado el error se corrigió en los boletines que todavía no habían sido despachados pero los ya enviados llegaron con el error.
Un saludo cordial. |
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| 12/11/2004 |
Un error en el código de la obra social Puse mal el código de Obra Social en el aplicativo que genera el Formulario 931 desde el 07/2001 al 02/2004.- Hice las DDJJ rectificativas y ahora el SUTERH hace una liquidación por intereses por ese motivo. ¿Corresponde? Inés Z. L. Estimada Inés, consultada la Superintendencia de Servicios de Salud (0800-222-72583) nos informaron que, si bien no estaban enterados de que existiera alguna cuota por realizar una rectificativa motivada por el tema en cuestión, nos dijeron que lo consultáramos con la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y allá fuimos. En la AFIP (0810-999-2347) nos informaron que desde el punto de vista de ellos, siempre que se haya pagado en tiempo y forma, no corresponde liquidar intereses pero no supieron informar si a nivel de las obras sociales había algún procedimiento por este motivo que generara un liquidación de intereses. Nos dijeron que obtendríamos información en... ¡la Superintendencia de Servicios de Salud!!! Por lo cual volvimos a apuntar al primer objetivo, pero ahora al teléfono del conmutador (4344-2800). Hecha la consulta empezaron a derivarnos de interno en interno y después de plantear más de tres veces el motivo de la consulta y de mirar cuánto tiempo había pasado, me dí por vencida. Debo destacar, de todas formas, que cada persona que me atendió puso lo mejor de sí pero no sabían la respuesta. Una de ellas me dijo que posiblemente la Gerencia de Control Económico Financiero la supiera. Inés, yo en tu lugar llamaría a la Superintendencia para averiguar el horario de atención al público y con las DDJJ originales, rectificativas y la liquidación de intereses que reclama el SUTERH iría personalmente a hacer la consulta. Te comprometemos a que nos vuelvas a contactar para contarnos qué te respondieron porque seguramente que a cualquier lector le puede pasar si es que no le ha pasado ya. Un saludo grandote. MFL |
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| 12/11/2004 |
Quisiera saber si me pueden informar cómo calcular las vacaciones de los empleados metalúrgicos y de comercio. Gracias. Anahí. Hola Anahí, antes que nada debo contarte que el Boletín de Pequeñas Noticias trata sobre temas específicos del sector de propiedad horizontal. Sobre el tema laboral y sobre las vacaciones, si bien la Ley 20.744 es de aplicación general, cada sector tiene convenios colectivos especiales que contemplan las particularidades del sector. El artículo 150 de la Ley mencionada es el que trata sobre "Licencia ordinaria" y dice: "El trabajador gozará de un período mínimo y continuado de descanso anual remunerado por los siguientes plazos:
Para determinar la extensión de las vacaciones atendiendo a la antigüedad en el empleo, se computará como tal aquélla que tendría el trabajador al 31 de diciembre del año que correspondan las mismas". No olvides que seguramente los convenios de estas actividades deben especificar más el tema de las vacaciones. Un saludo grande. |
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| 12/11/2004 |
Luz, teléfono y gas de portería Les agradecería me informaran o me derivaran a la bibliografía correspondiente referida a la obligatoriedad o no de que en un edificio se deba pagar el consumo de gas, luz y teléfono de la vivienda del encargado. Hasta el momento en el edificio que habito nunca se pagó, pero ahora tenemos un nuevo administrador que asegura que es obligación que el consorcio se haga cargo. Ni en la Ley 12.981 ni en el convenio encontré nada al respecto que me obligue a lo antes dicho. Les agradecería me informen al respecto, ya que están por vencer las primeras facturas. Rita R. Hola Rita, como usted sospecha no es obligación que el consorcio pague los servicios de la vivienda del encargado pero la situación cambia si se lo venían haciendo. En ese caso no se lo pueden quitar así porque sí ya que estaría formando parte de su remuneración normal y habitual. La invito a leer el Rincón Solidario del Dr. Eduardo J. Brailovsky llamado "Los servicios de portería" que se publicó en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 228 del día 7 de septiembre de 2004.
No dude en volver a comunicarse con nosotros si tiene algún inconveniente. |
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| 12/11/2004 |
Sres. de Pequeñas Noticias: Mi consulta es por honorarios de administración de consorcios. Para un consorcio de 66 unidades funcionales, edificio de 4ta.categoría sin servicios centrales ni caldera, ¿cuáles serían los honorarios sugeridos? ¿Los que menciona la última circular sobre este tema CAPHyAI? Les saluda muy atte. Dra. Marta B. K. Estimada Dra. Marta, sobre este tema el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 211 del día 10 de mayo de 2004 realizó una nota llamada "Aumentos de expensas" donde la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias sugirió nuevos honorarios para los administradores de consorcios. También en esa nota se pueden encontrar algunas opiniones al respecto y la posibilidad o no de llevar a la práctica los valores sugeridos por la entidad.
Un saludo grande. |
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| 9/11/2004 |
Fabiana, ante todo y como siempre, gracias por sacarme las dudas que he tenido. En este caso mi consulta es acerca de un encargado que no está casado legalmente, convive con una mujer y tiene 3 hijos con ella, ¿qué corresponde pagarle? Un beso enorme y muchas gracias!! Luis Ch. Hola Luis, espero que andes muy bien. Considero que los hijos son del encargado, o sea que los ha reconocido y por ende llevan su mismo apellido. Si ese es el caso, no importa si se casó o no legalmente, los hijos forman parte del grupo familiar primario, no así su pareja. Deberás abonarle la asignación familiar por hijo, siempre que cumplan con los requisitos que estipula la ley y están dentro de la obra social. Si desea incorporar a su pareja en la obra social deberá aportar el 1,5% más por adherente. Del mismo modo, si hubiera algún hijo de ella (no de él) deberá sumar otro 1,5%. Un saludo grande. MFL |
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| 9/11/2004 |
La experiencia de la auto-administración Soy miembro de un consorcio y hemos decidido que el administrador sea uno de los propietarios del edificio. Nuestra inquietud es: cómo calcular la liquidación de las expensas. En el reglamento están los porcentuales de cada unidad funcional: local 6.01%, hay unidades funcionales cuyo porcentual es de 1.72% y las restantes del 1.42% ¿cómo deben ser prorrateados? En fin, les agradecería me envíen información sobre la liquidación de expensas o, de no ser posible, quisiera saber si puedo encontrar material sobre el tema en algún número de sus revistas publicadas. Muchísimas gracias por atender mi mensaje!!!!!!! Silvia N. Estimada Silvia, entiendo que es la primera vez que incursionan en la administración de un edificio, motivo por el cual debo comentar que no es una tarea sencilla aunque, con total seguridad, es posible. Lo que me gustaría contarte es que de la actividad de administrar un edificio se desprenden muchas responsabilidades y muy importantes a la hora de analizar las consecuencias para los copropietarios, como seguramente lo debés saber por experiencia propia, por lo cual es primordial conocer la actividad para evitar inconvenientes. Ejemplo de ello son la liquidación de haberes del personal en relación de dependencia, todas las obligaciones que de ello surge, la contratación de los seguros obligatorios del consorcio, el cumplimiento de todas las leyes y ordenanzas que correspondan (no sé si tu edificio se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires o en otro lugar), las consideraciones a tener en cuenta para contratar a proveedores, las garantías, los recaudos, etc., etc., etc. Ahora sí, en relación a la consulta por vos planteada, será más fácil explicarla con un ejemplo. Antes debe quedar claro que el total de los porcentuales de las unidades funcionales (UF) que forman el edificio deberá sumar 100%. Vamos a suponer que solo 3 UF forman el consorcio de propietarios y que a una, según el reglamento de copropiedad, le corresponde aportar el 30% de los gastos comunes, a otra el 20% y a la tercera el 50%. Durante el mes de noviembre de 2004 el total de gastos comunes realizados fue de $320, por lo tanto cada UF deberá pagar el porcentaje indicado sobre los $320 gastados. El prorrateo sería:
Este es un ejemplo en el que no se contemplan ni gastos extraordinarios, ni intereses, ni deudas pendientes, ni gastos particulares, ni cobranzas por adelantados, etc. etc y todos ellos sobre una liquidación de gastos comunes. Hay muchísima bibliografía sobre la administración de consorcios y cursos relacionados. Sobre cada tema en particular los autores especialistas en propiedad horizontal han escrito abultadas páginas que, desde esta sección, no podríamos abarcar. Te invito a que leas un Correo de Lectores llamado "Libros sobre administración de consorcios" que se publicó en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 226 del día 24 de agosto de 2004 y otro llamado "Cursos de administración de consorcios" publicado en el Nº 205 del 29 de marzo del mismo año. Mucha suerte en este nuevo emprendimiento. MFL |
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| 8/11/2004 |
El encargado de un edificio con 22 años de antigüedad en el mismo, requiere certificación de servicios, pues desea presentar sus papeles para jubilarse. Hemos confeccionado el formulario de certificación de servicios con los últimos 10 años. ¿Qué debemos hacer? 1.- ¿Certificar firma del Administrador en Bco. etc.? 2.- ¿Son sólo los últimos 10 años? 3.- ¿Podemos entregárselo sin problemas? (debería firmar una fotocopia?) 4.- ¿Esto significa que podría jubilarse en cualquier momento? 5.- Una vez que le salga la jubilación debería renunciar? y si es así se deberá confeccionar otra planilla de cese? 6.- Si existiera otra información que no hemos preguntado, solicitamos nos lo aclaren, desde ya muchas Gracias. Alberto M. Hola Alberto, para responder a tu consulta hemos consultado directamente con el ANSeS, para no cometer errores en la información por vos solicitada.
Alberto, espero que esta información te sea de utilidad. Un saludo grandote. MFL |
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| 8/11/2004 |
Seguridad e higiene en el trabajo Estimado Claudio y equipo: Ya son varias las veces que les escribo sobre dudas que se van presentando a medida que uno administra y no he tenido la suerte de recibir contestación; en esta oportunidad mi inquietud es respecto a la medicina laboral. ¿Es obligatorio pagar un servicio de medicina? Yo tengo entendido que las ART lo están incorporando paulatinamente de acuerdo a rubros que tienen mayores peligros y aún no ha sido implementado en los encargados de consorcio y que además es gratuito. No sé si corresponde a la misma ley, no comprendo qué sentido tiene enviar periódicamente al encargado al médico, cuando tiene una obra social y si está enfermo traerá su comprobante médico y en otros casos cuenta con su ART. ¿Hace falta también otra obra social? Luego se quejan que se incrementan las expensas y esto ¿nadie lo ve? Les agradecería que me informen al respecto si son tan gentiles y les saludo atte. Olga Estimada Olga, me da mucha pena que no se hayan respondido tus consultas ya que hacemos un seguimiento muy detallado de las mismas. A veces se retrasan las respuestas pues no se contestan directamente en la redacción sino que lo hacen los colaboradores del Rincón Solidario, en forma totalmente desinteresada y solidaria y a veces los tiempos juegan en contra de cualquiera. Ahora sí, para buscar respuesta a tu consulta, debemos ir a la Ley 19.587 de Seguridad e Higiene en el Trabajo de donde se desprenden estas obligaciones. Si bien tu razonamiento seguramente refleje lo que muchos lectores piensan, estas obligaciones se deben cumplir y surgen de la ley mencionada, de su Decreto Reglamentario 351/79 y del Decreto 1338/96 que derogó los Títulos II y VIII del Anexo I del Decreto anterior. Un saludo grande. |
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| 7/11/2004 |
Mi pregunta es ¿qué se pude hacer con un encargado de 77 años que lo tomaron en el consorcio, después de estar jubilado en otro lado?. Hace seis años que trabaja en este consorcio. Actualmente está muy desmejorado, no puede baldear la vereda, ni subir y bajar escaleras, se imagina que para el puesto de encargado ya no tiene... Realmente me gustaría saber qué se puede hacer, y cuánto costaría despedirlo por incapacidad y cómo se debe hacer. Desde ya muchas gracias. Espero ansiosa su revista. Lo saluda atentamente María L. Hola María L. nos alegra mucho que el boletín sea "ansiosamente" esperado por vos y veamos ahora tu consulta. Ninguna de las características del trabajador que has mencionado, como vos seguramente imaginarás, son causales de despido con justa causa, pero la Ley Nº 20.744 de Contrato de Trabajo prevé la extinción del contrato laboral por incapacidad o inhabilidad del trabajador. Los artículos que tratan este tema son varios: el 254 que en su texto hace referencia al 212 y al 247. Por su parte también el artículo 245 está relacionado y hay varias consideraciones a tener en cuenta. Para resumir, y sólo a los fines orientativos como para que puedas armarte una idea del tema, en caso de no poder ofrecerle al trabajador tareas acordes a su discapacidad se le debería abonar una indemnización de ½ sueldo por año de antigüedad. En caso de que el empleador no desee seguir con la relación laboral deberá abonarle las indemnizaciones en forma completa. Todo esto es el último paso después de haber cumplido con todos los plazos legales de guarda del trabajo. En este caso, no hay otra manera de finalizar el contrato laboral, salvo por renuncia o fallecimiento del trabajador. Como suelo agregar en este tipo de consultas, la mayoría de los temas laborales son muy particulares y requieren estudios minuciosos a la hora de tomar decisiones para evitar futuros problema, por lo cual nunca está demás consultar a un profesional "especialista" en el tema. La idea desde estas líneas es que te puedas acercar al tema y saber de dónde surgen las obligaciones. Recordá que en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar podés encontrar todo el texto de la Ley 20.744 desde el menú y en la sección "Legislación". Una vez allí en "Legislación laboral" encontrarás esta ley y varias otras. Un saludo grande. MFL |
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| 6/11/2004 |
¿Retiro de residuos u horas extras? Hola Pequeñas Noticias!!! Primero quería agradecerles por lo útil que es su boletín, realmente me he convertido en una adicta a Pequeñas Noticias. Quería realizar una consulta: en mi edificio contamos con un encargado sin vivienda que realiza su trabajo desde las 8 hasta las 12 hs, y él también se encarga de retirar los residuos todos los días a las 21 hs. Ahora bien, en la administración le están pagando el retiro de residuos por unidad y nada más. Él se acercó el otro día a mi unidad, por ser la presidente del consorcio, y me comentó que estuvo averiguando y le corresponde que también le paguen ese tiempo que él utiliza para retirar los residuos (El dice que sería una hora). Yo quería saber si eso realmente es así, y si fuera así como se realiza la liquidación de esa hora. Desde ya muy agradecida Mariela.- Hola Mariela!! Es todo un piropo para Pequeñas Noticias que digas que sos una "adicta" a nosotros... y ahora veremos qué podemos hacer con tu consulta. Justo te faltó contarnos cuál es el horario que cumple el trabajador por la tarde para completar las 8 horas de trabajo, pero no importa. Veamos algunos ejemplos: si esas 4 horas fueran de 16 a 20 y retira los residuos a partir de las 20.30 o 21hs. le corresponderían las horas extras, pero si el horario fuera de 17:30 a 21:30 y el retiro cayera dentro de ese horario no habría que abonarle ninguna diferencia. En el caso de corresponder, si las horas se realizan de lunes a viernes después del horario de trabajo, se deben pagar al 50% y si se realizan los sábados después de las 13, durante todo el domingo o un feriado, se deberán abonar al 100%. Esto surge del artículo 201 de la Ley 20.744 del Contrato de Trabajo. Te mando un saludo muy grande. MFL |
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| 4/11/2004 |
Por favor agradeceré revisen vuestro sistema pues está permanentemente enviando virus. (Ver mensaje debajo) Atentamente. Gracias Mario J. Estimado Mario J., el problema de los virus es un tema muy complejo y complicado, sobre todo cuando se trata de entender su funcionamiento y más aún cuando se trata de proteger las computadoras. Por el mensaje que nos adjuntaste, pudimos comprobar lo que sospechábamos al leerlo. Existen virus cuya modalidad para enviarse es la siguiente: toman de la Libreta de Direcciones donde se almacenan los distintos datos de los contactos, eligen una dirección de "remitente" y otra de "destinatario" y despacha en forma automática el mail con el virus en cuestión. ¿Por qué decimos esto? Porque la dirección de donde has recibido el mail es una cuenta con dominio @pequenasnoticias pero no es una dirección configurada para enviar sino que solo recepciona mensajes en nuestros servidores. Además de que controlamos permanentemente los servidores de posibles intrusos, no hemos recibido más que tu mail con esta notificación. Independientemente de este caso en particular, se debe ser muy cuidadoso con la apertura de mails, aunque el remitente sea conocido, pues quizá ese correo electrónico no fue enviado realmente por quien aparece como tal. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 3/11/2004 |
Un encargado que no quiere jubilarse Siempre consulto Pequeñas Noticias. donde considero está perfectamente reflejado en cada consulta lo que sucede en la mayoría de los consorcios, y resulta muy útil. Hoy les pido me informen qué pasa con un encargado que ya cumplió la edad requerida para la jubilación y también tiene los años de servicio pero no quiere jubilarse y el administrador lo deja correr. Muchas gracias. Canora V. Estimada Canora, nos alegra de sobremanera saber que nuestro trabajo le resulta de utilidad y mucho más que refleje la realidad de lo que sucede y las inquietudes que se generan en los distintos edificios. Justo el caso que usted plantea no debería tener ningún inconveniente ya que el trabajador tiene la edad para jubilarse y los correspondientes años aportado, pero a veces las cosas se complican. El trabajador, siendo que cumple con todos los requisitos solicitados por la ley, no puede "elegir" jubilarse o no. Se lo debe intimar como indica la ley para que comience a realizar los trámites, poner a sus disposición los comprobantes de servicio, informarle todos los plazos que la ley indica (preaviso y el año que dispone para conseguir su jubilación) y recién después de obtenido el beneficio, se verá si el consorcio de propietarios decide o no que el trabajador siga en actividad. Es una obligación que tiene el administrador el realizar todos estos trámites ya que el manejo del personal está dentro de las tareas que le competen y si bien en las liquidaciones de expensas no se suele informar con mucho detalle la composición de los haberes, ni esa información ni la categoría de los trabajadores debe manejarse en secreto. Por el tipo de inquietud que se plantean en el mensaje sería convenientes no dejar pasar el tiempo ya que después las situaciones se van complicando. Creo oportuno asesorarse con mayor detalle por un profesional en caso de no encontrar apoyo para intimar al trabajador y seguir el curso de un trámite que, justamente en el caso planteado, no presenta ningún problema. Un saludo muy grande y que todo salga bien. |
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| 3/11/2004 |
Cursos para administrar consorcios Quisiera que me informaran si saben dónde se dictan cursos de administración de consorcios, en lo posible gratuitos. ¿A lo mejor en el SUTERH? Soy Contadora y no tengo trabajo, y pienso que sería una buena oportunidad laboral. Desde ya muchas gracias por la atención. Mabel C. Estimada Mabel, en la Ciudad de Buenos Aires existen muchos tipos de cursos que duran desde unas pocas semanas y son gratuitos hasta estudios terciarios de 3 años de duración. Estos últimos dependen de universidades o instituciones privadas como, por ejemplo, el Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI) de la Cámara Argentina Inmobiliaria (CAI). La Universidad Católica y la del Salvador ofrecen distintas propuestas para estudiar esta especial actividad que es la de administrar consorcios. También dictan cursos de menos duración entidades como la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y hasta el mismo Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en forma gratuita.
En la tabla que a continuación te detallo, encontrarás varias notas y Correos de Lectores relacionados con el tema:
Espero que después de leer todas estas notas puedas encontrar algún curso que satisfaga tus necesidades. Un saludo cordial. CGdeR |
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| 1/11/2004 |
59 unidades + 1 encargado + 2 ayudantes Sres. Pequeñas Noticias, Felicitación por vuestro Boletín !!!!!!!! Pregunta: El consorcio tiene 59 unidades y no tenemos encargado permanente con vivienda pese a que existe una unidad para tal fin ya que por razones económicas no se procede a su arreglo (en junio del corriente año se despidió al encargado con vivienda) y se ha contratado a una persona en su lugar pero sin vivienda. (La Administradora no indica en sus liquidaciones la categoría en que revisten los empleados). ¿Existe alguna obligación legal de tener encargado con vivienda o podemos seguir -sin plazo- con la situación actual ? También tenemos 2 ayudantes de media jornada cada uno. Muchas gracias. M. A. Hola M.A., todos los integrantes de Pequeñas Noticias te dan las gracias por las felicitaciones, pero ahora... ¡a trabajar! Entre las obligaciones del personal que enumera el artículo 23 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, el inciso 1) dice: "Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo. El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles". Por otra parte en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires existen ciertas cláusulas que hacen obligatoria la vivienda para edificios con cierta cantidad de unidades funcionales y con cierta antigüedad, pero lamentablemente no cuento en este momento con el texto de este código. De todas maneras, teniendo estas dos referencias, ya podés orientarte mejor como para poder encontrar la respuesta exacta a tu consulta. Además te comprometo a que nos cuentes el resultado de tu investigación. Un saludo grandote. MFL |
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| 1/11/2004 |
Buenos días. Ante todo quiero felicitarlos por la claridad con que contestan todas nuestras dudas. Ahora quisiera consultarles sobre el tope indemnizatorio en el caso de los encargado correspondiente al mes de Mayo de 2004 y sobre qué rubros indemnizatorios corresponde aplicarlo. Muchísimas gracias. Mis cordiales saludos. Patricia A. Estimada Patricia, nos alegra mucho que el Boletín te despeje dudas y te sea de utilidad. No me queda muy claro a qué te referís con los topes indemnizatorios correspondientes a Mayo de 2004. ¿Es a la doble indemnización? Con referencia a este tema, si a un empleado se lo despide sin justa causa durante lo que queda del año 2004 se le deben abonar los ítems correspondientes a las indemnizaciones al 80%. Para que sea más fácil de entender si, por ejemplo, la indemnización por antigüedad que le correspondería normalmente fuera de $1.000, en la actualidad se le debería abonar por el mismo concepto $1.800, o sea los $1.000 más el 80%. En el caso de un despido sin justa causa, se deberán pagar las indemnizaciones correspondientes a la antigüedad del trabajador, al preaviso y al Sueldo Anual Complementario sobre el Preaviso como se abonan normalmente, más el 80% sobre cada una de ellas según surge del decreto 823/04 (Boletín Oficial 28/6/04). Estos conceptos, que se deben abonar al 80% más, son los que corresponden cuando el despido es "sin justa causa". El resto de los conceptos que forman parte de una liquidación final se abonan normalmente. Un saludo grande. MFL. |
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Los nombres completos de los firmantes obran en poder de la redacción y se publicarán sólo en los casos que sea solicitado. |
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