Mis preguntas son...

Estimada Olga, te voy respondiendo en orden para que no olvidarme ninguna de tus preguntas.

1) En ningún párrafo de tu mail decís cuántas unidades tiene el edificio y si cuenta con servicios centrales o no, además del ascensor. Tampoco cómo resolvieron el tema de la limpieza, el retiro de residuos o el reparto de la correspondencia ya que nadie lo hace. Si bien en ningún lado está escrito que es obligatorio tener un encargado si llegaran a tener una inspección deberán probar que nadie realiza esas tareas, de lo contrario podrán interpretar que tienen trabajadores en negro.

2) Sí, el Reglamento de Propiedad es un documento obligatorio para aquellos edificios que se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal y es la ley dentro del mismo.

3) Si no te entendí mal, ahora la dueña de la unidad funcional sos vos, por lo tanto me resulta muy raro que los dueños anteriores estén reclamando los gastos que hicieron cuando el departamento les pertenecía. Es como si yo vendiera mi auto y al nuevo dueño le reclamara todos los gastos que pagué mientras el auto era mío ¿es así o no entendí bien tu pregunta? ¿Además, qué tienen que ver los antiguos dueños con las reparaciones que ahora necesita el departamento?. Me parece que algo de lo que contaste en tu mail no lo entendí.

4) Con respecto al monto de las expensas, seguramente que el administrador deberá repartir todos los meses los gastos comunes del edificio –concepto y monto- como para poder analizar si lo que se abona es o no pertinente. Acordate que vos contás que están pagando un juicio laboral que el consorcio perdió y ese gasto también debe repercutir en el importe de las expensas pero, de todas formas, es muy difícil decirte desde acá si un importe es alto o bajo. Todo depende de los gastos de cada edificio.

Espero haberte ayudado un poquito con tus dudas. Un saludo grandote.

Trabajo nocturno

Estimado Bartolomé, para responder a tu consulta vamos a consultar el Convenio Colectivo (CCT) 378/04 y la Ley 20.744 de Contrato de Trabajo. El artículo 7 inciso j) del CCT describe la tarea del Encargado de unidaqdes Guardacoches a aquellos trabajadores "...que realizan sus tareas en forma permanente, habitual y exclusiva en los garages destinados a guardar los vehículos de los propietarios y/o usuarios legítimos, siendo sus tareas el realizar la limpieza general de garage, apertura y cierre del mismo dentro de su jornada de labor, acomodar y cuidar los coches..." y la Ley 20.744 en el artículo 200 dice sobre el trabajo nocturno e insalubre: "La jornada de trabajo íntegramente nocturna no podrá exceder de siete (7) horas, entendiéndose por tal la que se cumpla entre la hora veintiuna de un día y la hora seis del siguiente. Esta limitación no tendrá vigencia cuando se apliquen los horarios rotativos del régimen de trabajo por equipos. Cuando se alternen horas diurnas con nocturnas se reducirá proporcionalmente la jornada en ocho (8) minutos por cada hora nocturna trabajada o se pagarán los ocho (8) minutos de exceso como tiempo suplementario según las pautas del artículo 201..."

Independientemente de lo que le hayan dicho en el sindicato, si el trabajador el día de mañana cumple 8 horas totalmente nocturnas nada la impedirá exigirle a su empleador el pago de 1 hora extra por día por todos los días trabajados pues su jornada laboral es de 7 horas según lo indica la ley. También se puede tener en cuenta que en el SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria) que depende del Ministerio de Trabajo, se puede llegar a un acuerdo especial con el trabajador que tenga en cuenta situaciones especiales.

Un saludo grande.

La versión 26 del SIJyP

Enrique, la respuesta es sí. Si confeccionás los formularios con la versión 26, no te lo tomarán las máquinas, deberás realizarlas por Internet y con la Clave Fiscal. He tenido conocidos que aún confeccionaron la declaración jurada (F931) con la versión 25 y lo han podido presentar como antes pero no podría responder si eso en el futuro podrá traer algún conveniente administrativo.

En el Anexo I incorporado en la Resolución Nº 2008/2006 publicada en el Boletín Oficial Nº 30.856 del día 1º de marzo de 2006, indicaba que –en general- era obligatorio a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y para otros empleadores en particular –que estaban detallados- lo era para las declaraciones de febrero de 2006.

Un saludo grande.

Alquilar la vivienda del encargado

Estimada Ana María, antes que nada la voy a invitar a leer un Rincón Solidario del boletín anterior, el 294, en el cual el Dr. Brailovsky habla justamente de "Alquilar la vivienda del encargado".

Desde el punto de vista laboral y teniendo en cuenta las características del empleado actual del consorcio, para modificarle la categoría se debería finalizar el contrato actual, lo que implica un despido sin causa justificada y una nueva categorización. Se podría considerar también, algún contrato con características especiales –siempre que ambas partes estén de acuerdo- en el ámbito del SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria – Ministerio de Trabajo) y resolver esa cuestión sin pasar por un despido.

Por otra parte –y lo leerá con mucho detalle en el Rincón Solidario- al modificar una parte común del edificio se necesitará el acuerdo de todas las unidades para tomar una decisión de ese tipo.

Un saludo grandote.

Ropa de trabajo

Hola Alejandra, aquí te transcribo el artículo 14 del Convenio Colectivo de Trabajo que habla sobre la ropa de trabajo: "El empleador estará obligado a suministrar al personal, tanto sean estos permanentes o no permanentes, ropa de trabajo, la que no podrá contener inscripciones publicitarias, colores llamativos o cualquier otra seña que pudiera resultar atentatoria de la dignidad del/la trabajador/a. El equipo de ropa consistirá en dos pantalones y dos camisas al personal masculino e idéntica ropa o dos guardapolvos al personal femenino, como así también botas de goma y guantes de cuero de descarne reforzado para el manipuleo de leña, carbón y/o residuos, y guantes de látex o similar para protección durante el uso de productos de limpieza en general. Estos elementos deberán ser suministrados al trabajador dentro de la primera semana de haber adquirido la estabilidad en el empleo. La textura de la ropa y su nivel de protección calórico deberá ajustarse a las condiciones climáticas de cada zona. La entrega será de un conjunto cada seis (6) meses. También proveerá de un extinguidor de incendios de polvo químico ABC de 5 kg como mínimo, el que será mantenido a exclusivo cargo del empleador. Este elemento de seguridad estará en el sótano, específicamente destinado para el uso del/la encargado/a, en aquellos inmuebles en donde exista compactador y/o caldera. Asimismo, se suministrará a los/as trabajadores/as los útiles de limpieza, lámparas portátiles y demás herramientas de conformidad a lo dispuesto por la Ley 12.981.

El empleador tiene un plazo de noventa (90) días para la provisión de los elementos de seguridad enunciados precedentemente, a partir de la fecha de homologación del presente convenio. Al no cumplirse este requisito, el/la trabajador/a quedará liberado de la prestación del servicio".

Entiendo que sí, que el consorcio deberá darle la ropa que corresponde. Un saludo grande.

Curso de Sueldos y SISyP

Estimado Alejandro tenemos dos Cursos de Sueldos: uno está orientado al sector de la propiedad horizontal y el otro es genérico. Ambos se dictan por Internet para que cada uno pueda organizarse y disponer de sus tiempos sin necesidad de moverse de su lugar y así ahorrar todo el tiempo y esfuerzo que lleva el viajar.

El orientado a la Propiedad Horizonal está divido en el Nivel Básico (7 clases), el Nivel Avanzado (6 clases) y el SIJyP. Cada clase contiene una parte teórica, otra práctica y los ejercicios que luego deberás remitir por mail ya confeccionados y que se corregirán en forma personalizada. Si no tienen errores, se envía la siguiente clase y así sucesivamente. Si hay dificultades con algún tema, se vuelven a enviar más ejercicios para que no queden dudas y así poder seguir avanzando.

La idea de esta modalidad es que sólo se pueda avanzar si no quedaron dudas de la clase anterior y al mismo tiempo permitir que cada alumno organice los tiempos del curso según su disponibilidad.

Si necesitás más detalles, podés enviar un mail con todas las dudas y consultas a cursos@pequenasnoticias.com.ar o llamar por teléfono o enviar un fax al 4581-3906.

Un saludo grande.

Los edificios y sus categorías

Hola Gloria, estoy casi segura que, tanto vos como el posible nuevo administrador tienen razón, porque ambos están hablando del mismo edificio pero de 2 clasificaciones diferentes.

Para la categorización del edificio según el Convenio Colectivo (CCT) 378/05, el artículo 6º dice: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería.

La supresión de algún servicio central, no implicará el bajar de categoría al trabajador/a.

a) 1ra. Categoría: Los edificios con tres o más servicios centrales;

b) 2da. Categoría: Los edificios con dos servicios centrales;

c) 3ra. Categoría: Los edificios con un servicio central;

d) 4ta. Categoría: Los edificios sin servicios centrales".

Esta clasificación –que no tiene en cuenta si hay ascensores ni si hay trabajadores en relación de dependencia- es para luego poder categorizar al encargado o al ayudante del edificio en cuestión.

Cuando el administrador te dice que el edificio es de "Clase B" porque cuenta con encargado y ascensor es porque realiza una clasificación en función de sus honorarios. Seguramente no es lo mismo administrar un edificio con ascensores, empleados y de 33 unidades funcionales que otro con dos pisos por escalera, sin empleados y con 5 unidades en total. Seguramente que el tiempo demandado por uno y otro edificio van a ser considerablemente diferentes.

Por todo esto te decía que los dos estaban en lo cierto: es probable que el mismo edificio sea de 4º categoría según la clasificación del CCT y de clase B según la clasificación del Administrador. Ésta puede surgir de alguna cámara de administradores que tiene estipulado el tipo de honorarios según las características del edificio.

Un saludo grandote

¿Vigilador, empresa de seguridad o nada?

Estimado Tomer, vamos a dividir tu consulta en dos aspectos: el trabajador por un lado y los dichos del copropietario, por otro.

Según el artículo 7 inciso b) del Convenio Colectivo 378/05, el Ayudante "es quien secunda al encargado/a en sus tareas, debiendo desempeñarlas en forma permanente, habitual y exclusiva" mientras que el Personal de vigilancia nocturna (inciso l) "es aquel que tiene a su cargo exclusivamente la vigilancia nocturna del edificio y sus instalaciones" y el Personal de vigilancia diurno con jornada de ocho horas diarias de lunes a sábado hasta las 13 hs. de este último día, tiene "la misión y función de vigilar el edificio, especialmente en cuanto a la gente que ingresa o egresa y el funcionamiento de los servicios centrales, con la obligación en este último supuesto de dar aviso inmediato al designado por el administrador en caso de detectarse fallas o emergencias".

Esto surge del convenio de la actividad por lo cual un Ayudante no podría cumplir la función de un vigilador. Otra alternativa es contratar a una empresa privada de seguridad teniendo en cuenta que el consorcio de propietarios es solidariamente responsables en cuanto a obligaciones relacionadas con la seguridad social de la empresa contratada en caso de irregularidades. Antes de tomar este tipo de decisiones siempre es muy conveniente conocer las ventajas, desventajas y –sobre todo- las responsabilidades de cada parte.

Con respecto a las palabras del copropietarios sobre que "el tema no tiene orden de tratamiento consorcial" y demás, no entiendo muy bien qué quiso decir. Siempre va a estar mejor cuidado un lugar donde hay alguien que uno donde no, pero –de todas formas y como se suele decir- si alguien quiere cometer un ilícito pocas cosas harán que cambie de opinión- pero es muy probable que se dirija a un lugar donde sea más sencillo realizarlo.

De todas formas, la última decisión será el resultado de una votación por parte de la asamblea que deberá cumplir con las mayorías y porcentajes requeridos por el Reglamento de Copropiedad y no por la opinión de un solo copropietario.

Un saludo grande.

Suplente de 3 horas diarias

Hola María, hay veces que las consultas parecen sencillas pero no lo son tanto y es a mí a quien le surgen preguntas por hacer. ¿Cómo se la categorizó? ¿Es realmente suplente o debería ser un ayudante de media jornada? ¿Va todos los días?

Yo debería decirte que en caso de desvinculación hay que abonarle todo lo que corresponde según indica la ley y que también le corresponden vacaciones. Si fuera un suplente –como lo indica el convenio- le correspondería 1 día de vacaciones por cada día efectivamente trabajado, aunque también depende de qué es lo que se pactó con el trabajador cuando inició su actividad en el edificio.

Como ves, hay varios detalles que faltan y sobre todo la categorización del trabajdor.

Un saludo grande.