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Gestión Profesional

Responsabilidad Civil en los consorcios en Argentina por el Dr. Juan Martín Luciani Otaño

Dr. Juan Martin Luciani Otaño

[BPN-15/06/22] Las responsabilidades del consorcio son muchas y múltiples.

Es por esto que las responsabilidades del administrador de consorcios como representante legal del consorcio son varias y de diferentes índoles: civil, comercial, laboral, penal, tributarias, de seguridad social y administrativas.

La responsabilidad civil del administrador de consorcios está enunciada en forma general para toda la Argentina en el Código Civil y Comercial de la Nación, y en forma particular para los que ejercen en cada jurisdicción, como por ejemplo lo es en CABA por la Ley 941 del GCBA. 

Además de las normativas nacionales y locales de cada jurisdicción, el administrador debe respetar los reglamentos de cada consorcio, como así también las decisiones tomadas en asamblea.

En este artículo vamos a tratar en particular las obligaciones del consorcio y del administrador en cuanto a la contratación de seguros.

El Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2067º establece los Derechos y Obligaciones que tiene el administrador de consorcios, y en su inciso h) determina que en especial debe: "mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir".

Esto quiere decir que ante un mal aseguramiento del consorcio ya sea esto por un tema de conveniencia de costos o de simple desconocimiento, el administrador puede ser pasible de responsabilidad por la diferencia en la que debió estar asegurado el consorcio.

Lo complejo de estas dos coberturas, la de incendio y responsabilidad civil del consorcio, es que son dos coberturas que se aseguran en millones de pesos.

La Suma Asegurada de Incendio Edificio se calcula tomando la cantidad de metros cuadrados totales que posee el consorcio y multiplicándolo por el valor de reconstrucción del metro cuadrado que durante el último año ha sufrido aumentos y hoy se calcula aproximadamente en $150.000.

En la cobertura de Incendio Edificio, los siniestros se pagan con una prestación que se llama "a prorrata", donde se hace una relación entre en cuanto debería estar asegurado el edificio y en cuanto se aseguró, y esa relación es la que se usa para pagar el siniestro.

Por ejemplo, si hoy debería estar asegurado en $100.000.000, y lo aseguran por $50.000.000, es decir la mitad de lo que debería estar asegurado, con lo cual ante cualquier Incendio que haya, la aseguradora le va a pagar la mitad. Si por ejemplo tiene un incendio cuyos daños ocasionaron una perdida de $20.000.000, se le van a pagar $10.000.

Es aquí donde se ve un claro caso de responsabilidad civil del administrador por error u omisión en el mal aseguramiento del consorcio, donde se lo podría hacer responsable por los otros $10.000.000 restantes.

Otro de los casos podría ser por el mal aseguramiento del consorcio en cuanto a su responsabilidad civil.

Una de las responsabilidades que más preocupa a los administradores es la responsabilidad civil por daños a terceros, considerando como terceros no solo a las visitas que ingresen al consorcio sino también a los peatones que caminan por la vereda con frente al edificio administrado, como también a los habitantes, inquilinos y a los propios propietarios de cada unidad funcional.

En cuanto a la suma asegurada de Responsabilidad Civil que debe tener un edificio, cada jurisdicción además puede reglamentar sus mínimos de sumas aseguradas.

Por su parte, el GCBA estableció una norma (Resolución 412/2019 Anexos II y III) para actualizar los Mínimos de Sumas Aseguradas para los Edificios que tengan medios de elevación (ascensores, montacoches, escaleras mecánicas) e instalaciones térmicas (calderas y termotanques).

El GCBA estableció como medida de unidad a la Unidad Fija (UF).

En cuanto a los medios de elevación establecido como suma asegurada mínima la de 300.000 UF para edificios con 1 ascensor, y de 50.000 UF adicionales por cada ascensor adicional.

1 UF = $58,37 (03/2022)

Edificio con 1 ascensor: 300.000 UF = $17.511.000

Cada ascensor adicional: 50.000 UF = $2.918.000

Edificio con 2 ascensores: 350.000 UF = $20.429.000

Edificio con 3 ascensores: 400.000 UF = $23.347.000

Y respecto a las instalaciones térmicas, las calderas se diferencian en si son de vapor en Alta o Baja Presión, caldera de agua caliente o de fluido térmico, y termotanque:

Caldera de vapor de Alta Presión: 400.000 UF = $23.347.000

(por lo general en los edificio no hay calderas de alta presión)

Caldera de vapor de Baja Presión: 200.000 UF = $11.674.000

Caldera de agua caliente o de fluido térmico: 100.000 UF = $ 5.837.000

Termotanque (acumulador de agua): 50.000 UF = $ 2.918.500

Estos son los montos mínimos que deben tener de Sumas Aseguradas de responsabilidad civil de aquellos edificios que se encuentran en CABA y que poseen medios de elevación e instalaciones térmicas.

Entonces por ejemplo, si un edificio con 2 ascensores en CABA hoy debería estar asegurado en $20.429.000, y lo aseguran por $15.000.000, es decir por menos de lo que debería estar asegurado, con lo cual ante cualquier accidente que haya, la aseguradora le va a pagar hasta la suma asegurada contratada de $15.000.000. Si por ejemplo tiene un accidente cuyos daños ocasionaron una pérdida de $20.000.000, se le van a pagar $15.000.

Es aquí donde se ve otro claro caso de responsabilidad civil del administrador por error u omisión en el mal aseguramiento del consorcio, donde se lo podría hacer responsable por los otros $5.429.000 restantes.

La Agencia Gubernamental de Control (AGC), es una entidad autárquica en el ámbito del Ministerio de Justicia y Seguridad de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a efectos de controlar, fiscalizar y regular, en el marco del ejercicio del poder de policía, en lo que respecta al otorgamiento de permisos para ciertas actividades y a las obras civiles, públicas y privadas, comprendidas por el Código de la Edificación.

A través de la Ley N° 6.100 la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, que a través del artículo 5.1.5 establece para la conservación de los Medios Mecánicos de Elevación que: "Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos, debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención por parte de un conservador, que debe estar inscripto en el Registro que corresponda a efectos de conservación y mantenimiento. El propietario es responsable de que se mantengan en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes".

Es por esto que todo edificio en CABA que tenga un medio mecánico de elevación debe tener obligatoriamente una Empresa Conservadora habilitada e inscrita en la AGC. 

Por su lado la Ley 941 en su artículo 11º trata de los requisitos para contratar y  pone como otra obligación del administrar el hecho de constatar antes de que ingrese cualquier proveedor al consorcio de que tenga al día las coberturas de responsabilidad civil y riesgos laborales. La responsabilidad civil del proveedor es por los daños que le pueda llegar a ocasionar a un tercero, y las coberturas de riesgos laborales es por los daños que pueda sufrir el mismo trabajador. Esto se debe ya que una vez que el proveedor ingresa al edificio ya es responsabilidad del consorcio lo que le pueda llegar a ocurrir.

La póliza de Responsabilidad Civil profesional como administrador de consorcios viene a cubrir justamente estos supuestos de error u omisión.

La cobertura de Responsabilidad Civil Profesional para administradores de consorcios cumple varias funciones a la vez: es una garantía para el consorcio administrado, ya que sabe que tiene de donde cobrar; es una garantía para el administrador, ya que sabe que primero se va a ejecutar la póliza, y en el caso de que quedo un saldo restante recién ahí avanzaran sobre sus bienes; y por ultimo sirve como herramienta legal para sustituir la declaración jurada patrimonial como lo es ante el RPA en el GCBA.

Cubre los ERRORES y OMISIONES que pueda cometer en el ejercicio de su profesión.

El asegurador abonara la indemnización, con más las costas y gastos de defensa, que el administrador deba legalmente pagar a un tercero como consecuencia inmediata de un reclamo fundado exclusivamente en un acto culposo derivados del ejercicio de su actividad profesional, siempre que el acto culposo haya sido cometido exclusivamente durante la vigencia de la póliza (1 año), y que el reclamo sea formulado y notificado durante la vigencia de la póliza o durante el periodo extendido de denuncia, de 3 años posteriores a la finalización de la vigencia de la póliza.

Esto quiere decir que el hecho debe ocurrir dentro de la vigencia de la póliza, y el reclamo se debe realizar dentro de la vigencia de la póliza o durante los siguientes 3 años (periodo extendido de denuncia).

Se trata de una cobertura para cubrir en una única póliza a todos los consorcios administrados por un mismo administrador, que le ofrece una solución fácil y ágil para la contratación de un único seguro de Responsabilidad Civil Profesional, que contemple a todos sus consorcios.

Esta póliza no solo cumple con lo exigido por el Registro Público de administradores (RPA) para la renovación anual de la matrícula, sino que además es una GARANTIA para el consorcio ante la insolvencia del administrador y a la vez le brinda seguridad patrimonial a la Administración, ya que primero se ejecutara la póliza como garantía hasta el tope de la suma asegurada.

Se está convirtiendo en una buena costumbre, cuando se presenta una carpeta de presentación para administrar un nuevo consorcio, mencionar y presentar una copia de esta póliza ya que no solo es una forma de proteger el patrimonio personal del administrador sino que también es una garantía para sus consorcios administrados ante un acto no intencional que conlleve responsabilidad civil.

Es una forma de proteger el patrimonio del administrador y al mismo tiempo es una garantía para sus consorcios ya que primero se ejecutara la póliza como garantía hasta el tope de la suma asegurada.

Esta póliza sirve para:

1.- Proteger el patrimonio del administrador;

2.- Garantía para sus consorcios;

3.- Cumplir con el Órgano de Control de cada Jurisdicción.

Se trata de una cobertura para cubrir en una única póliza a todos los consorcios de una misma administración, lo que le ofrece una solución fácil y ágil para la contratación de un único seguro que contemple a todos sus consorcios Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Dr. Juan Martín Luciani Otaño

Abogado especialista en Propiedad Horizontal

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El Dr. Juan Martin Luciani Otaño es abogado especialista en propiedad horizontal y productor de seguros para consorcios de propietarios. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a juanmartinluciani@gmail.com o un mensaje al WhatsApp (+54)(9)(11) 5579-8855.

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