Gestión Profesional

Sobre "lluvia de juicios millonarios" por el Dr. Jorge Maldonado

Señor director:

Una nota publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 370 (del 6/2/09), titulada "En tiempos de sequía, lluvias de juicios", ha producido una apreciable conmoción no sólo entre sus lectores sino también en otros ámbitos.

Es que los dichos del sindicalista Santa María resultan cuando menos audaces. Se lanza livianamente a afirmar que "... está prohibido por ley (¿?) vender o alquilar la vivienda que tienen destinada los encargados y sus familias". No conforme con esta afirmación se permite profetizar: "... si lo hacen, perderán juicios millonarios (¿?)".

En ambos casos, los signos de interrogación me pertenecen y están puestos para resaltar lo singular de estas afirmaciones. ¿Cuál es la norma que contiene tal prohibición? Si existiera esta norma, ¿por qué los consorcios perderán esos juicios y, por añadidura, éstos serían "millonarios"?

No demos más vueltas. Aunque el sindicalista no lo dice, no puede sino referirse a los artículos 13 (2º párrafo) y 20 de la Ley 12.981 ("Estatuto de los encargados de casas de renta"). El primero reza: "... en los edificios de renta en que se haya construído vivienda para el personal..., no podrá alterarse el destino de la misma en perjuicio del trabajador..."; y el segundo dice: "... las disposiciones de esta ley son de órden público y será nula y sin valor toda convención de partes que altere, modifique o anule los derechos y obligaciones contenidos en la misma".

Pues estas normas no avalan, para nada, esas afirmaciones con las que se pretende amedrentar al mundo consorcial "corriéndolo con la vaina". Únicamente con una interpretación inaceptablemente excesiva, intencionada y antojadiza, se puede extraer de las mismas un derecho en expectativa por parte de potenciales trabajadores dependientes de un consorcio que así proceda, ni menos aún una suerte de policía de contralor de estas situaciones a cargo del sindicato. 

Siguiendo el razonamiento de este sindicalista, no sólo el sindicato podría demandar a los consorcios que, no contratando encargado con vivienda, pongan en alquiler el departamento "de portería" (como lo llama la Ley 13.512), sino que inclusive podrían hacerlo aquellos trabajadores que, no teniendo relación laboral con ningún consorcio, se consideren potencialmente perjudicados al no poder ser eventualmente contratados como personal "con vivienda", puesto que la misma estaría ocupada por un inquilino o un nuevo dueño. 

Con el mismo criterio también podría demandarse a aquellos consorcios que, mediante una modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración, encaren la venta de dichas unidades. Y todo esto, pensémoslo, aunque el consorcio no tuviese previsto contratar nunca más a ningún encargado (si vendiera el departamento) o por un período determinado (el que durara el alquiler).

Me permito disentir con esta interpretación. Las razones son simples:

1º) Una sana hermenéutica, una interpretación razonable de las normas mencionadas indica que, por ejemplo, si un consorcio tiene contratado un encargado permanente "con vivienda" no puede cambiarle su condición a "sin vivienda", desalojándolo del departamento de portería para poder obtener una renta del alquiler del mismo a un tercero. He ahí una "alteración del destino originario en perjuicio del trabajador". Eso es exactamente lo que dice el Estatuto (Ley 12.981).  Nada más.

2º) ¿Pero que tiene que ver esto con el supuesto en que un consorcio, habiendo cesado ya la relación laboral con el encargado que habitaba el departamento (por muerte, despido, etc.), decida no contratar a un nuevo encargado de ahí en más y, al mismo tiempo, ponga en alquiler o venta el departamento? ¿O es que acaso un consorcio, por ejemplo de diez o quince unidades, no puede prescindir de un encargado (como frecuentemente sucede)? ¿Para hacer esto necesita la autorización del sindicato? ¿Qué norma lo obliga a tener personal, si por sus características puede prescindir del mismo, contratando personal de limpieza o, de última, limpiando los propios consorcistas? ¿Acaso no prescinde de un administrador, removiéndolo y reemplazándolo por una administración interna a cargo de uno o varios propietarios? Lo que por supuesto el consorcio no puede hacer es tener personal sin respetar la categoría que le corresponde o sin hacerle los aportes previsionales correspondientes. Puede no tener personal pero si lo tiene debe cumplir con las obligaciones que la ley le impone. Así de simple.

3º) Por reducción al absurdo, es sencillo advertir que la solución opuesta implicaría crear una restricción no prevista al derecho de propiedad horizontal que conspiraría directamente contra el derecho real de condominio que todo consorcista tiene sobre las cosas y espacios comunes, entre las cuales, por supuesto, está incluído el departamento del encargado (según artículo 2, inciso c, Ley 13.512). Y esto vulneraría groseramente la garantía de inviolabilidad de la propiedad privada, prevista por el artículo 17 de la Constitución Nacional. No hay demasiadas dudas sobre la forma en que se decidiría judicialmente esta pugna, en la hipótesis de un conflicto entre este derecho de propiedad y el supuesto derecho en expectativa que tendría un potencial empleado del consorcio. Y eso sin descartar que pudiera inclusive declararse la inconstitucionalidad del artículo 13 (2º párrafo) de la Ley 12.981.

En síntesis: 

a) no hay, en sentido estricto, una ley que prohiba alquilar o vender el departamento del encargado, salvo cuando el mismo lo esté habitando;

b) tampoco hay ninguna norma que obligue al consorcio a contratar personal, aunque sí a cumplir con todas las obligaciones patronales si lo hace;

c) consecuentemente, es muy dudoso que se desencadene una "lluvia de juicios" por aquel motivo; lo que sí es seguro es que los pocos que se pudieran entablar no serían "millonarios" y que, en ese caso, los consorcios tendrían muy altas probabilidades de ganarlos.

Estimado Sr. director: junto con mis cordiales saludos, reciba esta contribución al debate desatado.