Gestión Profesional

El locatario y las expensas extraordinarias. ¿Quién debe pagarlas? Una discusión que parece no tener fin por la Dra. Diana Sevitz

A la hora de alquilar un inmueble las expensas no son un tema menor. Yo diría que son el tema "decidendum," mucho más que el precio de la locación. Lo primero que le pregunta el futuro locatario al dueño o al agente inmobiliario es ¿cuánto paga de expensas el departamento? Y contestada la misma recién podrán empezar a hablar de otros temas. 

Frente a la actual situación del mercado inmobiliario, donde se ha producido una meseta en las ventas, los propietarios han volcado nuevamente sus unidades funcionales a la locación. Hoy en día, según el diario La Nación del 21/3/09 suplemento Propiedades, hay más de 10.000 unidades que se ofrecen en alquiler. Pero este aumento en la oferta no mejora la situación de los futuros locatarios frente al rubro expensas.-

A pesar de la situación descripta, sigue existiendo, a la hora de contratar, un desequilibrio entre propietarios y locatarios al negociar los mismos y esto da lugar a que el propietario traslade rubros que les son propios al inquilino con el agravante de que este último no puede discutir con el consorcio de propietarios la procedencia o no del gasto. "LOCACION DE COSAS. Contrato de locación. Expensas y servicios a cargo del locatario. Ejecución. Nada impide que el contrato de locación contemple que las expensas y el pago de los servicios e impuestos del bien estén a cargo del locatario, R... DE C..., E... T... c/ORTEGA RAMOS, Angel s/EJECUCION DE ALQUILERES (Sentencia Interlocutoria - CNCIV - Sala D - Nro. de Recurso: D105453 - Fecha: 30-9-1996)"

Muchos contratos de locación se formalizan con un locatario desesperado y sin asesoramiento de cuáles son realmente los gastos que debe asumir como tal.-

Para ello no es ocioso que recordemos algunas definiciones sobre expensas ordinarias y extraordinarias a los fines de poner un poco de luz ante tantas consultas recibidas, luego de la firma del contrato, que no traen sino conflictos y enojos en la ya conflictiva relación locativa.

COMUNES

Se denomina así a los gastos habituales del edificio y porque son comunes a todo el consorcio, como son:

- Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.

- Elementos y artículos de limpieza.

- Gastos de electricidad, agua y gas del edificio.

- Mantenimiento de ascensores y bomba de agua.

- Los honorarios del administrador.

- Los salarios.

- Los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio.

- Los gastos de combustibles y electricidad.

- El mantenimiento o "service" de ascensores y demás maquinarias.

- Los elementos de limpieza e iluminación.

- La papelería y franqueo.

- Los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

- Existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta.

Estas expensas, a su vez, pueden ser "fijas", "variables" o "mixtas".

Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son "variables" (o "líquidas") se harán en base a lo erogado mensualmente y si son "mixtas" (o "híbridas") se combinarán gastos fijos con gastos variables.

GASTOS EXTRAORDINARIOS

Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.-

Una vez determinados cuál es cuál, a modo de orientación la doctrina establece que corresponden al locatario las expensas de mantenimiento y administración y las que corresponden a expensas por innovaciones y mejoras le corresponden al dueño.-

Es muy ejemplificadora la jurisprudencia que así define el carácter de las expensas ordinarias y extraodinarias, respecto a la locación: "LOCACION DE COSAS. Contrato de locación. EXPENSAS COMUNES 

1- Por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario deben entenderse las que hacen al mantenimiento normal del edificio, por oposición a las extraordinarias que quedan a cargo del locador. No puede dudarse del carácter ordinario de las reparaciones de ascensores y otros elementos de las partes comunes del inmueble, como de los seguros y demás conceptos que hacen a la conservación de la cosa común. 2- La instalación de un termotanque en un edificio en propiedad horizontal constituye una mejora al dotar al inmueble de un nuevo elemento, razón por la cual corresponde incluirlo dentro de la categoría de expensas extraordinarias. ENCABO, Matilde c/DE FRANCESCO, Roberto y Otro s/DAÑOS Y PERJUICIOS (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala G - Nro. de Recurso: G165534 - Fecha: 10-5-1995 - Vocal Preopinante: GRECO)"

Ante la situación descripta es muy importante que el futuro locatario tenga en claro los conceptos de expensas ordinarios y extraordinarios y a la hora de negociar su contrato (no solamente firmarlo sin poder discutir ninguna cláusula) establezca concientemente qué gastos está dispuesto a abonar para no llevarse una sorpresa muy desagradable que impactará decididamente en su bolsillo y no tendrá "derecho al pataleo". 

Consejo: antes de firmar consulte con un profesional o con alguna de las tantas asociaciones que existen en defensa de los inquilinos.

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