Primeras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la Ley de Propiedad Horizontal: ¿el horizonte se aproxima? por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Sumario: I.- A manera de proemio. II.- Consideraciones generales. III.- El administrador: parecido pero distinto. IV.- Un artículo que pone las cosas en su lugar dentro de la relación consorcial. V.- El encargado: ¿por qué no dentro de la ley?. VI.- El resto de la norma. VII.- Algo ineludible de lo que carece el proyecto. VIII.- Lo que se augura.

I.- A manera de proemio.

Con agrado recibimos un nuevo proyecto de ley de reforma al régimen de la propiedad horizontal (Nº de Expediente 6445-D-2010. Trámite Parlamentario 125 -02/09/2010- Honorable Cámara de Diputados de la Nación).

La iniciativa se suma a muchas otras que en los últimos períodos legislativos han intentado modificar, total o parcialmente, la norma que gobierna al sistema de PH, aunque con algunas características particulares.

El mentado proyecto pretende una derogación de la antigua Ley 13.512 y una reforma al Código Civil Argentino, hechos que ponderamos y entendemos harto necesarios.

Sin duda se han tomado, en especial, los anteproyectos presentados por varias entidades que nuclean intereses y protección de los derechos de los consorcistas –entre ellas la que coordinamos, ReDeCo, Reafirmación de los Derechos del Consorcista- así como también otros proyectos legislativos anteriores que no habían tenido tratamiento parlamentario y el proyecto integral de reforma a la legislación civil y comercial –llamado de unificación- del año 1998.

II.- Consideraciones generales.

II.a) El derecho real de propiedad horizontal.

Adentrándonos en el análisis particular del texto presentado, saludamos con algarabía la incorporación del derecho de la propiedad horizontal al "numerus clausus" de los derechos reales, incluyendo en el actual Art. 2.503 del Código Civil, en su punto 1º a la propiedad horizontal junto al dominio y el condominio (Art. 48 del proyecto).

Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la participación como condóminos de sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisión forzosa.

"Esta nueva forma de propiedad inmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de materia, conceptos y principios clásicos se nos presenta como un derecho real diferente, autónomo, con reglas propias de creación y funcionamiento independientes de las que regulan los derechos reales preexistentes" (1).

Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que está integrado por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio" (2).

II.b) Lo nuevo y lo viejo.

El proyecto avanza en cuestiones ya contempladas en el actual régimen legal (incluido el decreto que reglamenta la ley que gobierna al sistema -18.734/49-) y que han demostrado, a través de más de seis décadas haber permitido el surgimiento y desarrollo del instituto, aún con lo escueto de su articulado.

Se adoptan, en el proyecto, inclinaciones a la casuística que fuera llevada a los debates dentro de las asambleas consorciales y a los estrados judiciales, como ser la instalación de equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares, permitiendo utilizar los muros comunes en todo su espesor, siempre y cuando no cause perjuicios o molestias que excedan la normal convivencia. Aquí se hace referencia a un novedoso concepto que, indubitablemente, tiene intrincada relación con lo previsto en el Art. 2.618 del Código Civil –la normal tolerancia- y que ha sido objeto de análisis doctrinal y de numerosos pronunciamientos judiciales (3).

Resulta interesante el inciso c) del proyectado nuevo Art. 9º, que se incorpora a lo previsto en los incisos a) y b) del vigente Art. 6º de la ley 13.512, al receptar y plasmar legislativamente buena parte de la doctrina judicial referida a la tenencia de animales domésticos. Dice la nueva norma: c) el Reglamento de Copropiedad y Administración podrá contener prohibiciones de tenencia de animales domésticos, siempre subordinándola a la condición de que estos perturbaren la normal tranquilidad de los consorcistas - hecho que deberá ser acreditado debida y formalmente (4).

A cuento viene, que el texto del proyecto incluye en reiteradas ocasiones las palabras "consorcista" o "consorcistas", dando lugar como con otros términos y soluciones legales, lo que la rica jurisprudencia de nuestros tribunales ha venido generando durante el largo lapso de vigencia desde la creación de la PH.

II.c) El Consorcio como persona jurídica.

Por su parte, el Art. 11º de la iniciativa de varios diputados nacionales de diferentes bloques -Giudici, Silvana Myriam (UCR) - Milman, Gerardo Fabián (GEN) - Alcuaz, Horacio Alberto (GEN) - Pérez, Adrián (Coalición Cívica) - Alonso, Laura (PRO) - otorga al consorcio la calidad de "persona jurídica" constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento de copropiedad y administración. Y si bien esto podría considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta la casi pacífica consideración de la opinión de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no está demás ya que se le otorga categoría legal a una idea exteriorizada en la llamada "teoría del órgano", que tanto debate y ríos de tinta otrora provocara.

"El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal , aparece así como un ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran" (5).

Entonces, el proyecto refleja la posición dominante de la doctrina de autores (6) y judicial, basado en el Art. 33 del Código Civil (7) y en las innumerables citas jurisprudenciales (8).

II.d) El Reglamento de Copropiedad. Su reforma.

Inteligentemente el proyecto prevé que :" Siendo el Reglamento de Copropiedad redactado al constituirse el Consorcio de propietarios provisorio, el mismo se aplicará hasta tanto se encuentren vendidas y/o escrituradas y/o adjudicadas el 75% de las unidades; el consorcio tendrá un lapso de ciento ochenta días a partir de ese momento a los efectos de redactar un reglamento definitivo que entrará en vigencia inmediatamente".

Con lo supra reproducido se da solución a un inveterado problema en la PH, y que es que el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) viene elaborado desde el constructor y/o primer titular, con los consiguientes problemas que ello apareja en relación a cláusulas predispuestas –y en muchas ocasiones abusivas- a las que los nuevos adquirentes de unidades funcionales deberán someterse "como a la ley misma" (cfr. Art. 1.197 Código Civil) sin tener la posibilidad de modificar a no ser con la participación de la mayoría especial determinada hoy en el Art. 9º, primera parte de la Ley 13.512 o con una mayor determinada por el RCA.

A renglón seguido, el Art. 14 del reciente proyecto presentado para la consideración de los Diputados de la Nación, expresa: "El Reglamento de Copropiedad y Administración sólo podrá ser reformado por resolución de los propietarios, mediante una asamblea y con la aprobación de los dos tercios de los votos porcentuales o por unidad, según esté establecido, salvo cuando la modificación pudiere alterar los derechos subjetivos de los propietarios emergentes de sus títulos de adquisición en donde se requerirá la unanimidad", retomando la tradicional concepción devenida de la actual ley especial y los contenidos de la gran mayoría de los RCA vigentes.

II.e) Otra novedad: las expensas en la ley.

La iniciativa contempla en su articulado (la cláusula 16ª) la definición de expensas y las diferencia entre ordinarias y extraordinarias, atendiendo los postulados doctrinales al respecto. Así las cosas, avanza en legislar sobre un modelo uniforme de liquidación de gastos y agrega lo mínimo indispensable que la rendición debe contener.

Asimismo, innova el texto normativo propuesto al fijar que el administrador deberá reclamar el pago de las expensas adeudadas al propietario en forma fehaciente dentro de los tres meses de la generación del crédito a favor del consorcio. A su vez, el propietario podrá presentar una propuesta de pago cierta, la que será evaluada por el Administrador y el Consejo de Propietarios (Art. 19 del proyecto).

Algunos críticos ensayarán que no es de la mejor técnica legislativa ir tan en detalle con la casuística y que temas como éste u otros que atiende la ley proyectada, deberían ser dejados para la reglamentación, o bien, en el caso de la PH, tal como es ahora, para los RCA.

Sin embargo, estimamos más que interesantes fijar pautas de conducta comunes –al fin y al cabo ese es el sentido de toda ley- a los fines que los actores del sistema sepan de antemano a que atenerse no importa el consorcio en que residan, trabajen o ejerzan la administración.

También se planteará la discusión sobre si debe ser el Consejo de Propietarios el que se encuentra en mejores condiciones de analizar la propuesta, o si ésta debe ser aprobada por la Asamblea, en su carácter de órgano deliberativo y máxima expresión de la voluntad consorcial.

II.f) La Asamblea.

Coincidimos, en grandes rasgos, con lo previsto para éste órgano por el proyecto, que no se aparta de los preceptos instituidos en los actuales reglamentos. Vemos, por cierto, innecesario y extralimitado que el Consejo de Propietarios pueda convocar a la extraordinaria (Art. 23, segunda parte), pero ello va de la mano de las facultades exorbitantes que la iniciativa le otorga al mencionado Consejo y que comentaremos infra.

Se prevé la creación de un nuevo libro obligatorio (el de Registro de Firmas de Propietarios, cuya génesis deriva, y lo afirmamos sin hesitación, de la Ley 3.254 CABA) que permitirá verificar los poderes otorgados por los consorcistas.

Equivocadamente, según nuestro entender, el inc, d) del Art. 24 del proyecto permite al propietario que no habiendo podido asistir a la asamblea por causa justificada e interiorizado de lo tratado, solicitar dentro de las cuarenta y ocho horas, acompañar con su voto algunos de los temas aprobados en asamblea. No cabe duda, y está reafirmado por toda la doctrina especializada, que las cuestiones consorciales se debaten y deciden en asamblea en consonancia con un temario prefijado. Sin embargo, sería atendible, en lugar de facilitar el acompañamiento de una decisión asamblearia por el reducido plazo de 48 horas, propender a un sistema de consulta entre los copropietarios por un plazo mayor (nuestro proyecto: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente). De igual modo, es destacable que no se haya incursionado en la peregrina idea del denominado "mandato tácito", por el que los menos deciden por los ausentes.

No nos satisface la solución encontrada para negarle derechos políticos a los deudores de expensas (Art. 24 in fine: "El propietario que se encuentre en mora en el pago de cuatro meses de las expensas comunes, no podrá votar en las asambleas, mientras no regularice su situación mediante convenio de pago"), máxime si en el Art. 19 tercer párrafo se enuncia que "dentro de los seis meses de generada la deuda deberán iniciarse las acciones judiciales". Consideramos que si no se inició el ejecutivo por cobro de expensas, de manera alguna se puede cercenar el derecho a voto del comunero.

Paralelamente, se presenta correcto que las decisiones de las asambleas puedan ser impugnadas por cualquiera de los propietarios disidentes, abstenidos o ausentes, dentro de los treinta días de su notificación (Art. 28 del proyecto) otorgándole, de esta forma, previsibilidad a la ejecución de las mandas asamblearias.

II. g) El Consejo de Propietarios.

Es que el proyecto, en su Art. 29, prevé que los RCA deberán contemplar la existencia de dicho Consejo, con funciones específicamente determinadas en el plexo normativo, cuyas decisiones serán de aquí en más vinculantes, efecto con el que no acordamos, puesto que en nuestro parecer el Consejo es esencialmente un órgano revisor y fiscalizador de la tarea del administrador (bien podría llamarse Consejo de Vigilancia), pero de modo alguno puede obligar a los comuneros, quienes libremente deben, en todos los casos, decidir en asamblea.

Si nos parece importante que, según estipula el proyecto, el Consejo asuma transitoriamente las funciones de administración en caso de acefalía, debiendo convocar a asamblea extraordinaria para la designación del nuevo Administrador dentro de los treinta días de conocido el hecho (señalado Art. 29, inc. b ).

III.- El administrador: parecido pero distinto.

La iniciativa abunda en las funciones del administrador. En ésta cuestión como en muchas otras a lo largo del texto, abreva en la reciente modificación de la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (mediante las Leyes 3.254 y 3.291 CABA). Y eso nos impronta bien, atento lo trascendente de la disposición sancionada en la Capital Federal que ya ha sido, literalmente, copiada por otros proyectos de creación de registros públicos de administradores por legisladores de varias provincias argentinas. Es que lo bueno debe ser imitado.

En ese sentido el proyecto plantea varias cuestiones centrales con respecto a éste órgano, a saber:

a) la forma de su elección: el Art. 32 expresa: Los postulantes a tal cargo presentarán antecedentes de servicio, conducta y remuneración pretendida al Consejo de Propietarios y éste en asamblea, convocada al efecto, abrirá los sobres y decidirán la cuestión previa comprobación fehaciente de los datos presentados por el mismo. Los propietarios podrán presentar postulantes.

Será elegido por mayoría absoluta de los miembros totales del consorcio. Si no la obtuviera en primera votación, será por mayoría simple de los votos totales del consorcio (primeros dos párrafos).

La solución dada nos impresiona como acertada ya que morigera las mayorías especiales (el ya famoso dos tercios del total de porcentuales, como en la mayoría de los RCA vigentes) difíciles cuando no imposibles de lograr en los entes consorciales.

b) La forma de contratación respecto al consorcio es por medio de la figura contractual de locación de servicios (Art. 30, in fine). Plausible la tipificación por la que venimos bregando desde hace tanto tiempo. El administrador, por el momento, no es un profesional liberal sino un proveedor profesional de servicios. Y así lo han entendido en algunos precedentes nuestros jueces (9).

Siguiendo a Costantino y Rodríguez Arauco (10) el administrador "esta persona que desempeña el cargo se vincula contractualmente con el ente consorcio, por medio de una relación jurídica interna, que damos a llamar, para utilizar una frase abarcadora de un sinnúmero de situaciones como de ‘relación de servicios’, concepto utilizado en el derecho administrativo por Diez y en materia societaria por Halperín y Rivera" (con cita de dichos autores).

Añadiendo: "Esta relación de servicios puede descansar, por ejemplo, sobre una vinculación que comparte aristas de la locación de obra, locación de servicios, contrato de trabajo, mandato y gestión de negocios. Al fin, es un contrato atípico, consensual, intuito personae, de tracto sucesivo, generalmente oneroso y distinto del mandato, la locación de servicios u otras convenciones típicas".

Es más, como le hemos planteado tanto en sede administrativa cuanto judicial, y en el debate científico, consideramos al vínculo existente entre el administrador y el consorcio –y de manera extensiva, en lo que los atañe personalmente, con los consorcistas- como una relación de consumo prescripta en la Ley 24.240 y sus modificatorias hasta la 26.361 (Arts. 1º, 2º y 3º) (11).

c) Asimismo, su retribución será pactada libremente entre las partes (consorcio y postulante) y su contrato se conviene por el tiempo máximo de un año a partir de su elección, a cuyo término podrá ser reelegido o no acorde a su desempeño, por mayoría absoluta del consorcio y por igual plazo y condiciones.

El proyecto adopta una salida errada para el mantenimiento en el cargo, puesto que en vez de optar por el novedoso instituto de la renovación anual, emulando como debió ser a la ley local 3.254, se encaminó por el sendero más árido y sinuoso de la reelección y para ella exige condiciones aún más estrictas que para la designación al no prever la mayoría simple en la segunda votación.

El Art. 34 del proyecto en estudio contiene algunas pautas que deberán ser mejoradas en su redacción, aunque pervive en él la idea dinámica de la solución del conflicto como en casi todo la extensión de la norma reformadora (12).

Por su lado, el Art. 35 (13), toma la esencia de los dispuesto en la Ley 3.254 CABA, pero sin la habilidad de la norma de la ciudad atento a que no aplica subsidiariamente a su declaración jurada, la presentación de una caución real o un seguro de caución, sino que lo impone por lo que anunciamos nuestro desacuerdo en este aspecto. Debería asimilarse a la solución que aporta el inc. e) del Art. 12 de la Ley 3.254.

Y este es el Art. 37 del proyecto: "El administrador actuará en nombre del consorcio siguiendo sus instrucciones, con facultades esencialmente revocables, regulando su actuación conforme a las reglas dispuestas en esta ley y sujeto a los términos del reglamento de copropiedad, no existiendo en la ley, ni en los reglamentos respectivos, mandato especial hacia los administradores para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones colectivas de trabajo. Los consorcios no podrán ser representados por Cámaras, asociaciones o uniones de administradores.

En las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados, los Consorcios deberán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica".

Los legisladores ponen aquí equidad, razonabilidad, es decir, sentido común para hacer justicia.

Habiendo sido los primeros en extender sobre el tapete del la opinión pública y la discusión profesional la temática, lo sentimos como un acto de verdadera reparación situando las cosas en su lugar y en su justo término.

Los consorcistas, a través de sus consorcios, son los verdaderos empleadores y ellos, organizadamente, deben representar los intereses que le competen.

Empero, no acordamos con la fórmula final prevista, dado que, como lo hemos afirmado en reiteradas ocasiones, las discusiones en comisiones paritarias para el ámbito que nos reúne deben darse de manera regionalizada, esto es, ateniéndose a la realidad socio-económica y laboral de los disímiles lugares de nuestra extensa República, por lo que propugnamos convenciones colectivas por regiones, con representación de la patronal surgida democráticamente de los agrupamientos, asociaciones y nucleamientos de segundo grado de cada uno de esos lugares, que puedan dirimir libremente condiciones y modalidades laborales así como cláusulas sindicales y salariales con la representación orgánica de los trabajadores, también de cada región.

Llamativamente el proyecto se interna en la figura del encargado, trabajador de edificios, y novedosamente regula que será elegido por la asamblea por mayoría simple de los propietarios (14).

A posteriori se estipulan obligaciones y prohibiciones que no contrarían la legislación laboral y se basamentan en la práctica consorcial (15).

Seguidamente, con desacierto, faculta al Consejo a otorgar horas suplementarias al trabajador (16), cuando continuando con la línea trazada en el capítulo correspondiente (el IX del proyecto) debería ser la asamblea quien decida de acuerdo a las necesidades del consorcio. En ese sentido yerra la iniciativa al pretender que "…todo incumplimiento a cualquiera de las normas establecidas en el presente artículo será comunicado por los propietarios al Consejo de Propietarios y/o al administrador, el que asentará en el Libro de Órdenes del Encargado la anomalía comprobada". Demás esta manifestar que la dirección de la tarea del trabajador debería quedar en cabeza del administrador, siendo ésta una de sus funciones principales, como gerenciador del Consorcio y por la debida inmediatez que supone la relación de aquel con el trabajador. Pero el proyecto, en la idea de dotar de demasiadas facultades al Consejo de Propietarios (transformando a sus integrantes en una suerte de "primus inter pares" en relación a los otros condóminos) lo hace superponerse, peligrosamente con la figura del administrador.

Si luce apropiada en cambio la mención a que será la asamblea la que aplicará la sanción correspondiente "con por lo menos la mayoría de dos tercios de los presentes".

Es dable destacar que surge ponderable el aserto por el que la vivienda del encargado es un bien común y la disposición de la misma será decidida por unanimidad, mientras que el cambio de destino podrá ser decidido por los dos tercios del consorcio.

VI.- El resto de la norma.

El Capítulo X del proyecto atiende a los inmuebles de seis o menos unidades. En lo que respecta a su régimen de administración y decisiones, sorpresiva y desafortunadamente, enuncia que pueden prescindir de las asambleas y de modo insólito prescribe que para designar administrador a un tercero será suficiente la mayoría simple, dando la espalda al sistema de mayorías postulado en el Art. 32. Por lo expuesto, éste acápite amerita su decidida modificación.

Por el contrario, el Art. 44 del proyecto se ocupa, acertadamente, de ciertos casos en los que la mayoría podría residir en un solo copropietario. Para así decir: "En este tipo de consorcio, si la titularidad de dominio de una o mas unidades, cuya suma de votos alcanzare la mayoría simple exigida por esta Ley, estuviera en cabeza de una sola persona, las resoluciones sólo serán válidas si contara por lo menos, con la conformidad de otro propietario.

En el supuesto de empate o cuando los propietarios no logren el acuerdo sobre alguna cuestión que precisare mayoría para resolver, el interesado podrá recurrir a la autoridad judicial que decidirá en forma sumarísima.

En lo demás, serán aplicables al presente régimen las normas de ésta Ley que sean compatibles con el mismo".

Finalmente, el Capítulo XI aborda los inmuebles formados por sectores independientes: Art. 45.- En los inmuebles formados por sectores independientes y con servicios exclusivos, cada sector podrá reglar lo relativo al uso y aprovechamiento de las unidades de un mismo sector, así como prever el régimen de las expensas comunes que deben incidir exclusivamente sobre ellos, con independencia de los otros; Art.46.- Un consorcio formado por varios edificios que compartan partes comunes, tendrá un sólo administrador. Y el Capítulo XII habla sobre la extinción del régimen de propiedad horizontal y sus causas con variantes al actual régimen: El régimen de propiedad horizontal se extingue: a) Por ruina o destrucción total del inmueble o parcial de más de dos terceras partes de su valor y por vetustez. También cuando la mayoría absoluta resolviera la demolición y venta del terreno y de los materiales o por la voluntad expresada de todos los propietarios. Si la destrucción fuera menor y se decidiera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pudiendo la mayoría en tal caso, adquirir la parte de los disconformes según valuación fiscal (Art. 47 del proyecto)

VII.- Algo ineludible de lo que carece el proyecto.

En este punto hacemos un fervoroso llamado a los legisladores. No se debe soslayar lo indispensable que redunda diferenciar la representación de fuente legal o necesaria de la figura del administrador. En otras palabras y conforme a nuestro proyecto de ley dado a conocer años atrás, la representación del consorcio tendría que estar, de decidirlo los consortes, en cabeza de cualquiera de ellos o de un tercero que no sea el administrador, distanciando la necesaria representación de la sociedad de la actividad esencialmente de servicio del administrador con lo que definitivamente se zanja la discusión sobre la extensión del mandato de aquel, fundamento principal de las cámaras y organizaciones empresarias que reúnen a los administradores de consorcios de Propiedad Horizontal e, insólitamente (o quizás no) de la representación sindical de los trabajadores.

Esta reforma será dirimente en la problemática de la participación de la auténtica y legítima patronal de los Consorcios.

VIII.- Lo que se augura.

Se abre entonces un frondoso y, seguramente, enriquecedor debate con referencia a la reforma de la regulación del sistema que nos ocupa. El proyecto lanza esa posibilidad y auguramos la participación de los diferentes bloques legislativos y, en especial, el concurso de los voceros de los protagonistas que conforman el escenario de la Propiedad Horizontal. Que así sea.

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(1) Picado, Leandro, en "Presentación de la Propiedad Horizontal", pg.9/10, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008, citando a Racciati, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 2da. ed., Depalma, Buenos Aires, 1958, pg.3.

(2) Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a Edmundo Gatti, "Teoría general de los Derechos Reales, 3ª ed., Abeledo-Perrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton, "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2ª ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.

(3) Vgr.de nuestra autoría, "Los ruidos molestos y la normal tolerancia. La legislación civil, la contravencional y de faltas y su relación con la Ley especial del Régimen de Propiedad Horizontal", MJ-DOC-4608-AR, 25/03/2010.

(4) Ver de nuestra autoría: "¿Es legal excluir una mascota por que lo ordene el reglamento de copropiedad?", MJ-DOC-4528-AR, 18/02/2010.

(5) Fraga, Andrés, en "Consorcio de Propietarios", pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008.

(6) A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrés Palmiero, Jorge J, Llambías, Juan F. Corchón, Alberto G. Spota, Hernán Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papaño, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.

(7) Art. 33. Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.

Tienen carácter público:

1°. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.

2°. Las entidades autárquicas.

3°. La Iglesia Católica.

Tienen carácter privado:

1°. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar.

2°. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar.

(8) Entre muchos otros: Cám.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Jiménez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A, 09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 08/07/68, ED,.27-440; ibídem, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; ídem 05/03/81, JA, 1981-IV-344; Sala D, 28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; ídem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F, 29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel Á., v. Consorcio Avda.Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en "Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Díaz Vélez 4290 s/ ordinario", Lexis Nº 10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio Montevideo 60/69 vs. S.A. Cinematográfica", JA, 1991-III-632, Lexis Nº 2/14199; ídem 18/02/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A-294; Sala C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; ídem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L, 30/07/91, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II, 29/04/74, JA, 23-1974, síntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; ídem, 23/08/79, JA, 1980-III-615; ibídem, 26/10/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/05/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986, autos "Consorcio Perú 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-síntesis, Lexis Nº 2/37024; Cám.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1ª, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta S. v. Consorcio Aristóbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331, Lexis Nº 14/85623; Sala 2ª, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo", BA B1402203, Lexis Nº 14/9947; idem, 06/02/79, SPLL, 1980-61; ibídem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cám.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", Lexis Nº 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791; Cám.Nac.Com., Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1ª, 25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/ Álvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala 1ª, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-síntesis, Lexis Nº 1/36333; Cám.Fed.Seg.Social, Sala 1ª, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81", Lexis Nº 1/5508636.

(9) C.Nac.Civ., Sala H, 09/08/1999, en "Consorcio Güemes 3732 v. Rodríguez, María L.", JA, 2000-III-764.

(10) Costantino, Juan A, y Rodríguez Arauco, Gerardo J., "Responsabilidad Civil del Administrador de Consorcios por mala praxis", Lexis Nº 20003470.

(11) ART. 1º — Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.

Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo.

ART. 2º — PROVEEDOR.

Es la persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor está obligado al cumplimiento de la presente ley.

No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su tramitación.

ART. 3º — Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia.

Relación de consumo es el vínculo jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario.

Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la Ley Nº 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley Nº 22.802 de Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor.

Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica.

(12) Art.34: El administrador deberá llamar a asamblea treinta días antes de terminar su Contrato, a fin de rendir cuentas y entregar la documentación correspondiente, pasados cinco días de la fecha para la convocatoria sin que la misma se haya realizado, el diez por ciento de los propietarios del consorcio podrá citar a asamblea para elegir administrador. En caso de renuncia del administrador, deberá continuar por quince días con su obligación, salvo que el consorcio lo releve anteriormente.

(13) Art. 35: El administrador deberá presentar un informe anual con carácter de declaración jurada y una caución real o contratar un seguro de caución a su cargo.

(14) Art.38 del proyecto reseñado.

(15) Art.39 del proyecto.

(16) Art.40 del proyecto.