Otras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la ley de Propiedad Horizontal: el horizonte se aproxima por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Sumario: I.- Propiedad Común. II.- Propiedad exclusiva. III.- Obligaciones de los Propietarios. IV.- La pretendida mejor convivencia. V.- Obras nuevas. VI.- Volviendo sobre la persona jurídica Consorcio. Ahora, la responsabilidad de los Consorcistas. VII.- Algo más sobre las Asambleas. VIII.- A manera de colofón.

Continuando con el estudio del proyecto de reforma a la Ley de Propiedad Horizontal, recientemente presentado en la Cámara de Diputados de la Nación (Nº de Expediente 6445-D-2010. Trámite Parlamentario125 -02/09/2010-) [BPN Nº 416 del 06/10/10: "Primeras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la Ley de Propiedad Horizontal: ¿el horizonte se aproxima?"], vamos a analizar algunos de sus artículos más destacados, entendiendo que en la primera parte de nuestro trabajo se comentaron los institutos sobresalientes –y más novedosos- sobre los que avanza la iniciativa.

El Art. 2º del proyecto, sin darle carácter taxativo a la descripción, al igual que lo hizo la Ley 13.512, agrega otros bienes a los que ya la norma los considera comunes, a saber:

*estructuras resistentes, pasos de acceso, corredores, pileta de natación, sauna (1).

*las tuberías destinadas a la conducción de agua, gas, electricidad, teléfonos, televisión y demás servicios, inclusive los cables conductores de fluido eléctrico y otros, cualquier lugar que atraviesen, hasta la parte que emerge en cada unidad (2).

*los tabiques o muros divisorios entre las distintas unidades o de éstas con las partes comunes (3).

* tanques y en general todas las máquinas existentes para servicios comunes (4).

Los legisladores adecuan la norma a la realidad vigente incorporando los denominados "amenities" de las construcciones modernas.

Añade la iniciativa que: "Tampoco es imperativa, cuando se trate de inmuebles en los cuales dadas sus características, las cosas, servicios o instalaciones enumeradas no sean de uso común de la construcción o indispensables para mantener su seguridad, en cuyo caso podrán incorporarse al dominio exclusivo de las unidades a las cuales estén afectadas" (5).

Así, se contempla inteligentemente una presunción de comunidad: "Se consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado en este Capítulo o en el respectivo reglamento de propiedad y administración" (6).

II.- Propiedad exclusiva

La norma proyectada es más elocuente y precisa con respecto a la determinación de las partes privativas o exclusivas del dominio de sus titulares especificando que son representadas por los espacios limitados de sus techos, pisos, paredes u otros tipos de cerramiento, en la extensión indicada en el título atributivo del dominio, con sus puertas, ventanas, radiadores de calefacción, instalaciones sanitarias internas, así como las de aguas corrientes, luz, gas, electricidad y semejantes y las respectivas líneas o canales de conducción en el sector ubicado en cada unidad (7). Anejando a dicho dominio, inclusive, las partes accesorias a ellas que no sean de uso o interés común o indispensable para mantener la seguridad del inmueble o el funcionamiento de los servicios centrales (8).

Como anticipáramos en la primera parte de nuestro trabajo, el proyecto toma elementos de la vigente normativa y de las cláusulas comunes de la gran mayoría de los Reglamentos de Copropiedad y Administración (RCA) en aplicación y los traslada al plexo normativo que pretende ser aprobado, regulando en la ley cuestiones atinentes a los deberes de los comuneros.

De este modo, prevé que los condóminos deberán atender los gastos de conservación y reparación de su unidad y todo tipo de cañerías y cableado, empotrado o no, hasta su salida, que no sean generales, estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del inmueble o los servicios comunes. Respetando esa limitación, las unidades contiguas de un mismo plano pueden ser comunicadas entre sí aunque pertenezcan a propietarios distintos, previo informe al administrador (9).

Asimismo, establece que los consortes deberán atender las expensas extraordinarias (ya vimos que el proyecto crea ésta categoría) dispuestas por resolución de la asamblea por algún imprevisto o innovación para obtener mejoría en el uso y goce o mayor renta o ante un caso puntual y urgente por el Consejo de Propietarios. En este último caso la decisión debe ser ratificada por la asamblea por mayoría simple y si no fuera aprobada, los costos serán asumidos por los responsables, quienes serán separados de su función (10).

Lo dicho tiene intrínseca relación con la creación por ley de un nuevo órgano del consorcio, el Consejo de Propietarios, que como hemos expresado anteriormente cuenta con funciones ejecutivas que, entendemos, exorbitan sus esperadas facultades transformándolo, peligrosamente, en un sucedáneo del administrador. Por ello, según lo previsto en la cláusula en análisis, le corresponde asumir los costos y la sanción de exclusión de sus cargos a los miembros, en caso de no aprobación por la asamblea de la decisión de establecer expensas extraordinarias ante supuestos puntuales y urgentes, sin especificar qué criterio se utilizará para así definirlos.

Otro de los enunciados correspondientes a los deberes de los copropietarios, fija –con tino- que éstos están obligados a permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones atinentes al consorcio. Quien no lo autoriza, cargará con los gastos que origine su negativa, salvo que dichas reparaciones ocasionen daño para su unidad (11).

Entendemos importante estos añadidos, que no hacen más que reflejar en la norma la extensa jurisprudencia al respecto, en utilización de la acción dispuesta en el art.15 de la actual ley de PH y en el art.623 ter del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (12).

El acápite dirigido a cambios y modificaciones en las partes comunes del consorcio, penetra en temas de alta conflictividad dentro de las comunidades sometidas al sistema de la propiedad horizontal.

La iniciativa prohija que está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas del conjunto, salvo que en asamblea los dos tercios lo decida por seguridad o estética. Sin perjuicio de ello, el propietario podrá instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares y utilizar los muros comunes en todo su espesor siempre y cuando no cause perjuicios o molestias que excedan la normal convivencia. Si la exceden, el propietario o el consorcio afectado pueden pedir que el muro se restituya a su estado anterior total o parcialmente (13).

Y en ese sentido, propende a que en los casos de unidades que conforme a su destino necesiten la colocación de carteles o letreros, los mismos serán permitidos dentro de la zona de influencia o posesión de éstas salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, el que podrá establecer las modalidades a las que deberán ajustarse los mismos otorgando un marco de referencia legal a unos de los tantos problemas que a diario enfrentan los consorcios y sus integrantes (14).

Manteniendo incólume el principio rector por el que toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización por unanimidad de todos los propietarios en una asamblea, interesante solución le encuentra la modificación legislativa propugnada a las llamadas obras nuevas: Si la obra estuviere ya ejecutada fundada en la protección de un interés legítimo podrá ser dejada sin efecto por el juez, a pedido de parte y correrán con los gastos judiciales quienes hubieren realizado la obra (15).

En cambio, si las obras perduran y son de utilidad particular el propietario beneficiado debe hacerse cargo de su costo y del de la reforma del reglamento de copropiedad y administración y la presentación de planos. La resolución del consorcio solo se suspenderá por orden expresa de la autoridad judicial (16). Hete aquí que la propuesta adopta posición similar a la jurisprudencia más reciente con respecto a obras nuevas (17).

Y acota que la obra nueva no afectará la estructura del inmueble y de haber divergencia será resuelto por autoridad judicial (18), dando una salida auspiciosa, aunque no aclara qué clase de divergencias serán las tomadas en cuenta o cuál será el modo de manifestarlas, aunque entendemos que el mecanismo más próximo sería el debate en asamblea, el que aparejando diferencias de criterios motivará a la acción judicial.