La adopción de la nefasta figura del mandato tácito en las asambleas consorciales por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Sumario: I.- Introducción. II.- Lo acertado en la iniciativa. III.- La nefasta figura del mandato tácito en las asambleas consorciales. IV.- Las asambleas. Su soberanía. Formas de convocarlas. V.- La designación del administrador. Sus condiciones. Renovación anual. Derecho y obligación a la información. La mala técnica legislativa para abordar lo urgente. VI.- Nuevamente una cláusula que pone las cosas en su lugar. VI.- Nuevamente un proyecto de ley sobre PH soslaya un punto principal: la representación legal de los consorcios. VII.- Conclusiones.-

Recientemente -06/10/2010- fue presentado en la Cámara de Diputados de la Nación un nuevo proyecto de reforma a la ley de Propiedad Horizontal (Nº de expediente 7324-D-2010, legisladores Elisa María Avelina Carrió, Adrián Pérez, Alicia Terada, Susana Rosa García. Todos de la Coalición Cívica) por el que en sus ocho (8) artículos (uno de forma) se pretende modificar algunos institutos del régimen vigente e incorporar otros.

II.- Lo acertado en la iniciativa.

En su artículo 1º, el proyecto modificatorio de la Ley 13.512, incorpora una nueva cláusula (1) a la legislación ordenadora del sistema, a la que consideramos importante otorgarle obligatoriedad –muchos Reglamentos de Copropiedad y Administración la contemplan de distinta forma- y que consiste en lo relativo a la acreditación fehaciente de la condición de propietario en un consorcio sometido al gobierno de la ley de PH. Ello en procura de ofrecerle mayor seguridad jurídica a la representación dentro del ámbito comunitario de todos y cada uno de los consorcistas, la válidez en la toma de decisiones y el conocimiento cierto y acabado de los integrantes del consorcio a los fines de la comunicación entre éstos y el ente consorcial.

Asimismo, al proponer modificar el actual Art. 9º de la norma señalada, aneja al inciso a) la obligación del acuerdo asambleario para que el representante de los consortes pueda elegir o despedir al personal dependiente, es decir, la autorización para la realización del acto jurídico (2), pretensión que, como hemos expresado en otras oportunidades, resulta acertada y refleja una imperiosa demanda de los copropietarios para poder decidir a quien o quienes contratan o distractan, ejerciendo sus derechos políticos dentro de la comunidad en una cuestión tan cercana e importante a sus intereses como lo es la elección y desvinculación de la persona o las personas que laborarán en su propio inmueble, le otorgarán, en algunos casos, vivienda y con las que convivirán cotidianamente.

Empero, en lo relativo al Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) nada dice la pretensa norma sobre la posibilidad que, una vez vendidas, escrituradas o adjudicadas una mayoría de unidades funcionales del edificio, los copropietarios puedan redactar, por decisión asamblearia con las mayorías necesarias a tal efecto, un nuevo y definitivo RCA, omitiendo el proyecto ensayar solución alguna sobre una problemática estructural que hasta la fecha afecta a los propietarios y que consiste en la imposición por el constructor, primer dueño o, más modernamente, fideicomiso inmobiliario, del estatuto el que debería ser considerado como provisorio hasta tanto se produzca lo descripto supra.

III.- La nefasta figura del mándato tácito en las asambleas consorciales.

Por su parte, el 3er. artículo de la iniciativa legislativa ya girada a varias comisiones del cuerpo para su tratamiento, añade a la legislación imperante el Art. 10º bis (3) por el que se establece la obligatoriedad de la asistencia de los comuneros a las asambleas convocadas y en caso de no estar presentes por sí o por representación, se enarbola la ficción jurídica del mandato tácito en favor de la mayoría de los presentes siempre y cuando, claro está, el propietario haya sido notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta-documento fijando como condición también que en la reunión se encontrare presente, como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento (20%) del total de unidades del edificio.

La proyectada regla se basa en el Art. 1.874 del Código Civil Argentino (4) y resulta de negativa aplicación, en nuestra opinión, en el sistema de representación instituido para la PH.

Esta presunción legal que se intenta adoptar repulsa con el régimen de participación, representación y toma de decisiones propio de las asambleas consorciales.

Si bien es cierto que uno de los problemas que aquejan a los consorcios de PH es la poca participación de sus integrantes en las asambleas, órganos máximos de decisión en la vida consorcial, no es menos verdadero que obligar a los propietarios a participar de reuniones en las que, por diversas razones no quieren estar, es doblemente preocupante.

Maguer la permanente necesidad de generar una cultura participativa de los propietarios en los temas atinentes a la cosa común –en lo particular, hemos propuesto que extracurricularmente en la educación sistémica se agreguen módulos referidos a la vida en comunidad en las grandes urbes con especial referencia a la convivencia y participación en los edificios abarcados por el marco legal de la PH- no se puede llegar, de modo alguno, a compeler legalmente al propietario a formar parte, por sí o por autorizados, de asambleas en las que no quiere participar. O en determinados casos no puede hacerlo (ausencia del lugar en donde se asienta el edificio; enfermedad o incapacidad temporaria; etc.) y no está en condiciones de hacerse representar.

Y esto, porque en variados supuestos la intención de la incomparecencia resulta de una decisión personal de no dar quórum y/o mayorías necesarias y/o especiales para la toma de ciertas decisiones. O por no estar de acuerdo en su desarrollo en esa oportunidad, o por tener una posición contraria a mayorías relativas dentro del consorcio o por entender inadecuadas ciertas propuestas internas y aún no ha podido generar consensos favorables a su posición en la vía intraconsorcial.

Vale decir, la ausencia en muchos casos consiste en una postura determinada y en una herramienta para evitar la adopción por la asamblea de medidas no deseadas por el copropietario inasistente.

Además de lo imaginable dentro de la esfera del ejercicio de los derechos políticos de los comuneros en el ámbito consorcial, el mandato tácito se da de bruces, entendemos, con las formas jurídicas de la teoría de la representación en los consorcios y, por otra parte, con la relación jurídica sustancial existente entre los copropietarios entre sí.

Va de suyo, que la comunión jurídica entre los copropietarios es la del derecho real de condominio (5) sobre las partes y sectores comunes de la cosa inmueble que unido al derecho real de dominio que cada uno, individualmente, tiene sobre las unidades privativas conforman el novedoso derecho real de propiedad horizontal (aún no incorporado al numerus clausus del Art. 2.503 CC., pero que se desprende de la Ley 13.512).

No existe, en rigor de verdad, relación contractual de mandato alguna entre los comuneros entre sí siendo el único mandato (con las carácterísticas propias y disímiles que posee en relación al instituído por los Arts. 1.869 y ss. CC; compartiendo aristas de la locación de obra, locación de servicios, contrato de trabajo y gestión de negocios) identificable en el régimen de la PH es el configurado entre el Consorcio de Propietarios y el representante de los propietarios (derivado de los Arts. 9 a. y 11 de la Ley 13.512) (6).

Si analizamos la nota del codificador al Art. 1.874 CC, (7) veremos que para otorgarse un mandato tácito, perogrullescamente, debe existir un mandato. Ergo, la presencia de la relación mandante-mandatario entre los consorcistas.

Forzar la interpretación de la norma o más aún, intentar crear un mandato legal entre pares y más específicamente entre un propietario ausente y la "mayoría de los presentes" (verbitatis del proyecto en exámen) a una asamblea viola, decididamente, el principio liminar de la autonomía de la voluntad prescripto en los Arts. 53 y 1.137 del CC. (8).

La manifestación de la voluntad de los propietarios debe ser patentizada en la asamblea consorcial, con la presencia por sí o por representación de los propietarios a los fines de conformar la denominada voluntad consorcial distinta a la de cada uno de sus componentes (9).

En el mejor de los supuestos, y como lo prevemos en nuestro proyecto de reforma a la legislación de PH y se enuncia en la iniciativa legisferante de 02-09-2010 que comentáramos semanas atrás (ver Boletines de Pequeñas Noticias Nºs 416 y 417) podrían someterse a consulta posterior las definiciones asamblearias por un lapso de tiempo prudencial (vgr. : La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente).

Para mayor abundamiento, la figura del mandato tácito aplicada a las resoluciones consorciales, amén de describirla como abanderada del antisistema, es a todas luces arbitraria, irrazonable, ilegítima y por todo ello injusta. Conlleva el trastocamiento del mecanismo impugnativo de las decisiones asamblearias hasta condenarlo al punto de su defunción (con la excepción de casos aviesos o extremadamente palmarios de ilegalidad manifiesta) y tiende a provocar el monopolio del quórum y las mayorías asamblearias en manos de unos pocos, que en muchas ocasiones apenas superan por un voto o una décima de porcentual a la otra u otras posturas exteriorizadas en el debate y la votación, redundando en inequidades mayúsculas.

La PH, casi como la democracia política, implica el gobierno de las mayorías volcadas manifiestamente y no implícitamente en consustanciación con el respeto irrestricto por las minorías. Crear mayorías ficticias es de muy mala práctica, tanto política como consorcial.

Sin adentrarnos en la amplia casuística que éste instituto provocaría en las relaciones consorciales, es bueno memorar –y de allí se imponen lógicas comparaciones que dan respuestas al silogismo planteado- que aún en el extremo de la extensión de una carta-poder o autorización debidamente certificada emitida por un dómino a otro para participar en una asamblea consorcial, aunque sea de consuno que será otorgada a un vecino con el que se comparten ideas y posturas, no es menos común que la manda expresa del ausente al representante implique inclinarse por decisiones que pueden no coincidir con la posición de éste, vale decir en su voto propio el copropietario decidirá en un sentido y en ocasión de la representación lo hará en otro, conforme lo indicado por el poderdante. El mandato tácito anula esta democrática y libre posibilidad, amparado en una presunción lejana con la realidad fáctica.

En nada trastoca la nocividad de la implementación de la figura, la prescripción en el proyecto que "…dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento (20%) del total de unidades del edificio. El mandato tácito no surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez (10) unidades" (10).

Por lo expuesto, esperamos que ésta peregrina idea sea descartada de plano.

La iniciativa, más allá de ser demasiado poca abarcativa en su intento de reforma, es también en exceso escueta en explicar ciertas categorías o en definir conceptos que ameritarían un mayor desarrollo.

Cuando el Art. 4º del proyecto (11) incursiona en la llamada soberanía de las asambleas no explicita en qué consiste dicha calidad o carácter y sólo lo enuncia de manera genérica.

Es vulgar afirmar, tanto en asambleas consorciales cuánto societarias y hasta de organizaciones sindicales, políticas, estudiantiles y sociales que lo decidido en esos ámbitos es de aplicación forzosa para todos sus integrantes y una decisión inalterable y no sujeta a revisión administrativa o judicial alguna. Y esto no es totalmente cierto. La soberanía de la reunión está dada, primigeniamente, en la correcta, formal y materialmente convocatoria y en el tratamiento abierto y participativo de su orden del día o temario. Sus decisiones deberán ceñirse a los temas planteados con anticipación, para conocimiento de sus asistentes y elaboración previa de propuestas o mociones y a los fines de elucubrar una decisión en el momento que corresponda votar.

Ahora bien, una asamblea que modifique el listado de temas a tratar, suprimiendo algunos y/o incorporando otros distintos a los conocidos con antelación altera el orden jurídico impuesto y viola, sin hesitación, los derechos subjetivos de los concurrentes, aún cuando lo haga en virtud de su "supuesta soberanía". También lo logra cuando aprueba decisiones contrarias a la ley, al estatuto que la rige o al orden público.

Ante ello, la soberanía de la asamblea es una calificación que debería, al menos, explicarse, entendiendo que la única asamblea derechamente soberana –sin que esto la habilite a incumplir o violar la ley, el estatuto o el orden público- es la integrada por todos, en el escenario de los consorcios, los copropietarios de modo presencial o por representación, en la que sí podrían alterar y/o modificar el temario previamente propuesto y hasta hacerse de decisiones que no estaban previstas en la primitiva convocatoria.

Si son plausibles, las premisas contenidas en el segundo y tercer párrafo del artículo en análisis, siempre que se tengan en cuenta los recaudos necesarios para el otorgamiento de las autorizaciones con la presencia de los testigos-propietarios. Esto facilita la participación en las reuniones y reduce costos económicos.

Por su lado, el Art. 5º, cuarto párrafo (12), de la proyectada norma cae en un vacío más que peligroso para la seguridad jurídica consorcial. Habilitar que "… un veinte por ciento (20%) de los votos del Consorcio computados por unidad y por proporción…" pueda convocar a una asamblea sin más, sin razones suficientes (ausencia del administrador; causas fundantes de fuerza mayor o incumplimiento por el mandatario de la obligación de convocar ante el pedido que prevé el párrafo anterior de la cláusula; por ejemplo) no hace más que facilitar el caos interno y la confrontación entre consorcistas y representante legal que de aquel redundará. Los efectos perniciosos, diríamos, están a la vista.

La aclaración posterior que ensaya la norma ("…no operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. La convocatoria deberá ser notificada de forma indubitable a todos los propietarios. El acta asamblearia en este caso deberá labrarse ante Escribano público") es más que obvia si se quiere incurrir en ese despropósito. Cabe consignar, que la figura de la llamada "autoconvocatoria" para ser reglada necesita imperiosamente de causales objetivas y taxativas que eviten el desgobierno y la anarquía consorcial, porque es presumible que se pongan en riesgo los derechos de la mayorías, en lo individual como en lo colectivo.

En tanto, el Art. 6º del proyecto (13) aborda la designación del administrador, el requisito de inscripción previa en el registro oficial si lo hubiere y la duración del mandato (12 meses) el que podrá ser renovado con la aprobación de los dos tercios (2/3) de los presentes en la asamblea citada al efecto. En esto no tenemos reparos y como lo señalamos en oportunidad del estudio del proyecto presentado por varios diputados de diferentes bloques legislativos (Nº de Expediente 6445-D-2010. Trámite Parlamentario 125 -02/09/2010- Honorable Cámara de Diputados de la Nación) es auspicioso que se incluyan disposiciones contenidas en la novedosa reforma a la Ley 941 CABA (creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) por la Ley 3.254 (proyecto del diputado local, Dr. Sergio Abrevaya, en el que tuvimos la oportunidad de colaborar). Estas medidas ya fueron receptadas en varias legislaturas provinciales, plasmadas en sendos proyectos de ley. Lo bueno e innovador merece ser replicado.

Por supuesto, recibimos con igual y auspicioso beneplácito los preceptos contenidos en este artículo respecto al derecho de información por parte de los consorcistas y su contrapartida en la obligación de los administradores a proveer la mentada información, que siempre deberá ser objetiva, adecuada –en tiempo y forma-, completa, veraz y suficiente.

Pese a ello, encontramos inadecuado, por mala técnica legislativa, carencia de claridad expositiva y completitud normativa el tercer apartado ("Para efectuar erogaciones que no fueren de necesidad urgente, el Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de propietarios) atento a que no se traduce en el texto cuales son los gastos que no reúnan esas condiciones, debido a que la casuística en la práctica consorcial es demasiada amplia y el enunciado llevará, indefectiblemente, a interpretaciones no sólo contradictorias sino antojadizas.

Es cierto que el administrador al proponer para su aprobación el cálculo de recursos y gastos de cada ejercicio –comúnmente denominado como presupuesto anual- podrá discernir que gastos corresponden a las necesidades urgentes del inmueble para su conservación, mantenimiento, salubridad y seguridad de los que no, para que sean aceptados por la Asamblea; en la cotidianeidad de los consorcios lo urgente es un concepto que merecería mayores precisiones. ¿Es acaso es urgente o no el arreglo en una unidad de propiedad exclusiva de los techos o pisos o sanitarios o cocina por daños provenientes de partes comunes, cuando aunque habiendo desaparecido la causal dañosa, el estado de los ambientes o artefactos hacen dificultosa la habitabilidad del departamento ?. A estos y muchos otros planteos similares y recurrentes en la vida de la comunidad consorcial nos remitimos cuando pregonamos mayor precisión normativa.

VI.- Nuevamente una cláusula que pone las cosas en su lugar.

Reiteramos nuestra opinión brindada en oportunidad de desmenuzar el proyecto de ley de reforma integral de la Ley 13.512, presentado el 02/09/2010 ("Habiendo sido los primeros en extender sobre el tapete del la opinión pública y la discusión profesional la temática, lo sentimos como un acto de verdadera reparación, situando las cosas en su lugar y en su justo término.

Los consorcistas, a través de sus consorcios, son los verdaderos empleadores y ellos, organizadamente, deben representar los intereses que le competen"). El Art. 7º del proyecto que aquí se analiza (14) estipula que los salarios y condiciones laborales de los trabajadores que ponen su fuerza laboral en favor del los consorcios de PH serán acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes. Paralelamente, impide a los administradores de consorcios o asociaciones que los agrupan negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran. Un valladar razonable y justo.

Sin embargo, el presente proyecto como su antecesor inmediato nada dice con respecto a que las discusiones en comisiones paritarias para el ámbito que nos reúne deben darse de manera regionalizada, esto es, ateniéndose a la realidad socio-económica y laboral de los disímiles lugares de nuestra extensa República, por lo que propugnamos convenciones colectivas por regiones, con representación de la patronal surgida democráticamente de los agrupamientos, asociaciones y nucleamientos de segundo grado de cada uno de esos lugares, que puedan dirimir libremente condiciones y modalidades laborales así como cláusulas sindicales y salariales con la representación orgánica de los trabajadores, también de cada región.

Como expresáramos al proponernos pormenorizar sobre el proyecto de reforma integral: "En este punto hacemos un fervoroso llamado a los legisladores. No se debe soslayar lo indispensable que redunda diferenciar la representación de fuente legal o necesaria de la figura del administrador. En otras palabras y conforme a nuestro proyecto de ley dado a conocer años atrás, la representación del consorcio tendría que estar, de decidirlo los consortes, en cabeza de cualquiera de ellos o de un tercero que no sea el administrador, distanciando la necesaria representación de la sociedad de la actividad esencialmente de servicio del administrador con lo que definitivamente se zanja la discusión sobre la extensión del mandato de aquel, fundamento principal de las cámaras y organizaciones empresarias que reúnen a los administradores de consorcios de PH e, insólitamente (o quizás no) de la representación sindical de los trabajadores, sobre el que cimientan su negativa a que sean los consorcistas los que discutan en paritarias.

Esta reforma será dirimente en la problemática de la participación de la auténtica y legítima patronal de los consorcios.

El intento legislativo en observación es apenas –aún con buenas intenciones y, a nuestro entender, con un variopinto de errores producto del escaso estudio de la temática, un esbozo de avance sobre las necesidades del sistema de la propiedad horizontal y su actualización normativa.

En rigor, proponemos que el cuerpo legislativo lo deje de lado y se vuelque al tratamiento de la interesante propuesta de los diputados nacionales Silvana Myriam Giudici (UCR), Gerardo Fabián Milman (GEN), Horacio Alberto Alcuáz (GEN), Laura Alonso (PRO) y Adrián Pérez (CC). 

Llamativamente este último legislador va contra sus propios pasos, al impulsar el proyecto de ley que intentamos anotar siendo de menor enjundia, confuso y demasiado limitado (no se expide sobre el derecho real de propiedad horizontal; la personalidad jurídica del consorcio; las partes y sectores comunes de los consorcios; las expensas comunes; los consejos de propietarios; los términos de convivencia interna; las obras nuevas; la responsabilidad subsidiaria de los propietarios; los pequeños consorcios y los subconsorcios; entre muchos otros ítems que deberían someterse a modificación) en relación al que suscribió en 02/09/2010. Quizá él mismo o sus asesores debieron advertir semejante incongruencia.

Lo que no puede ponerse en duda es, en cambio, que el régimen de la PH nuevamente ocupa la atención de nuestros representantes, denotando la necesaria adecuación de sus institutos.

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(1) Artículo 1º.- Incorpórase como artículo 3º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

(2) Artículo 2º del proyecto en estudio- "Modifíquese el artículo 9º de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente forma: … a)… Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, previo acuerdo de la Asamblea de Propietarios, que autorizará o no el nombramiento o el despido;…".

(3) Artículo 3º.- Incorpórase como artículo 10º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

(4) Art. 1874 CC.- "El mandato tácito resulta no sólo de los hechos positivos del mandante, sino también de su inacción o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre".

(5) Cfr. Arts. 2673 y ss. del Código Civil.

(6) Art. 11 LPH. –"El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio".

(7) Nota de Vélez Sársfield a los arts. 1873 y 1874: "LL. 12 y 24,Tít. 12, Partida 5ª - L. 6, Tít. 35, Lib. 4, Cód. Romano - L. 6,Tít. 1, Lib. 17, Digesto, y L. 60,Tít. 17, Lib. 50, Digesto. El artículo 1985 del Cód. Francés, seguido por los demás Códigos de Europa, sólo dice que la aceptación del mandato puede ser tácita. El art. 2, Cap. 9, Lib. 4, del Cód. de Baviera, dice: "Que el mandato puede ser dado y aceptado tácitamente". Sobre el mandato tácito hay en los comentadores del Cód. Francés diversas opiniones. Véase § 411, nota 1 de Aubry y Rau - Troplong, Mandat., desde el n° 114, sostiene con razones y ejemplos incontestables contra Toullier y Proudhon y otros autores, que puede haber mandato tácito.- Zachariæ, § 751, nota 2, trata largamente la materia, demostrando de una manera incontestable que, el mandato puede ser tácito, es decir, que puede resultar por vía de inducción de la existencia de ciertos hechos o de ciertas circunstancias.

Nosotros, consecuentes con los principios que hemos asentado en otros títulos, que el consentimiento en los actos jurídicos puede resultar del silencio mismo y de la regla del Derecho Romano, semper qui non prohibet pro se intervenire, mandare creditur, L. 60,Tít. 17, Lib. 50, Digesto, De Diversis Regulis Juris, no trepidamos en establecer el mandato tácito.

(8) Art. 53 CC.- "Les son permitidos todos los actos y todos los derechos que no les fueren expresamente prohibidos, independientemente de su calidad de ciudadanos y de su capacidad política" (Título II-De las personas de existencia visible).

Art. 1.137 CC.- "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos".

Consideramos como principios de nuestro ordenamiento civil y régimen contractual:
a.- La idea de la autonomía de la voluntad, teniendo como límites el orden público y las buenas costumbres; b.- La idea del consensualismo: en principio no se impone una forma para expresar la voluntad salvo cuando la ley lo estable a titulo expreso;

c.- La idea de la asimilación del contrato a la ley;

d.- La idea del principio de la buena fe.

Diez-Picazo considera la autonomía de la voluntad como expresión del principio tradicional de derecho "pacta sunt servanda", al derivar de ese ámbito de autodeterminación y libertad de la propia dignidad humana y también como principio político en el sentido que se le dio por la corriente liberal-individualista de los siglos XVIII y XIX (vgr. Díez Picazo y Ponce de León, "La autonomía de la voluntad y el Derecho necesario en la Ley de Arrendamientos Urbanos", ADC, 1956, pgs.1155/56 adoptando la clasificación tripartita que de los principios generales del Derecho realiza de Castro y Bravo, F. en "Derecho Civil de España", Madrid , 1955, pg.456.

(9) "El propósito de la ley 13.512 es que los consorcistas se reúnan y deliberen, intercambien opiniones y, así informados, decidan con plena conciencia y conocimiento de los hechos. Es más, para la validez de la resolución no sólo es necesario que exista una reunión colegiada regular, sino que se haya permitido a cada propietario ponderar su voto; es obvio que sólo después de una amplia y libre discusión sobre el tema de que se trata se pueda arribar a una resolución consciente que trasunte la real voluntad colectiva. Y para ello es menester convocar previamente a todos los titulares en un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto determinado.

La reunión de los copropietarios en asamblea para tomar decisiones no es un recaudo puramente formal que pueda suplirse con la adhesión individual de cada uno de aquéllos. Por el contrario, en el supuesto traído a juzgamiento, la propia agregación de la autorización por la demanda implica el reconocimiento de la insuficiencia de la conferida por la asamblea y asentada en acta glosada en autos, que ella invoca en sustento de la postura que defiende" (Cám.Nac.Civil, Sala D, 19/03/1981, LL., 1982-A-298, entre muchas otras citas jurisprudenciales similares) (el resaltado nos pertenece).

(10) Idem nota 3, párrafos tercero y cuarto del artículo proyectado.

(11) Artículo 4º.- Incorpórase como artículo 10º ter) de la ley 13512, el siguiente texto:

(12) Artículo 5º.- Incorpórase como artículo 10º quater) de la ley 13512, el siguiente texto:

(13) Artículo 6º.- Incorpórase como artículo 11º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

(14) Artículo 7º.- Incorpórase como artículo 11º ter) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Los salarios y condiciones laborales del personal que presta servicios en relación de dependencia en los edificios de propiedad horizontal son acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes. Queda vedado a los administradores de consorcios o asociaciones que los nuclea negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran".