Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte I por la Dra. Victoria Loisi

Como oportunamente mencionáramos en el Primer Simposio de la Comunidad Consorcial, organizado por la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, hay algunos aspectos del proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial que nos han llamado la atención.

Primeramente debo hacer una aclaración: este proyecto unifica los actuales Códigos Civil y Comercial, temperamento que juzgamos, en principio, acertado.

El aspecto más peligroso de la reforma, visto desde la óptica de la propiedad horizontal, se refiere al dominio de las cosas, es decir, al Derecho de Propiedad.

Para entender brevemente en qué consiste este derecho, nos remitiremos al art. 2.506 del Código Civil vigente, el cual indica que "El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona". Es el derecho más amplio que puede tenerse sobre una cosa y en su redacción actual, el sometimiento de la cosa, en principio, es un derecho absoluto y preexistente que la ley reconoce, respetando lo declarado por nuestra Constitución Nacional. Es por eso que se lo llama "garantía"; porque el Estado garantiza su inviolabilidad.

Algo muy diferente establece el proyecto que comentamos (Art. 1.941). Así se define el dominio como un derecho que "otorga" la ley.

En otras palabras, una cosa es que la ley reconozca la "preexistencia" de un derecho –y lo declare inviolable– y otra que la ley "otorgue" un derecho. La diferencia estriba en que en el primer caso ese derecho es intocable para los gobiernos, en cambio, en el segundo no. Cualquier ley podría modificarlo según sean los avatares políticos del momento.

Si bien, la diferencia parece sutil y tal vez algún colega pueda disentir con mi interpretación, debo decir que, como ciudadana, me preocupa que se proponga modificar la redacción y características de un derecho tan importante como es el de propiedad. Máxime teniendo en cuenta que no se ha expresado fundamento alguno para introducir ese cambio.

Nuestro Código Civil también indica otros conceptos sumamente valiosos para salvaguardar la propiedad del ciudadano, los cuales no hemos encontrado en el proyecto:

"nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública, previa la desposesión y una justa indemnización. Se entiende por justa indemnización en este caso, no sólo el pago del valor real de la cosa sino también del perjuicio directo que le venga de la privación de su propiedad".

"El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo". "El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible" (Arts. 2.511 en adelante).

Adviértase que la propia norma consagra la excepcionalidad de las limitaciones al derecho de propiedad al determinar que solamente puede restringírselo en caso de abusividad en su ejercicio.

Respecto de la privación de la propiedad previa indemnización, si bien es cierto que nuestra Constitución Nacional prevé la posibilidad de expropiar por causa de utilidad pública y previa ley que así lo establezca (en la práctica la indemnización termina siempre decidiéndose en sede judicial) llama la atención que del Código desaparezcan esos términos con la amplitud de su redacción actual.

Y respecto de estas limitaciones al dominio, adviértase una diferencia significativa entre el proyecto y el Código en cuanto al derecho del titular a excluir de su propiedad a terceros:

El Código Civil dice que "el propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes…" (Art. 2.516).

En otras palabras, puede tomar todas las medidas de hecho contra intrusos que no estén expresamente prohibidas por las leyes.

Por su parte el proyecto, indica que "el dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales". (Art 1.944 del proyecto)

La sujeción a la normativa local y el impedimento de expulsar directamente a los terceros representa una limitación al actual derecho de propiedad y, nuevamente, sin fundamentación alguna.

A ello se suma que el texto del proyecto indica que "las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público están regidas por el derecho administrativo. Los límites impuestos al dominio [...] en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción" (Art. 1.970).

De esta forma, claramente se coloca al Código Civil nacional por debajo de la normativa local.

Como vemos, en este proyecto existen ciertas modificaciones a la normativa vigente, en perjuicio de los propietarios. Por un lado, elimina varias normas que salvaguardan y mantienen amplio y conforme la manda constitucional el derecho de propiedad y, por el otro, altera la normativa en perjuicio de los propietarios. Todo ello sin explicaciones ni fundamentos.

En próximas entregas mencionaré otros temas relacionados con modificaciones que afectan a la comunidad consorcial, pero antes de finalizar la presente, quiero destacar, en consonancia con el derecho de dominio, la definición que da este proyecto de la Propiedad Horizontal.

Actualmente la Propiedad Horizontal no está enumerada entre los derechos reales autónomos indicados por nuestro Código Civil. Su naturaleza jurídica surge claramente de la Ley 13.512, de cuya lectura surge que se trata del condominio sobre un edificio, en el cual existen unidades funcionales de dominio exclusivo de cada condómino. Todo ello sujeto a un Reglamento de Copropiedad y Administración. Esa naturaleza híbrida se explica por el hecho de que la institución se refiere a la vez a un negocio jurídico y a una comunidad de vecinos.

Lamentablemente, el proyecto de reforma deroga la ley 13.512 y reemplaza la propiedad horizontal por un derecho real nuevo, declarándolo "persona jurídica", ignorando con ello todo aspecto humano de la institución. Con esa óptica, se reduce el Consorcio a una persona jurídica más, sujeta a las regulaciones de la Inspección de Justicia como si se tratara de una empresa, o una ONG. Lo más triste aún: que se ignoran las motivaciones sociales que impulsaron la ley 13.512, integrantes del Primer Plan Quinquenal del gobierno del General Perón. El objetivo era facilitar el acceso a la propiedad privada de las clases trabajadoras. Con el articulado propuesto, entre otras cosas, se ignora el derecho de los propietarios a deliberar y resolver en asambleas soberanas, en beneficio de las empresas constructoras.

A estos respectos, hemos elaborado una propuesta de modificación al articulado del Proyecto, con sus correspondientes razones y fundamentos legales, que comentaremos en las próximas entregas.

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La Dra. Victoria Loisi es abogada especialista en propiedad horizontal y miembro de la Fundación Liga del Consorcista (www.ligadelconsorcista.org). Por cualquier consulta llamar al 4816-5111 o al 4811-9836 o enviarle un e-mail a info@ligadelconsorcista.org.