Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte II por la Dra. Victoria Loisi

Tal y como adelantara en la primera parte de esta nota, nos abocaremos a algunas modificaciones del Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial que consideramos sugestivas en algunos casos y decididamente perjudiciales en otros.

En el caso de las locaciones urbanas, hay algunos cambios que vienen de la mano del proyecto que resulta de interés conocer. Si a la postre repercutirán positiva o negativamente en nuestra vida civil y en el acceso a la vivienda por parte de los sectores menos pudientes, no puede saberse todavía.

Actualmente, el precio de la locación debe ser cierto. Ello surge del Art. 1.493 de nuestro Código Civil, que determina que “habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa … y la otra a pagar … un precio determinado en dinero”. 

Esta normativa del Código se complementa con la Ley de Locaciones Urbanas 23.091, la cual es de orden público. 

Lo importante que quiero destacar es que el precio de la locación debe estar determinado. Por lo general, quien alquila una unidad de vivienda es asalariado, es decir, vive de un salario que, naturalmente, es fijo.

Nuestro Código vigente exige que ese precio sea cierto, precisamente para dar certidumbre al inquilino de que va a poder pagarlo sin sobresaltos, sabiendo de antemano el monto correspondiente.

El proyecto elimina esta certeza como requisito, permitiendo que el propietario incorpore al alquiler todo tipo de adicionales que estime pertinentes, lo cual nos parece cuestionable.

En efecto, el Art. 1.208 del proyecto indica que “la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario…”.

No desconozco que en muchos casos las expensas del consorcio han sido integradas al precio en los contratos de locación. De hecho, la doctrina y la jurisprudencia, pacíficamente concuerdan en que el precio de la locación, como contraprestación por el uso y goce de la cosa, puede comprender el pago de expensas, gastos y/o tasas y contribuciones que gravan el inmueble.

El texto del proyecto claramente deja a criterio de las partes la inclusión de otros pagos periódicos.

En la mayoría de los contratos de locación, la parte débil de la contratación es el inquilino y justamente para protegerlo es que en el año 1984 se sanciona la premencionada Ley de Locaciones Urbanas.

Naturalmente que no en todos los casos el inquilino es la parte débil de la contratación (especialmente en las locaciones de locales comerciales), pero los redactores del proyecto no debieran olvidar que es obligación del Estado el asegurar el acceso a la vivienda de los sectores menos pudientes. Ello sin perjuicio de un razonable equilibrio que no cercene los derechos de los propietarios. 

Otra modificación del proyecto que llama la atención es la extensión de los plazos máximos de la locación que pasa a ser de hasta 20 años en el caso de la vivienda y hasta 50 años en cualquier otro destino.

Actualmente, el plazo máximo de las locaciones es de 10 años. Y desconocemos la necesidad de su extensión, máxime cuando las locaciones pueden renovarse indefinidamente.

En la próxima entrega mencionaremos los derechos que emanan de la Ley 19.724 de prehorizontalidad del año 1972 y que dejarían de existir de sancionarse el premencionado Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial

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La Dra. Victoria Loisi es abogada especialista en propiedad horizontal y miembro de la Fundación Liga del Consorcista (www.ligadelconsorcista.org). Por cualquier consulta llamar al 4816-5111 o al 4811-9836 o enviarle un e-mail a info@ligadelconsorcista.org.

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