Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte III por la Dra. Victoria Loisi

Siguiendo con los comentarios sobre el Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial de las partes primera y segunda, proseguiré en este tercera entrega mencionando las diferencias entre el sistema actual de prehorizontalidad establecido por la ley 19.724 y la desprotección que significa el proyecto en este punto.

Actualmente la ley de prehorizontalidad rige los derechos y obligaciones entre la constructora y el adquirente de una propiedad que será sometida al régimen de propiedad horizontal.

De esta forma, la función principal de esta norma es proteger a quienes compran una unidad funcional en un edificio que no está terminado todavía, que será en un futuro un consorcio pero al momento de la compra no está aún constituido.

Esta ley determina desde el año 1972 ciertos derechos sumamente importantes a favor de los adquirentes:

- El comprador puede requerir al escribano, a costa de la constructora, copia autenticada de la escritura de afectación al régimen de propiedad horizontal, con certificación de la existencia del plano aprobado, plano de subdivisión y proyecto de reglamento de copropiedad y administración, entre otras cosas. (art. 5º).

- Terminada la construcción, la constructora tiene obligación de convocar a todos los adquirentes a Asamblea dentro de los 30 días para designar un administrador provisorio, designado por la simple mayoría. (art. 25).

- Si existen graves irregularidades, los compradores (con un mínimo del 15% del total) pueden solicitar a la Justicia la designación de un interventor de la administración. (art. 27).

Esta ley de Prehorizontalidad es bastante minuciosa en la defensa de los compradores, y enumera una larga serie de obligaciones de las constructoras para asegurar los derechos de los adquirentes incautos. Inclusive determina penas de prisión al constructor en ciertos casos.

El proyecto de Código Civil la deroga lisa y llanamente, reemplazándola por un mero seguro a favor del comprador que cubra solamente el riesgo del fracaso de la operación (art. 2071 del proyecto).

Con la medida propuesta, los derechos del comprador cuando adquiere un inmueble a estrenar y todavía no se escrituró porque no se terminaron los trámites necesarios para someterlo al régimen de la Propiedad Horizontal, prácticamente desaparecen. Al menos los emanados de esta ley de prehorizontalidad, que apuntan al acceso a la información por parte del comprador, y el derecho a revisar cómo se maneja el dinero para mantener el edificio en esta etapa intermedia.

En efecto, el proyecto destina a la prehorizontalidad tres artículos, donde el único que establece alguna obligación para la constructora es el 2071, que dice escuetamente que "para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante".

Vale agregar que no se explica y llama la atención que este proyecto limite las obligaciones de las empresas constructoras en lugar de afianzar los derechos de los compradores individuales con mayores seguridades.

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La Dra. Victoria Loisi es abogada especialista en propiedad horizontal y miembro de la Fundación Liga del Consorcista (www.ligadelconsorcista.org). Por cualquier consulta llamar al 4816-5111 o al 4811-9836 o enviarle un e-mail a info@ligadelconsorcista.org.

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