Gestión Profesional

El cobro de expensas y la mediación por la Dra. María Cristina Carrera

[BPN-06/11/13] La mediación es uno de los métodos alternativos de resolución de conflictos. 

¿Alternativos a qué? Al juicio.

El procedimiento judicial tiene consecuencias negativas: profundiza la disputa, altos costos, lentitud y fundamentalmente destruye las relaciones entre las partes. 

Es por ello que el juicio debiera ser la última alternativa para resolver un conflicto.

Sus consecuencias no sólo suelen ser negativas para la persona, sino en el caso que nos ocupa, para la vida consorcial. 

Ante un problema debe primar nuestra voluntad, estemos ubicados en el rol del que reclama o del que es requerido, ya que cuando no trabajamos personalmente para solucionar un conflicto lo delegamos en un tercero: el juez.

La implementación de la mediación en nuestro sistema judicial no sólo ha significado una reducción significativa de expedientes que tramitan en los Tribunales, sino que fundamentalmente se ha convertido en un medio indispensable para demostrar que la voluntad en la toma de decisiones hace a la esencia de la "persona".

En la contienda judicial obsérvese cómo se carátula un expediente:

" Consorcio de la calle...c/ (léase contra) Pérez H ...s/ daños y perjuicios". 

La palabra "contra" indica en sí misma qué lugar ocupa en nuestra vida el otro: es "el contrario".

Cuando las partes negocian sus diferendos la relación personal entre ambas no se interrumpe, por el contrario se fortalece.

La ley 26.589 en su Art. 6º dice: " Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía".

No obstante poder los administradores contar con esta herramienta de comunicación, no la usan para el cobro de expensas y sí cuando se ven obligados por la ley en las demás situaciones problemáticas que puede sufrir el consorcio.

Inician el cobro de expensas por vía ejecutiva desconociendo los beneficios del procedimiento de la mediación.

Debemos puntualizar que cuando hablamos de los copropietarios también estamos hablando de vecinos.

Cuando un copropietario ha tenido una historia de cumplimiento y deja de pagar las expensas y se lo lleva a mediación, la intervención de ese tercero imparcial permite conocer cuál es la situación que le impide el pago e intentar solucionar el diferendo buscando la forma de arribar a un acuerdo, reduciéndose así el tiempo del cobro y los gastos que el juicio ocasiona.

Con relación a los vecinos no se puede obviar que un juicio trae consecuencias negativas, el deudor es considerado el enemigo que puede ocasionar un aumento en las expensas o bien impedir efectuar tareas de mantenimiento en el consorcio. 

El comentario más usual es: "miralo, entra y sale del edificio lo más campante mientras nosotros le bancamos el pago de sus deudas".

Ya no hay saludo cordial y la solidaridad sufre un detrimento que no sólo perjudica al deudor sino también al resto de la comunidad consorcial.

Es así entonces que teniendo en cuenta que el interés del copropietario "es vivir en paz" los diferendos que haya entre los copropietarios debe ser llevado a mediación, único método que garantiza la buena convivencia. 

En el caso específico del cobro de expensas será tarea del administrador conocer los centros de mediación que funcionan en la ciudad, evaluar la situación del deudor, si ha fallecido ponerse en contacto con los herederos y si vive en el consorcio considerar su historia relacionada con el pago y desde esa información elegir el mejor camino a seguir para que su mandante se vea satisfecha en sus reclamos

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