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Gestión Profesional

Propiedad horizontal en el código civil y comercial: toma de decisiones en asambleas por el Dr. Lisandro Cingolani

Dr. Lisandro Cingolani

[BPN-14/05/19] Los órganos colegiados requieren reglas para la toma de decisiones.

Para no desnaturalizar su funcionamiento deben respetarse criterios predefinidos en cuanto a la convocatoria, quórum y mayorías.

Las asambleas de consorcios encuentran sus reglas tanto en el CCyC como en el reglamento de propiedad.

La ley es clara en cuanto a otorgar a este último facultades de crear esas reglas.

Así, en el artículo 2056 se establece que el reglamento debe contener:

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

Quórum y mayorías

El término latino quórum significa "presencia suficiente" y se refiere a regla acerca de la cantidad mínima de integrantes de un cuerpo colegiado que tiene que estar presente para darle carácter de órgano y en consecuencia habilitarlo para la toma de decisiones.

Lo habitual es que el quórum se constituya con al menos la mitad del total de integrantes del cuerpo y, en el caso de los consorcios, la mayoría de los reglamentos prevé condiciones menos restrictivas para los casos de segunda convocatoria.

El concepto de "mayoría", en cambio, no tiene que ver con la habilitación del órgano para sesionar sino con los votos necesarios y la manera de computarlos para los distintos tipos de decisiones.

Si el quórum es de más de la mitad de los integrantes del cuerpo y una decisión puede tomarse con la mayoría de los miembros presentes, en un consorcio de cien unidades iguales podría tomarse dicha decisión con el voto afirmativo de un mínimo de 26 integrantes: con 51 se constituye válidamente la asamblea y de esos 51 con 26 se supera la mitad.

Puede haber quórum pero aun así no sea posible tomar ciertas decisiones. Eso ocurre toda vez que quieran una cantidad de votos computados sobre el total de las unidades del consorcio y al mismo tiempo esa cantidad sea mayor al quórum.

Es decir que el quórum es una condición necesaria pero no suficiente para que sea posible la toma de decisiones.

El CCyC en su artículo 2059 menciona la palabra "quórum" en su título pero no hace ningún tipo de mención al respecto y deberá seguirse lo establecido por el reglamento correspondiente. Si no hay nada previsto en el reglamento no regirá el quórum como condición y habrá que seguir únicamente las reglas de las mayorías, sea sobre los presentes o sobre la totalidad.

Es decir, sin quórum no hay asamblea y sin mayoría no hay decisión.

Muchos reglamentos no establecen quórum. En esos casos no se exige un mínimo de integrantes presentes para poder sesionar y las decisiones deberán seguir las reglas establecidas para las mayorías.

La mayoría absoluta del artículo 2060

El art. 2060 en su primer párrafo contiene una expresión que ha dado lugar a numerosas interpretaciones.

Artículo 2060, primer párrafo. Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

A partir de esta redacción muchos dieron una interpretación literal y concluyeron que para cualquier decisión a adoptar en cualquier asamblea se requerirá computar la mayoría sobre el total de unidades del consorcio tanto en porcentajes como en total de unidades.

Si así fuera se estaría transformando a la asamblea en un órgano inoperante.

Y ese no parece ser el espíritu de los cambios adoptados por el nuevo código que, por el contrario, apuntan a dar mayor dinamismo a la toma de decisiones.

No es correcta dicha interpretación. Además de ir contra todo sentido común chocaría contra los incisos ‘ñ’, ‘o’, y ‘p’ del artículo 2056 que establecen claramente que las reglas de las mayorías deben establecerse por reglamento de propiedad horizontal.

La razón del artículo 2060 deviene de la necesidad de precisar el concepto de "mayoría absoluta". Este concepto podría ser entendido de dos maneras: más de la mitad de los votos presentes o más de la mitad de los votos de todos los integrantes del cuerpo.

El primer párrafo del Art. 2.060º se reduce a dar una definición de mayoría absoluta adoptándose el criterio de computarla sobre la totalidad del consorcio (presentes y ausentes), agregándose además que debe lograrse tanto en cantidad de unidades como de suma de porcentuales.

De modo que cuando un reglamento o ley haga referencia a "mayoría absoluta" deberá entenderse de esta forma.

Las propuestas de decisiones: la participación de los ausentes

El concepto de "propuesta de decisión" resulta tal vez el más innovador en la nueva regulación en propiedad horizontal. Como dijimos más arriba, revela el espíritu de quebrar la inmovilidad en la que caen los consorcios por falta de participación en asambleas y al mismo tiempo prevenir las decisiones anulables por no haberse respetado las reglas de quórum y mayorías.

Art. 2.060º, segundo párrafo. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

Es muy importante desmenuzar este artículo para esclarecer su verdadero alcance.

El código está estableciendo un sistema de consulta a los ausentes.

En primer lugar es necesario señalar que como regla las decisiones se siguen adoptando de la forma tradicional y que la posibilidad de realizar la consulta es una opción y no una obligación de la asamblea.

Las decisiones propias de asamblea no se están apartando de su ámbito, lugar y momento. Son decisiones como cualquier otra pero se toman bajo condición suspensiva.

Esto significa que únicamente tendrá efectos en caso de ocurrencia de un hecho: que dentro de los siguientes quince días de notificada al resto de los propietarios no se notifique por el mismo medio una oposición con mayoría suficiente.

En segundo lugar es esencial comprender que el lanzamiento de una "propuesta de decisión" es una decisión en sí misma y para que proceda deben darse dos condiciones:

1.- Que el tema a decidir o a proponer figure en forma expresa en el orden del día siguiendo los principios del primer párrafo del art. 2059 que se reseña a continuación.

Artículo 2059 primer párrafo. Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

Los votos que se expresan por la afirmativa o por el rechazo al momento del lanzamiento de la propuesta de decisión son el componente esencial en la articulación de la voluntad del consorcio y mal podrían plasmarse en una reunión que no cumpliera las condiciones de asamblea, en particular la de haberse incluido el tema en el orden del día.

Si una convocatoria a asamblea no prevé el tratamiento de la instalación de un grupo electrógeno sería nula la decisión de proponer a los ausentes dicha instalación bajo el mecanismo del art. 2060.

2.- Que la asamblea esté válidamente constituida en relación al quórum.

Es errónea la creencia de que la modificación elimina los requisitos de quórum.

Si no hay quórum la reunión no sería técnicamente una asamblea. Y no podrían tomarse en esa reunión definiciones o decisiones propias de una asamblea tales como la elaboración de una "propuesta de decisión".

En tercer lugar conviene hacer el análisis de lo que significa "mayoría suficiente" para rechazar la propuesta.

Al tener que comunicarse a los ausentes se habilita la votación, en dos etapas diferentes, a la totalidad del consorcio.

Por ello "mayoría suficiente" para rechazar la propuesta es la cantidad de votos negativos que hacen que los votos positivos sean menos que el total requerido para la toma de la decisión. Siempre tomando como base la totalidad del consorcio.

Es importante remarcar que los votos negativos se conforman tanto de los que lo expresaran por medio fehaciente dentro de los quince días de notificados como de aquellos que votaron en contra de la propuesta al momento de la asamblea.

Veamos este ejemplo: en un edificio de 19 unidades hay 10 presentes en la asamblea y 6 de ellos votaron por lanzar una propuesta de decisión que requiere para su aprobación más de la mitad del total del consorcio. Con esta modalidad los votantes serán 19 de modo que el rechazo se produciría con 10 votos en contra. Dado que en asamblea se expresaron 4 en contra alcanzaría con que 6 de los 9 ausentes se opongan para rechazarla: 4 presentes que no la votaron más 6 ausentes.

Es decir que este mecanismo si bien no resuelve los casos de falta de quórum sí es una vía idónea para resolver las votaciones para las que se exigen mayorías basadas en la totalidad del consorcio.

Aquí se está invirtiendo la carga del esfuerzo que tradicionalmente tenía el grupo que impulsaba una medida hacia los propietarios que con su ausencia la bloqueaban. En este sentido es un mecanismo proactivo.

También hay otro caso en que podría elegirse esta vía. Aquel que se refiere a una decisión que si bien puede adoptarse con los presentes (es decir que se cumple la condición del quórum y las mayorías se computan sobre los presentes) estos eligen abrir la votación al resto con el fin de dar una mayor participación.

La capacidad y la experiencia del administrador para comprender, explicar y aplicar los mecanismos legales para la toma de decisiones marcan la diferencia entre la estabilidad del consorcio y la crisis permanente Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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