Donda presentó su propio proyecto de alquileres

[BPN-14/10/14] El pasado 23 de septiembre, la diputada Victoria Donda (Libres del Sur) por la provincia de Buenos Aires presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para modificar la Ley de Locaciones Urbanas. De ser aprobado, el plazo mínimo de alquiler de un inmueble con destino a vivienda será de tres años, las inmobiliarias no podrán cobrar más de dos meses de comisión: uno a cargo del inquilino y otro a cargo del propietario, no se podrá poner en garantía a más de un inmueble, las garantías deberán ser devueltas reajustadas, se creará el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, el inquilino podrá disolver el contrato después de los primeros 9 meses indemnizando al locador y cualquier duda en las cláusulas será interpretada a favor del inquilino.

El proyecto, que se presentó bajo el número 7490-D-2014 y se girará a las comisiones de "Legislación General", "Vivienda y Ordenamiento Urbano" y "Presupuesto y Hacienda", consta de 7 artículos, de los cuales uno es de forma. Asimismo, pretende modificar los artículos 2º, 4º y 8º de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas e incorporarle los artículos 9º bis, 9º ter, 31º, 32º y 33º.

Según esta iniciativa, el plazo mínimo de los alquileres con destino a vivienda -con o sin muebles- será de 3 y 4 años para aquellos inmuebles con otro destino. Los contratos que se celebren por plazos menores a los establecidos se van a considerar como formulados por los valores mínimos fijados, es decir, 3 o 4 años respectivamente.

Quedarán excluidos de estos plazos:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos internacionales.

b) La arrendación de viviendas con muebles que se alquilen con fines turísticos en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no tiene fines turísticos.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los garages y espacios que formen parte de un inmueble y que hubieran sido alquilados por separado para guarda de animales, vehículos u otros objetos.

d) Los alquileres de puestos en mercados o ferias.

e) Las locaciones en las que el Estado nacional, el provincial, los municipios o entes autárquicos sean inquilinos.

La comisión máxima para los corredores o intermediarios será de dos meses de alquiler: uno a cargo del propietario y otro a cargo del inquilino. Para la fijación del canon se tomará el valor del alquiler correspondiente a los primeros seis meses del contrato.

De acuerdo al proyecto, el dinero entregado en concepto de fianza o depósito en garantía deberá ser en moneda de curso legal y dicha cantidad, al finalizar el contrato, deberá ser devuelta reajustada por los mismos índices de actualización utilizados durante el transcurso del contrato y sus prórrogas. Por su parte, el propietario no le podrá exigir al inquilino que afiance su obligación con la puesta en garantía de más de un inmueble de la misma jurisdicción en donde se ejecuta el contrato de alquiler.

El Servicio Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana se creará en el ámbito de la Secretaría de Comercio dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas de la Nación y actuará a nivel nacional. Su sede estará en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las dependencias que se creen en el resto del país.

Este nuevo servicio se ocupará de los reclamos efectuados por los inquilinos que no superen el monto de 20 Salarios Mínimo Vital y Móvil y será obligatorio para el propietario indicado por el reclamo.

Respecto a su modo de funcionamiento, Donda explicó que "el reclamante deberá presentarse ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación y la sola presentación interrumpirá los plazos de prescripción para iniciar demanda ante los Juzgados Nacionales en lo Civil".

"El reclamo deberá constar de un relato sucinto de los hechos, nombre y apellido de ambas partes, domicilios y el reclamo expresado en una liquidación. Una vez presentado, el árbitro designado deberá citar a las partes a una audiencia dentro del plazo de 5 días hábiles, cuya asistencia es obligatoria para ambos", detalló.

"En caso de que alguna de las partes se ausente a la primera audiencia, se fijará en ese acto, una segunda fecha, dentro del plazo de 10 días", expresó y agregó: "la inasistencia a ambas audiencias de la parte locadora será penada con una multa cuyo monto será equivalente a un Salario Mínimo Vital y Móvil que será destinada al inquilino".

De acuerdo a la autora del proyecto "en la audiencia, el árbitro deberá propiciar al arribo de un acuerdo entre las partes. En caso de que se arribe a uno, el mismo deberá ser enviado, dentro del plazo de 3 días, a la Secretaría de Comercio para su homologación o no. La resolución de la Secretaría debe ser dictada dentro del plazo de 5 días. En caso de homologación del acuerdo, deberá notificarse ésta a las partes, momento a partir del cual empieza a correr el plazo para su cumplimiento".

"En caso de que la Secretaría de Comercio no homologue el acuerdo, deberá dejar constancia de las observaciones y los lineamientos necesarios que las partes han de seguir para poder llegar a un acuerdo homologable. En dicho caso, se citará a una nueva audiencia a las partes a fin de llegar a un nuevo acuerdo susceptible de ser homologado", manifestó.

Asimismo, explicó que "en caso de que las partes no arriben a un acuerdo, el árbitro tendrá un plazo de 10 días para dictar un laudo, el cual será recurrible por las partes ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dentro del plazo de 5 días de notificada. Los laudos consentidos serán ejecutables ante los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil".

Finalmente, Donda aclaró que "todo el procedimiento será gratuito para el locatario y la tramitación ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación podrá contar o no con asistencia letrada".

Después de los primeros 9 meses, el inquilino podrá disolver el contrato pero deberá notificarle en "forma fehaciente" su decisión al dueño mínimanente 60 días antes de la fecha en que se reintegrare el inmueble arrendado. Al momento de desocupar la vivienda, hasta los primeros 18 meses, el inquilino deberá abonarle al propietario, en concepto de indemnización, un mes y medio de alquiler o sólo un mes si esto ocurre después de ese plazo.

En su proyecto, Donda establece que "el contrato de locación deberá celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe atendiendo prioritariamente al derecho a la vivienda de la persona y su grupo familiar. El principio de buena fe se extiende a todas las etapas de negociación y ejecución del contrato. En caso de duda [...] habrá que estar siempre a favor del locatario, salvo prueba en contrario".

Al presentar su proyecto, la diputada de Libres del Sur argumentó que "el Estado argentino tiene la obligación de garantizar el derecho a la vivienda digna a todos sus habitantes. En la última década la población residente en villas creció en 56.165 habitantes nuevos, es decir, 52%, mientras que la población de la ciudad consolidada creció sólo un 2.1%".

En este sentido, indicó que "el 32,1% de las familias en la Ciudad de Buenos Aires, alquila su vivienda, mientras que el 20% de las vivienda en la misma ciudad se encuentra desocupada" y agregó: "en la Provincia de Buenos Aires, 700.000 son hogares alquilados, lo que representa a más de 1,4 millón de personas y en Rosario el 21,4% de las familias alquilan su vivienda".

Asimismo, señaló: "creemos necesario llevar adelante todo tipo de política pública destinada a el estado de la vivienda en nuestro país. La realidad es que las personas que desean alquilar una propiedad con fines de vivienda se ven sometidas cada vez con mayor intensidad a exigencias desmedidas".

Según Donda, "el uso de garantías compradas o truchas, que se ponen a disposición de los propietarios, hace que estos exijan propiedades de un familiar directo o soliciten más de una propiedad. El Estado, en lugar de implementar medidas para detectar estos casos y evitar la defraudación que ello conlleva, deja librada a la voluntad de las partes las exigencias por más desmedidas que parezcan".

"Así, propietarios y locatarios se encuentran entrampadas en una lógica perversa que afecta al mercado, con la diferencia que los locatarios llevan la peor parte, pues no pudiendo tener la capacidad de ahorro para adquirir una vivienda, se ven obligados a soportar los costos que se incrementan día a día", expresó.

Por otra parte, explicó que "el lapso de tiempo mínimo fijado en la ley actual es solo de dos años, lo que obliga a los inquilinos a vivir en una mudanza permanente y no tener garantizado un plazo razonable de tiempo previsible en estos contextos inflacionarios", y añadió que "el lapso de preaviso es solo de un mes en el que el locatario debe hacer un sinfín de gestiones y tener preparado un gran desembolso de dinero para alquilar otra propiedad".