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Ley nacional

Se sancionó la versión definitiva de la nueva Ley de Alquileres

[BPN-15/10/23] El pasado 10 de octubre la Cámara de Diputados de la Nación aprobó las modificaciones a la mal llamada Ley de Alquileres realizadas por la Cámara de Senadores. La ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultara de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes (Artículo 12º).

Inquilinos Agrupados tuvo una postura clara y a favor de la ley desde que la misma se sancionó por primera vez y en el caso de esta nueva versión sostienen que es mejor que no tener ninguna. Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional pidió al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Santiago Maggiotti, que se reúna con las organizaciones e informe cómo hará para que "la ley se cumpla".

Por su parte el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Daniel Zampone, afirmó a un medio nacional que la reforma de la ley de alquileres va a ser regresiva para el mercado ya que a poco tiempo de las elecciones quienes tienen que renovar o cerrar un contrato de alquiler esperarán hasta después de las elecciones para ver qué candidato gana. Esto se debe a que dos de los tres candidatos con posibilidad de acceder a la presidencia proponen volver a un sistema sin regulaciones.

La ley recientemente aprobada modifica cuatro artículos de Código Civil y Comercial (CCyC), modifica un artículo y agrega otro a la Ley 27.551 (Ley de Alquileres) y crea incentivos fiscales para los propietarios modificando la Ley 26.565 (Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes), el Decreto 281/97 (Impuestos), la Ley 25.413 (Ley de Competitividad) y la Ley 20.628 (Impuesto a las Ganancias).

1.- Plazo mínima de la locación de inmueble

Se modificó el artículo 1.198º del (CCyC) que quedó redactado así:

Plazo mínima de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1.199.

2.- Excepciones al plazo mínimo legal

Se modificó el artículo 1.199º del (CCyC) que quedó redactado así:

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

3.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido

Se modificó el artículo 1.201º del (CCyC) que quedó redactado así:

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que efectúe alguna reparación urgente el locatario puede realizar por sí -con cargo al locador- una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

4.- Resolución anticipada

Se modificó el artículo 1.221º del (CCyC) que quedó redactado así:

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa debe abonar al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis meses de contrato no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto;

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble.

5.- Ajustes

Se modificó el artículo 14º de la Ley 27.551 (Ley de Alquileres) que quedó redactado así:

Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10º de la ley 23.928 (Convertibilidad del Austral) y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único en moneda nacional y por periodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.

6.- Publicidad

Se agregó un artículo 14º bis a la Ley 27.551 (Ley de Alquileres) que reza:

Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias.

7.- Publicación de estadísticas

Se agregó un inciso k) al artículo 19º de la ley 27.551 (Ley de Alquileres) que reza:

k) Relevar y difundir de manera periódica y actualizada información estadística sobre la situación de locaciones con fin habitacional, en la República Argentina, identificando demanda locativa y cantidad de hogares inquilinos, y sobre la demanda habitacional de alquiler social, beneficiarios alcanzados y las medidas adoptadas para su cumplimiento.

8.- Exención pago del Monotributo

Se modificó el inciso e) del artículo 2° del anexo Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS), monotributo, título II de la Ley 26.565 que quedó redactado así:

Artículo 2º.- A los fines de lo dispuesto en este régimen, se consideran pequeños contribuyentes las personas físicas que [...]. Concurrentemente, deberá verificarse en todos los casos que:

[...]

e) No realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.

Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.

9.- Exención Bienes Personales

Se incorporó el inciso l) al artículo 21º del título VI del Decreto 281/97 de Impuesto sobre los Bienes Personales que quedó redactado de la siguiente manera:

Artículo 21º: Estarán exentos del impuesto:

[...]

l) Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación con contratos debidamente registrados cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24.

10.- Impuesto a los débitos y créditos bancarios

Se incorporó el inciso d) del artículo 2° de la Ley 25.413 (Ley de Competitividad) que reza:

Artículo 2º: No se hallarán sujetos al gravamen...

[...]

d) Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa- habitación cuyos contratos se encuentren debidamente registrados conforme a la reglamentación.

11.- Deducciones especiales Impuesto a las Ganancias

Se incorporó el k) al artículo 87º de la Ley 20.628 (Impuesto a las Ganancias) que ordena:

Artículo 87º: De las ganancias de la tercera categoría y con las limitaciones de esta ley también se podrá deducir:

[...]

k) El diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y locador podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.

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[1] Artículo 7º de la Ley 23.928: "El deudor de una obligación de dar una suma determinada de Australes, cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con posterioridad al 1º del mes de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad del Austral".

[2] Artículo 10º de la Ley 23.928: "Deróganse, con efecto a partir del 1º del mes de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de Australes que corresponda pagar, sino hasta el día 1º de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad del Austral".

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