INTERPONE RECURSO ADMINISTRATIVO. REVOCACIÓN DE ACTO NULO.

Señora Secretaria del Ministerio de

Trabajo, Empleo y Seguridad Social.

Doctora Noemí Rial.

S                       /                             D

Marta Inés Oliva, DNI: 14.346.645 en mi carácter de presidente y representante legal de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH); Personería Jurídica otorgada por Inspección General de Justicia mediante Resolución Nº 15/99; inscripta en el Registro Nacional Obligatorio de Organizaciones No Gubernamentales dependiente del Centro Nacional de Organizaciones de la Comunidad, del Consejo Nacional de Coordinación de Políticas Sociales de Presidencia de la Nación Nº 11121; e inscripta en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con el Registro Nº 16 otorgado por la Subsecretaría de Producción de la Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Asociación, sita en la calle José Mármol nº 63 de esta ciudad Autónoma de Buenos Aires CP (1183), en función de la orden dada por acta de Consejo Directivo de ADEPROH, fecha 10 de mayo de 2004, respetuosamente me presento y digo:

 PERSONERÍA

            Con copia certificada del Estatuto Social de la entidad que represento y copia certificada del acta de designación de cargos, la cual declaro bajo juramento se encuentra vigente, Acta certificada de Asamblea del 10/5/2004, acredito el carácter invocado. Con copias de las Resoluciones Administrativas pertinentes justifico los reconocimientos indicados en el encabezamiento.

 OBJETO

            1- Se impugna y requiere la revocación de la Resolución S.T. Nº 113 de fecha 26 de Abril de 2004 mediante la cual se declara homologado el Convenio Colectivo de Trabajo celebrado por la FEDERACIÓN ARGENTINA DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS DE RENTA Y HORIZONTAL (F.A.T.E.R.Y.H.), la UNION ADMINISTRADORES DE INMUEBLES (UADI), la ASOCIACIÓN INMOBILIARIA DE EDIFICIOS DE RENTA Y HORIZONTAL (AIERH) y la CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS (CAPHyAI).

            2- Exclusión de los tres organismos convocados originariamente, es decir UADI, AIERH y CAPHyAI por carecer de legitimidad para actuar en representación de los copropietarios.

 OBSERVACIONES PREVIAS

            Reconocemos la legitimidad de FATERYH para participar en la discusión de esta paritaria. Asimismo desconocemos legitimidad a las otras tres organizaciones para decidir en nombre de los consorcistas de quienes no tienen representación legal ni mandato alguno.

Es decir, nadie puede acreditarse –y nos incluimos- el derecho de representar a 4.000.000 de trabajadores que viven bajo el régimen de propiedad horizontal. Los únicos realmente representantivos en las paritarias sería el Estado (para garantizar la equidad) y la CGT (porque los que vivimos bajo el régimen de propiedad horizontal también somos trabajadores y el alcance del convenio afecta el ingreso del resto de los gremios del país).

 INTERES LEGITIMO

            El interés de ADEPROH surge de nuestro objeto social fundacional, que establece la defensa de los consumidores de bienes y servicios dentro de la propiedad horizontal, defender la aplicación de la ley 13.512, fomentar y formar sobre derechos y obligaciones de los copropietarios, implementar los procedimientos necesarios, según cada caso, para evitar y erradicar la corrupción dentro de los consorcios. Somos propietarios y copropietarios que ayudan a otros, frente a la indefensión existente desde la creación de la Ley 13.512. Luchamos para dignificar el trabajo ajeno, es decir por erradicar la corrupción de los consorcios, y como tercer precepto fundacional reconstituir el tejido social de cada barrio.

FUNDAMENTOS

            Los fundamentos que sustentan esta presentación tienen  bases bien diferenciadas, que al mismo tiempo se suman. Téngase en cuenta que:

1) Los consorcios son personas jurídicas sin fines de lucro; No son empresas, no producen ni bienes ni servicios, los consumen.

 El pago de expensas, tanto ordinarias como extraordinarias y los fondos de reserva y su obligatoriedad, jurisprudencial y doctrinariamente se lo considera como cuota alimentaria. Los consorcios no son emprendimientos empresariales. Nosotros consumimos bienes y servicios y no los producimos. Es singular que los trabajadores que viven bajo el régimen de propiedad horizontal no hayan sido participados. Y, asimismo, se vulneró la ley de Defensa del Consumidor 24.240 respecto al derecho de la libre contratación en el artículo 27 del presente convenio.

            2) El 82 % de la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aries vive bajo régimen de Propiedad Horizontal. Son en su gran mayoría trabajadores al igual que los que se sentaron del otro lado. La salvedad está en que no puede considerarse al personal de los consorcios como población en riesgo. A diferencia de los copropietarios que se encuentran abrumadoramente compuestos por gente humilde, jubilados y pensionados, mas un alto grado de desocupados y subempleados. Casi 30.000 familias  habitan viviendas adquiridas y construidas por la Comisión Municipal de la Vivienda. Además, otras 27.000 familias  de trabajadores pagan hipotecas por sus viviendas. No olvidemos que los inquilinos son afectados directos porque las expensas en un 99% de los casos, están incluidas a su cargo en los contratos, representando ellos el 40 % de la población total de la Capital Federal. ¿Los inquilinos no son trabajadores?.

            3) El 95% de los ciudadanos es propietario de una sola vivienda, ganada a base de esfuerzo y trabajo. Esta cifra nos dice que no somos rentistas ni pudientes: somos trabajadores. Como trabajadores lo primero que se tiene que evaluar es cuanto representa del salario real el gasto de expensas que  afrontamos todos los meses. Debiéndose considerar las expensas dentro de la canasta familiar, teniendo en cuenta a todo el territorio nacional.

El aumento salarial del personal de los Consorcios está produciendo una redistribución de los ingresos entre trabajadores. La redistribución no es equitativa, puesto que no es desde los que más tienen hacia los que menos tienen: es entre trabajadores. Siendo el principal efecto un procesos de encarecimiento de la vivienda (sumado a los aumentos de los servicios y a la devaluación) que conduce a una migración de los sectores medios y bajos de las ciudades y su recambio por los sectores más pudientes; dejando las viviendas en las fauces del capital rentista.

4) Directamente se está afectando la infraestructura edilicia de la ciudad. La falta de mantenimiento edilicio y los abusos de malas administraciones, nos da una proyección en un futuro, que dentro de los próximos 20 años, el 10% de lo construido deberá ser demolido y esto sucederá en lo que comúnmente se denomina microcentro en la CABA.

5) En numerosos casos los fondos de reservas de los consorcios han sido objeto de la retención de los depósitos realizada mediante decreto 1570/01 y concordantes. Y debido a la crisis económica que atraviesa nuestro país la capacidad de ahorro de los consorcios para eventuales gastos es prácticamente nula. En la actualidad se observa que el 90 % de los consorcios carecen de fondo de reservas.

Sin escuchar a los copropietarios, se violan operativamente las disposiciones de los tratados internacionales con jerarquía suprema. Se mancilla y se arrasa con los siguientes artículos:

- VI, VII, XI, XII, XIII, XVI, XXIII y concordantes del Capítulo I) de la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre.

- 17, 22, 23, 25, 26, 27 y concordantes de la Declaración Universal de Derechos Humanos. También lo mismo pasa con los artículos 21, 26 y concordantes de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica).

- 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 15 y concordantes del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.

- 23 y concordantes del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos.

Y a los artículos 3, 4, 5, 23, 24, 26, 27, 28, 31 y concordantes de la Convención sobre los Derechos del Niño.

Lejos estamos de poner en tela de juicio la legitimidad de la defensa por parte del sector sindical de los intereses de sus afiliados. Al contrario, creemos muy justo el derecho del personal de propiedad horizontal de ver incrementadas sus retribuciones. Sin embargo, el 95% de los trabajadores que posee una sola vivienda careció de representación en esta decisión arbitraria. Siendo que los trabajadores (de cualquier gremio) son los que pagan las expensas y no los Administradores han originado un conflicto entre trabajadores; quienes de haber sido incluidos en el diálogo por el Convenio cuestionado, podrían haber aportado variantes aceptables que contemplaran su capacidad de pago. Ni inquilinos, ni jubilados, ni quienes solo poseen una vivienda fuimos representados.

Al sentarse a dialogar, solamente, el sector sindical con el sector empresarial, que nuclea a las inmobiliarias y a los administradores, prácticamente han puesto a inquilinos, jubilados y demás trabajadores en las fauces del capital rentista.. Peor aún, no han considerado que entre los copropietarios, casi la mitad está constituido por jubilados y pensionados, que ni siquiera están en actividad laboral, que vieron pulverizados sus haberes. Tampoco, consideraron a otro grupo de propietarios realmente afectado: aquellos que trabajan en la administración pública. Muchos sufrieron el detrimento de sus salarios con la reducción del 13% durante más de un año, y cuya retroactividad conseguida, para recuperarlos, se tradujo en bonos a larga data. Y no escapa al sentido común que no se puede comer bonos, ni vestirse con bonos y que su venta anticipada significó el beneficio del capital financiero (especulativo e improductivo). De eso no cabe duda a nadie.

La implementación de las medidas convenidas, sin un estudio con la participación de los consorcistas causa un grave perjuicio a un sector verdaderamente importante de la población. ESTO ES UN RECLAMO DE EQUIDAD, se esta perjudicando a 12.000.000 de personas.

Creemos que nadie se puede atrever a sostener que no existen propietarios desocupados, y con los altos índices del costo de vida, están perdiendo sus viviendas por el atraso en el pago de las expensas.

En la actualidad se puede observar en forma alarmante que  la crisis económica y la baja del poder adquisitivo de todos los trabajadores de la República Argentina. No somos exentos los 4.000.000 de trabajadores y sus familias que viven en consorcios. Si consideramos al núcleo familiar más los ocupantes únicos de viviendas,  se esta afectando la calidad de vida de por lo menos 12.000.000 de habitantes. No se puede hacer abstracción de esta realidad en la toma de decisiones, y es el Estado que debe garantizarnos la equidad de la que carecemos.

Conforme un estudio de la Secretaría de Defensa de la Competencia y el Consumidor, del año 2001, el costo de las expensas comunes de los edificios de Capital Federal se encareció en promedio de un 25% en los últimos cinco años, es decir en el periodo que comprende desde 1995 hasta marzo del 2001. Ahora bien, ese estudio realizado estableció que estos gastos en concepto de expensas comunes representaban el 10% de lo que ganan quienes viven en departamentos, que conforman el 70% de la población capitalina, tomando como promedio de ingreso por familia de pesos mil ($1.000), es decir, esta cifra no contempla el ingreso real de la mayoría de la población activa y muy lejos esta de reflejar la progresión de los ingresos de jubilados, pensionados y  de la totalidad de los trabajadores de la República Argentina. Dicho estudio también establecía, que una de las principales causas del aumento era el alza de las tarifas de servicios públicos, especialmente agua, gas, electricidad e impuestos. Agravándose la situación con la aparición de gastos nuevos que deben afrontar los copropietarios, dueños de una vivienda única y que también lo deben afrontar la totalidad de los Ciudadanos, como es el servicio de seguridad privada, el cual consideramos un subproducto ocasionado por el déficit o incapacidad del Estado quien debe garantizar la seguridad para todos los habitantes de nuestro querido país. Las falencias del Estado y/o negligencia también la estamos padeciendo todos los ciudadanos y no somos exentos los trabajadores que vivimos bajo régimen de propiedad horizontal.

Ni hablar de los administradores que suelen ven en nuestros consorcios una fuente inagotable de negocios, estando cuestionados, directa o indirectamente, el 40 % de ellos, y la apatía del Estado no evita su proliferación.

Cabe destacar que dicho informe de la Secretaria de Defensa de la Competencia y el Consumidor, se dio a conocer antes de la debacle económica producto del corralito y el default. Como consecuencia del corralito los ciudadanos perdimos nuestros ahorros y los fondos de reserva de los consorcios no fueros exentos de ello. El pago de las expensas es equiparable al pago de cuota alimenticia. Es decir, pagamos expensas para contratar y mantener en funcionamiento los bienes y servicios destinados al mantenimiento y preservación de la estructura edilicia.

La realidad nos muestra que los consorcios han visto reducido al mínimo su capacidad de afrontar el mantenimiento edilicio de los consorcios, hoy día se realiza el mínimo de reparaciones, se han eliminado abonos, se compran productos de limpieza sueltos, etc.

Si todo ello fue estimado como antecedente de la realidad hasta marzo del 2001, desde entonces no se ha efectuado estudio alguno para evaluar las consecuencias de la crisis posterior y en crecimiento. Desde entonces siguieron aumentando los servicios y ni hablar de la inseguridad.

La propiedad horizontal nace por una necesidad. Esta idea rectora fue impulsada por el Estado. Si bien existen departamentos que son artículos de lujo, el grueso de las viviendas pertenecen a gente de la clase media. Cabe destacar que fueron las políticas del Estado Nacional y de las Provincias las que implementaron y posibilitaron planes para la radicación de asentamientos y todos esos barrios de carenciados en su gran mayoría, viven en  régimen de la propiedad horizontal.

Obsérvese la cantidad impresionante de remates judiciales a los que se llega hoy día porque los propietarios que están en juicio no pueden pagar las expensas. Desde el año 93 al 2001 creció en forma proporcional a la imposibilidad de pagarlas. En el año 1993 = 3431 causas; en 1994 = 4219 causas; en 1995 = 5928 causas; en 1996 = 5985 causas; en 1997 = 6121 causas; en 1998 = 5652 causas; en 1999 = 6880 causas; en 2000 =  7165 causas; en 2001 = 8207 causa. En total en 9 años 53588 causas.

El mismo análisis se puede hacer con respecto a la progresión de los impuestos, afectando directamente a los obreros de la construcción, ya que no hay mantenimiento por carecer de recursos. Igualmente se puede hablar sobre los juicios de los proveedores por falta de pago de los consorcios.

Ya el personal de los consorcios por Resolución 137 del Año 2000 dictada por el Ministerio de Trabajo fueron los únicos, junto a los aeronáuticos, que se beneficiaron con una excepción al límite de horas extras. Con esto, en realidad no se los beneficio sino que se perdió la posibilidad de crear diez mil nuevos puestos de trabajo.

Ahora somos los trabajadores dueños de una vivienda una verdadera población en riesgo. Hay que recapacitar que es el único empleador que no gana, que no obtiene provecho de su “empresa”, que es la única entidad jurídica que puede ser comprometida por la mala gestión de los administradores -que se da cada vez mas-, teniendo que responder solidaria y subsidiariamente frente a los acreedores.

Cada administrador como representante legal de los consorcios debió haber obtenido la venia expresa asamblearia para representar los intereses de 4.000.000 de trabajadores que viven dentro del régimen de propiedad horizontal. Porque participar en un convenio colectivo no es una orden del mandante y el mandato no prevee la intervención en paritarias. Es decir, el mandato es acotado y rige dentro de los consorcios y no acredita representación de todo el conjunto de consorcistas de la República Argentina. No la establecen ni las asambleas, ni los reglamentos internos, ni los Reglamentos de Copropiedad, ni las ordenanzas o leyes municipales, ni la ley 13.512, ni el Código Civil al referirse al contrato de mandato.

Cualquier institución -nos incluimos- que pretenda arrogarse el derecho de representar a los trabajadores de la República Argentina que viven en propiedad horizontal, para la firma de este convenio carecen de representatividad, el único rol que se puede tener es el de consultantes, porque solo el Estado Nacional, a través de su Ministerio de Trabajo nos puede y nos debe garantizar la toma de decisiones en cuanto al aumento salarial, no omitiendo la realidad económica de los ciudadanos. También exigimos transparencia, considerando que la única forma de garantizarla es que dicha paritaria, se realice en audiencia pública. En todo caso el único que puede pretender sentarse en nuestra representación es la Confederación General de Trabajadores de la República Argentina (CGT). Tanto beneficiados como damnificados por dichos aumentos somos trabajadores y los trabajadores que vivimos en consorcios no estuvimos representados en el convenio.

Consideramos que en todo el territorio nacional se debe decretar la emergencia de los inmuebles considerados de 4ª categoría, que son las comúnmente conocidas casas chorizo o similares, por estar estas construcciones en un 40% colapsadas y en estado de ser demolidas. Es primordial tomar conciencia que a partir del tipo de vivienda que construimos  se concretan vínculos familiares, de vecindad y de ciudadanía.

Es evidente que el Estado desconoce el estado de indefensión de los copropietarios y los abusos a que están sometidos.

Solicitamos evaluar la incrementación de los índices de morosidad, el aumento de remates y el aumento de ejecuciones fiscales.

Solicitamos al Sindicato informe a cuánto ascienden las deudas que tienen los Consorcios por falta de pago de cargas sociales, el ingreso monetario de su estudio jurídico por ejecuciones de los Consorcios.

Repudiamos, por dar un ejemplo, que un servicio que es el incinerador que se dejo sin efecto en el año 1978,  sigue figurando en este nuevo convenio y que por solo figurar allí se debe pagar.

El 90% de los juicios que tienen los consorcios con el sistema previsional fueron generados por los administradores a quienes cuestionamos la representatividad. Omitir el pago de los aportes sociales es una estafa al consorcio y al fisco por retensión indebida.

Impugnamos en su totalidad el Artículo 27). Es inadmisible la contratación directa por parte del sindicato de la cobertura de seguro atentando contra la libertad de contratación. Dejamos aclarado que estamos a favor de todas las políticas que se implementen en beneficio de los trabajadores pero sin intermediarios, que significaría el manejo de esos fondos por terceros.

            Cuáles son los argumentos esgrimidos por las partes intervinientes para otorgar a la entidad sindical la facultad de contratar pólizas de seguros en nuestro nombre.

DOCUMENTACION

1)   Copia certificada del Estatuto y Personería Jurídica de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH);

2)    Copia certificada de Acta fecha 29/4/04 de designación de autoridades;

3)    Copia certificada de Acta de Asamblea de fecha 10/5/2004;

4)    Copia inscripción Defensa del Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;

5)   Copia inscripción como ONG de la Secretaría de Desarrollo Social de la Nación.

6)  Carta recibida de la Asociación vecinal Barrio Nagera, que  alberga a  1300 familias de trabajadores.       

PETITORIO

            Por cuanto queda expresado a la Secretaria del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación solicito:

1)    Me tenga por presentada, por parte y domicilio legal constituido.

2)    Por expuestos los hechos que motivan el presente recurso y fundado el derecho.

3)    Hasta tanto se resuelva el presente reclamo se suspenda la aplicación del Convenio Colectivo de Trabajo celebrado por la FEDERACIÓN ARGENTINA DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS DE RENTA Y HORIZONTAL (F.A.T.E.R.Y.H.), la UNION ADMINISTRADORES DE INMUEBLES (UADI), la ASOCIACIÓN INMOBILIARIA DE EDIFICIOS DE RENTA Y HORIZONTAL (AIERH) y la CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS (CAPHyAI), homologado Resolución S.T. Nº 113 de fecha 26 de Abril de 2004.

4) Se de trámite preferente y urgente despacho al  presente.

Solicitando se traslade copia de dicha presentación al Señor Ministro de Trabajo, Doctor Carlos A. Tomada.

Sin otro particular saludo a la Señora Secretaria del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social muy atentamente.