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6 de agosto de 1949
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CONSIDERANDO:
Que el Régimen de la Propiedad de pisos y departamentos estatuidos por
la Ley 13.512, requiere la sanción de normas reglamentarias para su
efectiva aplicación;
Que en ese sentido resulta indispensable, como la misma
ley lo prevé, instituir reglas especiales relativas a la inscripción
del dominio en los registros públicos, adaptadas a las modalidades de
la nueva forma de propiedad;
Que es también de indudable conveniencia determinar
las materias que obligatoriamente debe contener el Reglamento de
Copropiedad y Administración a que se refiere el artículo 9 de la Ley
citada, toda vez que de la previsión y el acierto con que los
propietarios regulen sus relaciones recíprocas, alejando el riesgo de
eventuales conflictos, dependerá en apreciable medida el éxito del
sistema;
Que por los mismos motivos es aconsejable permitir la
inscripción del referido Reglamento a quienes se dispongan a dividir
horizontalmente en propiedad edificios ya construidos o en vías de
construirse, medida coincidente con la prescripción legal que obliga al
"consorcio de propietarios" a proceder a dicha inscripción;
Que con el fin de salvaguardar los derechos de los
terceros adquirentes, como consecuencia del reconocimiento legal de
obligaciones que siguen al dominio del piso o departamento transmitido
(Ley 13.512, artículo 17), es necesario facilitar a aquellos el
conocimiento anticipado de las deudas de tal naturaleza que puedan
existir, a cuyo prop6sito se ha considerado un medio idóneo, dentro de
las posibilidades reglamentarias del Poder Ejecutivo, el que se estatuye
en el artículo 6 del presente Decreto;
Que siendo el valor asignado a cada piso o departamento
el que determina, en principio, la proporción que corresponde a los
propietarios en los derechos y obligaciones comunes (Ley citada, artículos
3 y 8), es menester asegurar que dicha proporción no ha de ser alterada
por las valuaciones que, a los efectos del pago del impuesto
territorial, se realicen separadamente sobre cada unidad inmobiliaria;
Que la concesión de préstamos en condiciones
liberales puede estimular la construcción de inmuebles destinados a ser
divididos horizontalmente y facilitar la adquisición individual de
departamentos o pisos, funci6n que debe tomar a su cargo el Estado como
medio de atenuar el problema actual de la crisis de vivienda y
contribuir al propósito, reiteradamente expresado, de permitir el
acceso a la propiedad a las personas de situaci6n económica modesta;
Que finalmente, no existe riesgo alguno de que, como
consecuencia de la adquisición de pisos o departamentos arrendados se
produzcan desalojos fundados en la causal que prevé el artículo 2,
inciso c) de la Ley 12.998, pues a ello se oponen la disposición del
artículo 1 de la Ley 13.228, que circunscribe su beneficio a los
propietarios de casas "ya adquiridas" a la fecha de su sanción.
Por ello,
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EL
PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA DECRETA:
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1 - Disposiciones Generales |
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Artículo 1°:
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Sin perjuicio de la obligación
de redactar e inscribir un Reglamento de Copropiedad y Administración,
impuesta al consorcio de propietarios por el artículo 9 de la Ley número
13.512, dicho Reglamento podrá también ser redactado e inscripto en
los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se
disponga a dividir horizontalmente en propiedad - conforme al régimen
de la Ley 13.512 - un edificio existente o a construir y que acredite
ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la
inscripción del referido Reglamento. |
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Artículo 2°:
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No se inscribirán en los
registros públicos títulos, por lo que se constituya o transfiera el
dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no
se encontrara inscripto con anterioridad el Reglamento de Copropiedad y
Administración o no se lo presentaré en ese acto en condiciones de
inscribirlo. |
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Artículo
3°:
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El Reglamento de Copropiedad y
Administración deberá proveer sobre las siguientes materias:
| 1. |
Especificación de las partes del edificio de
propiedad exclusiva;
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| 2. |
Determinación de la proporción que
corresponde a cada piso o departamento con relación al valor del
conjunto;
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| 3. |
Enumeración de las cosas comunes;
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| 4. |
Uso de las cosas y servicios comunes;
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| 5. |
Destino de las diferentes partes del inmueble;
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| 6. |
Cargas comunes y contribución a las mismas;
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| 7. |
Designación de representante o administrador;
retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones;
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| 8. |
Forma y tiempo de convocación a las reuniones
ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las
presida; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para
modificar el Reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo
de votos; representación;
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| 9. |
Persona que ha de certificar los testimonios a
que se refieren los artículos 5 y 6 del presente Decreto;
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| 10. |
Constitución de domicilio de los propietarios
que no han de habitar el inmueble. |
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Artículo 4°:
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Para la inscripción del
Reglamento de Copropiedad y Administración deberá presentarse éste al
Registro de la Propiedad, juntamente con el Formulario 111 a que se
refiere el artículo 29 y un plano del edificio extendido en tela,
firmado por profesional con título habilitante. En dicho plano las
unidades se designarán con numeración corrida y comenzando por las de
la primera planta; se consignarán las dimensiones y la descripción
detallada de cada unidad y de los partes comunes del edificio y se
destacará en color las partes de propiedad exclusiva (modificado por
Decreto 23.049 del 27 de diciembre de 1956). |
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Artículo
5°:
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Las decisiones que tome el
consorcio de propietarios conforme al artículo 10 de la Ley 13.512, se
harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de
actas será rubricado, en la Capital Federal y Territorios Nacionales;
por el Registro de la Propiedad, y en las provincias por la autoridad
que los respectivos gobiernos determinen. Todo propietario podrá
imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas,
la que será certificada por el representante de los propietarios o por
las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas.
Será también rubricado por la misma autoridad el
libro de administración del inmueble.
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Artículo
6°:
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A requerimiento de
cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de
transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de
propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará
sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o
departamento que haya de ser transferido. |
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Artículo 7°:
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El Banco Hipotecario
Nacional concederá préstamos de fomento, especiales u ordinarios, según
corresponda a cada caso de acuerdo con su ley orgánica, escalas de
acuerdos e intereses y normas internas que se dicten, para facilitar la
construcción o la adquisición de inmuebles destinados a ser divididos
en departamentos o pisos que hubieran de adjudicarse a distintos
propietarios, como así también para la adquisición aislada de uno o más
departamentos o pisos de un inmueble. |
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Artículo 8°:
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Los préstamos que el Banco
Hipotecario Nacional ha concedido o acuerde por el sistema llamado de
sociedad de propiedad colectiva, podrán ser convertidos en préstamos
individuales, siempre que los interesados se ajusten al régimen de la
Ley 13.512 y cumplan los requisitos que a ese efecto establezca el
Banco. |
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2. Disposiciones especiales para la Capital
Federal y Territorios Nacionales |
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Artículo 9°:
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Se inscribirán en el
Registro de la Propiedad de la Capital Federal:
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1. |
Los títulos constitutivos o traslativos de
dominio, sobre pisos o departamentos;
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2. |
Los títulos en que se constituyan,
transfieran, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de
hipotecas, usufructo, uso habitación, servidumbre o cualquier otro
derecho real sobre ellos;
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3. |
Los actos o contratos en cuya virtud se
adjudiquen pisos o departamentos o derechos reales, aún cuando sea
con la obligación por parte del adjudicatario de transmitirlos a
otro, o invertir su importe en objetos determinados;
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4. |
Las sentencias ejecutorias que por herencia,
prescripción u otra causa reconocieron adquirido el dominio o
cualquier otro derecho real sobre pisos o departamentos;
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5. |
Los contratos de arrendamiento de pisos o
departamentos por tiempo determinado, que exceda de un año; |
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6. |
Las
ejecutorias que dispongan el embargo de departamentos
o pisos o que inhiban a una persona de la libre
disposición de los mismos. |
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Artículo 10°:
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Sin perjuicio de la
aplicación de las disposiciones de la Ley 1893, título XIV, en lo que
fueren compatibles en el presente régimen, para las inscripciones que
se señalan en el artículo anterior se aplicarán estrictamente o por
analogía las disposiciones que contienen los artículos 6, 7, 11,14 al
17, 35, 37 al 44, 46 a 56, 58 a 60, 65, 66, 68, 72, 73, 74, 75, 77, 89 a
100, 102 a 111, 114 a 186, 190, 191, 193 a 207, del Reglamento del
Registro de la Propiedad, como así también las disposiciones del
Decreto N° 104.961, del 4 de Mayo de 1937. |
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Artículo 11°:
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Toda inscripción deberá
contener las siguientes enunciaciones:
| 1. |
Día y hora de presentación del título en el
Registro;
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| 2. |
Situación del edificio, calle, número, zona,
designación numérica del piso y del departamento, especificación
de las partes comunes y medidas superficiales del piso o
departamento;
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| 3. |
Valor, extensión, condiciones y cargas de
cualquier especie del derecho que se inscriba;
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| 4. |
Naturaleza del acto que se inscriba y su
fecha;
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| 5. |
Nombre, apellido, estado y domicilio de la
persona a cuyo favor se haga la inscripción;
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| 6. |
Nombre, apellido, estado y domicilio de la
persona de quien proceda inmediatamente el derecho a inscribir;
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| 7. |
Tomo y folio de la inscripción
correspondiente al título transmisor;
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| 8. |
Detalle de las cosas de propiedad común;
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| 9. |
Constancia de haber solicitado los
certificados del Registro;
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| 10. |
Designación de la Escribanía, Oficina o
Archivo en que existe el título original;
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| 11. |
Nombre y jurisdicción del funcionario, Juez o
Tribunal que haya expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado
la inscripción;
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| 12. |
Firma del encargado del Registro. |
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Artículo 12°:
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Con los formularios de
adquisición que presenten los escribanos conjuntamente con los
testimonios del acto a inscribir, y los originales de los oficios que
por duplicado remitan los jueces, se confeccionarán los protocolos de
"Registro de Propiedad Horizontal".
Este registro se llevará abriendo uno particular
a cada piso o departamento. Se asentará por primera partida la primera
inscripción, dándose por notas marginales todas las posteriores
inscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas al mismo piso o
departamento.
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Artículo 13°:
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Conjuntamente con el título
y formulario del piso o departamento deberá ser presentado al Registro
el formulario previsto en los artículos 1 y 3 del Decreto N° 104.961,
a los efectos de la inscripción del dominio que prescribir la Ley número
1893. Estas inscripciones se ligarán por notas con la de la Propiedad
Horizontal. |
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Artículo 14°:
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En los formularios de
inscripción relativos a contratos donde originariamente se establezcan
las adjudicaciones de pisos o departamentos determinadas personas, se
hará constar que la construcción del edificio ha sido autorizada y
aprobada por la Municipalidad respectiva, como también la valuación de
la Dirección General Inmobiliaria correspondiente a cada piso o
departamento. |
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Artículo 15°:
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Los libros del dominio de
la Propiedad Horizontal serán llevados, para los inmuebles de la
Capital Federal, por Zona Norte Zona Sur, según que los edificios estén
situados en la parte que se extiende al Norte de la línea media de la
calle Rivadavia o en la parte que se extiende al Sur de la referida línea.
En cuanto a los inmuebles ubicados en los
Territorios Nacionales, se abrirá un libro para cada Gobernación.
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Artículo 16°:
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Las inscripciones de cada
piso o departamento pertenecientes a un mismo "Edificio",
llevarán igual número de orden que se denominará "número de
Edificio". |
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Artículo 17°:
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Para cada edificio se
abrirá además, un legajo especial, al que se incorporará testimonio
del Reglamento de Copropiedad y Administración y de sus eventuales
modificaciones, y el plano del edificio a que se refiere el artículo 4
de este Decreto, extendido en papel especial para plano, donde figuren
las dimensiones y descripción detallada de los pisos o departamentos y
partes comunes.
Los departamentos se señalarán con numeración
corrida, comenzando por los de la primera plana.
A este legajo se agregará también una planilla
para cada piso o departamento, en la que se detallarán todas las
transferencias, constitución de derechos reales y demás circunstancias
relativas a los mismos.
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Artículo 18°:
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En el Registro de
Hipotecas sobre la Propiedad Horizontal se llevarán libros
correspondientes a la Zona Norte y Zona Sur de la Capital Federal y además
libros especiales de ambas zonas para las escrituras de hipotecas a
favor del Banco Hipotecario Nacional. También se abrirá un libro para
cada Gobernación. |
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Artículo 19°:
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Al margen de la inscripción
del dominio del piso o departamento y al margen de la inscripción del
terreno, se anotarán las hipotecas y embargos que llegasen a
afectarlos. |
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Artículo 20°:
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Si en garantía de una
misma obligación, se grava con hipoteca varios pisos o departamentos,
se deberá presentar un formulario de inscripción por cada
departamento.
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Artículo 21°: |
Cuando el Reglamento de
Copropiedad y Administraci6n establezca determinadas condiciones para la
transferencia del piso o departamento, el Registro observará y
suspenderá el trámite de la inscripción del documento correspondiente
hasta tanto se dé cumplimiento a lo exigido por el aludido reglamento. |
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Artículo 22°: |
En los testimonios y
oficios judiciales que se presenten para su inscripción se hará
constar, además de los datos que prescribe la Ley 1.893, los tomos,
folios, números de orden de cada inscripción de la propiedad
horizontal, como así también del legajo especial. |
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Artículo 23°:
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Todo documento que se
presente para su inscripción en el Registro de la Propiedad Horizontal,
se asentará en los libros diarios el índice que se llevan actualmente,
en los que se dejará constancia del tomo y folio correspondiente. |
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Artículo 24°:
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Los escribanos de registro
no autorizarán escrituras públicas de constitución o traspaso de
dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se
hubiese inscripto previamente el Reglamento de Copropiedad y
Administración en el Registro de la Propiedad, o no se lo presentase en
ese acto para ser inscripto simultáneamente con el título. Deberán
asimismo exigir constancia de que el edificio ha sido asegurado contra
incendio, conforme a lo establecido en el artículo 11 de la Ley 13.512,
como también de la autorización municipal que prevé el artículo 27
de este Decreto. |
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Artículo 25°:
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El Reglamento de
Copropiedad y Administración se inscribirá también en el registro de
mandatos. |
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Artículo 26°:
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A los efectos del pago del
impuesto inmobiliario, en la valuación de cada piso o departamento irá
incluida la parte proporcional del valor atribuido al terreno y a las
cosas de propiedad común. La proporción entre esa valuación y la que
corresponde al conjunto del inmueble, permanecerá inalterable.
Si en algún departamento o piso se realizasen
mejoras o se agregasen detalles de ornamentación que justifiquen el
aumento del impuesto, una valuación adicional se establecerá por
separado para ese fin.
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| Artículo 27°: |
Las autoridades
municipales podrán establecer los requisitos que deben reunir los
edificios que hayan de someterse al régimen de la Ley 13.512 y expedir
las pertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podrán
revocarse. |
| Artículo 28°: |
Las decisiones que tome válidamente
la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados
ausentes por carta certificada. |
| Artículo 29°: |
Apruébase los modelos de
formulario anexos al presente Decreto, los que, además de los recaudos
que establece el artículo 4 del Decreto 104.961, deberán presentar un
margen de siete centímetros. |
| Artículo 30°: |
Publíquese, comuníquese,
anótese, dese a la Dirección General del Registro Nacional y archívese. |
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