|
1)
|
Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno
destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe
hacer contar, en escritura pública, su declaración de voluntad de
afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de
unidades por tal régimen.
|
|
2)
|
En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará
constancia de:
|
a)
|
Estado de ocupación del inmueble;
|
|
b)
|
Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier
índole a la fecha de su otorgamiento;
|
|
c)
|
Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en
un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo no podrá
exceder de un (1) año ni el número de unidades ser superior al cincuenta
por ciento (50%) ¨
|
|
d)
|
Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3 de esta ley.
|
|
|
3)
|
Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe
entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:
|
a) |
Copia
íntegra certificada del título de dominio con constancia del
escribano de haberlo tenido a la vista;
|
|
b) |
Plano
de mensura debidamente aprobado;
|
|
c) |
copia
del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su
aprobación por la autoridad competente;
|
|
d) |
Proyecto
de plano de subdivisión firmado por profesional con título
habilitante
|
|
e) |
Proyecto
de reglamento de copropiedad y administración.
|
Asimismo
se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales
resulten las condiciones de dominio del inmueble sus restricciones, así
como que éste y su propietario no están afectados por medidas
cautelares.
La
existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca no
impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en
el mismo acto que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes
de la hipoteca.
|
|
4) |
La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad
Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que
expida.
La
anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para
gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los
casos de retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6
y 7.
La
enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los
derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados
en la forma prevista en el artículo 12.
|
|
5)
|
El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia
simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de
la existencia de los elementos mencionados en el artículo tercero. |
|
6)
|
La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del
artículo 2, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el
propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que
constará en escritura pública, otorgada dentro de los diez 10) días de
expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el
mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
A
dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido
por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen
contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto.
También dejará constancia, en su caso, que han sido restituidas a los
adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más un
interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las
operaciones normales de descuento.
|
|
7) |
El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación,
si acredita sumariamente que:
|
a) |
Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado
unidades; |
|
b) |
Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o
resuelto la totalidad de los contratos registrados |
|
c) |
Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a
iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre
que medie justa causa.
|
En
los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está
debidamente asegurada la restitución a los adquirerntes de todo lo que no
hubieran pagado por cualquier concepto con más un interés igual al
fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales
de descuento
|
|
8) |
El
propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su
registración, número del registro notarial y fecha en que se
efectuó:
|
a) |
En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra,
colocado en forma visible; |
|
b) |
En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades
de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por
medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas,
transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas,
colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares,
comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión; |
|
c) |
En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación
de unidades. |
|
|
9) |
Queda prohibido en cualquier forma de oferta:
|
|
Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error,
o no indicar el precio total si se menciona una parte; |
|
|
Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago; |
|
|
Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras
personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente
convenidos o acordados. |
|
|
10) |
El propietario debe tener a disposición de los adqirentes de unidades:
|
a) |
Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó
la escritura de afectación de los elementos enumerados en el artículo 3
y de las escrituras e hipoteca; |
|
b) |
Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su
anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble; |
|
c) |
La información relativa al desarrollo material de la obra |
|
d) |
La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos
que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la
exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al
día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden
y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia
el vendedor. |
|
|
11) |
Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la
presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:
|
a) |
Carácter en que actúen; |
|
b) |
Identidad del propietario del inmueble; |
|
c) |
La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes
que invoque y los instrumentos que lo acrediten. |
|
|
12) |
El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes
en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción
del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El
adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Los
contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el
adquirente, pero sí a éste contra el enajenante sin perjuicio de no ser
oponibles a terceros.
La
posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a
quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente
registrado.
|
|
13) |
Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:
|
a) |
Los siguientes datos de las partes:
|
I. |
Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio
estado civil, nacionalidad y número de documento de identidad. |
|
II. |
Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación
y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su inscripción
en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible y la
representación de quienes comparecieren por ella.
En
cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representación
debe dejarse constancia del documento que lo pruebe;
|
|
|
b) |
Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de
su inscripción; |
|
c) |
Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en
poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente |
|
d) |
La individualización y características de la unidad enajenada, su
ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella; |
|
e) |
Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número
de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos
de crédito; |
|
f) |
Plazo,
monto y condiciones de los gravámenes que el propietario
hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al
inmueble; |
|
g) |
Plazo y condiciones en que se otorgará la posesión; |
|
h) |
En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2. |
|
|
14) |
Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible.
Las
cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de
rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o
suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro
contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer
excepciones: cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción
judicial, como así los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo
13, sólo tendrán efecto, si son expresamente aceptadas por el adquirente
en cláusula especial, firmada por éste.
|
|
15) |
Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato
como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios
aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio
a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros
vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros. |
|
16) |
Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son
solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas
o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal. |
|
17) |
La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una
unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus
obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad
y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
La
registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el
propietario como por el cedente o el cesionario.
Regirá,
en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo
12.
|
|
18) |
La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de
la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el
propietario la prohibición de disponer de la unidad. |
|
19) |
Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el
propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario:
|
a) |
El
detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se
realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes de
unidades y el estimativo de la parte que faltar. |
|
b) |
Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren
anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble; |
|
c) |
Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del
propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades de la
obligación a garantizar.
Estos
extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real
de hipoteca.
|
|
|
20) |
La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en lo+ contratos
de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición
de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar
judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en
favor de persona determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará
por vía sumarísima. |
|
21) |
Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble
afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e
inoponibles a los adquirentes. |
|
22) |
Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor
hipotecario les proporcionen información de tatallada por escrito sobre
el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas.
Todo
adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la
parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago
del propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el
lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y
hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la
que debiere al propietario.
En
caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos
adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el párrafo
anterior.
|
|
23) |
Al escriturarse cada unidad el o los acreedores hipotecarios están
obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que
afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad,
previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda
a dicha unidad, quedando esta liberada de ese gravamen.
A
los efectos de la determinación de las partes proporcionales que
correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el
proyecto de subdivisión.
|
|
24) |
En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes
reglas:
|
a) |
Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos
debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si
abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio
obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con
más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para
las operaciones normales de descuento. |
|
b) |
Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los
adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la
adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado
del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito.
En
ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados,
sin previa notificación a los adquirentes con contratos debidamente
registrados.
|
|
|
25) |
Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario
convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una
asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de
designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría.
La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las
respectivas unidades en el proyecto de subdivisión. |
|
26) |
Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales
establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración. |
|
27. |
A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos,
el quince (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el
juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite
sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin
de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será
apelable al solo efecto devolutivo. |
|
28. |
Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en
cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de
copropiedad y administración previsto en el artículo 3, inciso e). |
|
29. |
Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de
los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las
disposiciones generales de esta ley, las contenidas
Deberá
designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien
tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá llevar
la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos
porcentuales representen el cincuenta (50) por ciento el administrador
podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.
|
|
30. |
Si la obra se paralizare durante más de seis (6) meses con imposibilidad
de continuarse, por causas imputables al propietario, 210 estando éste en
quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del
inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraidas por el
propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se
sustanciará por la vía del proceso sumario. |
|
31. |
Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el
administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el
diez (10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la re+cisión
del contrato con aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de
adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al
efecto lo dispuesto en el artículo 120 del Código Civil. |
|
32. |
Será reprimido con prisión de un (1) mes a dos (2) años quien a
sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3, 6 última
parte, 8, incisos b) y c), 9, 10, 11 y 19.
Al
que infrinja, dolosa o culposamente, lo dispuesto en los artículos 8,
inciso a) y 25, se le impondrá multa de tres mil pesos ($ 3.000) a diez
mil pesos ($ 10.000).
Se
impondrá la misma pena de multa a todo aquél que infrinja culposamente
lo dispuesto en los incisos b) y e) del artículo.
|
|
33. |
Será reprimido con las penas establenidas en el artículo 293 del Código
Penal, el que insertare o hiciere insertar en alguno de los documentos
mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley declaraciones
falsas o hiciere falsamente lo+ mismos, en todo o el parte, o adulterare
uno verdadero. |
|
34. |
Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la
jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la
presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se
refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de
1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en
conocimiento del escribano a cargo del registro notarial donde se haya
otorgado la escritura de afectación.
En
el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser
registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artículo
19, inciso b), debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos
contratos se encuentren registrados en el protocolo.
En
el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo será respecto
de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo.
Si
el propietario revoca la designación de escribano efectuada para el
otorgamiento de la escritura de afectación debe hacer constar la nueva
designación juntamente con la originaria en todos los elementos y actos
detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los
adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados.
|
|
35. |
En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado
a:
|
a) |
Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La
misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración
de los contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; |
|
b) |
En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribano interviniente
dejará constancia fehaciente de la inexistencia de contratos registrados
o de que su número no alcanza al mínimo previsto; |
|
c) |
En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las
unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo.
Será
reprimido con prisión de un (1) mes a dos (2) años quien a sabiendas
infrinja lo dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo.
|
|
|
36. |
A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad Inmueble estén
en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los
escribanos deberán ingresar en aquéllos los contratos que hubiesen
registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas
reglamentaciones. |
|
37. |
Derógase el decreto-ley 9032/63. |
