Proyecto de Ley

Regularización del Ejercicio de la Administración de Consorcios.

TÍTULO I: Del Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

Capítulo I: De su constitución

Artículo 1º:

Créase el Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como persona jurídica de derecho público no estatal, que tiene a su cargo el gobierno de la matrícula respectiva en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y las funciones que le confiere la presente ley.

Artículo 2º:

Son atribuciones del Ente Matriculador:

a)      Efectuar las tareas preparatorias y ejecutivas necesarias para la matriculación de los administradores de consorcios de propiedad horizontal.

b)     Aplicar las sanciones disciplinarias que correspondieren de acuerdo a lo establecido en el Capítulo V del Título II de la presente ley;

c)      Llevar el registro actualizado de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de acuerdo al art.22º de la presente ley;

d)     Solicitar al Poder Ejecutivo las inspecciones establecidas por la ley en materia de seguridad en consorcios, por pedido de cualquier matriculado interesado en forma directa, para la verificación del cumplimiento fehaciente de las obligaciones al respecto;

e)      Fijar los aranceles anuales que se perciban por la matriculación, así como por las demás certificaciones e inscripciones que surjan o se asienten en el Registro de Administradores. Estos aranceles les corresponden al Ente Matriculador y se destinan al financiamiento de su tarea específica.

f)       Intervenir como árbitro, mediador y/o conciliador en toda controversia que se suscite entre los copropietarios de los consorcios de propiedad horizontal y su administrador.

Capítulo II: Órganos del Ente Matriculador

Artículo 3º:

El Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se compone por los siguientes órganos:

a)      Directorio

b)     Tribunal de Disciplina

Artículo 4º:

El gobierno y la administración del Ente está a cargo de un Directorio, integrado por cinco (5) miembros, designados de la siguiente forma.- uno (1) por la Unión de Administradores de Inmuebles, uno (1) por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, uno (1) por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, uno (1) por el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal y uno (1) en representación del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 5º:

 En la primera reunión constitutiva del Directorio deben distribuirse los cargos de Presidente, Vicepresidente, Secretario y Tesorero, quedando los restantes miembros en calidad de Vocales. Los miembros del Directorio duran tres años en sus funciones, pudiendo ser reelegidos.

Artículo 6º:

El Directorio dicta el Reglamento Interno del Ente.

Artículo 7º:

Tribunal de Disciplina: El Tribunal de disciplina ejerce la potestad disciplinaria sobre sus matriculados, con el objeto de garantizar el buen desempeño, la honestidad y el decoro en el ejercicio de la actividad. El Tribunal de Disciplina está compuesto por cinco (5) miembros titulares y cinco (5) miembros suplentes. El Reglamento Interno determina el procedimiento a seguir para su conformación.

TITULO II. De la matriculación

Capítulo I: Disposiciones generales

Artículo 8º:

El ejercicio de la actividad de la administración de consorcios en inmuebles de propiedad horizontal y otros, comprendidos por la ley 13.512 y normativa concordante o por sus futuras modificaciones, que se desarrolle en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se rige por las disposiciones de la presente ley.

Artículo 9º:

Toda persona física o jurídica debe reunir las condiciones establecidas por la presente ley para desempeñarse en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como administrador de consorcios comprendidos en el régimen de propiedad horizontal.

Artículo 10º:

El administrador es el representante legal del consorcio de copropietarios del inmueble que administra, y lo representa en todas las gestiones judiciales, extrajudiciales y/o administrativas en que el consorcio sea parte o tenga intereses comprometidos directa o indirectamente.

Artículo 11º:

Los consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires comprendidos en el régimen de propiedad horizontal deben contar obligatoriamente con un administrador matriculado conforme a la presente ley, a excepción de lo establecido por su Art. 21°.

Capítulo II: De la matrícula.

Artículo 12º:

Inscripción: La persona que solicite su inscripción en la matrícula de administradores de consorcios, debe presentar su pedido de inscripción al Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debiendo cumplimentar los siguientes requisitos:

a)      Las personas físicas deben acreditar su identidad personal y mayoría de edad. Las personas jurídicas deben acreditar documentación suficiente que justifique su existencia y la personería de sus gerentes o representantes legales;

b)     Declarar su domicilio real y constituir uno legal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en el cual se tendrán como válidas todas las notificaciones que se le cursen, acompañando certificados de domicilio extendidos por la autoridad policial competente;

c)      Acompañar certificado de antecedentes penales expedido por autoridad competente;

d)     Declarar bajo juramento que no lo comprenden las causales de inhabilitación previstas en el Art. 20º de la presente ley;

e)      Aprobar el examen de idoneidad cuyo contenido será fijado por el Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debiendo ser rendido ante una mesa integrada por un representante del Ente Matriculador y un miembro del Tribunal de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad Autónoma, siendo obligatorio tanto para las personas físicas como para al menos uno de los gerentes o representantes legales de las personas jurídicas. Este examen puede ser suplido mediante la acreditación de alguno de los cursos de Administrador de Consorcios reconocido oficialmente por el Ente Matriculador;

f)       Prestar el juramento establecido en el Art. 15º de la presente ley;

g)     Abonar las sumas que establezca el Reglamento Interno del Ente Matriculador.

Artículo 13º:

Procedimiento de la matriculación: El Ente Matriculador forma un expediente con cada solicitud de matriculación, así como estudia todos los antecedentes y documentación adjunta, verificando la veracidad de lo expuesto por el peticionante, debiendo expedirse dentro de los 90 días de presentada la solicitud, en forma perentoria e improrrogable, pudiendo disponer el Ente Matriculador las medidas que estime oportunas y convenientes para su mejor cometido.

Artículo 14º:

Si del estudio de los antecedentes y documentos adjuntos a la solicitud surgiere algún impedimento de forma o fondo, el solicitante tiene hasta seis meses para subsanarlo. Vencido este plazo sin subsanarse la observación, se da por desistida la solicitud. En caso de que el solicitante decida volver a presentar la solicitud de matriculación debe iniciar un nuevo trámite.

Una vez aprobada la solicitud de matriculación se fija el día y la hora en el que el nuevo matriculado efectúa el juramento en virtud del cual contrae el compromiso de desempeñar honesta y lealmente la función de Administrador de Consorcios, representando fielmente los intereses de sus administrados, respetando y haciendo respetar la normativa vigente que rige al sistema de propiedad horizontal, la atinente a las obligaciones con la seguridad social que surgiera de su actuación como empleador y toda otra, de carácter nacional o local, vinculada directa o indirectamente con su ejercicio.

En el acto de juramento a que se refiere el art. 15º un representante del Ente Matriculador se le otorga al nuevo matriculado de un diploma en el que consta su identidad, domicilio legal, tomo, folio y número de matrícula. Asimismo se hace entrega de un carnet con los mismos datos que acredita su condición de administrador matriculado ante toda gestión. Este carnet debe llevar obligatoriamente la fotografía del matriculado y debe renovarse cada cinco años.

Si la matriculación fuera denegada al solicitante, deben fundamentarse las causas y el interesado puede requerir la reconsideración de esta decisión ante el Directorio del Ente Matriculador, dentro de los diez días de notificada la misma. En tal caso, el Ente Matriculador debe expedirse en forma improrrogable dentro de los treinta días de recepcionado el recurso, siendo su decisión recurrible ante el Tribunal en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Capítulo III: Capacidad profesional.

Requisitos.- Para ejercer como administrador de consorcios se requiere haber cumplimentado las condiciones de idoneidad establecidas por el art.12º– inc. e) de la presente ley, no presentar ninguna de las causales definidas en el art. 20º y:

a)      Si se trata de una persona física, ser mayor de edad;

b)     Si se trata de personas jurídicas regularmente constituidas, que al menos uno de sus gerentes o representantes legales facultados estatutariamente para comprometerla, cumplan con los requisitos fijados por la presente ley.

No pueden ejercer como administradores:

a)      Los fallidos o concursados mientras dure su inhabilitación;

b)     Los condenados por delitos;

c)      Los excluidos del ejercicio mediante sanción disciplinaria;

d)     Los inhabilitados judicialmente.

Capítulo IV: Del registro de los matriculados

El Ente Matriculador debe llevar un legajo de cada matriculado en el que constan sus datos personales, menciones honoríficas, cursos de capacitación, funciones especiales encomendadas por la Justicia u otras autoridades nacionales o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con su domicilio real y legal, así como sus cambios, los méritos y sanciones a que se hiciere acreedor en el ejercicio de las funciones específicas.

Capítulo V: De los poderes disciplinarios

Quedan sujetos a sanciones disciplinarias los administradores que incurrieran en las siguientes situaciones:

a)      Condena criminal;

b)     Haberse procurado administraciones por medios incompatibles con la dignidad profesional;

c)      Dar curso a publicidad que pueda inducir a engaño u ofrecer servicios contrarios a la ley o violatorios de ella;

d)     Encontrarse en mora con el pago de la matrícula anual, las cuotas sindicales y los aportes sociales del personal a su cargo o de las inspecciones exigidas por ley en materia de seguridad para el o los inmuebles a su cargo;

e)      Mudar su domicilio real o legal sin dar conocimiento previo al Ente Matriculador dentro de los 30 días siguientes al cambio;

f)       Contravenir las normas de ética profesional que dicte el Ente Matriculador;

g)     Inhabilitaciones de las previstas en la Ley Nacional de Concursos y Quiebras.

Las sanciones pueden ser:

a)      Amonestación;

b)     Amonestación y advertencia en presencia del Directorio;

c)      Multas, cuyo monto se gradúa de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno del Ente Matriculador;

d)     Suspensión, cuya duración y modalidad se gradúa de acuerdo a lo establecido en el Reglamento del Ente Matriculador;

e)      Baja de la Matrícula del Ente Matriculador como accesoria de la sanción aplicada y atento a su gravedad.

Para la substanciación de las causas disciplinarias el Tribunal de Disciplina actúa de oficio o por denuncia particular. Iniciada la actuación, el Tribunal requiere del imputado las declaraciones que considera necesarias y decide dentro de los 10 días si procede el trámite de la misma.

Se forma el expediente respectivo con agregación de todas las constancias existentes y procede a dar traslado al presunto infractor por el término de 15 días. En su contestación el presunto infractor puede ofrecer las pruebas que sean conducentes al tema que se plantea y que considere convenientes. Clausurado el período probatorio, el Tribunal dicta resolución fundada dentro de los 30 días. Dicha resolución es notificada en forma fehaciente al imputado y al consorcio de propiedad horizontal directamente afectado. Todas las sanciones aplicadas por el Tribunal de Disciplina son apelables, con efecto suspensivo, ante juez de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la resolución.

Las sanciones disciplinarias prescriben al año del hecho generador que las haya motivado. Si la sanción puede dar lugar a la exclusión del ejercicio de Administrador, la acción prescribe a los tres años del hecho generador que la haya motivado.

El Tribunal de Disciplina puede acordar la rehabilitación del administrador excluido de la matrícula, siempre que hayan transcurrido, como mínimo, dos años desde la resolución, cuando lo considere pertinente, mediando resolución fundada.

TÍTULO III. Recursos del Ente Matriculador

Capítulo I: Patrimonio

El patrimonio del Ente Matriculador está formado por el producido de:

a)      Cuota de inscripción y anual que deben satisfacer los administradores inscriptos y en ejercicio;

b)     Donaciones, legados y subsidios;

c)      Multas y recargos establecidos por el Reglamento Interno;

d)     Los intereses y frutos civiles de los bienes del Ente Matriculador;

e)      Los aranceles que fija el Ente Matriculador por los servicios que presta;

f)       Todo otro ingreso proveniente de actividades realizadas en cumplimiento de la presente ley.

Capítulo II: De las contribuciones

Disposiciones Transitorias

Fundamentos

  En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires una porción mayoritaria de la población vive en consorcios comprendidos en el régimen de propiedad horizontal, establecido por la Ley Nacional 13.512 y su normativa complementaria.

Dado que las expensas constituyen el medio por el que se solventan los gastos de cada edificio y cuyo pago constituye una obligación ineludible para los consorcistas, es necesario brindarle a los copropietarios una base de seguridad y transparencia, estableciendo una instancia de control para prevenir prácticas dolosas que puedan derivar en un endeudamiento que recae forzosamente en los copropietarios.

Esto sucede particularmente en cuanto al cumplimiento efectivo de los compromisos asumidos por el administrador en su carácter de representante legal del consorcio, con la responsabilidad adicional que tiene como empleador del personal a cargo, y sobre los aportes correspondientes, en especial los relativos a la seguridad social de los trabajadores.

En este sentido, consideramos la alternativa de una autorregulación colegiada de los Administradores para su ordenamiento, a través de las instituciones que representan al sector en la negociación colectiva, en vista a la fragmentación que presenta, ya que los administradores no se encuentran agrupados en una sola organización. Así, se crea el Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que tiene como objeto central gobernar la matrícula en el ámbito de nuestra ciudad, como requisito previo para el ejercicio de la actividad.

Con el objeto de alcanzar una mayor eficiencia se establecen pautas de idoneidad profesional que debe cumplimentar todo aquel que ejerza como Administrador, eximiendo de la matriculación a los copropietarios que se desempeñen en ese carácter en un solo edificio y no lo realicen a título oneroso.

Se ha tenido en cuenta el vacío legal en el ámbito de la Ciudad Autónoma con relación al funcionamiento de los consorcios comprendidos en este régimen, salvo por una serie de normas que establecen inspecciones periódicas sobre cuestiones vinculadas con la seguridad, como es el caso, por ejemplo, de las puertas tijera de los ascensores y en el estado sanitario de los tanques de agua. El grave déficit de inspectores que presenta nuestra ciudad redunda en el perjuicio de quienes efectivamente cumplen con la normativa vigente y termina promoviendo indirectamente su inclumplimiento, por lo cual se habilita al Ente Matriculador la posibilidad de requerir las inspecciones del caso a pedido de sus matriculados.

Creemos, finalmente, que este proyecto contribuye a la normalización de una actividad cuya importancia cuantitativa es insoslayable en nuestra ciudad, y que redundará en un mayor reconocimiento y jerarquización de la misma, e indirectamente en la calidad de vida de quienes habitan y quienes trabajan en edificios comprendidos por el régimen de propiedad horizontal.

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