Proyecto de Leyes

FUNDACIÓN LIGA DEL CONSORCISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

PROYECTO DE LEY DE REFORMAS A

LA LEY 13.512

1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS pág. 1

2. LINEAMIENTOS GENERALES DE LA REFORMA " 2

3. TEXTO DE LA LEY DE REFORMAS " 7

4. REDACCIÓN ACTUAL DE LA LEY 13.512 " 10

5. NUEVA REDACCIÓN SUGERIDA DE LA LEY 13.512 " 14

1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Sin duda existe una compleja problemática que afecta hoy a la enorme población que vive o trabaja en edificios sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal en los centros urbanos y suburbanos del país. La enorme cantidad de litigios que abarrotan hoy nuestros tribunales es prueba cabal de ello. La ley que rige el sistema, Nro. 13.512, del año 1948, no ha sufrido desde entonces modificación alguna y su normativa ha quedado en gran parte superada por múltiples factores socioeconómicos aparecidos a través del transcurso del tiempo, de modo que se impone promover una reforma de dicho régimen legal a fin de satisfacer las necesidades de la ciudadanía.

Es nuestra intención proponer una nomativa que permita impulsar la convivencia y la participación social, valores ignorados por el legislador en oportunidad de la redacción de aquella ley, sin descuidar al mismo tiempo fortalecer el derecho de los propietarios a la libre disponibilidad de su patrimonio, garantizado por la Constitución Nacional.

No aconsejamos la derogación y reemplazo de aquella ley porque su aplicación durante más de medio siglo ha resultado sumamente provechosa en muchos aspectos y sobre todo porque gran parte de sus lagunas han sido cubiertas por una nutrida y apreciable jurisprudencia, que ningún texto legal, por más cuidado y completo que pretendiera ser, podría aprovechar. Creemos, en cambio, que sí es necesario reformar aquel instrumento legal incorporándole ciertas disposiciones que permitan superar algunas cuestiones sumamente conflictivas aparecidas en el transcurso del tiempo.

El proyecto se basa en tres ideas fundamentales:

a) La simplificación del sistema de asambleas, a fin de hacer posible la participación efectiva de los propietarios en la toma de decisiones esenciales al cuidado de su comunidad y su patrimonio,

b) la necesidad de jerarquizar la institución del administrador, cuya función al frente de esos conglomerados urbanos resulta indispensable para que el sistema funcione, y

c) La introducción de la jurisdicción arbitral como la vía más idónea para resolver los problemas consorciales. Podría sostenerse probablemente la conveniencia de erigir tribunales de Justicia de menor cuantía, pero una mirada pragmática sobre el estado de la economía y las necesidades de nuestro país indican que no se estaría en condiciones de instrumentarlos. Por otra parte, creemos que los conflictos surgidos a diario en los consorcios requieren una justicia inmediata, que atendiendo a las circunstancias apuntadas, actualmente sólo la democrática institución del arbitraje (consagrada desde antiguo en nuestros códigos procesales pero escasamente aplicada) puede brindar.

2. LINEAMIENTOS GENERALES DE LA REFORMA

Varias obligaciones y facultades nuevas incorpora el proyecto para los propietarios de Propiedad Horizontal. La primera consiste en acreditar ante el Administrador su carácter de titular de dominio y declarar el número de personas que habitarán la unidad de su propiedad en forma permanente. Estas disposiciones tienden a evitar en lo posible el grave problema de seguridad que suelen sufrir los consorcios, pues a menudo nadie sabe quién es quién dentro del edificio ni cuántas personas usan las instalaciones comunes.

También debe el propietario constituir un domicilio especial donde se tendrán por válidas todas las notificaciones que se le cursaren relacionadas con su calidad de consorcista. Esta norma viene a solucionar una demora injustificada en las comunicaciones que por motivos de su calidad de integrante del Consorcio recibe el propietario, sea de parte del propio ente consorcial o de cualquier otro integrante de la comunidad. El texto que proponemos agrega que en caso de no cumplirse con dicha exigencia, todas las notificaciones se tendrán por diligenciadas legalmente en cualquiera de las unidades de las que aquél resulte propietario. Intencionalmente se ha impuesto la obligación de constitución de un domicilio especial en lugar de prsumirlo, como sería la regla. Ello tiende a que el propietario tome conciencia de que además de su calidad de tal, integra con otras personas una entidad jurídica que lo vincula con derechos y obligaciones específicos. (Art. 1)

OBLIGACIÓN DE ASISTIR A LAS ASAMBLEAS

Por este último motivo se establece también que el propietario está obligado a asistir a las asambleas legalmente convocadas (Art. 2). Estimamos que dicha carga (que es un derecho y un deber a la vez) constituye un componente básico del sistema de propiedad compartida y sobre todo -es necesario enfatizarlo- un excelente modo de fomentar la democracia como modo de vida.

En efecto, si la Propiedad Horizontal, socialmente hablando, consiste en la convivencia necesaria entre personas desconocidas entre sí motivada por el sólo hecho de compartir bienes y servicios comunes, es natural que los condóminos deban tomar conciencia de que sus derechos exigen también, como contrapartida, cierta responsabilidad que se traduce en el deber de interesarse en alguna medida, siquiera mínima, en la suerte del edificio que se comparte, asistiendo a las asambleas por sí o enviando un representante.

MANDATO TÁCITO

Esta obligación de asistir a las asambleas se complementa con la necesidad de que la celebración de las mismas sea fehacientemente notificada en forma personal (mediante una planilla firmada por el interesado o quien haga sus veces) o en su defecto, por carta-documento. La razón de tal rigorismo radica en que el proyecto introduce la presunción legal de que quien no concurre a las reuniones ni se hace representar por un tercero ha otorgado un mandato tácito en favor de la mayoría de los presentes en el acto cuando se encuentran allí por lo menos el veinte por ciento de todos los propietarios. Esta presunción rige para todos los consorcios integrados por más de diez unidades y cuando se encuentren presentes como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento del total de unidades del edificio.

Esta institución la hemos tomado de los artículos 1873 y 1874 del Código Civil, que establecen que el mandato puede ser expreso o tácito. Entendemos que dicha solución resulta ser el único medio idóneo para que las asambleas dejen de ser una mera ficción en edificios integrados por gran cantidad de unidades.

En efecto, desde el año 1948 las ciudades han crecido enormemente y reunir a las mayorías necesarias para deliberar y para decidir en esos edificios muchas veces se transforma en una tarea imposible. Además, esta circunstancia suele ser una verdadera fuente de corrupción teniendo en cuenta que el único órgano que puede controlar a la administración es la Asamblea de propietarios. Al respecto, debe sñalarse que los comúnmente llamados "Consejos de Administración" no figuran en ninguna ley y carecen de facultades dispositivas. Aún surgidos de los reglamentos o las asambleas, sólo pueden "aconsejar" al Administrador, pero legalmente no pueden controlarlo. Sólo la asamblea puede hacerlo.

La juridicidad de la institución del mandato tácito la ha consagrado reiteradamente la jurisprudencia de nuestros tribunales: su fundamento nace de la inacción o el silencio de quien pudiendo impedir que alguien esté haciendo algo en su nombre, a sabiendas no lo hace pudiendo hacerlo. Este principio que incluímos en el proyecto, dicho sea de paso, tiende a combatir la clásica postura criolla que impide a los órganos colegiados tomar decisiones por simple desinterés o por inercia.

El principio de la presunción del mandato tácito ha sido ampliamente consagrado por nuestros jueces, adaptándola a todo tipo de situaciones. En tal sentido, bien puede pensarse que si ha sido declarada válida para presumir hechos tan importantes como un pago por ejemplo, o actos tan trascendentes como la promesa de venta de un inmueble, no existe razón valedera alguna para no extenderla también a la concurrencia a las asambleas de la propiedad horizontal. Aunque debemos resaltar una vez más que para que resulte legítima la institución del mandato tácito, debe ser precedida por una notificación fehaciente e indubitable efectuada al propietario de la celebración de la asamblea respectiva, evitándose la práctica común, poco seria y ciertamente abusiva de arrojar un volante de convocatoria simplemente por debajo de la puerta de la unidad funcional del destinatario. Una simple planilla con constancia de entrega o una carta-documento otorgan a la notificación el grado de confiabilidad necesario.

El sistema que proponemos evita las enormes dificultades, muchas veces insalvables, con que tropiezan los propietarios de edificios de cierta envergadura para reunirse y lograr las mayorías necesarias que permitan ejercer sus derechos. En efecto, ¿cómo creer que sea posible reunir en un mismo día, a una misma hora y en un mismo lugar a los propietarios de 100 o más unidades? Y aún así cómo lograr los porcentajes de votos que exigen los reglamentos hoy vigentes? (por lo general se exigen dos tercios para destituir al administrador) Sin duda, la institución del mandato tácito es la solución adecuada.

Para comprender el problema en integridad, hay que tener en cuenta que en la realidad cotidiana, no poder reunir las mayorías necesarias para desplazar a una mala administración condena a los propietarios a acudir al Juez en demanda de una asamblea judicial, con los gastos y demoras consabidas. Por otra parte, tramitar hoy un juicio civil contra una mala administración para desplazarla o responsabilizarla por daños y perjuicios significa, al menos en los tribunales nacionales, entre dos y seis años de pleiteo, algo francamente descabellado si tenemos en cuenta los valores e intereses de vecindad que se ventilan en esos procesos.

La situación del propietario se complica aún más porque la reglamentación actual de la ley 13512 permite al dueño original del inmueble redactar prácticamente a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administración. Esto significa que quien construye o vende las unidades podrá designar al primer administrador, establecer el régimen de asambleas y sobre todo determinar las mayorías necesarias para todas las decisiones, incluída la remoción de aquél.

Puede advertirse entonces el formidable margen de discrecionalidad que en los hechos gozan los administradores, realidad que ha empañado en gran medida la actividad de administrar consorcios y la propia institución de la Propiedad Horizontal, durante años.

Otra consecuencia importante de la institución del mandato tácito, es que en su mérito dejan de ser necesarios los llamados "Consejos de Administración", porque en la práctica será la propia asamblea de propietarios la que estará capacitada para actuar con plenos poderes y de manera ágil y representativa. Los Consejos de Administración, en la práctica y en la mayoría de los casos , o son totalmente inoperantes, o se erigen a sí mismos como un factor de poder dentro del Consorcio que debilita la capacidad de decisión del Administrador y no siempre resulta representativo de la mayoría de los propietarios ni es garantía de la defensa de sus intereses.

Finalmente digamos que con las medidas apuntadas será posible lograr que las asambleas adquieran el dinamismo y la efectividad que merecen aquellas personas que prueban con su asistencia preocuparse verdaderamente por la suerte del edificio. Y sobre todo, digámoslo sin ambajes: se recuperaría la fe y la confianza en el diálogo como el mejor sistema para solucionar conflictos humanos, porque lo que está pasando en la comunidad consorcial desde hace años es que la gente no concurre a las asambleas por considerarlas inoperantes.

DEBILIDAD JURÍDICA INTRÍNSECA DEL CONSORCIO

El art. 4 del proyecto consagra una norma que resulta necesaria a fin de proteger a la comunidad consorcial de ciertas debilidades intrínsecas que afectan al sistema de Propiedad Horizontal: los Consorcios son personas jurídicas de carácter limitado y sin fines de lucro. No pueden comprar ni vender a voluntad. En definitiva, el Consorcio es una entidad jurídica sumamente desprotegida por la ley. Una suerte de comunidad forzada por las circunstancias, carente de afán de lucro y de riesgos propios de la actividad comercial. No es una empresa. La compra de un departamento, para la mayoría de la población urbana, no constituye un "aporte" riesgoso en procura de ganancia, como en la sociedad.

Por eso se impone una caracterización jurídica por omisión: El Consorcio es -y debe serlo- sólo un lugar para vivir o trabajar en paz. Pero por esas mismas razones el Consorcio ofrece un flanco de suma debilidad: los propietarios que los componen son personas solventes "ministerio legis". No pueden quebrar. Siempre deberán pagar cualquier carga que les impongan los poderes públicos o las corporaciones que agrupan a encargados y administradores.

Por esa razón de estricta justicia hemos introducido la norma de que los Consorcios "en ningún caso podrán ser considerados como empresas, sociedades ni entidades patronales a los fines impositivos o laborales".

El reciente convenio colectivo de Encargados pone de manifiesto esa cruda realidad: las corporaciones que agrupan a esos dos servidores de la comunidad consorcial se reúnen para forjar entre ellos "convenciones colectivas de trabajo" y subrepticiamente pactar mutuas concesiones que se traducen en obligaciones que deberán pagar los propietarios. En el caso concreto a que nos referimos, las corporaciones de administradores lograron incluir como "encargado" a una nueva categoría de trabajadores: los "administrativos", que les permitirá contratar personal que prestará servicios para su administración y será pagado por los propietarios. En contrapartida, la parte contraria, la entidad gremial que agrupa a los encargados, logró que se incluyan en el convenio varios tipos de nuevos seguros que se superponen a los ya existentes por las leyes vigentes (Ley de Contrato de Trabajo, etc.) y que "ellos se encargarán de contratar". Por supuesto, cargando su costo también sobre las espaldas de los propietarios. Estos contratos colectivos tienen una vigencia de uno o dos años, de manera que el sistema perverso de que dos partes pueden obligar a una tercera ausente permanece como una espada de Damocles sobre el presupuesto de miles y miles de familias de consorcistas. La mayoría de ellos empleados. Muchos de ellos subempleados, jubilados o pensionados....

El art. 5 tiende a solucionar uno de los problemas más comunes que suelen suscitarse en las asambleas y se refiere a los poderes. Muchos reglamentos nada dicen sobre las formalidades que deben reunir los mandatos otorgados por los propietarios a terceras personas para que los representen en las asambleas, mientras que muchos otros exigen que dichos instrumentos sean extendidos ante Escribano Público, un Banco o el propio Administrador. Nos parece que ninguno de esos extremos son adecuados para la vida consorcial. El artículo establece que el propietario podrá hacerse representar en las asambleas mediante una simple autorización extendida a favor de un tercero, que deberá firmar conjuntamente con dos personas hábiles en carácter de testigos del acto. Mediante ese recurso simple se evitan trámites onerosos, a la vez que se reviste al mandato de una mínima publicidad acorde con la naturaleza de su entorno vecinal.

El art. 6 dispone que las fechas en que los consorcistas deberán reunirse en asambleas ordinarias sean fijadas por los respetivos reglamentos. Esta medida facilita las reuniones, pudiendo prever aquellos de antemano la extensión de los mandatos correspondientes en caso de no ser posible la concurrencia personal.

AUTOCONVOCACIÓN

En la segunda parte del artículo se admite la autoconvocatoria a asambleas extraordinarias a favor de un número de propietarios que representen, como mínimo, un 20 % de los votos del Consorcio computados por unidad y por proporción, no operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. También se dispone que el acta asamblearia deberá labrarse ante Escribano Público.

La norma nos parece de estricta justicia. Existen numerosos casos en que un mal administrador no convoca a asamblea durante años, obligando a los consorcistas a acudir a la vía judicial para ejercer un acto que, al fin y al cabo, se encuentra protegido por la Constitución Nacional como garantía del derecho de propiedad.

El art. 7 garantiza al administrador designado legalmente un plazo mínimo de un año para ejercer sus funciones, término que sólo podrá ser rescindido antes de tiempo por causas graves o mediante sentencia judicial. Con esta solución se pretende morigerar los efectos del mandato tácito a la vez que promover la estabilidad en la gestión de los consorcios favoreciendo con una cierta permanencia a las buenas administraciones.

El art. 9 limita la facultad del Administrador en cuanto a despedir en forma discrecional al personal del edificio (que la redacción original de la Ley l3512 le otorga) desde que la realidad ha probado que en muchos casos ha sido fuente de excesos. La norma que proponemos establece que ese derecho, así como la facultad de comprometer al Consorcio frente a terceros con obligaciones extraordinarias y efectuar erogaciones que no fueren necesarias y urgentes, están supeditados a la aprobación de la Asamblea.

JURISDICCIÓN ARBITRAL

El marco fundamentalmente convivencial que rodea a los problemas de Propiedad Horizontal que llegan a los tribunales exige que, más importante que lograr "decir el derecho" (que es indudablemente la finalidad principal de los tribunales jurisdiccionales) lo que la comunidad necesita es acabar con los conflictos, que es la función propia del árbitro. Esto resulta ser así desde que la elección de quien va a dirimir la cuestión litigiosa parte de los propios contendientes y no de la imposición del Estado.

Por dichas razones, mediante el art. 14 se ha querido fomentar la cultura del arbitraje como factor de educación y articulación social, consagrándola como la jurisdicción propia y específica de la Propiedad Horizontal, institución que se diseña con una dosis de gran discrecionalidad a cargo de estos jueces "seniors", designados "ad-hoc" por las partes.

A este último respecto, creemos que el estado actual de la sociedad argentina, su aparente anomia y deterioro de valores aconseja que sea conveniente aprovechar la experiencia de aquellos abogados que han ejercido la profesión durante diez años consecutivos, jerarquizando la función de quienes han debido lidiar en forma independiente en una sociedad tan conflictiva como la nuestra.

Existen otras innovaciones menores pero igualmente importantes. Muchas de ellas han sido tomadas del Proyecto de Código Civil y de Comercio redactado por la Comisión designada por el Decreto 685/95, el que finalmente no lograra sanción legislativa pero que hemos considerado atinadas. Se refieren a diversas obligaciones a cargo del Administrador relativas a la notificación de posibles reclamos que reciba el Consorcio (Art. 10), a la rendición de cuentas (Art. 11), como así también determinadas obligaciones por parte de los Escribanos que intervienen en la compraventa de unidades (Arts. 12 y 13).

El Art. 12 establece que en caso de venta de las unidades funcionales, los escribanos intervinientes deberán requerir al Administrador una constancia de las deudas por expensas de la unidad en cuestión, así como de la existencia de reclamos judiciales y administrativos contra el Consorcio, agregándose que su omisión o dilación hará responsables a ambos frente a los adquirentes por los daños y perjuicios correspondientes.

En cuanto al art. 13, puede decirse que reviste especial relevancia, pues tiende a corregir una gran falencia en el sistema actual: muchos propietarios ignoran la índole contractual que revisten los Reglamentos de Copropiedad y Administración, que regulan legalmente la convivencia dentro del edificio estableciendo los derechos y obligaciones de sus habitantes generalmente durante generaciones. Por la importancia que reviste ese documento y las consecuencias infortunadas que suele acarrear su desconocimiento, el artículo prevé la nulidad del acto como sanción a la falta de entrega por parte del Escribano interviniente al momento de formalizarse la compraventa de cada unidad funcional.

Finalmente, la disposición del Art. 3 constituye una norma de estricto valor procesal y resulta útil a efectos de evitar daños innecesarios al Consorcio cuando por alguna razón -o sin ella- el Administrador no concurre a la audiencia confesional (de absolución de posiciones) en cualquier juicio donde actúe como actor o demandado en representación de aquél. En esos casos, es sabido que su ausencia a la mencionada audiencia introduce en el proceso una presunción gravísima en favor de las pretensiones de la parte contraria, incidiendo notoriamente en la suerte del juicio.

La norma propuesta otorga a cualquier consorcista, en dicha circunstancia, la facultad de representar al Consorcio, absolviendo las posiciones en su nombre a título de gestor de negocios. Jurídicamente, la norma viene a ampliar las facultades que la ley le otorga a cualquier consorcista para efectuar actos necesarios a nombre de aquél en ausencia del Administrador, a título de gestor oficioso. (Art. 8, tercer párrafo, Ley 13.512).

3. TEXTO DE LA LEY DE REFORMAS

I. NORMAS REFERIDAS A LOS PROPIETARIOS

Art. 1: Todo propietario de unidad funcional sometida al régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el Administrador del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de una copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial fehaciente, debiendo asimismo constituir un domicilio especial. En ausencia de éste último recaudo, toda notificación que se le cursare relacionada con su calidad de consorcista podrá practicarse válidamente en cualquier unidad funcional de la que fuese titular. Asimismo deberá mantener informado al Administrador acerca de la cantidad de personas que habitaren permanentemente las unidades de su propiedad.

Art. 2: El propietario está obligado a asistir a las asambleas convocadas legalmente. No haciéndolo en forma personal ni mediante representación, su ausencia surtirá los efectos del mandato tácito en favor de la mayoría de los presentes, en los términos del art. 1874 del Código Civil. Dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento del total de unidades del edificio. El mandato tácito no surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez unidades ni se aplicará en los casos contemplados en los artículos 7, 9 y 16.

Art. 3: En los juicios en los que el Consorcio actúe como actor o demandado, en ausencia del Administrador y al sólo efecto de evitar la rebeldía procesal, en su caso, cualquier propietario estará habilitado para absolver posiciones en representación del Consorcio a título de gestor de negocios, en la respectiva audiencia confesional. El administrador que sin causa justificada no concurriere a dicha audiencia será responsable por daños y perjuicios.

Art. 4: Los Consorcios de Propietarios de la Propiedad Horizontal son personas jurídicas de carácter limitado, sin fines de lucro y en ningún caso podrán ser considerados como empresas, sociedades ni entidades patronales a los fines impositivos o laborales.

II. NORMAS REFERIDAS A LAS ASAMBLEAS

Art. 5: Las asambleas de propietarios son soberanas y constituyen la autoridad máxima del Consorcio. El propietario podrá hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple autorización extendida por escrito en presencia de dos personas hábiles, quienes deberán firmarla juntamente con él en carácter de testigos del acto, consignando fecha, documentos de identidad y domicilios respectivos. Cada apoderado sólo podrá representar hasta un máximo de dos propietarios.

Bajo ningún concepto y en ninguna circunstancia podrá el Administrador desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su mandato.

Art. 6: Las asambleas ordinarias se celebrarán obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer una fecha determinada para la reunión.

Las asambleas extraordinarias serán convocadas por el Administrador cuando lo juzgue conveniente o a pedido de propietarios que representen, como mínimo, un 20 % del total de unidades del Consorcio.

También podrán ser convocadas por un grupo de propietarios que representen, como mínimo, un 20 % de los votos del Consorcio computados por unidad y por proporción, no operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. El acta asamblearia deberá labrarse ante Escribano público.

III. NORMAS REFERIDAS AL ADMINISTRADOR

Art. 7: El Administrador es el representante legal del Consorcio. Los candidatos deberán demostrar poseer idoneidad suficiente y estar inscriptos en un Registro Público de naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato otorgado para administrar tendrá una duración mínima de un año contado a partir de la fecha de celebración de la asamblea que lo otorgue. El mismo no podrá ser revocado antes de ese término sino por causa de suma gravedad o por sentencia judicial. El administrador que fuere desplazado sin motivos valederos en infracción a esta disposición, podrá accionar contra el Consorcio por daños y perjuicios.

Art. 8: Todo Administrador deberá llevar una lista actualizada de la identidad y domicilio de los titulares de dominio de las respectivas unidades que administre, manteniéndola a disposición de los propietarios.

Art. 9: Para despedir al personal del Consorcio, como así también para comprometerlo en obligaciones extraordinarias o efectuar erogaciones que no fueren necesarias y urgentes, el Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de propietarios.

Art. 10: Deberá notificar a los propietarios, dentro de las 48 horas de recibida la comunicación respectiva, la existencia de cualquier reclamo judicial o administrativo que pudiere afectar el patrimonio del Consorcio.

Art. 11: Al finalizar su mandato y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el Administrador deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a quien lo reemplace los activos existentes, libros y demás documentos del Consorcio.

Art. 12: En caso de venta de las unidades funcionales, los escribanos intervinientes deberán requerir al Administrador una constancia de las deudas por expensas de la unidad en cuestión, así como de la existencia de reclamos judiciales y administrativos contra el Consorcio. Su omisión o dilación hará responsables a ambos frente a los adquirentes por los daños y perjuicios correspondientes.

Art. 13: Asimismo, los escribanos intervinientes en las respectivas compraventas de unidades deberán entregar al comprador, bajo pena de nulidad del acto, copia simple del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.

IV: JURISDICCIÓN ARBITRAL

Art. 14: Salvo los juicios por ejecución de expensas comunes, todos los conflictos litigiosos suscitados entre propietarios entre sí y entre éstos y la Administración originados en la interpretación o el cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración deberán ser resueltos por uno o más árbitros elegidos por las partes de común acuerdo. En caso de no existir acuerdo, cada parte elegirá un árbitro, los que a su vez deberán elegir por el medio que juzguen más adecuado, a un tercero. El tribunal así formado, por mayoría, determinará el procedimiento arbitral más conveniente al caso, adoptando el vigente en las respectivas jurisdicciones o el de cualquiera otra de su elección.

La parte que, fehacientemente intimada por la contraria no procediese a designar árbitro comunicándoselo a la misma en el plazo de diez días, quedará sujeta a la competencia del árbitro investido por ésta y al procedimiento que el mismo adopte. Podrá designar árbitro con posterioridad, pero éste se incorporará al tribunal unipersonal en el estado en que se encuentre el trámite, debiendo elegirse el tercer árbitro mencionado en el párrafo anterior pero sin poder retrotraerse los actos procesales ya concluídos.

La reglamentación de la presente ley ordenará crear un Registro Oficial de Abogados Árbitros abierto a todos aquellos que demuestren haber ejercido la profesión durante los últimos diez años en forma ininterrumpida, como mínimo.

Art. 15: Esta ley es de orden público. Quedan derogadas y sin ningún valor todas las disposiciones legales, convencionales y aquellas contenidas en los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración que se opongan a la presente.

4. REDACCIÓN ACTUAL DE LA LEY 13.512

ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su segurid

ad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.

ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.

Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.

La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.

ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etcétera.

ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.

4. NUEVA REDACCIÓN SUGERIDA DE LA LEY 13.512

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

ARTÍCULO 3 bis) Todo propietario de unidad funcional sometida al régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el Administrador del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de una copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial fehaciente, debiendo asimismo constituir un domicilio especial. En ausencia de éste último recaudo, toda notificación que se le cursare relacionada con su calidad de consorcista podrá practicarse válidamente en cualquier unidad funcional de la que fuese titular. Asimismo deberá mantener informado al Administrador acerca de la cantidad de personas que habitaren permanentemente las unidades de su propiedad. (art. 1 del P.)