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Curso/taller de Liquidación de Sueldos General


 

PROYECTO DE LEY

Título I

DE LA CREACIÓN DEL COLEGIO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

 

Capítulo 1

Creación - Inscripción - Objeto

 

Artículo 1º. Créase el Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que controla el ejercicio de la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal y tiene a su cargo el gobierno de la matrícula respectiva.

El Colegio tiene por objeto cumplir y aplicar las prescripciones de la presente ley, representar y defender a los colegiados asegurando el decoro, la independencia y dignidad de la profesión, velar por el fiel cumplimiento de las normas de ética profesional y la armonía de los profesionales matriculados y colaborar con los poderes públicos a los efectos de cumplimentar las finalidades sociales de la actividad profesional.

Artículo 2º. El Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires funciona con carácter, derechos y obligaciones de las personas jurídicas de derecho público.

Artículo 3º. Declárese obligatoria la matriculación prevista, no pudiendo ejercerse la actividad en caso de no estar efectuada dicha matriculación.

Artículo 4º. La matriculación en el Colegio implica el ejercicio del poder disciplinario sobre el inscripto y el acatamiento por éste al cumplimiento de los deberes y obligaciones fijados en la presente.

Artículo 5º. El Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal tiene como objeto:

a) El Gobierno de la matrícula de los Administradores que ejerzan su actividad en la Ciudad de Buenos Aires, sea habitual o esporádicamente. El Colegio puede denegar la inscripción en la matrícula de todo profesional afectado por una inhabilidad o incompatibilidad legal o cuando existiere una condena judicial firme por delito doloso o sanción del tribunal de disciplina, que a juicio de los dos tercios de los miembros que componen el Consejo Directivo del Colegio, hagan inconveniente la inscripción solicitada. La resolución que recaiga será apelable, por ante la Cámara de Apelación en lo Civil de la Ciudad de Buenos Aires.

Una vez denegada la solicitud, el profesional no podrá volver a solicitarla hasta transcurrido un año desde la resolución que la deniega. Cuando se cancele la matrícula profesional el interesado no podrá solicitar su reinscripción hasta pasados dos años de la resolución que la cancela.

b) El ejercicio del poder disciplinario sobre los matriculados.

c) Defender a los miembros del Colegio para asegurarles el libre ejercicio de la profesión conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. Practicada cada inscripción en la matrícula, el Colegio expide una credencial o certificado habilitante para el interesado, dejando expresa constancia en su diploma de la inscripción.

Es obligación de las autoridades mantener depurados los padrones de profesionales matriculados debiendo informar a las autoridades administrativas que corresponde, toda novedad que se registre.

d) Evacuar las consultas y asesorar en todo lo referente al desarrollo de las tareas propias de la administración del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal y las derivaciones jurídicas que ésta pueda tener.

e) Dictar las normas de ética profesional y aplicar las sanciones que aseguren su cumplimiento.

f) Vigilar y controlar que la administración del Consorcio de Propiedad Horizontal no sea ejercida por personas carentes de título habilitante, o que no se encuentren matriculados.

g) Administrar sus bienes y recursos de conformidad a la presente ley y a su reglamento interno. El Colegio tiene capacidad legal para adquirir y administrar bienes, los que sólo pueden destinarse a cumplir los fines de la institución, pudiendo asimismo aceptar donaciones y legados.

h) Dictar, por iniciativa del Consejo Directivo y aprobación de la Asamblea de Delegados, el Reglamento Interno del Colegio y sus modificaciones.

i) Tutelar la inviolabilidad del ejercicio de la actividad en todos sus órdenes, estando investida a esos efectos de legitimación procesal para ejercitar la acción pública.

j) Recibir denuncias de las personas físicas o jurídicas que se consideren afectadas en modo alguno por los actos, acciones u omisiones que realizaren tanto las personas físicas como jurídicas que llevaren adelante la administración de Consorcios de Propiedad Horizontal. La denuncia no está sujeta a formalidad alguna pudiendo realizarse verbalmente o por escrito. Recibida la denuncia se debe dar inmediata intervención al Tribunal de Disciplina quién resolverá la cuestión. La denuncia realizada ante el Colegio Público de Administradores es gratuita para el interesado y no requiere patrocinio letrado. En todos los casos se debe acusar recibo del hecho, queja o denuncia recibida. Quien realice una denuncia puede solicitar que su reclamo sea confidencial o su identidad reservada.

k) Realizar verificaciones de gestión a las Administraciones cuando considere que existen motivos suficientes o así lo requieren, mediante denuncia escrita, más de la mitad, como mínimo, de los copropietarios de un Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal.

l) Realizar inspecciones a oficinas, archivos y registros de las personas físicas o jurídicas bajo su control.

m) Ejecutar las fianzas en caso de corresponder.

n) Responder a los consorcios afectados hasta los límites incluidos en la fianza.

o) Organizar, patrocinar y/o participar en congresos, conferencias, seminarios y todo otro evento que se realice con fines útiles en el área de la Propiedad Horizontal y de la profesión. Formar y mantener una biblioteca pública.

p) Informar y asesorar a los Copropietarios sobre sus derechos, asegurándoles trato equitativo y acceso a la información conforme al artículo cuarenta y seis (46) de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

q) Organizar e informatizar el Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

r) Celebrar convenios con establecimientos, delegaciones, instituciones y/o personas físicas o jurídicas, sean públicas o privadas.

s) Establecer delegaciones en el interior del país.

t) Realizar toda otra acción conducente para el cumplimiento de su objeto.

 

Titulo II

Órganos del Colegio

 

Capítulo 1

Composición

 

Artículo 6º. El Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires se compone de los siguientes órganos:

a) La Asamblea de Administradores Colegiados.

b) El Consejo Directivo.

c) El Tribunal de Disciplina.

 

Capítulo 2

De la Asamblea de Administradores Colegiados

 

Artículo 7º. Los Administradores colegiados deberán reunirse en Asamblea Ordinaria por lo menos una vez al año, en la fecha y forma que establezca la reglamentación, a los fines de tratar el siguiente temario: memoria, balance y presupuesto de gastos y cálculo de recursos; informes anuales del Consejo Directivo y del Tribunal de Disciplina.

Artículo 8º. Son atribuciones de la Asamblea:

a) Fijar el monto de la cuota anual que deben pagar los matriculados y sus modificaciones.

b) Determinar el criterio de cálculo del monto y la forma de constitución de las fianzas que deben cumplir los matriculados.

c) Sancionar un Código de Ética y en su caso las modificaciones propicias.

d) Sancionar un Reglamento Interno del Colegio a iniciativa del Consejo Directivo y en su caso las modificaciones propicias.

e) Sancionar el Régimen Electoral del Colegio a iniciativa del Consejo Directivo y en su caso las modificaciones propicias.

f) Reglamentar el Procedimiento al que se ajusta el Tribunal de Disciplina, como también su modo de actuación. La reglamentación debe observar los siguientes principios:

1) Juicio oral.

2) Derecho a la defensa.

3) Plazos procesales.

4) Impulso de oficio del procedimiento.

5) Normas supletorias aplicables.

Artículo 9º. Los Administradores Colegiados deberán reunirse en Asambleas Extraordinarias cuando lo disponga el Consejo Directivo por el voto de siete (7) de sus miembros como mínimo, o lo solicite un número no inferior al veinticinco por ciento (25%) de los Administradores Colegiados. En dichas Asambleas solo puede tratarse el temario que hubiera sido objeto de la convocatoria.

Artículo 10º. La convocatoria a Asamblea Ordinaria debe ser notificada a los Colegiados con no menos de quince (15) días de anticipación a la fecha de su celebración. La convocatoria a Asamblea Extraordinaria requiere diez (10) días de anticipación.

Las convocatorias se notifican a los colegiados por medio de aviso en medios gráficos de mayor circulación, por correo electrónico y su publicación destacada en la página Web del Colegio.

Artículo 11º. Las Asambleas se constituyen válidamente en el horario señalado en su convocatoria con la presencia de más de la mitad del total de sus miembros. Transcurrida una hora desde la que se hubiera fijado para su iniciación, se tendrá por constituida válidamente con el quórum existente.

Las decisiones de la Asamblea deben ser adoptadas por mayoría absoluta de votos presentes, salvo los casos determinados por esta ley o por reglamentación en los que se exija un número mayor.

En caso de producirse empate en la votación, corresponde desempatar al Presidente con su voto.

 

Capítulo 3

Del Consejo Directivo

 

Artículo 12: El Consejo Directivo está compuesto por quince (15) Miembros Titulares y quince (15) Miembros Suplentes. En ambos casos serán doce (12) por la mayoría y tres (3) por la minoría.

En su primera sesión luego de las elecciones, deberá elegir sus autoridades entre los Miembros Titulares, las cuales serán: Presidente, Vicepresidente 1°, Vicepresidente 2°, Secretario, Prosecretario, Tesorero y Protesorero. La Vicepresidencia 2º, la Prosecretaría y Protesorería serán ejercidas por Miembros representantes de la minoría. Ocho (8) vocales titulares y once (11) vocales suplentes.

Para ser Miembro del Consejo Directivo se requiere tener una antigüedad mínima de cinco (5) años de inscripción en la matrícula y un ejercicio continuado de tres (3) años de ejercicio como Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en al menos tres (3) Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires.

Para ser Miembro del Consejo Directivo inicial y su renovación siguiente, se requiere tener una antigüedad mínima y continuada de tres (3) años de ejercicio como Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en al menos tres (3) Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires.

Dicha antigüedad se probará con las copias certificadas de las respectivas Actas de designación de cada Consorcio y la última Acta de Asamblea al solo efecto de cumplir con el presente artículo.

La elección se efectúa por voto directo, secreto y obligatorio de los matriculados.

El Reglamento Interno determina el procedimiento a seguir para la adjudicación de cargos.

Artículo 13º. Los miembros del Consejo Directivo duran tres (3) años en sus funciones y pueden ser reelectos por una única vez. En lo sucesivo sólo podrán ser electos con un intervalo mínimo de un (1) período de tres (3) años.

Artículo 14º. Es competencia del Consejo Directivo:

a) Llevar la matrícula de los Administradores, resolver sobre los pedidos de inscripción, resolver todo lo atinente a las matriculaciones y tomar juramento a los futuros colegiados.

b) Convocar a la Asamblea a sesiones Ordinarias fijando su temario.

c) Convocar a la Asamblea a sesiones Extraordinarias fijando su temario.

d) Cumplimentar las decisiones y resoluciones de la Asamblea.

e) Presentar anualmente a la Asamblea Ordinaria de Delegados la memoria, balance general e inventario del ejercicio anterior, así como el presupuesto de gastos y cálculo de recursos para el siguiente ejercicio.

f) Remitir al Tribunal de Disciplina los antecedentes relativos a las faltas previstas en la presente ley, aplicar las sanciones dispuestas por el Tribunal de Disciplina, designar el Administrador interventor en los supuestos del artículo 32, inc. d)

g) Nombrar, remover y ejercer el poder disciplinario sobre el personal designado y/o contratado del Colegio.

h) Proponer, para su aprobación por la Asamblea, el régimen electoral del Colegio.

i) Ejercer todas las facultades y atribuciones emanadas de la presente ley que no hayan sido conferidas específicamente a otros órganos.

 

Artículo 15º. La representación legal del Colegio es ejercida por el Presidente del Consejo Directivo, o su reemplazante el Vicepresidente 1º o 2º cuando el Consejo Directivo lo designe en caso de acefalía.

Artículo 16º. El Consejo Directivo se reúne como mínimo una vez por mes y cada vez que sea convocado por el Presidente o lo solicite la mayoría de sus miembros. Sesiona válidamente con la presencia de más de la mitad de sus miembros y sus resoluciones se adoptan por la simple mayoría de los votos presentes.

El Presidente tiene voto doble en caso de empate.

El Consejo Directivo decide en sus reuniones toda cuestión que le sea sometida por los matriculados, por los otros órganos del Colegio, o por esta ley o el reglamento interno del Colegio. También resuelve sobre toda cuestión urgente que sea materia de la Asamblea, sujeta a la aprobación de la misma. Dichas resoluciones deben adoptarse por el voto de los dos tercios de los miembros presentes.

 

Capítulo 4

Del Tribunal de Disciplina

 

Artículo 17º. Es función del Colegio, fiscalizar el correcto ejercicio de la profesión y la observancia del decoro profesional. A estos efectos se halla investido de las facultades necesarias para ejecutar el poder disciplinario, facultades que ejercerá a través del Tribunal de Disciplina sin perjuicio de la jurisdicción correspondiente a los poderes públicos.

Es competencia del Tribunal de Disciplina:

a) Sustanciar los sumarios por violación a las normas éticas.

b) Aplicar sanciones para las que esté facultado.

c) Dictaminar, opinar e informar cuando así se le requiera.

d) Llevar un registro de penalidades de los matriculados.

e) Elaborar un informe anual de las causas sustanciadas y sus respectivos resultados. El mismo debe ser presentado ante la Asamblea Ordinaria de Delegados a través del Consejo Directivo en igual tiempo y forma.

Artículo 18º. El Tribunal de Disciplina está compuesto por nueve (9) miembros titulares y nueve (9) miembros suplentes. Para ser miembro del mismo se requiere la misma antigüedad que para ser Miembro del Consejo Directivo.

La elección se efectúa por voto directo, secreto y obligatorio de los matriculados.

El Reglamento Interno determina el procedimiento a seguir para la adjudicación de cargos.

Artículo 19º. Los miembros del Tribunal de Disciplina duran dos (2) años en sus funciones y pueden ser reelectos indefinidamente.

Artículo 20º. Los miembros del Tribunal de Disciplina funcionan divididos en tres (3) salas de tres (3) miembros cada una. Salvo en el supuesto de aplicación de la sanción de exclusión de la matrícula de Administrador, en cuyo caso debe constituirse en tribunal plenario, con el concurso de la totalidad de sus integrantes.

Artículo 21º. Los miembros del Tribunal de disciplina pueden ser recusados por las causas establecidas para los jueces en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. No se admite la recusación sin causa.

Artículo 22º. El Tribunal de Disciplina puede disponer directamente la comparecencia de los testigos; realizar inspecciones; verificar expedientes y realizar todo tipo de diligencias. A tales efectos puede valerse del auxilio de la fuerza pública.

Artículo 23º. Quienes ejercieren la actividad de la administración de Propiedad Horizontal quedan sujetos a las sanciones disciplinarias previstas en esta ley por las siguientes causas:

a) Condena judicial por delito doloso a pena privativa de la libertad, cuando de la circunstancias del caso se desprendiere que el hecho afecta la ética profesional; o condena que importe la inhabilitación profesional.

b) Inhabilitaciones de las previstas en la ley nacional de concursos y quiebras.

c) Retención indebida de documentos o bienes pertenecientes a sus mandantes o representados.

d) Retardo, negligencia o ineptitud manifiesta, u omisiones graves, en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, actos que afecten las relaciones profesionales de cualquier índole y la actuación de entidades que menoscaben a la profesión o al libre ejercicio de la misma;

e) Incumplimiento en el aporte arancelario.

f) Incumplimiento de constitución de la fianza.

g) Incumplimiento de las normas de ética profesional.

h) Todo incumplimiento de las obligaciones o deberes establecidos por esta ley.

i) Todo acto de cualquier naturaleza que comprometa el honor y la dignidad de la profesión;

j) Inasistencia a tres sesiones consecutivas, o cinco alternadas en forma injustificada en el curso del mismo año, por miembros del Consejo Directivo o Tribunal de Disciplina;

k) Los sumarios y sanciones que inicie la Autoridad Administrativa como consecuencia del desempeño profesional de los colegiados.

 

Artículo 24º. El Tribunal de Disciplina puede aplicar las sanciones de:

a) Advertencia privada en presencia del Consejo Directivo con aviso;

b) Apercibimiento por escrito con publicación de la resolución a cargo del imputado;

c) Multa cuyo importe máximo y mínimo debe ser establecido anualmente por la Asamblea de Delegados.

d) Suspensión en el ejercicio de la profesión hasta seis meses; en este caso el Colegio dispondrá un Administrador Interventor en los Consorcios en los cuales el Administrador sancionado ejerciera su profesión.

e) Exclusión de la matrícula, que sólo puede aplicarse:

1) Por haber sido suspendido el imputado tres (3) o más veces con anterioridad dentro de los últimos diez (10) años.

2) Por haber sido condenado por la comisión de un delito doloso, a pena privativa de la libertad y siempre que de las circunstancia del caso se desprendiera que el hecho afecta el decoro y ética profesionales.

Artículo 25º. En el supuesto del inciso "e" del artículo precedente se requiere el voto de los dos tercios del total de los miembros del Tribunal de Disciplina en pleno.

Artículo 26º. Todas las sanciones aplicadas por el Tribunal de Disciplina son apelables, con efecto suspensivo, ante el Juez de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de Buenos Aires dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la resolución.

Artículo 27º. Las sanciones disciplinarias prescriben a los dos (2) años de producidos los hechos que autoricen su ejercicio.

Artículo 28º. El Tribunal de Disciplina puede acordar la rehabilitación del Administrador excluido de la matrícula, siempre que hayan transcurrido como mínimo dos (2) años desde la resolución, cuando lo considere pertinente, mediante resolución fundada, con el voto de los dos tercios del total de sus miembros en pleno.

Artículo 29º. Las sanciones aplicadas por este Tribunal son anotadas en el legajo correspondiente del profesional sancionado. La renuncia a la matrícula no impide el juzgamiento del renunciante.

 

Capítulo 5

Recursos del Colegio Público de Administrador es de Propiedad Horizontal

 

Artículo 30º. Los fondos del Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal la Ciudad de Buenos Aires se forman con los siguientes recursos:

a) Cuota de inscripción y anual que deben pagar los Administradores inscriptos y en ejercicio de la profesión. El valor de estas cuotas es fijado anualmente por la Asamblea de Delegados.

b) Donaciones, herencias, legados y subsidios.

c) Multas y recargos establecidos por esta ley.

d) Con los intereses y frutos civiles de los bienes del Colegio.

e) Con los aranceles que perciba el Colegio por los servicios que preste.

f) Todo otro ingreso proveniente de actividades realizadas en cumplimiento de esta ley.

Artículo 31º. Los fondos que ingresen al Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal conforme a lo previsto en el artículo anterior deben ser depositados en bancos o entidades financieras oficiales.

Artículo 32º. La falta de pago de tres (3) cuotas anuales se interpreta como abandono del ejercicio profesional y da lugar a que el Colegio lo suspenda en la matrícula hasta tanto se regularice su situación.

 

Titulo II

ORGANIZACIÓN

 

Capítulo 1

Requisitos de los Administradores

 

Artículo 33º- El ejercicio de la profesión de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires se regirá por las prescripciones de la presente ley y subsidiariamente, por las normas de los códigos de procedimientos nacionales y demás leyes que no resulten derogadas por ésta.

La protección de la libertad y dignidad de la profesión de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal forma parte de las finalidades de esta ley y ninguna de sus disposiciones podrá entenderse en un sentido que las menoscabe o restrinja.

Artículo 34 º - La administración de Consorcios de Propiedad Horizontal, actividad que se presume onerosa, podrá ser desempeñada por toda aquella persona física o jurídica que reúna los requisitos exigidos por la presente ley, exceptuándose a aquellos que ejerzan la administración en forma no onerosa y siempre y cuando residan en el inmueble administrado o posean en el la sede principal de sus negocios.

Artículo 35º- Para ejercer la profesión de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires se requiere:

a) Ser mayor de edad.

b) Poseer título habilitante de Administrador expedido por la autoridad competente, o bien poseer diploma o título nacional o extranjero de nivel universitario, cuando las leyes le otorguen validez y estuviese revalidado por la autoridad competente. Quedan excluidos de este requisito quienes estén comprendidos dentro de las cláusulas transitorias incluidas en la presente ley.

c) Declarar el domicilio real y constituir uno especial en la Ciudad de Buenos Aires.

d) Hallarse inscripto en la matrícula que llevará el Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires que por esta ley se crea.

e) No encontrarse incurso en las incompatibilidades o impedimentos previstos en el artículo siguiente.

f) Será requisito para ejercer la profesión de Administrador, hallarse inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires, creado por la Ley 941 del G.C.B.A.

g) Abonar las sumas que establezca la reglamentación para sustentar el Colegio.

h) Constituir la fianza que le corresponda como garantía de su actividad profesional.

i) Cuando se tratare de personas jurídicas uno de los miembros de su directorio o su representante legal, como mínimo, debe cumplir con los requisitos exigidos en la presente ley.

Artículo 36º- No se podrá ejercer la profesión de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires en los siguientes casos por especial impedimento:

1. Los suspendidos en el ejercicio profesional por el Colegio que crea esta ley.

2. Los excluidos de la matrícula profesional, tanto de la Ciudad de Buenos Aires como de cualquier otra jurisdicción de la República, por sanción disciplinaria aplicada por el Colegio o por los organismos competentes de las Provincias y mientras no sean objeto de rehabilitación.

3. Quienes no pueden ejercer el comercio.

4. Los que tuvieren condena firme en sede penal por alguno de los delitos del Libro Segundo, Títulos VI, XI y XII del Código Penal de la Nación hasta su efectivo cumplimiento.

5. Los concursados o fallidos mientras dure su inhabilitación.

6. Los inhabilitados judicialmente.

Artículo 37º- Los Administradores comprendidos en las incompatibilidades del artículo anterior deberán comunicar fehacientemente –en tiempo hábil– tal circunstancia al Consejo Directivo, denunciando la causal y el lapso de su duración, de lo que se tomará debida nota en la matrícula. La omisión de la denuncia mencionada lo hará pasible de la sanción prevista en la presente ley.

Artículo 38º. El Administrador es el representante legal del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal con el carácter de mandatario conforme las disposiciones del Código Civil en materia de mandatos.

 

Capítulo 2

Deberes y Derechos

 

Artículo 39º. El Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe:

a) Comportarse con lealtad y buena fe en el desempeño de sus funciones.

b) Administrar el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas legales vigentes, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio, y las resoluciones válidas de las Asambleas de Propietarios.

c) Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, ejecutar las decisiones válidas de la Asamblea, atender la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del Consorcio y la seguridad de la estructura del edificio.

d) Llevar en legal forma los libros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, según lo establece la ley de Propiedad Horizontal y las leyes laborales, cumplir con las disposiciones de la Ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en lo referentes a contrataciones de los servicios y las declaraciones juradas anuales informativas.

e) En lo que respecta al Libro de Administración, el mismo cumplirá con lo dispuesto por las disposiciones técnicas de las normas de contabilidad generalmente aceptadas, emitidas por el Colegio que por esta ley se crea.

f) Debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones.

g) Debe solicitar a los Propietarios del Consorcio, fotocopia de la escritura traslativa de dominio, para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios, el Administrador queda facultado para solicitar con cargo a la unidad, que no cumple, un Certificado de Dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires.

h) Convocar anualmente, como mínimo, a Asamblea Ordinaria con el propósito de rendir cuenta documentada de su gestión y solicitar su aprobación, redactar el orden del día y labrar el Acta respectiva.

i) Contratar las pólizas de seguros obligatorias, y sobre otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir.

j) Expedir certificado de libre deuda y posibles pasivos sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal a simple requerimiento de los interesados y/o del Escribano interviniente en el acto traslativo de dominio, para lo cual percibirán los aranceles dispuestos por el Colegio para su ejecución, entregando una fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio, así como fotocopia del Reglamento Interno si lo hubiera.

k) Practicar la liquidación mensual de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacer lo dispuesto en el inc. c) del presente artículo.

l) Nombrar y despedir el personal del Consorcio, con acuerdo escrito previo de la Asamblea o del Consejo de Propietarios.

m) En caso de renuncia o remoción, dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, deberá entregar los fondos y demás activos existentes, en un plazo de treinta (30) días hábiles, deberá entregar los libros y documentos del Consorcio, y rendir cuenta documentada. Todo plazo mayor dispuesto por los Reglamentos de Copropiedad y Administración queda ajustado a lo dispuesto por el presente artículo.

n) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio.

o) Denunciar al Consejo Directivo todo caso de ejercicio ilegal de la profesión.

p) Abonar con puntualidad las cuotas de la colegiación. Se hallan exentos de esta obligación, los profesionales que en virtud de incompatibilidad de carácter legal se hallen impedidos de ejercer libremente la profesión, así como los que con razón fundada soliciten la suspensión de su matrícula por no ejercer temporalmente la profesión. No podrán elegir ni ser electos los profesionales que adeudaren al Colegio cuotas de afiliación.

q) Constituir la fianza que determine el Colegio.

r) Cumplir las normas vigentes que hagan al ejercicio profesional.

s) Informar de todo cambio en el domicilio real.

t) Emitir su voto para elegir las autoridades del Colegio que por esta ley se crea.

 

Artículo 40º. El Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal tiene derecho a:

a) Percibir los honorarios y aranceles que devengue la gestión realizada. La gestión del Administrador nunca se presume gratuita.

b) Ser depositario y custodio de los dineros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, en caso de existir el manejo conjunto de dichos fondos, deberá constar en Acta de Asamblea, la identificación de los propietarios designados a tal fin, con la trascripción de las responsabilidades civiles y penales que dicho manejo les genera a cada uno de ellos y su aceptación explícita con firma del Acta correspondiente en el Libro de Actas.

c) Dejar de cumplir cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios o del Consejo de Propietarios, previa notificación a éstos, que fuera contraria a las leyes y decretos nacionales o de la Ciudad, reglamento de copropiedad, reglamento interno y/o cualquier otra disposición legal.

d) Desconocer cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios que halla sido adoptada sin el quórum o sin las mayorías obligatorias, previa notificación escrita a los Propietarios.

e) Emitir su voto en las elecciones del Colegio para la constitución de las autoridades del mismo y poder ser electo de acuerdo con lo que establezca la respectiva reglamentación;

f) Proponer al Colegio iniciativas consideradas de utilidad;

g) Ser defendidos por el Colegio toda vez que se vean afectados sus derechos;

h) Gozar de los beneficios que emanan de las actividades y funciones del Colegio;

i) Contribuir al mejoramiento deontológico, científico y técnico de la profesión con un correcto y honesto ejercicio.

Articulo 41º. Comuníquese, etc.

 

Disposiciones Transitorias

 

Primera – Están en condiciones de empadronarse aquellos Administradores que hallándose inscriptos en el Registro Publico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires con una antigüedad mínima de 90 días a la entrada en vigencia de esta ley, acrediten su actividad previa con copia certificada de Acta de Asamblea celebrada en cada uno de los Consorcios en que preste sus servicios profesionales al momento de su matriculación.

Segunda - Para la primera elección de los miembros integrantes de los órganos del Colegio Público de Administrador es de Propiedad Horizontal se debe proceder conforme a lo siguiente:

a) El Juzgado con competencia Electoral de la Ciudad tomará como padrón inicial, el que figuren los Administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores según Ley 941 sin causales de exclusión previstos en la presente Ley. El padrón será expuesto públicamente en las sedes de los CGP de la Ciudad de Buenos Aires, a disposición de los Administradores registrados para que puedan efectuar las correcciones e impugnaciones pertinentes por un plazo de 5 días hábiles. No se computarán en dicho padrón, las inscripciones en el Registro Público de Administradores, realizadas con 90 días corridos de anticipación a la publicación del padrón inicial.

b) Conformado el Padrón, se procederá a la inscripción de las listas correspondientes por el plazo de diez (10) días corridos contados desde la fecha de cierre del padrón.

Las listas que se presentan, para ser oficializadas, deberán contar con el apoyo -por escrito- de no menos de cincuenta (50) Administradores habilitados para ser electores y un Apoderado por cada lista.

Las listas de candidatos para integrar los distintos órganos del Colegio se presentarán en forma independiente para cada órgano, pudiendo el elector optar por distintos Administradores de estas listas para la integración de cada órgano. No se computarán como voto de lista sábana, aquellas boletas que contengan tachaduras de alguno de sus integrantes, ni se considerará impugnado el voto así emitido.

Vencido este término y por el plazo de tres (3) días corridos se procederá a oponer las impugnaciones correspondientes. Opuestas las impugnaciones se correrá vista al impugnado por el término de dos (2) días corridos. Vencido este plazo se procederá a resolver sobre la impugnación dentro de los dos (2) días siguientes. Resueltas las impugnaciones y en un plazo que no podrá superar los cinco (5) días corridos se procederá a oficializar las listas correspondientes y entregar copia del padrón definitivo a los apoderados de las mismas.

c) A todos los efectos de la convocatoria a la elección, se procederá a la publicación del aviso en dos (2) diarios de difusión masiva de esta Ciudad por el término de dos (2) días hábiles consecutivos. Dicho aviso debe contener fecha y lugar de la elección, la que debe realizarse a los treinta (30) días corridos posteriores a la fecha de la primera publicación.

d) Realizada la elección y terminado el escrutinio, la Secretaria Electoral procederá a proclamar a los electos.

e) En la primera elección será de aplicación supletoria las normas correspondientes del Código Electoral Nacional.

Tercera - Dentro de los sesenta (60) días de Constituido, el Colegio Público de Administradores de Inmuebles de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires procederá a matricular a todos aquéllos que se encontraren empadronados.

Cuarta – No habrá nuevos empadronamientos sin acreditar titulo habilitante conforme artículo 3 inc. b) de esta ley.

Quinta - Dentro de los ciento ochenta (180) días de constituido el Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal, la Asamblea de Delegados debe dictar el Reglamento Interno, el Código de Ética, el Régimen Electoral y establecer el monto de la cuota anual de matrícula.

Sexta - Hasta tanto se cree el Juzgado con Competencia Electoral de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires será competente el Juzgado Nacional de Primera Instancia con Competencia Electoral.


FUNDAMENTOS

 

Señor Presidente:

 

En nuestra Ciudad casi el 80% de las viviendas está sujeto al régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, dispuesto por la Ley Nacional Nº 13.512.

Se estima que el movimiento de expensas mensuales representa la principal fuente de las transacciones comerciales y de servicios que se registran en la Ciudad de Buenos Aires.

La ley mencionada exige la presencia de un Administrador como representante del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal.

La Ciudad legisló con la Ley 941, sobre la creación de un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, con ello se dio el primer paso hacia el control de quienes ejercen la actividad en la Ciudad de Buenos Aires.

Actualmente se carece de un criterio metodológico y operativo unificado, que permita mediante normas técnicas homogéneas, conocer, que es lo que el Administrador está obligado y facultado a realizar, y que es lo que los propietarios están abonando por el servicio que reciben, como se manejan y controlan sus patrimonios. La carencia de una metodología unificada genera enormes perjuicios, en especial por la, permanente rotación de propietarios.

Por ello consideramos a la colegiatura como el mejor instrumento para regular la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Será este Colegio el encargado de dictar las normas de procedimiento y registración de la labor profesional en el futuro.

Hemos tenido en cuenta en la confección del presente las diversas opiniones de reconocidas fundaciones, asociaciones y cámaras vinculadas con esta actividad.

Al confeccionar un proyecto de esta magnitud hemos tomado en cuenta leyes tales como:

§ El Código Civil, Título IX, Artículos 1869 a 1985 inclusive.

§ La Ley Nacional de Propiedad Horizontal Nº 13.512.

§ Su decreto reglamentario Nº 18.734/49.

§ El capítulo de Propiedad Horizontal, del proyecto aprobado en dos oportunidades en el orden nacional para la unificación de los Códigos Civil y Comercial.

§ La Ley 941 de creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

§ La Ley Nacional de creación del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal Nº 23.187.

§ La Ley 466 de creación del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Creemos que el presente proyecto de ley aporta una solución posible al problema que se plantea actualmente ante la falta de regulación respecto a un tema de suma importancia como es la actividad del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Este Colegio al velar por la jerarquización de la profesión será quien separe de la actividad a aquellos que por dolo, negligencia e impericia, perjudican actualmente a los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires y quien al unificar el control permitirá detectar tempranamente dicho accionar y evitar que se repita de Consorcio en Consorcio como sucede en la actualidad.

Y en esta actualidad de los Consorcios, por razones, la mayor parte de las veces de comodidad como no asistir a las Asambleas en las que o bien no hay "quórum" suficiente, o éste se resuelve a través de entregar poderes de muchos propietarios, a unos pocos y en consecuencia el control se resiente y el Administrador termina relajando su corrección todo lo cual resulta en perjuicio directo de los propietarios.

El presente proyecto tiende a legislar la creación de un ente denominado Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires, ente público no estatal, que se encargará de la aplicación de la presente ley, mediante el cual se pretende subvenir a todas la necesidades de los Consorcios, atribuyendo deberes y derechos a las partes, al par de crear una institución que en su calidad de privada, no incorpore nuevos organismos de contralor al Estado Nacional, criticado siempre por su sobredimensionamiento, sin perjuicio de dirigirse a una sola entidad, cual es el Colegio creado, para solicitar informes, señalar defectos o incumplimiento de las normas establecidas.

De esta manera se tiende a llenar el vacío legal que generaba juicios de las más variadas e impensables situaciones, debido a lo disímiles aspectos que conforman tanto el pensamiento como la acción de los propietarios de inmuebles sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otro lado, cabe destacar la existencia de Colegios de Administradores en otros países latinoamericanos. En Uruguay funciona un Colegio de Contadores, Economistas y Administradores, entre cuyos objetivos se encuentran: apoyar a la excelencia en el ejercicio profesional; profundizar el relacionamiento del profesional con su medio de acción; afianzar el crecimiento y la adecuación institucional; afianzar el relacionamiento internacional y definir una estrategia institucional. Este Colegio está organizado en función de un Consejo Directivo y varias Comisiones temáticas de trabajo (de Ética, Fiscal, Electoral).

Asimismo, en Chile existe un Colegio Nacional de Corredores de Propiedades, Administradores de Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional – "Colegio Inmobiliario de Chile A.G.Nl"; con funciones afines a tales ramas de actividad. Hay institutos donde se dictan cursos sobre tales ocupaciones, en los que se entrega un Diploma habilitante para la inscripción en el Registro de Corredores, Administradores y Gestores e ingreso a dicho Colegio.

En Brasil, la actividad de los Administradores de Consorcio está regulada por el Banco Central y depende de su autorización para entrar en funcionamiento. Los pedidos de autorización o de homologación deben ser formalizados mediante instrucción de proceso en el Departamento de Organização do Sistema Financeiro (Deorf) en la que tenga jurisdicción la sede de la administradora de consorcio de que se trata. O ato de aprovação de pedidos de autorização será publicado no Diário Oficial da União. La concesión de la autorización para administrar un grupo de consorcio es comunicada mediante expediente a la empresa y publicada en el Diario Oficial.

Por su parte, la organización que nuclea la actividad de los Administradores de Edificios en Perú es la Asociación Nacional De Administradores de Edificios y Asesores Inmobiliarios. Su propósito es el de aglutinar en ella a todas las personas que desean dedicarse profesionalmente a la Administración de Edificios y Comunidades de Propietarios, así como a la compra, venta, mediación y asesoramiento de todo tipo de Inmuebles. Para pertenecer a esta Asociación no hace falta tener ninguna titulación específica previa, pero se debe cursar de forma intensiva un Cursillo de Formación a distancia en el Centro para el ejercicio profesional de cualquiera de ambas actividades.

Si consideramos la situación en el resto del mundo, vemos que en los países referentes de nuestra cultura, la actividad del Administrador se halla altamente profesionalizada y la colegiatura fue el paso inicial para tal desarrollo, por dar un ejemplo los casos de España e Italia.

Tales ejemplos nos brindan un valioso antecedente al momento de evaluar, diseñar y llevar a cabo la creación del Colegio Público De Administradores De Consorcios De Propiedad Horizontal De La Ciudad De Buenos Aires.

Por todo lo expuesto solicito la aprobación de este proyecto de ley.


    


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