Consorcios en sintonía

En esta segunda entrega sobre los medios que se ocupan de consorcios, Pequeñas Noticias fue a visitar a la Dra. Diana Sevitz co-conductora del programa de radio "Consorcios Hoy" que se difunde por AM 850, Radio Esmeralda, todos los miércoles de 18 a 19 hs.

[BPN-17/02/03] Ariel: Contanos tu experiencia en la radio, ¿por qué decidiste hacer un programa sobre consorcios?.

Dra. Sevitz: Fundamentalmente a mi siempre me gustó el tema de la comunicación y el tema de la radio apareció porque yo formo parte de un instituto de emprendimientos productivos latinoamericanos. Somos todos microemprendedores y me pidieron que asesorara, como abogada, cómo yo hacía consorcios, la directora del curso me dijo: Mirá, Diana, hay una contadora que hace lo mismo.

Me puse a charlar con ella y es Liliana Corzo, que ustedes la conocen y le dije: tengo muchas ganas de hacer radio. Porque yo ya hacía radio hace mucho tiempo antes pero no sobre consorcios, hacía asesoramiento jurídico. Averiguamos cuánto sale y como no es tan difícil ni tan complicado, nos pusimos a hacer radio. Yo hago la parte jurídica y me faltaba la parte contable, que la hace ella. La verdad, que nos llevamos bárbaro. Empezamos en junio, hace 8 meses, empezó con unas expectativas y ahora tenemos otras. La gente llama, damos servicios, la gente averigua, pregunta, es una columna abierta. Nosotros no administramos, que es lo importante, nosotras no somos administradoras, sino solamente asesoramos. Entonces, estamos como un poco afuera del tema, no decimos que tal o cual administrador administra bien o mal, yo asesoro nada más. Lo que hicimos con ella el año pasado fue mucha capacitación, tanto a los administradores como a los propietarios. En lo que estamos especializándonos muchísimo es en capacitación a propietarios. El año pasado hicimos seis conferencias con la defensora del pueblo de Olivos, con la Dra. Cohen. Y nos llaman todos los días para que hagamos más asesoramiento.

Dra. Sevitz: Una vez por mes.

Dra. Sevitz: La misma defensoría. La defensoría me invita a mí, a CADAPH, para hacer charlas. Yo he dado varias. He dado una que era "mediación para consorcios", otra sobre "derechos y obligaciones", "todo lo que usted siempre quiso saber sobre derecho y nunca se atrevió a preguntar". Después hice otros talleres muy lindos, yo tengo una colección de reglamentos, junté como 5 ó 6 diferentes e hice preguntas básicas, los separé en grupos para que la gente contestara las preguntas. Y se armó un debate bárbaro, dos horas a dos horas y media duraba. Después en el otro hice un rol-playing, con 6 administradores, una de reunión de consorcio, con varios temas y ahí salió todo, uno era el hincha, el otro era el molesto. Fue muy interesante, la grabé, fue muy re-divertida, la pasé por la radio, la gente decía: no puede ser que esto sea una reunión de consorcio. La experiencia fue muy rica. Y este año tengo otros proyectos de otras defensorías.

Dra. Sevitz: Van porque no saben nada, porque necesitan a alguien que los escuche, van para aprender. Yo he tenido gente, que he entrenado, que en tres o cuatro entrevistas o charlas y después viene y me da la razón. La gente me quiere contratar a mí para que vaya a las asambleas. El abogado tiene que ir una vez que ya está todo terminado. La gente me dice:

- ¿por qué el administrador no funciona? 

Y yo les digo -¿quién no funciona, el administrador o ustedes, hace cuántos años que está?

- 15 años -me dicen.

- ¿ y el reglamento?

- no lo leímos nunca...

La gente empieza como a tomar conciencia, yo creo que el tema es la falta de conocimiento.

Dra. Sevitz: Llaman, consultan, nosotros hacemos muchas preguntas al aire para que nos contesten. ¿Cuántas asambleas hay?, ¿cómo se elige al administrador?.... y les regalamos estos premios que tenemos con Sergio. La gente llama y contesta, va al reglamento y averigua y está muy ávida de saber y necesita participar, aunque yo creo que lo que no hay son espacios de participación, hay que armarlos. A mí me gusta que debatan, yo no manipulo el debate, porque del debate sale algo interesante, entre dos cosas en pugna va a haber una tercera que es el producto.

Dra. Sevitz: Para mí era el sueño del pibe, me encanta, más que litigar, que trato de no hacerlo; por eso elegí la profesión de mediación y ahora árbitro, que espero poner pronto en práctica. A mí me gusta comunicarme con la gente. Me da la sensación de que lo que falta acá es capacitación. Durante muchos años parecía que la gente que sabía algo, tenía el poder y manejaba a otros y hay que dar vuelta la historia. Me parece que el tema de propiedad horizontal, al menos para el 80% de personas que viven en edificios, es un problema de todos entonces es mejor que sepamos.

Dra. Sevitz: Sí, por más de 10 años. Tengo tanta experiencia en radio como en televisión. Yo empecé 10 años atrás con asesoramiento jurídico en un programa X, un programa tipo magazine, me gustaba mucho, la gente llamaba, preguntaba y después hice televisión, también, siempre en temas de propiedad horizontal. Fui con Nora Perlé, a quien le hice varias entrevistas. La gente está muy ávida de esto, le gusta mucho.

Dra. Sevitz: No, para nada. Generalmente yo doy cursos, talleres, siempre estoy hablando con la gente y no me preocupa mucho el número, me preocupa más lo que digo; me gusta que haya mucha gente. Una experiencia de hace unos años atrás, en Mundo Inmobiliario, que fue una movida interesante, lamentablemente este año no se pudo hacer, con otro profesional estuvimos hablando de hechos y relaciones con el administrador , que después de un tema bancario, fue el tema que más gente convocó. A parte lo damos en forma muy didáctica, le damos a la gente disquetes, le damos mucho material.

Dra. Sevitz: El 12 de Junio del 2002.

Dra. Sevitz: Fue muy positivo, porque la gente llama, se interesa, consulta mucho, aprendió mucho. Yo tengo mucha gente que me viene a consultar, de la radio me llama acá. Me pasó de tener un administrador que hacía 10 años que lo querían sacar y estuvimos trabajando con la gente casi 6 meses y durante ese tiempo mandando cartas documentos, todos los días, sistemáticamente y finalmente por irregularidades que cometió el administrador, todos querían ir a juicio pero yo recomendé esperar porque me parecía que en menos tiempo podíamos conseguir mejores resultados con una negociación, a mí me gusta negociar, no me gusta ir a juicio. Convocamos entonces a cuatro asambleas en las que no hubo quórum, o sea que no se pudo ni siquiera iniciar una asamblea, la gente estaba bastante desesperada, pero fuimos a una quinta y ahí lo lograron, con poco costo, aunque el tiempo también tiene un costo. Y esta persona se dio cuenta que ya no podía estar más ahí y renunció.

Dra. Sevitz: Sí, tanto de la radio como de los entrenamientos que hemos hecho, de toda la gente que viene, escucha y aprende. Hay gente que no tiene idea que existe un reglamento. Yo no hago ningún juicio de valor, hay gente que tiene una condición muy humilde, muy ignorante, pero yo creo que para toda esa gente también tiene que haber una capacitación.

Dra. Sevitz: De los propietarios, el administrador en última es como si me dijeran a mí: doctora, usted tiene que hacer docencia en derecho. Yo no tengo que hacer docencia en derecho. Al administrador se lo contrata para administrar, no para hacer docencia. Hay administradores que explican y otros que no. No todos tienen la capacidad de explicarle al otro cómo se tienen que hacer las cosas. Alguien se tiene que ocupar de eso, sea el estado o instituciones intermedias, privadas. Por ejemplo a raíz de estas charlas, en la defensoría del pueblo, me contactaron con Consumidores Argentinos y la parte de asesoramiento de propiedad horizontal la hago yo. Ellos no se dedican a la parte de propiedad horizontal pero como siempre hay problemas, entonces tratamos de ayudar casi gratuitamente, porque la gente que va ahí está en una condición, bueno, como estamos todos.

Dra. Sevitz: La fundación Reunión de Administradores, el año pasado, hizo un curso para abogados, contadores y administradores sobre un entrenamiento de 60 horas para capacitar a profesionales en todo lo que era el tema de arbitraje, diferente al tema de la mediación, porque en la mediación únicamente pueden ser mediadores abogados, si bien uno puede entrenar a un montón de gente y la gente puede ser negociadora, para estar en la lista de mediador y ser mediador oficial y que su firma tenga validez, tiene que ser abogado, por ahora esto es así. No es lo mismo en el arbitraje, pero le quiero aclarar que no hay ley de arbitraje, no hay una ley nacional de arbitraje, entonces con lo que nos manejamos es solamente con lo que es el código de procedimientos, que establece que se puede hacer es determinados casos el arbitraje. Como generalmente lo que pasa en un consorcio es todo transaccional, cuestiones de dinero, expensas u otros problemas, por ejemplo, ruidos molestos que son más fáciles si uno pacta de llevar a un arbitraje que a un juicio.

Ariel: ¿Y ese arbitraje dónde se hace?

Dra. Sevitz: En estos momentos hay dos o tres tribunales arbitrales: uno en Mar del Plata, en donde se está usando muchísimo y no solamente en temas de propiedad horizontal sino en todos los temas, están trabajando bien, ya llegaron a la causa numero mil. Está el tribunal de San Isidro, donde no hay especialización en propiedad horizontal. Está el tribunal arbitral del Colegio de Abogados. Y ahora, esto es primicia, está la Fundación de Reunión de Administradores, que tengo acá el pliego, para postulantes a cubrir los cargos de Tribunal Arbitral de Propiedad Horizontal de la República Argentina. Va a ser el primero que pueda dirimir alguna cuestión en la parte de propiedad horizontal. Y después, también, para resolución de conflictos hay otros centros, por ejemplo yo soy directora del centro de CADAPH que es de mediación para conflictos de consorcios, exclusivamente, aunque yo soy mediadora para otras cosas, pero el servicio es exclusivamente para eso. ¿Y por qué se da una especialidad en esto? porque no cualquier abogado ni cualquier contador conoce de consorcios, es un tema muy especifico, así como yo no se absolutamente nada de comercio exterior, entonces, para ser árbitro lo que una tiene que tener es una especialización. Si yo tengo un problema de zapatos, ¿a quién voy a consultar?, al zapatero, que es el que mejor sabe. No es necesario que sea abogado para ser árbitro, pero si le interesa y sabe de su tema puede ser el mejor árbitro. Si yo tengo un problema de costos, más vale que le pregunte a un contador. También en el Consejo Profesional hay un tribunal arbitral.

Dra. Sevitz: Yo te diría que los conflictos tienen tres patas: propietario y propietario, propietario y administrador o consorcio y proveedor y te diría que hay una cuarta que es proveedor contra consorcio. Yo vengo, a la mañana, de una mediación en la cual cambiaron de administrador, al administrador no le gustó el servicio de seguridad, no estaba satisfecho, no reunía los requisitos que él quería, rescindió el contrato y habían quedado una serie de facturas sin abonar. Se llegó a una mediación que resultó de un conflicto entre el proveedor y el consorcio.

Dra. Sevitz: Si bien yo pertenezco a un consejo que es de administradores y estoy asesorando ahí, tanto a propietarios como a administradores, recibimos consultas de las dos vertientes. Especialmente porque recibimos consultas de la defensoría del pueblo, principalmente porque son buenos administradores, conocen su tema y pueden ayudar a otros. El tema fundamental es el mediador, el mediador es neutral, a mí no me contrata ni me paga CADAPH ni el propietario, me van a pagar los honorarios quien haya perdido, entre comillas o quien sea que tiene que pagar esa mediación, pero el principio fundamental del mediador es que es un ser neutral, todo lo neutral que pueda ser un ser humano, para ser neutral uno tiene que estar entrenado, tiene que tener técnicas y lo principal que tiene el mediador es, además de sus técnicas, conocer muy bien el tema, cómo es la legislación específicamente para ese caso. Por ejemplo, si a mí me viniera un tema de ejecución de expensas y el abogado de la otra parte dice: bueno, voy a ganar tanto tiempo o va a pasar tal cosa, yo lo puedo llamar en una reunión aparte y decirle: ¿ Doctor usted conoce la jurisprudencia, usted sabe en cuánto salen las sentencias ? le voy achicando ciertos momentos y lo voy poniendo en la realidad. O sea, el mediador trabaja acercando las partes, limando las asperezas, desde un punto neutral, ni para un lado ni para el otro, si no, no funcionaría el mediador.

Dra. Sevitz: FRA hizo una licitación para convocar a toda la gente que quiera hacerlo, esto es un tribunal arbitral, es diferente, o sea hay una lista de árbitros que tienen una x cantidad de funciones. En el caso de CADAPH hizo un lista de mediadores, la gente elige los mediadores que quiere, totalmente libre y amplio.

Dra. Sevitz: Lo elige de una lista

Dra. Sevitz: Esta en el centro, una lista y eligen, si a mí me piden una mediación yo mando una carta documento en el cual digo: son estos los mediadores, usted elija quien quiere. Si usted no elige dentro de los tres días quedo yo como mediadora.

Dra. Sevitz: No se, cada uno se organiza de diferentes maneras, no es necesario a veces.

Dra. Sevitz: Primero hay que ser abogado y ser mediador y además tener una preparación en propiedad horizontal.

Dra. Sevitz: Aportar ya algo aporté, en algún momento circuló una carta mía por varios lugares que cuando fui a dar algunas charlas hubo gente que la había leído. Como dije antes, aun habiendo disenso me parece interesante que alguien se ponga a pensar que alguna vez algo hay que reglamentar sobre propiedad horizontal. Independientemente que hay una ley, que es muy vieja. Me parece que es positivo. Ahora hay que ver cómo funciona, hay que ver la reglamentación. Yo hubiese hecho más hincapié, si me consultan, en lugar de un registro hubiese hecho una matrícula. Porque en estos momentos nadie duda que el administrador es un profesional. Yo soy profesional y tengo un colegio, me matriculo, tengo un código de ética, toda una serie de requisitos que tengo que hacer. Y no entiendo por qué, cuál es el motivo, razón o circunstancia que justamente con los administradores no se haga. Yo no lo se, tengo mis ideas pero son propias y soy dueña de mis silencios. Pero no entiendo por qué hay tanta controversia en esto. Yo creo que la ley va a sacar toda la controversia que hay, de hecho lo hizo y se van a poner todas las cartas sobre la mesa. Nada es mejor pero esto es mejor que nada. O sea creo que se va a ir reformando a través del tiempo.

Dra. Sevitz: Creo que no tenemos mucho ejercicio en el tema democrático, tampoco hay mucha gente que sabe que puede ir a la Legislatura a participar y escuchar. Yo creo que es exclusivamente por eso. Y además hay otro tema que es la forma en que se difundió, que fue a través de un diario y no se si mucha gente puede comprar ahora diarios. No se si la gente puede enterarse de los temas importantes a través de otros medios y además otros medios no le dieron ninguna bolilla, salvo Clarín pero no se si la persona que lee al otro día fútbol le interesa este tema del consorcio.

Me da la sensación de que no hubo suficiente difusión, por "h" o por "b", no lo se. Donde yo pude difundí o sea porque soy responsable de tener una radio y yo difundí. Es más puedo decir que tuvimos a Jorge Ferrera que fue uno de los tantos que estuvo en el tema de la ley y creo que salió la ley un martes o un lunes y le pedí por favor que viniera y me trajo la reforma en ese momento... y al otro día que salió yo ya lo había informado y una semana antes lo habíamos estado discutiendo.

Dra. Sevitz: Está mal encarado el tema de cómo hacer quórum o asambleas, son muy aburridas, son en lugares inhóspitos. Porque de hecho lo padezco yo y conozco el tema. Muy pocas veces es en lugar cómodo, sin frío o sin calor, y eso contribuye a que no lo tomemos como nuestro.

Dra. Sevitz: Lo que yo veo en una asamblea, en algunas, la gente no sabe qué es un presidente de asamblea, el presidente no sabe cuál es su función, importantísima, da y quita la palabra. No saben qué es un orden del día, no saben qué es una moción de orden, no saben qué es un quórum, no leen la convocatoria y después bajan y no saben de qué van hablar. Sí a mí me llaman para hablar yo voy preparada, no voy improvisada. Las asambleas son todas anulables...

Dra. Sevitz: Fundamentalmente la capacitación, la unión porque tengo la sensación que están un poco, no se, si desunidos porque no hay un órgano que los reúna, ninguno puede decir que detenta la representación del otro, no existe esto. Es lo que yo veo desde afuera. Me parece que han tocado fondo y van a tener que unirse un poco.

Dra. Sevitz: No tanto, yo lo que planteo es que me parece, vuelvo a repetir, que el tema del registro fue un puntapié inicial muy importante, fue como romper un hielo de mucho tiempo, yo hubiese preferido la capacitación. Conozco muchos administradores que viven estudiando y todos los cursos que pueden lo hacen, es más, tengo administradores que han hecho el curso de mediación y son mediadores aunque no le den la matrícula, porque están interesados en cubrir todo este aspecto. Pero hay otros que no, como todos, habrá abogados que estudian más otros que estudian menos, habrá médicos que estudian más otros que estudian menos. Este es el éxito de cada uno. Lo que pasa que yo estoy hablando de profesiones que tienen una matrícula y eso hace la diferencia...

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +