30
de junio de 2025
Señor
legislador,
En
estos momentos, en la Cámara de Diputados y bajo la apariencia de
un inocente proyecto de ley (Proyecto 54498), se pretende gestar un
negociado en perjuicio de todos quienes viven o trabajan en
edificios de propiedad horizontal.
Un
grupo de administradores de consorcios pretende monopolizar la
función de administrar todos los edificios, mediante una ley que
les otorgará el derecho a gravar discrecionalmente la actividad, y
además, la facultad exclusiva de juzgarse a sí mismos en caso de
mal manejo del consorcio y del dinero de las expensas. Se crearía
un ente de derecho público no estatal en las ciudades de Rosario y
Santa Fe. Todo ello a espaldas de la población.
El
administrador de consorcios de propiedad horizontal es la persona
elegida por los propietarios de las distintas unidades de un
edificio para ocuparse de la gestión y mantenimiento del mismo. Es
el representante de la persona jurídica Consorcio, y tal y como los
gerentes de las empresas no podrían colegiarse y pretender
imponerles a los accionistas gravámenes a su antojo, mal pueden los
gerentes de los Consorcios hacerlo.
Si
se sanciona el aludido proyecto, los propietarios se verán privados
del derecho constitucional de designar a quienes ellos mismos
consideren más adecuados para esa tarea.
Tras
el nombre de "colegio profesional", se encubre una
"caja" que terminará encareciendo aún más las expensas.
Queremos
leyes que favorezcan a la gente, no a grupos de intereses, no a
lobbies.
No
queremos más leyes que encubran negociados.
El
mencionado proyecto propone la "colegiatura" como el mejor
instrumento para regular la actividad del administrador de
consorcios lo cual es engañoso y falso pues lo que se busca en
realidad es un colegio único y obligatorio utilizando para lograrlo
al propio Estado y a los legisladores a costa de la gente.
Por
supuesto que resulta loable que quienes se dedican a una misma
actividad organicen asociaciones profesionales con el objeto de
defender sus derechos y jerarquizarse mediante su esfuerzo y
ejemplo.
Pero
es sumamente cuestionable que sea el Poder Público quien entregue a
un grupo de administradores un colegio único y obligatorio. Eso
equivale a abrirle al lobo la puerta del gallinero.
La
pregunta que surge a primera vista es: ¿Por qué razón no es
cuestionable la existencia de otros Colegios profesionales tales
como los de contadores, abogados, ingenieros, arquitectos o médicos
y sí lo es uno de Administradores de Consorcios? ¿Se puede argüir
que el buen sentido indicaría que son los mismos integrantes de
cada actividad los más aptos para establecer las condiciones de
ejercicio de cada profesión junto con sus normas técnicas y
éticas?
La
respuesta es bien sencilla: porque mientras los contadores,
médicos, abogados, ingenieros o arquitectos profesan un arte
u oficio, los administradores de consorcios de propiedad
horizontal gerencian patrimonio ajeno.
La
diferencia entre practicar un arte u oficio y gerenciar bienes de
otros, consiste en que en el primer caso el profesional debe ceñir
su actuación a determinadas normas técnicas así le guste o no a
su cliente mientras que el gerenciamiento tiene por objeto el manejo
de bienes de terceros con una eficacia y sobre todo una economía
que en todos los casos depende exclusivamente de la valoración de
los dueños de esos bienes, que son los propietarios.
Dicho
de manera más sencilla: las personas no pueden imponerle al
contador que ejecute un balance al margen de las normas técnicas de
rigor, ni al médico que les prescriba tal o cual droga, o al
arquitecto que siga directivas técnicas que se aparten de las
reglas estructurales. O al abogado, que se dirija al juez en
términos legales que no sean aquellos procesalmente admitidos.
En
cambio, los propietarios sí pueden exigirle al administrador que en
sus contrataciones (pintura, plomería, albañilería, etc.) elija
el proveedor que, además de cumplir con las leyes, sea el más
económico o conveniente a sus intereses según lo que decidan por
asamblea. Los propietarios eligen libremente en asamblea de acuerdo
a la confianza. Ningún colegio puede pasar por encima de la
autoridad de la asamblea de propietarios.
El
Estado en principio debe respetar la libertad de trabajo de los
habitantes garantizada por la Constitución Nacional y tratar de
limitar lo menos posible el ejercicio de las profesiones liberales,
salvo el caso de aquellas actividades que se relacionan directa o
indirectamente con ciertos valores que se consideran de orden
público o de interés general, como por ejemplo, la salud en el
caso de los médicos, la seguridad, en el caso de ingenieros y
arquitectos, la defensa en juicio respecto de abogados, etc.
Salvo,
pues, estas actividades cuya tutela se reserva el poder público
todas las demás están exentas de la injerencia estatal o sujetas a
una regulación mínima.
Ese
es el sentido, dicho sea de paso de lo que se entiende por
"garantía constitucional": que es el compromiso del
Estado a no interferir en la discrecionalidad de la gente respecto
del manejo de sus propios bienes.
Respecto
de los administradores de consorcios, tratándose dicha tarea de un
gerenciamiento que entraña el manejo de fondos ajenos es lógico
que antes que cualquier requisito impuesto por el Estado debe primar
el derecho de los propietarios a elegir a quienes han de manejar su
dinero.
Porque
todos sabemos que en lo tocante al manejo de dineros ajenos, la
solvencia técnica es muy importante pero mucho más lo es la
honestidad y la confianza depositada en el mandatario.
Todo
cercenamiento a los condóminos de un edificio de esa libertad de
elección y acción constituye una violación constitucional a la
protección del derecho a usar y gozar de la propiedad.
Es
cierto que existen en la actualidad administradores que abusan del
mandato recibido o cumplen de manera irregular su cometido pero la
solución no puede pasar por quitarle a los propietarios su libertad
de elección o suplirla por la voluntad de otros.
Mucho
menos transferirla a los propios administradores.
Se
debe capacitar elevando la calidad del servicio y promoviendo la
cultura de la convivencia.
Lo
que este proyecto de Colegio busca, está claro, es hacer prevalecer
la actividad de administrar por sobre aspectos mucho más
importantes y decisivos, que son: la honestidad, la confianza y la
buena fe que son esenciales a la hora de decidir a quién confiarle
el manejo de los propios bienes.
Por
supuesto que detrás de todo está la intención velada de poder
llegar a acuerdos globales, de cobrar matrículas discrecionales a
sus asociados y crear "cajas jubilatorias" obligatorias.
Ninguna corporación puede reemplazar el derecho a elegir de las
asambleas de propietarios a quién quieran para administrar su
dinero.
Nadie
se opone a que los administradores con verdaderas inquietudes por
jerarquizar su actividad funden agrupaciones y promuevan una sana
competencia que pesa, sin duda, en las posibilidades de cada
candidato a la hora de ser elegido por las asambleas.
Pero
no se puede monopolizar la actividad violentando el derecho a
decidir libremente de las asambleas de propietarios y yendo en
contra de los principios elementales del mandato consagrado en
nuestro Código Civil.
La
idea de usar el poder público para sacar una ley de creación de un
Colegio único y obligatorio, entregándolo luego al grupo generador
de la idea, que tendría la matrícula exclusiva de su ejercicio y
además que los propios administradores sean juzgados por ellos
mismos, resulta francamente repugnante.
Contraría
no solamente la Constitución Nacional sino las más elementales
normas de derecho de cualquier país civilizado que se llame
republicano y democrático.
Este
proyecto resulta inconstitucional, afectando el derecho de todos los
propietarios.
Entre
otras cosas destacamos:
Este
"colegio" gestionado por un grupo de administradores donde
los propietarios no tienen parte alguna, podrá imponer todo tipo de
cargas y gravámenes que terminarán aumentando las expensas
("aportes, derechos y cuotas de cualquier naturaleza que fijen
las autoridades"), y si no se paga cualesquiera de esos
discrecionales montos, obedeciendo lo dictaminado por ese
"colegio" la administración perdería el derecho a cobrar
honorarios.
Incluso
se pretenden establecer garantías reales o personales... a favor
del propio colegio! (art. 6º inc. 7 y 8 y art. 12º inc. 10 y 21 ,
art. 12º inc. 3 y 21 y art. 14º inc. 1).
El
propietario que quiera administrar su propio edificio, cobrando
honorarios, deberá agremiarse en este "colegio" afectando
de esta forma el derecho de propiedad, puesto que limita la
posibilidad de administrar libremente los bienes propios (art.
11º).
Cuando
un administrador cometa una defraudación, o falsifique un
instrumento público o privado, el "colegio" pretenderá
imponer su propia jurisdicción disciplinaria (!), violentando el
art. 18º de nuestra Constitución Nacional, al quitar la causa de
sus jueces naturales (art. 12º inc. 9º y art. 14º inc. 3 y 7).
Se
pretende también eliminar la obligación de rendición documentada
de cuentas su gestión, establecida por el Código Civil y Comercial
de la Nación, y reemplazarla por un "balance de ingresos y
egresos" en franca violación a las obligaciones de quien
gerencia dinero de terceros y al Código Civil y Comercial de la
Nación (art. 12º inc. 18).
Las
expensas también aumentarán por el establecimiento de montos
mínimos de honorarios y todo tipo de "extras" que ese
grupo de administradores decida implementar arbitrariamente y a su
sólo criterio quitando así la posibilidad de libre competencia
entre las administraciones. (art. 13º inc. 3 y art. 14º inc. 6).
Incluso se advierte que pretenden que los consorcios paguen
"anticipos" de gastos! (art. 13º inc. 4).
Resulta
llamativo que el propio texto del proyecto indique que los
administradores podrán ejercer "libremente" su
profesión, y "asociarse con fines útiles", pero siempre
dentro de los estrechos límites impuestos por ese grupo que quiere
gobernar una matrícula a su criterio y que pretende mantener
reuniones "reservadas" donde se tomen decisiones que
afectarán en última instancia a toda la población que vive en
propiedad horizontal. (art. 13º inc. 5, 12 y 15).
Cabe
preguntarnos entonces: ¿Resulta aconsejable que el Estado avale que
un grupo de administradores se agremien en una corporación única y
obligatoria para todos, donde ese mismo grupo decidirá quiénes
pueden o no ejercer la actividad?
¿Es
justo institucionalizar su facultad de juzgar la corrección o
incorrección del desempeño de todos los administradores?
¿Es
prudente conferirles el derecho de gravar a discreción la
ejecución de sus tareas, imponiendo el pago de cánones que ellos
mismos decidirán en cada ejercicio?
¿Se
ha pensado acaso en el impacto que esa carga causará, finalmente,
en las expensas?
