Inquilinos

Un lugar en el mundo

Los inquilinos a través de Enrique Wainfeld, presidente de la Asociación Inquilinos de la República Argentina (AIRA), exigen tener voz y voto en las reuniones de consorcios, participar de los consejos de administración y se preguntan para qué se necesita un administrador...  

En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias el presidente del AIRA subrayó sus conceptos expresando: “no se puede darle todos los derechos al propietario”. Esta opinión nació, según nos expresó, de su conocimiento de que los inquilinos de la Argentina, se encuentran en un estado de suma desprotección comparándolo con el de otros países en donde, a través de sus viajes, tuvo oportunidad de interiorizarse sobre el tema de locaciones urbanas.

Su exigencia fue terminante: “Nosotros estamos pidiendo ahora que el inquilino, que es el que paga las expensas, tenga voz y voto en las reuniones de consorcios...”

Como una solución a los problemas de costos del consorcio y de inclusión de los inquilinos en la toma de decisiones sobre problemas comunes, el Sr. Enrique Wainfeld declaró que, desde hace mucho tiempo, viene bregando para que los asuntos del consorcio los maneje directamente un consejo de administración, ampliando, a continuación el concepto: “...un integrante de ese consejo de administración (...) podría ser un inquilino (...) cuando los gastos son importantes se discute (y) cuatro cabezas piensan... pero cinco piensan más...”.

El presidente del AIRA explicó que “ya hay muchos consorcios que se manejan a través del consejo de administración (y) que no tienen administrador” .  

La negativa de los propietarios

Ante la pregunta de esta redacción sobre las razones que aducen los propietarios para negarle voz y voto a los inquilinos en las asambleas afirmó que: “...si un inquilino tuviese voz y voto en una reunión de consorcio y decide el consorcio hacer un arreglo que implique una punta de pesos, el inquilino va a decir que no, después saldrá por minoría o mayoría si se hace o no se hace, entonces (...) a los copropietarios no les conviene...”

Nos explicó que  esos temas en otras partes del mundo se manejan en forma diferente, aseverando que en “la mayoría (de los lugares, los inquilinos) tienen voz y tiene elementos como para poder aportar”. Más adelante, en la entrevista, amplió este concepto explicando que el inquilino podría acercarle al administrador otros aportes para poder hacer los trabajos de mantenimiento que el consorcio requiera, como ser diferentes ideas, otras ofertas, nuevos presupuestos o proveedores alternativos ya que el cien por cien del gasto de las expensas la tiene que hacer el inquilino.

Expensas comunes y extraordinarias: separando las aguas...

Uno de los temas sobre los que el Sr. Enrique Wainfeld hizo especial hincapié, fue la discriminación en las expensas de los gastos comunes ordinarios de los extraordinarios: “La inmensa mayoría de los contratos dicen: son a cargo del inquilino el pago de las expensas comunes. Lo que menos sabe el inquilino, en ese momento, es que tiene que pagar todas las expensas: las ordinarias y las extraordinarias (...) ¿Por qué paga todo? Porque las expensas ordinarias y las extraordinarias, las dos son expensas comunes” .

Amplió este concepto, que tantos disgustos trajo a propietarios y a inquilinos, diciendo: “...esto lo aprendimos a través de un juicio que hemos tenido hace mucho(s años) donde nosotros discutíamos con el juez que (esto) no podía ser. Si se habla de comunes se sobreentiende, decía yo, que son las ordinarias. Me decía el juez: se sobrentiende nada Wainfeld... se sobreentiende que paga todo... Porque no dice comunes ordinarias, dice comunes y (...) las dos son comunes...” .

Para que quede claro el concepto, el Sr. Wainfeld recalcó que en el contrato de locación debe estar expresado claramente que las “expensas comunes ordinarias (son) a cargo del inquilino y las extraordinarias (son) a cargo del locador” .

Por otra parte, amplió su reclamo a los mismos administradores sobre los que acusó de no desglosar las expensas: “¿por qué? Porque eso va dirigido al propietario, no al inquilino...” .

El presidente de AIRA nos comentó que muchos propietarios le traen sus departamentos para que ellos se ocupen de alquilarlos porque saben que los inquilinos que llegan por su intermedio son sumamente confiables. Cuando celebran un contrato queda perfectamente discriminada la obligación de pagar las expensas comunes de las extraordinarias de modo tal que el propietario sabe “que si deciden cambiar la alfombre del hall de entrada, hacer un sauna al fondo, comprar un nuevo ascensor, lo que quiera..., impermeabilizar la azotea... eso lo va a pagar él (propietario), ya lo sabe”

Desde la redacción, en un análisis de la entrevista realizada al Sr. Enrique Wainfeld, nos surgió la idea que frente a la enorme cantidad de departamentos vacíos, unos 80.000 según palabras del presidente del AIRA, podría ser que algunos propietarios para mejorar su competitividad ante tan baja demanda, exigieran a los administradores un desglose claro de las expensas en ordinarias y extraordinarias para que quede a cargo del inquilino solo las que le corresponden. También, como una idea, podría otorgar un poder para que el inquilino los represente en las asambleas ordinarias donde podría hacer oír, de esta forma, su voz y su voto reservándose sus derechos de propietario para las asambleas extraordinarias donde en general se tratan asuntos que tienen que ver con mejoras en su patrimonio.

El hecho de que la ley no contemple derechos consorciales a los inquilinos no invalida la voluntad del propietario de ceder parte de estos, sobre todo en aquellos casos en que no se perjudica, para garantizarle al inquilino la justa defensa de sus intereses, mientras participe con su convivencia de los asuntos comunes a todos.

Como una ventaja adicional se podría destacar que un inquilino participativo, con derecho a influir en las decisiones de la comunidad en que está inmerso, es muy probable que sea mucho más responsable y cuidadoso de los bienes que están a su cargo. Por otra parte a través de su participación podrían coincidir, inquilinos y propietarios, en mantener bajas las expensas

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