Administración de consorcios

Viñas de IRAM

Una cuestionadora carta que envía el Dr. Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, al presidente de IRAM, Ing. Mario Giadorou,  desnuda conflictos profundos en el seno del subcomité para la Administración de Propiedad Horizontal del Instituto Argentino de Normalización.

El 19 de octubre de este año el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal, envió una crítica carta <texto completo> al presidente del consejo Directivo del IRAM, Ing. Mario Giadorou, donde le expresa su profundo desagrado por la incursión del subcomité en materia profundamente polémica que, según él, debe ser tratado en otros ámbitos. Impugna fundamentalmente dos normas, le impone urgentemente su derogación y le pide una corrección en el enfoque de las futuras sesiones del comité.

Esta iniciativa del Dr. Loisi provocó, en principio, una inmediata y dura respuesta <texto completo> del presidente de Fundación Reunión de Administradores, Adm. Jorge Hernández, que también dirigiéndose al Presidente de IRAM, le respondió que "la nota de referencia debe ser rechazada de pleno por su manifiesta intencionalidad de desprestigiar, ya no sólo a los administradores, sino ahora también al lRAM". 

Por otra parte, en la última reunión del subcomité  que trata de administración de consorcios que se efectuó el día 13 de noviembre, la institución IRAM a través de la Lic. Marta Barbieri, jefa del departamento responsable, planteó la exigencia de responderle inmediatamente al presidente de Liga del Consorcista alterando la Orden del Día en los temas a tratar.  

“Le vamos a pedir que nos diga exactamente qué puntos quiere modificar y cómo, porque no es que me opongo porque sí, porque no me gusta nada, señor díganos puntualmente qué está mal a su parecer. ” Estos mismos conceptos, que la Licenciada expresó a Pequeñas Noticias, fueron volcados en el subcomité y provocaron la reacción de algunos miembros que pacientemente esperaban el tratamiento de sus mociones ingresados por mesa de entrada a través del coordinador Jorge Waniewicz. El Contador Daniel Vicente Torres preguntó cándidamente si su solicitud de pedido de revisión de la norma IRAM 65008 debía ser dirigida también al presidente de la institución para que se le de la importancia que corresponde.

Al dirigirse directamente al presidente del IRAM, el Dr. Loisi involucra a la institución en los conflictos internos del subcomité, probablemente porque entendió que aquellos que crearon las controvertidas normas que tratan de los deberes y derechos del administrador no son un interlocutor válido para su cuestionamiento. Este tema es sumamente delicado teniendo en cuenta que en ese ámbito el Dr. Loisi representa a la única institución que nuclea a los propietarios. La decisión del Presidente de IRAM de que sea el mismo comité el que le de una respuesta deja en manos de aquellos que tienen "intereses corporativos y parciales" según palabras del Dr. Loisi, a la solución del conflicto.

En el subcomité, durante el tratamiento del pedido de contestar la polémica carta, surgieron varios corrientes de opinión: algunos coincidieron con IRAM en responderla inmediatamente mientras que a otros no les pareció correcto tratar el tema sin la presencia del involucrado directo. La licenciada Barbieri resumió la decisión del subcomité diciendo que “ ...la nota del señor Loisi va a ser considerada el día 11 de diciembre por el subcomité... le hemos mandado una nota diciéndole que por favor se haga presente ese día para fundamentar y escuchar la respuesta que le dan la gente que compone el subcomité..." aunque quedó claro que en caso de no asistir se trataría igual.

Si bien a la hora de votar una decisión la mayoría de administradores que existen en el comité definirían claramente su voluntad, el debate probablemente sea amplio porque algunos actores, entre ellos profesionales, plantearon ciertos coincidencia con los conceptos vertidos por el Dr. Loisi.

Garantías constituciones

En su carta el Dr. Osvaldo Loisi, haciendo referencia a la norma 65008 que trata sobre los derechos del administrador, expresó que: “...consagrar derechos específicos para el administrador, que es un simple mandatario de los propietarios que administra, más allá de aquellos que consagran taxativamente el Código Civil y la ley de Propiedad Horizontal 13.512, implica incursionar en el campo de las garantías constitucionales” y profundizó sus conceptos agregando: “...afecta directamente el derecho al uso y goce de la propiedad privada, tema que está reservado a los órganos naturales del Estado.” El presidente de Liga del Consorcista agregó, por otra parte, que aunque las normas "aprobadas" no sean consideradas más que propuestas legislativas elaboradas desde el llano, comprometen indebidamente la autoridad, imparcialidad, profesionalidad y prestigio del que goza el IRAM". 

A estos conceptos el administrador Jorge Hernández de FRA (Fundación Reunión de Administradores) le contestó aduciendo que el subcomité en ningún momento se ha dedicado a "consagrar derechos específicos para el administrador" al contrario lo que ha realizado es un arduo trabajo de ordenamiento de las pautas que en tal sentido surgen del Código Civil Argentino, la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y de los miles de Reglamentos de Copropiedad y Administración que rigen en los distintos Consorcios de Propietarios.

Por otra parte el Dr. Loisi, haciendo referencia a la norma 65008 en el punto que expresa que el administrador tiene derecho a ejercer la retención sobre fondos y documentación si existiera saldo a su favor en concepto de honorarios, dijo que: "...tampoco es admisible que vía "derechos del administrador" se cercene a los propietarios administrados el derecho constitucional a disponer de los dineros del consorcio como lo resuelvan en asamblea", coincidiendo en este punto con el contador Daniel Vicente Torres. Este expresó que: "...contraviene el artículo 173 inc 2 del CÓDIGO PENAL ya que el administrador no puede retener documentación que pertenece al consorcio. Si analizamos el origen del punto nos daremos cuenta del error conceptual ya que el administrador no debe convertirse en prestamista del consorcio. Su función dentro del mandato se circunscribe a la simple administración de las cosas comunes y en caso de no contar con los fondos necesarios llamará a Asamblea General Extraordinaria, para crear  cuotas extras a cargo de los copropietarios."

El Contador Torres amplía sus dicho expresando que en la misma norma 65008 el artículo que dice que el administrador tiene derecho a no rendir cuentas individuales a los propietarios obligatoriamente "...menoscaba el derecho del copropietario de conocer la realidad económica y financiera del consorcio del cual él forma parte, y subordina este derecho al derecho que pretende otorgar al administrador (la norma IRAM)."

El socio estratégico

Ante las reiteradas afirmaciones del administrador Hernández en el seno del subcomité sobre su calidad de socio estratégico del IRAM, preguntamos a la Licenciada Marta Barbieri, Jefa de departamento de la institución. Ella afirmó sus dichos expresando que: "El (Hernández) es un socio de IRAM y tenemos un convenio de cooperación mutuo..." aclarando a continuación que "...somos socios recíprocos, el IRAM esta asociado a la Fundación Reunión de Administradores y él esta como socio recíproco nuestro ”.

Sin embargo, en su opinión, la carta que FRA mandó al Ing. Mario Giardou, presidente de la institución, “ ...lo contestó a título personal o de la Fundación Reunión de Administradores y lo firmó como tal. Lo que le va contestar el subcomité es otra cosa ...   yo no me quiero prender a las palabras de Hernández, por empezar no se que le contesto, y eso corre por cuenta y riesgo de él, lo que vaya a salir  firmado por el subcomité nuestro sí, eso lo vamos a respaldar, porque va a ser la opinión de los que vinieron, con el señor Loisi presente...”

Representatividad

Una de las cuestiones más ríspidas que enfrenta el subcomité es quién debe ser el encargado de crear y discutir las normas IRAM sobre el tema de administración de consorcios. Algunos integrantes consideran que siendo las normas sobre administración de consorcios, son los profesionales en el tema quienes deben discutirlas. Otros piensan que, en realidad, las normas están dirigidas a los propietarios pues es el destinatario final de este trabajo. El secretario del subcomité, con el reglamento en la mano sostiene que “el consumidor tiene que estar... y lo dice la reglamentación (del IRAM)”. No había muchos problemas cuando se trataron temas técnicos del tipo qué datos y qué forma debe tener un recibo de expensas o un informe mensual de gastos pero cuando lo que está en discusión son los derechos y deberes del administrador las cosas cambian. El Dr. Loisi, autor de la carta que desnudó los conflictos por los que atraviesa el subcomité como reflejo de la sociedad misma, dijo que: "no debe confundirse la actividad de normalizar, que quiere decir consensuar, ordenar, estandarizar  o sistematizar procedimientos, que entiendo es el objeto propio del IRAM, con la discusión y elaboración de proyectos de normas de derecho sobre temas que son objeto de gran disenso. En todo caso, si así lo fuera, debiera preverse una justa representación de los sectores afectados, quienes a su vez debieran contar con el asesoramiento legal pertinente. "

Sin embargo hay otros sectores que no opinan lo mismo y el administrador Hernández le contesta que "Para el dictado de las Normas lRAM serie 65.000 se ha contado, desde la formación del subcomité para la administración de la propiedad horizontal, con valiosos aportes y colaboración no sólo de representantes de entidades de Administradores de Propiedad Horizontal, sino también de abogados, contadores, ingenieros, copropietarios, proveedores...". Y descalifica los dichos de Dr. Loisi agregando que éste "...sólo ha asistido en los dos últimos años a un par de reuniones, en las cuales no hizo ningún aporte técnico ni profesional, sino por el contrario, casi siempre intentó utilizar ese ámbito para plantear cuestiones ideológicas con marcada tendencia política."

Sobre este tema el Ingeniero Gogosch, que asiste a las reuniones en calidad de socio especialista, concluye diciendo "En un consorcio...  cualquiera que lo mira (las normas IRAM) dice: no... esto es tendencioso... acá no hay  ninguna representación de propietarios... son todos administradores... y tienen razón...”

Formas reglamentarias

“ La Liga del Consorcista es rechazada, no les gusta” expresó el Ingeniero Gogosch, que es uno de los pocos propietarios presentes en el subcomité para la Administración de Propiedad Horizontal de IRAM, y que también cumple tareas de secretario en las reuniones. Este socio es sumamente prolijo y puntilloso en que los reglamentos de la institución se cumplan en el ámbito del subcomité y su preocupación central está dirigida a que "...tiene que ser un representante por institución y estar balanceado entre las partes, o sea la representatividad tiene que ser los administradores, los copropietarios, los inquilinos, los proveedores, los que intervienen en un edificio, ¿y dónde están ?”

Ampliando estos conceptos y coincidiendo con el Dr. Loisi expresa que todas las normas "...tienen irregularidades... cuando vos mirás y agarrás las primeras normas, Fundación Reunión de Administradores tienen 8 personas, el Consejo Profesional de Ciencias Económicas tiene 5 personas y no pueden ser más que uno por institución..."

Conclusiones

En nuestra opinión la institución IRAM podía haber tomado varios cursos de acción sobre el problema que levantó el Dr. Loisi. Uno de ellos era aplicar el reglamento que, según el Ingeniero Gogosch, exige una amplia representatividad de todos los sectores involucrados en la confección de las normas. Ricardo Gogosch resumió excelentemente esta idea cuando expresó a Pequeñas Noticias que “...el IRAM tiene que regular el funcionamiento ...  hacer una auditoría interna, por ejemplo (a) este subcomité a ver cómo esta balanceado (porque) según lo que dice el artículo tal de la reglamentación del IRAM, esto no puede seguir así, ... acá hay que balancearlo porque son todos administradores, ¿cómo puede ser ?..."

Por el momento, hasta que el subcomité se expida, la única respuesta que queda es la de una institución, y en este caso la de un socio estratégico, que dice que "...entendemos que la intención obstruccionista y destructora del autor de la nota, obedece a que la gran aceptación de la comunidad consorcial sobre las Normas lRAM para la Administración de la Propiedad Horizontal, le ha restado un importante caudal de "clientes" a su Fundación (Liga del Consorcista) en razón de que muchos consorcistas y Administradores ya no necesitan recurrir a su sabio asesoramiento, por el cual percibía suculentos honorarios profesionales, debido a que la transparencia y simpleza de los procedimientos aprobados aleja muchas de las dudas e incertidumbres que antes existían en la comunidad consorcial."

Mientras tanto el único cliente de IRAM en Capital Federal en el tema consorcios, el Licenciado Roumie, sigue esperando que se lo invite al subcomité para aportar su experiencia

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