Sangre joven

Una especie en extinción

CAPHyAI a través de una carta a sus asociados con motivo de la proximidad de las fiestas y luego de la inevitable sanción del registro obligatorio expresa, en un tono de abatimiento y resignación, su deseo de "acompañarlos en la lucha contra la subestimación de la profesión"

En el marco de una realidad que trataremos de dilucidar a lo largo de esta nota, la carta de deseos de fe, paz y prosperidad de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) a sus asociados, con motivo de estas fiestas, crea una serie de interesantes interrogantes: ¿Por qué traslada al asociado la responsabilidad de la lucha contra la subestimación? ¿Quién siente que está subestimando la profesión: los propietarios, la sociedad o los administradores? ¿Por qué busca la participación en el esfuerzo del asociado en esta adversidad en lugar de, tal cual corresponde, convocarlo a participar del esfuerzo de esta cincuentenaria y líder institución?

La falta de representatividad

En una encuesta realizada por Pequeñas Noticias desde el Nº 130 del 23/9 hasta el Nº 133 de fecha 14/10 se le preguntó a los lectores si pertenecían a alguna institución que represente sus intereses. El resultado fue que el 52% dijo que no, el 4% no sabía o no contestaba y el 44% restante dijo pertenecer a alguna institución. Sobre este tema fue consultado el Dr. Juan M Acosta y Lara presidente del Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) desde agosto de este año que, coincidiendo con estos resultados, declaró: "Nosotros sabemos bien que las entidades que nucleamos administradores si representamos entre todas el 50 por ciento de los edificios es mucho. Vas a ir a la Fundación (FRA) y te van a presentar el país entero, me río cuarenta y cinco días seguidos." Fundamentando sus dichos diciendo que "¿...por qué lo se? porque lo tuve que acreditar ante el Ministerio de Trabajo para la paritaria."

Una de las opiniones que estarían dentro de este 52 % que no esta asociado a ninguna institución está el administrador Ismael Roumie Moselli que expresó a Pequeñas Noticias que: "Yo no estoy afiliado a ninguna de las cámaras, porque medio descreo de las cámaras. Ninguna tiene comité de ética, aunque digan que los tienen, a sus asociados yo no he visto todavía que los hallan sancionado. No es que yo me tire en contra de las cámaras, lo que pasa es que no me parecen serias, no me siento representado."

De nuestra encuesta se desprende que el 44% de los asociados está distribuido en un 40% para CAPHyAI, un 30% para el AIERH, un 10% para la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), un 10% para Consejo Argentino de Administradores de Propiedad Horizontal (CADAPH) y un 10% que se reparte entre el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (COPAPH) y Fundación Reunión de Administradores (FRA).

"Estoy asociado al AIERH y a CAPHyAI ... y no me siento representado. Yo le tengo mucha más confianza a mi abogado que a la (opinión de la) Cámara. Este último año no hicieron nada y es el año donde más castigados estamos" expresó a este medio el administrador Juan Carlos Brath en referencia a la representatividad que tendrían las instituciones que agrupan a los administradores. 

El administrador y periodista Jorge Ferrera, que conduce el espacio "Reflexiones a la Medianoche" por Cablevisión, agregó que “Cuando hablamos de las cámaras, creo que hay una crisis de representatividad, o sea faltan clases directivas que representen a la gente, que sean profesionales. O sea si uno ve los distintos estamentos que componen esta sociedad, todas las instituciones están cuestionados, los políticos, los sindicatos, cada uno toca su propia música, cada uno ve sus propios intereses y lo único que estamos haciendo es cuidar nuestro propio interés y perdemos de vista el interés general.”

La encuesta de Pequeñas Noticias fue terminante. Un escaso 21% se siente muy representado por la institución a la cual pertenece en la defensa de sus intereses. El 43% sólo medianamente. Un lapidario 36% dejó asentado sentirse poco y nada representado.

La jerarquización de la profesión

Es indudable que la profesión de administrar consorcios no está pasando por un buen momento. Según el administrador Juan Carlos Brath la administración de consorcios "...a los ojos de los propietarios está totalmente descalificada. La gente ve al administrador con la chapa colgada al cuello de “ladron” y nadie hace nada y nunca hicieron nada por esto."

En sintonía con lo dicho por el Sr. Brath el Licenciado Roumie afirma que "...yo cuando me presento en un consorcio por primer vez en una asamblea, les digo: ustedes están viendo un cartel subliminal que dice - corrupto y coimero - porque esa es la idea que tiene toda la gente."

Probablemente la idea de la subestimación de la profesión del administrador a que hace alusión la carta de la Cámara esté ligado a la creación de un Registro Público y sobre la aparente derrota de la coalición de las cámaras del sector para evitar la creación del mismo. Sobre esta faceta del problema el administrador Jorge Ferrera expresó que: "...me parece que la subestimación no pasa por la sanción de un registro. Yo no me siento subestimado por este registro, al contrario ... me siento respetado por mis consorcistas. Habría que quedarse pensando si la subestimación es del consorcista al administrador o es un reflejo de lo que uno siente a través de la mirada del otro. Depende del perfil o la imagen que uno le de al consorcista, si uno se maneja honestamente, con seguridad... obviamente gozará del respeto de los copropietarios  ... y si uno se siente subestimado será el reflejo de su propia actuación profesional.”

La fractura interna

Cuando se siente que se pierde una guerra se pagan los costos tanto externos como internos. Decimos "se siente" porque en este caso haya opiniones no institucionales que no creen que hay una guerra perdida. Hay algunos administradores que, en su momento, ya en medio de la lucha querían que se apruebe el registro para, según sus palabras, "separar la paja del trigo"  como lo expresó una contadora, administradora de consorcios que es muy activa en el medio, en nuestro programa de radio. 

Juan Carlos Brath, administrador de una cartera importante de clientes, dice sobre este tema que con el registro sale la posibilidad de una ley que por lo menos va a limpiar un poco el mercado de aquellos que se quedan con toda la plata y agrega que le va a dar la posibilidad de trabajar más tranquilo. 

El administrador Ferrera agrega en este sentido que: "...creo que esta Ley, por un lado va a depurar. Probablemente muchos administradores tienen ya antecedentes penales y es factible que no se puedan anotar. Otros deben tener procesos penales en camino, con lo cual es factible que a futuro y una vez en firme esta sanción penal, seguramente va a ir al registro."

El conductor de "Reflexiones a la media Noche", que hasta hace poco participó activamente en la comisión directiva de la UADI, profundiza el conflicto interno y detalla que: "...una cosa es lo que dicen las cúpulas y otra cosa es la que dicen las bases. Yo he participado en comisiones directivas y me parece que una música es la que toca la comisión directiva y otra música la que toca otra gran cantidad de administradores. Y digo esto porque me parece que las Cámaras, a través de los distintos medios de prensa escritos que tienen, de alguna manera bajan línea. Hay muchos administradores que no hacen una lectura crítica de esto, con lo cual, digamos, lo que me parece que hay que tener en cuenta es si las Cámaras están cuidando su negocio, en el buen sentido de la palabra, o están cuidando al administrador." 

El kiosco

Según el administrador Ferrera parte del "negocio" de las cámaras pasaría por los registros que cada una de ellas ha implementado en forma particular. A modo de ejemplo en el sitio de CAPHyAI para ser parte del Registro de Administradores Profesionales se debe ser socio activo a un costo de $50.- por mes generando un ingreso aproximado por los 116 miembros que figuran en su sitio Web (www.caphai.com.ar) de 69.600.- pesos anuales. mientras que el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (COPAPH) (www.fra.org.ar) figuran  113 colegiados que a un monto de $84.- cada uno por año da un total de  $9.492 pesos anuales. 

Ferrara entiende que la resistencia surge del "...el temor que han tenido todas las Cámaras es que este registro termine suplantando los registros que ellos ya tienen, con lo cual va a haber una disminución en la cuota de aportes de los asociados, con lo cual las Cámaras se van a ver perjudicadas económicamente.". Brath, por su parte aduce que con el Registro se va a poder "...con más satisfacción administrar consorcios" quejándose a continuación de que "..las cámaras se oponen, y te ofrecen como contrapartida un registro de administradores que llevan ellos, en el cual nadie cree, y que si vos querés que te hagan una auditoría periódica y un control tenés que pagar todo, entonces no me da a mí tranquilidad..."

Cuando de Pequeñas Noticias le preguntamos al licenciado Roumie por qué cree que las cámaras no quieren el registro fue categórico: "Porque se les termina el kiosco... los 40, 50 u 80 pesos, ... que están cobrando por cada socio. ... ¿a mí qué garantía me dan?, por más que tenga un numero de registro, ¿de qué me sirve...?”

Desde lo institucional el flamante presidente del AIERH Dr. Juan  M Acosta y Lara criticó estos registros o colegios particulares por parciales y de última no generar credibilidad, diciendo que en "...las instituciones donde hay un tribunal de ética... en definitiva lo reparten entre la comisión directiva... Ellos juzgan la actitud de un colega, (y esto) nos parece, por lo menos, desprolijo". 

Los nuevos aires

Ferrera tiene una visión optimista en cuanto al futuro: "Como de alguna manera los consorcistas exigen cada vez más al administrador, creo que es el administrador el que tiene que exigir a las Cámaras una tarea diferente a la que han llevado hasta ahora." 

En ese sentido Acosta y Lara da un paso adelante y propone una serie de medidas para mejorar en algo la imagen del profesional que representa que quisimos reproducir íntegros en los párrafos que continúan: 

“ Lo que puede garantizar algo es tratar de tener determinados estándares de calidad en la administración, por ello estamos creando un registro de administradores pero como estándar de calidad, que va a ver que cumplir una serie de normas para estar en este registro.

Las normas son muy sencillas, tener una cantidad de horas determinadas de capacitación anual, adherir a un código de ética que hemos creado y haber adherido a los tribunales arbitrales de consumo. El código de ética es muy sencillo, de normas muy fáciles, básicamente el administrador está capacitado a hacer cualquier cosa dentro del edificio siempre y cuando esté en conocimiento de los consorcistas, nosotros tenemos una diferenciación muy importante que hacer, una cosa es administrar y otra cosa es gestionar, no estoy inventando nada. Esto es algo lúcido, administrar es sacar cuatro cuentas, pagarle al portero, cuando llega la luz la pago y estoy administrando. Ahora si lo que se necesita es una persona que consiga el mejor seguro en plaza,  consiga el mejor presupuesto en plaza para hacer determinadas obras y que además las dirija y que además haga un pliego y que además las controle, esto es gestionar.

En el código de ética lo que vamos a buscar es que respete ciertas circunstancias, como que el administrador cobre tanto por administrar y tanto por gestionar ”

Con respecto a los colegios existentes los criticó por su parcialidad y propone, desde su institución, una solución diferente a los conflictos entre administradores y propietarios. En su visión de la solución entiende que la imparcialidad debe estar garantizada y de esta manera jerarquizará también la actividad de administrar. En sus declaraciones a este medio explicó que: "...nosotros le damos la obligación, que para estar en este registro de estándar de calidad, debe adherir al tribunal arbitral de consumo, donde se va a formar, según las normas de la Secretaria de Defensa de la Competencia de la Nación, un tribunal que van a estar los representante de los consumidores por un lado, los representantes de los administradores por el otro y  alguien del estado... y ellos van a hacer un laudo y va a ver que respetarlo. Ahora si el administrador no respeta ese laudo se cae de nuestro registro de calidad, de esta forma le estamos dando al administrado un auténtico lugar donde ir a quejarse y estamos demostrando que estos administradores se animan a eso, porque saben que están haciendo las cosas bien."

Es de destacar que en lugar de amparar a los "malos" administradores busca un ámbito neutral de mediación y propicia que, de resultar negativo el veredicto para el asociado, se separe de la institución en beneficio del total de integrantes de la misma y la continuidad del negocio para todos.

En esta línea de pensamiento Juan Carlos Brath afirma que: "Tiene que haber un referente en el cual la gente crea y éste tiene que respaldar a aquellos que trabajan bien. Yo estoy a favor que se haga algo que podamos decir con orgullo que administramos consorcios."

El silencio como política

Es curioso que todo el mundo de alguna manera desea que se escuchen sus opiniones y deseos. Sin embargo llamó la atención que la coalición que luchó contra el registro no se hizo presente en el recinto de la Legislatura, salvo por una honrosa excepción. Tampoco en los medio se escuchan voces que se opongan o discutan los conceptos que en privado consideran parte de un ataque concertado contra la profesión. La pregunta es.. ¿por qué?. 

El administrador Ferrera es socio de una de las cámara de profesionales existentes y fue parte, durante un tiempo, de su comisión directiva y sobre estos temas nos comentaba: "Muchas veces me he sentido cercenado y no escuchado... Yo he tenido que renunciar a una de las cámaras justamente por esto, estoy hablando de la UADI. He presentado una nota de renuncia justamente porque creo que no hay un espíritu de escuchar a la gente, creo que escuchan lo que ellos quieren  escuchar, entonces hay como una disociación entre lo que los consorcistas quieren y  lo que el administrador ofrece, entonces este antagonismo lleva a desvirtuar nuestro trabajo ”

Tal vez lo que parezca una derrota fue un triunfo. Lo que nos hace sentir menos puede ser aquello que nos permita crecer. Los motivos por los que callamos son aquellos por los que tenemos que salir a hablar, dialogar, discutir y consensuar. La pregunta no es qué hay que hacer sino, tal vez, quién es el indicado.

Tal vez no todo está perdido. Tal vez hay gente joven que ve otro futuro y en ese sentido el administrador Ferrera finalizó su entrevista y resumió su pensamiento comentando que: “...sigo siendo socio de la UADI, simplemente renuncié a la comisión directiva, pero además estoy en contacto con muchos colegas donde tocamos la misma música y estamos detrás de cambios que creemos son importantes - no para nosotros- sino para la profesión. De ninguna manera estoy en contra de las cámaras, apoyo fervientemente las cámaras, lo que quiero es que funcionen democráticamente, que escuchen a los socios y que sean representativas de los intereses que la mayoría tenemos.

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