Registro de administradores

Amo y señor

El arquitecto Miguel Fortuna, responsable de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, comenzó a trabajar en la reglamentación de la Ley 941 del nuevo Registro Público de Administradores de Consorcios. Pequeñas Noticias estuvo allí conversando con él sobre los alcances que se le dará a la nueva ley luego de una ronda de consultas con todos los actores involucrados.

Según el arquitecto Miguel Fortuna la mayoría de las quejas de consorcistas recibidas en la oficina, que dirige en los últimos tiempos, son por falta de detalle en los informes mensuales de gastos, por intentarle cobrar "gastos inexistentes", por evadir cargas previsionales, impositivas, sindicales o no pagar los servicios como ser el de Aguas Argentinas. "Muchas veces la gente lo que dice es que el administrador nunca muestra si pagó o no pagó" nos aclara el director de Defensa y Protección al Consumidor. Inclusive va más lejos y declara que: “...hoy el administrador es amo y señor... el tipo llama a asamblea cuando tiene ganas". Sin embargo, a pesar de que sus declaraciones parecen duras continúa diciendo: "...la preocupación nuestra no es ir en contra de los administradores. Nosotros lo que queremos es que los malos administradores salgan a la luz y se corran del sistema... ese es el objeto. Yo no voy a ir a perseguirlos”

El Dr. Daniel Elizondo, titular de la Organización Elizondo dedicada a la administración de consorcios, es un poco más duro con aquellos colegas que en su opinión ensucian la profesión y escandalizado nos comentaba: "Yo acabo de tomar un consorcio que defraudaron cuatro administradores seguidos y uno de estos administradores lo está defendiendo Cuneo Libarona, porque ni siquiera se fugó. Porque si él hace su paquete y se va, lo podés entender, pero el tipo se queda ¿Por qué?. Porque no hay conexión entre los distintos edificios. El colega defrauda este edificio y sigue trabajando en el (que está) a cuatro cuadras porque no hay manera de enterarse." Y concluye expresando: "El verdadero enemigo no es mi sobrina o mi amigo que cuando se entera de que administro propiedades se sonríe y me dice : eh.. sos un delincuente... El verdadero enemigo es el colega que está actuando incorrectamente y permite que esto sea así."

El administrador Alfredo Rivas, de Administración Rivas, coincide plenamente con Daniel Elizondo: "En una reunión siempre va a ver una, dos o tres personas que lo ven a uno con malos ojos..."

"Este registro es fundacional"

Cuando Fortuna dice que la 941 es fundacional se refiere a que ahora hay una herramienta, un mecanismo, que antes no existía y que le va a dar la chance de poder intervenir en una gran cantidad de casos que antes excedían sus atribuciones. Sin embargo antes de comenzar nos aclaró que: "el espíritu primario de esta ley  no es solucionarle la vida a la gente, no le vamos a decir quién es el mejor administrador" la posibilidad que se abre es que luego que se registren los administradores se los pueda citar ante la queja puntual de un propietario a que rinda cuentas sobre ese aspecto de su gestión.

Entre la serie de proyectos que tiene pensado el arquitecto Fortuna está el de hacer convenios con el SUTERH, el ANSSES, Aguas Argentinas y otros organismos del estado para que ante un reclamo puntual pueda investigar si se ha cumplido con los aportes y las cargas impositivas de rigor. Aparentemente algunos consorcistas se habrían quejado de que en ciertos casos habría administradores que se negaban a rendir cuentas a los propietarios sobre el cumplimiento del pago de servicios e impuestos. La idea de Fortuna es, en esos casos, poder llamar a los organismos competentes y pedirles que le informen por escrito sobre el estado real de las cuentas antes de intimar al administrador a presentarse a su oficina para el descargo correspondiente. Con todos los papeles en la mano ahora está en condiciones de tranquilizar al preocupado consorcista: "Alerta!!! Acá está el informe y (ahora) se lo puede bajar del registro"

El administrador Alfredo Rivas evaluó el flamante registro diciendo que: “...el registro puede ser útil, para aquellos que (trabajamos) hace muchos años y no tenemos nada que nos observen de tipo legal o judicial.”

Otra de las ideas del arquitecto Fortuna es que el registro sea realmente público y para eso tiene proyectado publicarlo en Internet, esté disponible en cualquiera de los 16  Centros de Gestión y Participación (CGP) o en cualquier otro organismo de la Ciudad de Buenos Aires.

Entre las exigencias que tendrán que cumplir los administradores, que se planifica desde la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor, está la de exigir el cumplimiento de las normas de los matafuegos y los seguros obligatorios porque, según Fortuna: "si se quema la casa y si el tipo hace seis meses que no lo paga porque no rinde cuenta. ¿Quién se hace cargo?"  Es más, Fortuna piensa que se podrá hacer posible exigirle que los administradores le rindan cuentas a los consejos de administración dos veces por año de todos los pagos: "Nosotros lo vamos a obligar a que periódicamente tenga que rendir cuenta. Si no le rinde (cuentas) yo lo puedo bajar del registro y no va a poder trabajar..."

El administrador Rivas está, sin embargo, preocupado y opina que: "el estado es el monstruo grande que balancea..."  entre los más fuertes y los más débiles, considera que eso es positivo y está de acuerdo con un estado que controle. Lo que no quiere es que el Registro se convierta en "monstruo, (un) elefante burocrático que lamentablemente (en otros órdenes) es lo que tenemos"

La reglamentación

El responsable de la reglamentación nos expresó que recién ahora le llegó la Ley 941 "que ya está promulgada" y tiene intención de hacer una "ronda de consultas" donde los involucrados irán dando sus aportes y experiencias a partir de febrero aunque algunas las "tomaremos en cuenta otras no... Esto no está cerrado"

El arquitecto Fortuna nos explicó un poquito sobre algunos aspectos de esta reglamentación y, en general, "...los legisladores (según las leyes) pueden tener dos criterios: la hacen tan detallado que prácticamente no hay que reglamentar nada o dejan a criterio del Ejecutivo la posibilidad de reglamentar el funcionamiento de la ley...". En este caso la reglamentación se impone. Hay que definir de qué forma tendrán que informar los administradores las altas y bajas de los consorcios, como deberá ser el Registro a crearse, qué formularios deberán llenarse, los detalles del sistema informático e innumerables aspectos técnicos que permitirán que, una vez terminado el trabajo, este Registro pueda, en la práctica, funcionar. 

Cuando escuchamos todo lo que hay que hacer, nos preocupamos por los fondos que pensamos que se deberían disponer para esta tarea, y en tal sentido lo consultamos, a lo que nos respondió: "En la Legislatura no me dieron un centavo más del que tuve en el año 2002, es decir que a la Ciudad no le va a costar más plata. Optimizaremos los recursos ...  En estos días me entregan un sistema nuevo porque me quedo desactualizado el sistema desde que empecé en el 2000. Ahora voy a tener un sistema mucho más avanzado que me va a permitir tomar estadísticas, datos, variables o sea muy ágil. Esto es sencillo, más que nada es tener una información y poder exhibirlo al que quiera."

Otro punto que quisimos saber y hacer saber a nuestros lectores es qué alcance tiene la reglamentación, en qué medida el organismo encargado de esta tarea puede ampliar, achicar o desvirtuar el sentido primigenio de la ley votada por el Cuerpo Legislativo. "Lo que no podemos (hacer) en la reglamentación es cambiar las cuestiones de fondo. Lo que hay que hacer es empezar por el espíritu de esta ley. Yo participé en la Legislatura en varios debates. Había mucho miedo de los administradores que esto sea una invasión... En realidad lo que queremos es transparentar, a través de un registro, la situación de los administradores..."

Finalizados los 90 día que dure la reglamentación los administradores que trabajan en la Ciudad se tendrán que “inscribir todos los administradores y tendrán que cumplir ciertos requisitos. Van a tener que traer (el certificado de Estadística y Reincidencia Criminal donde conste) que no tengan causas penales, que no estén concursados y que no tengan fallos en contra. Esa es la primer condición para estar en el registro, segundo tienen que traer CUIT y cumplir con todas las reglas como cualquier persona que trabaje”

La reacción de las Cámaras

Hay que recordar que la Ley se aprobó en medio de un intenso debate que enfrentó no sólo a propietarios y administradores sino que sacudió los cimientos mismos de las organizaciones que los representan. En su momento se unieron los máximos dirigentes de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), Fundación Reunión de Administradores (FRA), el Consejo Argentino de Administradores de Propiedad Horizontal (CADAPH) y otros para firmar un cuestionador documento de 11 puntos en contra de la creación de un Registro Público de Administradores.

Consultado Fortuna sobre la participación que tendrán los diferentes protagonistas nos confió que: "me llamaron algunas (cámaras) y les dije: ustedes conocen el texto de la ley mejor que yo, porque estuvieron un año y pico atrás del texto, hagan las sugerencias que ustedes quieren y después haremos rondas de consulta, nos sentaremos y empezaremos a debatir y a reglamentar la ley.” Con respecto al caso puntual de la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal nos amplió diciendo que también se acercaron a su oficina y le dijeron que "van a empezar hacer cursos de capacitación, al margen de la ley 941, para sus propios adherentes".

El administrador Daniel Elizondo fue terminante sobre la reacción de las cámaras ante lo que fue en su momento el proyecto de ley: "Fueron a representarme sin pedir, en forma consultiva, mi opinión. No digo la de Daniel Elizondo como cabeza de todas las opiniones. No le pidieron la opinión a nadie. ¿Entonces qué opinión fueron a representar? ¿La de ellos como cuerpo orgánico?. No convocaron a sus asociados para preguntarles ustedes qué opinan... Y fue más lejos todavía: "Como institución fueron a defender su quinta, y ellos dicen que este registro atenta contra todas las cámaras.", coincidiendo con las palabras que en su oportunidad dijo el administrador Lic. Ismael Roumie Moselli a Pequeñas Noticias: "se les termina el kiosco... los 40, 50 u 80 pesos, ... que están cobrando por cada socio..."

Para pensar

Con respecto al futuro, el Dr. Elizondo, concluyó que: "la ley de registro va a servir, porque es mejor algo que nada, imperfecta, burocrática y sospechosa, pero antes no teníamos nada. Cuando esto empiece a funcionar vamos a ver si queda simplemente un organismo burocrático que lo van a tomar dos o tres y lo que van hacer es vender licencia de patentes de corso o va a servir, por lo menos, para empezar a purificar esta actividad." Añadiendo a continuación: "Más que un registro hubiera preferido un colegio, integrado por administradores. Algo nuevo tendría que ser  y donde debería haber un control por parte del estado. Yo no soy estatista pero alguien tiene que hacer el control.... Lo que hace falta es un colegio, que sea durísimo, que sancione y excluya”

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