|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
Fundación Reunión de Administradores y Veraz SA en los últimos cinco números de la revista Reunión de Administradores, a través de un aviso, publicita un clearing de deudores por expensas y alquileres que de hecho se convertiría en un virtual "registro de malos propietarios" Desde los números 139 (noviembre de 2002) hasta el 143 (marzo de 2003) de la revista Reunión de Administradores, que obran en la redacción de Pequeñas Noticias, figura un aviso a media página que propone a los administradores ingresar a los deudores por expensas o alquileres en la base de datos de la Organización Veraz SA a través de Fundación Reunión de Administradores (FRA) por sólo $ 1,20.- por cada deudor ingresado desde su oficina o domicilio utilizando la comodidad de su computadora personal. Es muy importante tener presente que casi todos los oficiales de cuentas de las entidades crediticias consultan esta base de datos para evaluar la posibilidad de otorgar créditos a sus clientes, siendo común, también, que se consulte este padrón antes de tomar la decisión de ingresar a un nuevo trabajador a una empresa. La propuesta jurídica
El Dr. García M. fue claro y preciso en sus explicaciones sobre la modalidad del servicio y sus beneficios: "Primero tiene que estar autorizado, en forma escrita, por los consorcios a diligenciar el recupero de la deuda, tanto judicialmente como extrajudicialmente, de manera específica de incorporar a la base de datos de informes comerciales los incumplimientos de los morosos. Tiene que tener perfectamente individualizado a quienes quiera denunciar, a los propietarios en este caso con nombre, apellido y DNI. Después tiene que tener tres meses de mora, como mínimo y $ 200 pesos de honorario o deuda como mínimo para que puedan ser incluido en la base de datos. Después tiene que haber un deber de actualizaciones, para cuando el deudor se presente ante usted y la pague. Poder actualizarla es un aspecto importante porque este tipo de mora, cuando el deudor cancela desaparece de la base de datos. Y después también otra obligación que nosotros encomendamos es la de notificar fehacientemente al deudor que si no paga va a estar incluido en la base de datos de Veraz." Evidentemente debe haber algún perjuicio producido al deudor incluido en este tipo de registro para que actúe como elemento de presión para el recupero de la deuda y el Dr. García M. dio datos muy valiosos a la hora de vender el producto: "Obviamente si este deudor opera en el ámbito comercial y quiere después sacar tarjeta de crédito o préstamos y tienen un antecedente negativo primero le van a decir que pague al acreedor antes de sacar una tarjeta o un préstamo. Nuestros clientes denuncian a nuestra base de datos para recuperar deuda." Ante nuestra inquietud sobre la responsabilidad que pudiera caberle al administrador por haber causado a una persona inocente un daño irreparable en caso de un error o una controversia sobre la naturaleza de la deuda el Dr. García M. nos aclaró que: "si usted tiene documentada la deuda no tiene ningún perjuicio, de hecho nosotros estamos cumpliendo toda normativa que establece la Ley de Habeas Data que es la que nos regula a nosotros la actividad de información comercial." Queda claro que, según las palabras del asesor letrado de la empresa, toda la responsabilidad de los posibles daños causados queda en manos del administrador dado que Veraz sólo publica lo que entiende es una hecho del que el denunciante se hace totalmente responsable. La propuesta económica
Las cuentas fueron muy fáciles: si a los $ 110.- le sumamos el IVA correspondiente (21%) tendríamos que pagar por ingresar 142 morosos la cifra final de $ 133,10.- que representaría unos 93 centavos por cada deudor ingresado. La diferencia con la propuesta de FRA es de 27 centavos por lo que el servicio que FRA propone tendría un recargo de un 29% con respecto a lo solicitado por Veraz. Tal cual es costumbre en Pequeñas Noticias salimos con nuestro grabador y la cámara de fotos a preguntarle a los actores de la comunidad consorcial, ya sean propietarios o administradores, su opinión sobre esta opción para recuperar deudas por expensas. Dr. Osvaldo Loisi (Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal)
En segundo término descubrió un círculo vicioso según el cual una persona que quisiera sacar un crédito, a lo mejor en condiciones ventajosas, para pagar las expensas no podrá por estar inhabilitado por el mismo administrador: "Si yo soy el abogado de un consorcista que no paga y aparece ahí (en Veraz) yo le hago una flor de querella por daños y defraudación... porque es una cosa interna. Para eso la publicidad de la morosidad ya está en la liquidación mensual. Porque si yo trabajo en un banco, por ejemplo, y me dicen: ¿a si que vos debes expensas?. Qué le importa, si el consorcio es una persona jurídica. A mí me parece una aberración. Es una descalificación, porque si yo quiero pedir un crédito para pagar esas expensas me dicen: no (porque) usted figura ahí (por el Veraz). A continuación realizó una serie de reflexiones sobre la confidencialidad, la solidaridad y algunos aspectos jurídicos que consideró importantes: "La publicidad tiene que hacerse dentro del consorcio, porque sino es injuriosa. El administrador no puede dar a conocer lo que pasa en el consorcio. Porque hay un principio de confidencialidad dentro del consorcio que se debe respetar, ya sé que no está en ninguna ley, pero está en el corazón humano. Es la consagración de la anti-solidaridad, hay que ayudar al que no puede pagar las expensas. La deuda por expensas es fácil de cobrar porque persigue a la cosa. Usted debe con el departamento y con todos los bienes que usted puede tener hoy, mañana o pasado. O sea no hay forma de liberarse de esa deuda. Es perverso porque incluso algunos reglamentos dicen algo totalmente inmoral: que el que no paga las expensas no puede votar (en las asambleas del consorcio)." Ramón Grinceri - CAPHyAI(1)
Ramón Grinceri: Registro de propietarios, ¿para qué? Yo no voy a registrar propietarios a ninguna institución porque es algo secreto y guardado por esta administración y lo voy a pelear legalmente. Pequeñas
Noticias: Déjeme contarle. Hay una fundación que usted conoce que
propone junto con Veraz, hacer un registro de deudores de expensas. Ramón Grinceri: Claro, lindo negocio!! Me gusta ese negocio. Pequeñas
Noticias: Inclusive un aviso en la revista de FRA plantea que por
$1,20 puede incorporar al propietario, en este caso al moroso y "escracharlo"
ante el resto de la sociedad Ramón Grinceri: ¿Qué queremos inventar muchachos? Cristian Rousseau: Bueno, no se olviden que el presidente de esa revista estuvo mucho tiempo escondido... Ramón Grinceri: El que habla es Cristian Rousseau... que (risas varias)... Acá qué queremos inventar... la ley 13.512 es muy clara, los reglamentos son muy claros. Cuando un propietario no paga yo sé lo que tengo que hacer. ¿Qué tengo que hacer? ¿Ir al Veraz...? No, disculpenmé, yo tengo que ir a un abogado, hacer un certificado de deuda y decirle “Señor, hágale la demanda” y se terminó la historia. ¿Qué me vienen a inventar? Son todos negocios, muchachos... Pequeñas
Noticias: ¿Hay un problema ético al ir a "escracharlo"
teniendo en cuenta que usted es el administrador de esa persona? Ramón Grinceri: Seguramente, seguramente. Aquí (en nuestra administración) nosotros tenemos prohibido, terminantemente prohibido, facilitarle el teléfono de nuestros propietarios así sea que diga y certifique que es el padre, la madre, el tío o el abuelo. Es información nuestra y yo no tengo autorización del propietario a dar esa información. Juan
Carlos Brath - CAPHyAI/AIERH(2)
Yo
no soy partidario de quemar a la gente. Es más, tengo mucho más resultado
hablando con la gente y hay muchos que hoy por hoy no pueden pagar. Si yo veo
que el tipo no va a pagar va a juicio. Si no, se lo mando al abogado para que
haga la gestión de cobro. A
la larga el consorcio siempre va a cobrar... hay propietarios que no pueden...
Si a vos no te alcanza el dinero vas tapando agujeros, dejás de pagar las
expensas dos meses para cubrir la cuenta del banco. Cuando el administrador te
apura entonces pagás las expensas y dejás el banco, hasta que el banco otra
vez te apura... Muchos
consorcios nos piden que pongamos un cartel con los morosos, porque el "escrache"
intimida y piensan que con eso van a cobrar sin llegar a la acción judicial. Yo soy muy particular en el trato con los morosos, porque tengo más cobrado en concepto de deudas grandes por expensas sin juicio, que con juicio." Sr. Gonzalo Acuña - Propietario
Resulta ser que la morosidad de las expensas, nosotros todos sabemos, que en realidad es la morosidad menos preocupante de todas, porque de última está garantizada por la propiedad. Eso lo que tiene es un valor tipo chantaje. Yo te aprieto a vos, porque vos sos moroso. Hay administradores mafiosos que se apoyan en estructuras muy grandes con mucho poder económico y para defender esto (la administración), que es un negocio, hacen lo impensable para agarrarse con uñas y dientes al cargo y obviamente hacen favores de tipo económico... mire ahí tiene una manchita en la pared, ¿sabe qué?, le pintamos el departamento .... y después lo paga el consorcio." Carlos Raúl Nessi - CAPHyAI
La morosidad hoy en día está en el orden de un 20%, esta morosidad no permite al consorcio obrar libremente su parte financiera si no que está atado a esa circunstancia. Uno tiene que tratar de zafar de la mejor manera posible. Normalmente uno dice que después de los tres meses le manda las intimaciones o la carta documento, es verdad es una solución , pero no todos los casos son iguales. Tampoco todos los propietarios son iguales. Normalmente uno, desde el punto de vista de la administración, distingue quién es el propietario que realmente está con serios problemas y hace esfuerzos para llegar a una conclusión. Hay que tratar de llegar con convenios, con formas de pago no convencionales quizás, pero ayudarlo a que salga del atolladero. Siempre que se note que el propietario tiene buena intención." Edgardo Orosco - Ex-CAPHyAI
Todo el mundo tiene problemas, el país está quebrado y los consorcios son un reflejo de eso. La gente no tiene recursos, hay acá un edificio que tiene 85 unidades, el 60% son alquiladas y les cuesta pagar el alquiler mas pagar las expensas y hay gente que no tiene "laburo" hace rato. Hay gente que hace cualquier cosa y vienen con los 50 mangos del plan trabajar y te lo traen. A esta gente yo no puedo "escracharla". Yo voy a un "escrache" contra cualquier genocida pero no un tipo que debe las expensas. Y estoy hablando como administrador que necesito recibir la plata para pagar los sueldos, las cargas sociales, los abonos, la luz, el gas..." Rodolfo
y Gabriela Di Benedeto - CAPHyAI/FRA
Gabriela: "Esta también puede ser una diferencia con Capital. En Capital es todo más impersonal. Nosotros acá estamos durante tantos años que conocemos a los consorcistas de siempre, conocemos la historia de cada uno, conocemos a los padres. Cómo fueron creciendo sus hijos y se casaron y vuelven a ser consorcistas. Cuando hay alguno que se queda sin trabajo, lo sabemos... Tuvimos varios casos de familias que han pagado durante años y de golpe y porrazo el jefe de familia se queda sin trabajo y empiezan a acumular expensas que después no se pueden pagar.
Adrian Hilarza - UADI(3)/CAPHyAI/AIPH(4)
Justamente conformando este tipo de propuestas, (esto está) lejos de una solución para que un propietario pueda salir de una situación económica complicada, y también aleja al consorcio la posibilidad de poder cobrar. Siempre hay propietarios que se benefician con este tipo de prácticas como ser en el no pago" Jorge Ferrera (UADI - AIPH)
Yo
primero alertaría a que tengan mucho cuidado la gente que publica (a algún
consorcista) que no se vea involucrada en una situación legal de por medio y
si les digo a los copropietarios que están involucrando en esa situación que
estén atentos a este tipo de actitudes panfletarias y demagógicas que en
definitiva es muy probable que detrás de esto haya un negocio y no termine
ayudando al consorcista. Porque la mejor manera de ayudar al consorcista es
encausando la cobranza del moroso independientemente de cual sea la situación
por la que no pudo pagar." --- (1) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (2) Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (3) Unión de Administradores de Inmuebles (4) Administradores Independientes de Propiedad Horizontal |
|
||||
|
|
|||||
 |
|
Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google + |
[ El contenido de este sitio -escrito, fotogáfico y artístico- está protegido por las leyes vigentes de propiedad intelectual - Queda prohibida su reproducción total o parcial -por el medio que sea- sin autorización escrita de Pequeñas Noticias ]
' ' '
Lista
negra de propietarios
Ya
aclarados los términos legales quisimos conocer la propuesta comercial y la
Sra. Melissa nos explicó, a pesar de que le habíamos comentado que nos dirigíamos
a ella a partir de un aviso en la revista Reunión de Administradores,
que podíamos suscribir al servicio directamente con ellos obviando
intermediarios recalcándonos que así podría resultar un poco más barato. A la hora de los
números nos comentó que "...$110
más IVA es el abono anual y pueden denunciar 142 denuncias. Es lo mismo que
lo denuncie por ahí ( FRA ) o siendo cliente nuestro directamente, lo que
pasa que es un poco más barato si lo hace directamente con nosotros... como
usted prefiera.".
En
primer término el presidente de Liga del Consorcista se refirió a la
diferencia que existe en ser moroso por haber comprado un bien y no
pagarlo y la de no pagar las expensas de su consorcio: "Es muy cruel,
porque a veces el que no paga el alquiler o no paga las expensas no es porque
sea un moroso... porque no compró nada. Una cosa es comprar un coche y no
pagar la cuota y otra cosa es no poder pagar las expensas que un señor
le fija."
Pequeñas
Noticias: Pero hay otro registro, el registro de propietarios...
"Yo
no soy partidario... hay deudores que son morosos por costumbre y se van de
vacaciones con la guita, y otros que realmente, sobre todo en este momento, no
pueden pagar. 
"En
este momento de la Argentina, después de todo el bodrio que hemos tenido con
el tema bancos, yo creo que no está en el Veraz mi hija de 9 años. Quien más
quien menos tenemos nuestras heridas. Lo divertido es que el propio banco, que
por ahí nos tenía retenida la plata, nos denunciaba que no le pagábamos el crédito.
Ahora la cosa se esta aclarando un poco. Por otro lado en el Veraz vos entrás
si te atrasás en el pago del cable... Ahora el problema es si vos no pudiste
pagar (las expensas) y se use de manera tipo chantaje. Esto se uniría con
aquello de que el moroso no puede participar de la asamblea.
"Me
parece un método de bajo calibre, no haría eso yo, de ninguna manera. Yo
creo que están los medios convencionales para el que es moroso. Ya bastante
esta la gente apaleada por la situación, por la confiscación, por el robo
que se le ha hecho. Esto pasa por el buen discernimiento que haga el
administrador y las medidas ejecutorias las tiene a mano, son clásicas y no
veo motivos para cambiarlas.
"Yo
no haría jamás eso. Como deudor ya aparece en la liquidación ante los
copropietarios. Hay gente que paga siempre y puede tener un problema, algunos
lo han tenido por dos años y de repente vienen y me dicen que se les solucionó el problema y pagan todo.
Si yo lo hubiese "escrachado", me
hubiese ganado un enemigo más allá del peso veinte y estoy "jorobando"
a un tipo.
Rodolfo:
" No lo
hemos usado para nada (el sistema de Veraz)... nosotros somos siempre componedores.
Pensamos que
si la gente no paga es porque tiene problemas y sí los tienen... porque vemos
cantidad de consorcistas sin trabajo, con trabajos a medias."
Claro,
siempre está el consorcista que dice que hay que iniciarle acciones porque
"no
puede ser, estamos "bancando" que el otro no pague". Y nosotros
tratamos siempre de arreglar la cosa, de ir frenándola, de esperar a ver qué
pasa y por suerte hasta ahora todo se resolvió para bien. Porque el tipo
recupera un trabajo, empieza a tener ingresos y viene y paga porque eso también
hace al pueblo chico. La gente no quiere quedar mal porque lo conoce todo el
mundo en el barrio y no quiere estar en boca de nadie."
"Creo
que (de esta forma) estamos desvirtuando el espíritu de lo que son los
consorcios. El consorcio no es pleitero, el administrador tiene que luchar por
la cordialidad de los vecinos. El administrador no debe ser pleitero. Acá el
tema es que en el consorcio se pueda convivir, de todo punto de vista, económico,
humano y laboral.
"Son
posturas demagógicas que no siempre terminan ayudando al buen
copropietario. Hay copropietarios que han hecho convenios de pago que en
muchos casos lo respetan y los cumplen. En aquellos casos donde hay
copropietarios que incumplen con el pago de expensas hay otro camino legal que
tiene el administrador donde le puede iniciar un juicio legal por las
expensas.
