IRAM-FRA-Doy

La estrategia de la Alianza

Luego de la asociación recíproca entre IRAM y Fundación Reunión de Administradores (FRA) y ante la preocupación de la comunidad consorcial generada por la ola de proyectos de ley presentados por el legislador porteño Miguel Doy que impondrían las normas IRAM para la administración de Consorcios como obligatorias con el posible consiguiente aumento en las expensas para los consorcios, Pequeñas Noticias salió a investigar.

Esta alianza viene a enrarecer un panorama que ya de por sí venía complicado. El subcomité que se ocupa de estudiar y crear normas IRAM para la administración de consorcios está siendo cuestionado por distintos sectores a causa de una supuesta falta de balance entre los intereses implicados. Lo que se manifestó como más molesto era la ausencia de representantes de propietarios e inclusive de inquilinos que deberían ser, en última instancia, los beneficiarios del trabajo del sub-comité mismo.

Para subsanar esta situación, la primera carta posible de jugar podía haber sido la inclusión de la Sra. Marta Oliva, representante de ADEPROH¹, una de las dos únicas entidades existentes que defienden los derechos de los consorcistas. Pero en su oportunidad fue invitada a participar del sub-comité, negándose rotundamente y de hecho nunca hizo acto de presencia personal en ninguna reunión. Por otra parte es de suponer que de haber asistido, los enfrentamientos mediáticos que ya venían sosteniendo el administrador Jorge Hernández, presidente de FRA,  y ella misma hubieran impedido la posibilidad de realizar cualquier tipo de trabajo en la armonía requerida aunque sea sólo  sobre una base de puntos mínimos.

La segunda y última carta era más práctica y factible. El Dr. Osvaldo Loisi presidente de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH) que ya había participado en algunas reuniones. De hecho su nombre figura en algunas de las normas ya publicadas aunque este año pidió que sea retirado su nombre de la norma 65008 que en 8 páginas trata sobre "Los derechos del administrador" y entró en vigencia el 25/4/2002. Entre sus ventajas está la de ser abogado, por lo que podía, junto a los contadores, ingenieros y arquitectos, que ya participan del sub-comité, aportarle al grupo de trabajo una mirada profesional y equilibrada. A instancias de algunos miembros del sub-comité, en este sentido, a mediados del año pasado (2002) se le reiteró la invitación a participar, cosa que hizo.

Sin embargo este último romance fue breve y tormentoso. Ya en las primeras reuniones el Dr. Loisi entró en discrepancia profunda con el contenido de las normas que tratan sobre derechos y deberes de los administradores (Normas 65006 y 65008) por considerar que "sólo reflejan intereses corporativos y parciales por su misma esencia" según quedó claramente expresado en la carta  que le envió al presidente de IRAM el 19/10/2002 (ver texto completo) donde le manifestó su "profundo desagrado" por "la incursión de ese subcomité en materia altamente polémica, reservada por naturaleza al ámbito académico, legislativo y/o jurisdiccional" .

Mientras se publicaba en la revista del Adm. Hernández, titular de FRA, la carta de confirmación del ingreso de esta institución como miembro recíproco de IRAM, en una tumultuosa reunión, allá por diciembre del 2002, se le pidió a el Dr. Loisi que acerque un detalle concreto y específico sobre los puntos de las normas que cuestionaba. En ese marco de tensión finalizó el año y con los ánimos caldeados al máximo no se pudo realizar el tradicional brindis anual entre los miembros del sub-comité.

El 12 de marzo del 2003, en la primera reunión prevista para ese año, la Dra. Victoria Loisi, que en representación de su padre había intentado entregarle al sub-comite la carta con los puntos en discordia que había sido requerida (ver texto completo), se tuvo que retirar luego de que no se le quiso dar entrada para su estudio después de que "varios de los presentes consideraron los términos de la misma agraviante, injuriosa y descalificativa, como así mismo la Adm. Perla Leibinstein la calificó de discriminatoria..." según consta en el acta Nº 1-2003 firmada por su coordinador Adm. Jorge Waniewicz.

En este clima, la Lic. en Química Marta Barbieri, jefa del departamento correspondiente, en la reunión del 9 de abril se apersonó en la reunión ordinaria del sub-comité en un intento de ordenar la actividad del mismo  y, participando durante toda la sesión de trabajo, aclaró terminantemente, ya desde el inicio, que las cartas dirigidas al sub-comité o a las autoridades del IRAM debían ser contestadas. La firme autoridad de su intervención aplacó los ánimos de los presentes y el desempeño del sub-comité fue mucho más provechoso. 

Pero a pesar de esto, el problema central no quedaría solucionado. De no participar el Dr. Loisi no habría representatividad de los propietarios dado que no existe ninguna otra entidad en el sector que defienda sus intereses, cuestionando la legitimidad misma de las Normas de Calidad para la Administración de Consorcios. La Lic. Barbieri asumió la responsabilidad personal de contestarle al Dr. Loisi su polémica carta y sólo quedará por ver si de sus gestiones se logra generar el balance tan necesario para la legitimidad de las normas.

A este panorama se le agrega que de las seis entidades que agrupan a los administradores, IRAM elige sólo a una de ellas para firmar dos convenios que, según palabras del titular de FRA, son "estratégicos". De esta manera IRAM perdería cualquier posibilidad de convertirse en el fiel de la balanza entre las fuerzas en pugna alineándose con sólo uno de los actores y descalificándose a sí mismo para lograr el tan codiciado balance de representatividad que la Lic. Barbieri prometió a los lectores de la Revista Reunión de Administradores cuando dijo que "las normas han sido estudiadas en forma consensuada por todos los sectores involucrados... quienes tienen el mismo derecho a expresar sus opiniones en defensa de sus intereses, por lo que la norma refleja el equilibrio entre ellos".

Todo esto no sería de verdadera importancia si no existieran, presentadas por el Diputado Miguel Doy (Unión por Buenos Aires), proyectos de ley en la legislatura porteña por cada una de las normas IRAM en cuestión . Estos proyectos preocuparon muchísimo a parte de la comunidad consorcial porque se suponía que de hacerse obligatorios por la Ciudad de Buenos Aires impondría las certificaciones necesarias ante el IRAM con el costo correspondiente que acarrearía y el aumento proporcional en las expensas. Algunos osados, calculadora en mano, hicieron la millonaria cuenta del ingreso que podría  significar para IRAM en concepto de certificaciones teniendo en cuenta que el Ad. Roumie paga por este concepto unos $600.- por semestre y para los casos previstos por los convenios firmados para sus socios, en principio FRA, en concepto de comercialización de las normas mismas.

La alianza estratégica

En una entrevista concedida en noviembre del 2002 a la revista Reunión de Administradores, mientras el Dr. Osvaldo Loisi renegaba con los "Derechos y deberes de los administradores" y se sacaban chispas verbales con el Adm. Hernández sobre temas de fondo que hacen a los derechos del consorcista, la licenciada Marta Barbieri jefa de Departamento, responsable del subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal que estudia normas de calidad para la gestión administrativa de los consorcios, afirmó que FRA e IRAM habían firmado dos convenios para "afianzar y fortalecer los lazos de interrelación en las actividades comunes a ambas instituciones"  y para "facilitar a los interesados y en particular a los allegados a FRA la posibilidad de obtener la norma del tema en todo el ámbito nacional".

Por otra parte IRAM ponía en este convenio la esperanza de que FRA ampliara el alcance de las norma, y, lo más importante, que sus ventajas puedan ser, a través de esta institución, "entendidas y valoradas" por administradores y propietarios por igual. Sin embargo la sospecha de que el Dr. Loisi no seguiría participando de las reuniones del sub-comité de no existir "un equipo de letrados capaces de estudiar los temas serenamente y fuera del área de los intereses corporativos o profesionales que, evidentemente, han influido en la redacción de todas ellas"  echaría por tierra las esperanzas de contar con el apoyo masivo de los copropietarios para estas normas a pesar del esfuerzo mediático de FRA e IRAM por difundirlas tanto en avisos como en notas en sus medios gráficos y radiales.

Un mes después, en la edición 140 de la misma revista se publicó una carta que, ratificando estos acuerdos, el entonces Director General del IRAM, hoy presidente, Ing. José Francisco López envió al Delegado General de FRA expresándole que el Consejo Directivo del IRAM había aceptado el ingreso de la Fundación (FRA) como miembro recíproco del instituto con el Nº de matrícula 4020.

Si bien la alianza entre dos instituciones en la cuales una tiene la envergadura de IRAM es imponente hay que tener muy presente que en este momento no existirían más clientes para la certificación de una sola de las normas que el Lic. Ismael Roumie Moselli de Capital Federal y el Consorcio de Propietarios Cabo Corrientes de Mar del Plata y es razonable pensar que si hubiera que pagar una mínima retribución a los miembros del sub-comité que son quienes realmente las confeccionan, el negocio de la certificación en Administración de Consorcios sería deficitario y tal vez ni existiría. Tampoco es de suponer que los ingresos en concepto de venta de normas sea un negocio tan redituable dejando la incógnita de cuál será el motor que mueve un cúmulo de tantas emociones cruzadas. En este escenario la llave está en manos del diputado Doy que cambiaría  completamente el panorama si su proyecto de ley de hacerlas obligatorias en la Ciudad de Buenos Aires impusiera a los consorcios pagarle a IRAM un arancel en concepto de certificación.

Pompas de jabón

En el año 2002 el Diputado Miguel Doy presentó siete proyectos en la Legislatura Porteña para hacer obligatorias las normas IRAM: "Pautas para evaluar la elección del administrador", "Liquidación de expensas comunes", "Actas de asamblea", "Estatutos del Consejo de Propietarios", "Convocatoria a asamblea", "Certificado de deuda por expensas" y "Registro de propietarios" de las cuales sólo la 65006 que trata sobre la "Liquidación de expensas comunes" estaría siendo estudiada como factible en la Comisión de Asesores de Usuarios y Consumidores de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires.

En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias el diputado expresó que las normas IRAM que toma en cuenta "...llegaron por consenso entre 28 o 30 entidades (¿?), desde entidades dependiente de áreas de la Universidad de Buenos Aires (¿?), áreas que trabajan con los administradores, la gente misma que trabaja en el sindicato que nuclea a los encargados de los edificios (¿?). Para mí estaban todas las partes que sabían del tema en la confección de las normas. Participaron todos los sectores y llegaron a un consenso de cómo realizar herramientas de mejor uso." dejando a Pequeñas Noticias con, por lo menos tres, interrogantes: ¿Cuáles serían las 28 entidades que piensa Doy que trabajaron en la confección de cada una de las normas? ¿Qué entidades dependientes de la Universidad de Buenos Aires le dijeron que participaron? y ¿en qué normas participó el SUTERH, único sindicato de encargados con personería gremial conocido?. Por el momento habrá que seguir investigando.

Con respecto a la norma que trata de "Derechos del administrador" descartó de plano su presentación ni siquiera como proyecto, dándole la razón a las objeciones del Dr. Loisi, porque, según sus palabras "La idea no es que estas normas sean un beneficio para los administradores de consorcios. La idea es que estas normas sean un beneficio para  los consorcistas y sirvan justamente para poder transparentar (la gestión del administrador). Yo la octava norma IRAM, (derechos del administrador) la conozco también y no la presente. Yo entiendo los reclamos corporativos que debe tener el sector (de los administradores) y me parece bárbaro los reclamos que tengan. Pero eso a mí me parecía que en todo caso yo haría una norma que tuviera que ver con los derechos del consorcista, aunque de todos modos eso está en la ley de propiedad horizontal y ahí no hay mucho que decir. Conozco la existencia (de esta norma) y no la voy a presentar porque eso es un reclamo corporativo."

Y finalmente aclaró la duda central y más importante que la Comunidad Consorcial tenía al declarar con firmeza y taxativamente que si su proyecto se aprueba y "una vez que pase a ser ley, no lo tiene que certificar IRAM. El control lo tiene que hacer la propia Ciudad. Acá no pasa a cobrar un peso IRAM.". 

Ampliando sus afirmaciones expresó a este medio que "yo diputado de la Ciudad y la Legislatura, tengo la facultad para tomar la Norma IRAM y no tengo que pagarle... Lo que estoy diciendo es: este parámetro de acción administrativa, porque la instancia de cómo liquidar expensas es una acción administrativa, yo lo fijo como ley. Pero no va a tener que pagar nadie un peso. Es más, si hay que aclararlo sería bueno que figurara en el proyecto de ley de que : no podrá generar de ninguna manera ninguna erogación extra."

Mientras tanto el único cliente que certifica las liquidaciones de expensas según las normas IRAM en Capital Federal, es dable imaginar, que sueña que se convierta en Ley para poder bajar sus costos.

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(1) Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

Fuente: www.IRAM.com.ar, www.legislatura.gov.ar, Revista Reunión de Administradores y www.fra.org.ar

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