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Abonando la idea de que 2 millones de propietarios son un atractivo capital político, desde las fuerzas de centro-derecha hasta el sector progresista, exceptuando a los partidos de izquierda y los más conservadores, se vienen presentando permanentemente proyectos de ley que abarcan desde una colegiatura para administradores hasta la obligación de tener un grupo electrógeno en cada edificio. Las fuerzas económicas Hay muchos elementos atractivos girando alrededor de los consorcios de propietarios. Uno de ellos es el gran volumen de dinero que da vueltas a su alrededor mensualmente en concepto de mano de obra, mantenimiento, impuestos, servicios y obras nuevas. El diputado nacional Guillermo Alchouron de Acción por la República en los fundamentos de su proyecto de registro de administradores a nivel nacional estimó este capital económico en unos 3 mil millones de pesos cuando el dólar estaba uno a uno y que actualizado al día de hoy se puede estimar en unos 4,5 mil millones anuales teniendo en cuenta un aumento del costo de vida en un promedio de un 50% (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 130 - La Ley Clon - 23/9/2002). La caza de votos Cuando se habla del capital político que representan los consorcios se está haciendo una alusión directa a los 2 millones de propietarios que habitan en edificios bajo el régimen de la Ley 13512 y que representan aproximadamente el 75% de la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Para tener una idea clara de la fuerza política que esto implica, se puede decir que no será electo ningún candidato que se pudiera oponer o desconocer los intereses de esta enorme masa electoral. En esta ciudad, donde existe un alto porcentaje de voto independiente a costa del antiguo "voto cautivo", una propuesta que seduzca a los propietarios en lo que considere sus necesidades puede llegar a convertirse en el "fiel de la balanza" para definir el éxito o fracaso de la campaña de un candidato a Jefe de Gobierno o Legislador. En estos nuevos tiempos, luego de la década de los años 90, analizando las propuestas del arco político en la Legislatura se puede apreciar que salvo los grupos liberales y más conservadores, la mayoría de los bloques partidarios apoyan la idea de una mayor intervención del Estado para controlar la actividad entre particulares por considerar que las fuerzas en pugna no estarían equilibradas en su poder de negociación. Dentro de este arco político estarían comprendidas los grupos de centro-derecha, centro, centro-izquierda y, en algunos casos como fue la Ley 941, la misma izquierda moderada. Dentro de los partidos políticos "progresistas" se estaría hablando de parte del Bloque Justicialista, el Bloque Radical, el Frente Grande, el ARI, el Socialismo y muchos bloques unipersonales que representan, hoy en día, la mayoría del cuerpo legislativo. Rendición de cuentas
Ya en el año 2000 la entonces diputada Irma Roy del Bloque Justicia Social presentó un proyecto que se llamó "disposiciones para el rendimiento de cuentas de los administradores de consorcios" y que proponía que en las liquidaciones mensuales de expensas se consignaran claramente una serie de datos ampliatorios sobre las facturas pagadas, los honorarios del administrador, la facturas de los servicios públicos, los impuestos municipales, las compañías aseguradoras, los proveedores del consorcio y de los encargados. Por otra parte en sus artículos 2º y 3º imponía la obligación al administrador de exhibir mensualmente al Consejo de Administración los comprobantes de los gastos y los movimientos de las cuentas bancarias del consorcio dejando en manos de éste, fotocopias de toda la documentación. Posteriormente en el 2001, en este sentido, bajo el mismo título, el diputado Ricardo Busacca, del Partido Popular Cristiano, presentó su propio proyecto. Este se destacó por proponer la obligatoriedad de la certificación por parte de un profesional graduado en Ciencias Económicas (Contador) de la rendición de cuentas anual requeridos por los reglamentos de copropiedad y administración. Este profesional, según la propuestas, debería estar matriculado en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas y constituir una garantía real o dineraria por un monto equivalente al 30% del monto certificado. Este mismo proyecto, reciclado, lo presentó nuevamente este año (2003), luego de la sanción de la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores agregando un nuevo artículo obligando al Consejo de Propietarios a denunciar ante el citado Registro las irregularidades observadas por el profesional dictaminante en los casos en que el informe de auditoría implique un perjuicio patrimonial para el consorcio. Reglamento de copropiedad
En el año 2001, los diputados Eduardo Valdez y Alicia Pierini, del Bloque Justicialista, propusieron "normas de carácter obligatorio para los reglamentos de copropiedad y administración". En su propuesta se crea legalmente la figura del Consejo de Administración que estará compuesto por tres co-propietarios titulares y tres suplentes y cuyo mandato duraría 6 meses y sería a título honorario sin posibilidad de remuneración alguna. Es de destacar que quedarían excluídos de participar de este consejo los propietarios morosos y los administradores profesionales. Con respecto al capítulo dedicado al administrador los diputados Valdez y Pierini proponen que su mandato no podrá exceder los dos años, con posibilidad de ser reelegido, deberá contratar un seguro de responsabilidad civil por los daños que pudiera ocasionar su desempeño y detalla una serie de obligaciones desarrolladas en 16 puntos. En los nuevos reglamentos de co-propiedad los legisladores proponen que exista una cláusula que le impida al administrador efectuar "reformas o contrataciones que excedan el mantenimiento habitual del edificio sin el consentimiento de la Asamblea de Propietarios". Según esta propuesta las expensas serán divididas en tres categorías: comunes, extraordinarias y gastos especiales de la unidad (particulares). Por último los legisladores le dan entidad al inquilino que podrá asistir a las asambleas con voz aunque sin voto, salvo autorización expresa del propietario. Contrato de Mandato
Este año (2003) el diputado Jorge Casabé de la UCR reiteró por tercera vez un proyecto que ya había ingresado para su tratamiento en el 2001 y el 2002 para que el Poder Ejecutivo a través de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor proceda a la distribución gratuita, previa campaña de difusión, dé un modelo de contrato tipo entre consorcistas y administradores. Entre los puntos más sobresalientes de esta propuesta de contrato estaría una cláusula punitoria que establecería un monto a convenir, a pagar en forma diaria por el administrador que no cumpliera con algunos de los términos del contrato. Otro tema definido por este "Contrato de Mandato" sería la obligación de abrir una cuenta bancaria a nombre del consorcio desde donde se debitarían en forma automática las cargas sociales y las primas de seguro. Remoción del administrador
El diputado Marcelo Vensentini del Frente Grande que en el 2001 pertenecía a la Alianza presentó un proyecto para solicitarle al Honorable Congreso Nacional la modificación del artículo 9 de la Ley 13.512 relativa a la remoción de los administradores. La modificación que propuso establece que un administrador no pueda ser elegido por un período superior a los 3 ejercicios y puede ser removido con mayoría simple del total de los propietarios sin invocación de causa y en cualquier momento. Para todos aquellos que se encontraban administrando preveía que deban ser ratificados en sus cargos en la primera asamblea que realice el consorcio debiendo cesar en su mandato de no obtener la mayoría simple del total de los propietarios presentes. Asesoramiento y prevención En el 2001, desde el entonces bloque de la Alianza, los diputados Vilma Ibarra, Cristian Caram, Jorge Casabé y Marcelo Vesentini solicitaron al Poder Ejecutivo de la Ciudad que implemente acciones destinadas a la prevención y asesoramiento en los conflictos que se suscitan en la relación de los copropietarios y de los administradores. El primer punto de este proyecto de ley exigía la realización de jornadas de capacitación para administradores y la consecuente entrega de un certificado a los egresados que "funcionaría como un sello de calidad". El segundo punto a destacar es la propuesta de que la Ciudad implemente una línea gratuita de orientación y asesoramiento sobre los conflictos consorciales que pudieran plantearse. En el 2001 el diputado Ricardo Busacca del Partido Popular Cristiano presentó un proyecto de ley que "intimará a los propietarios frentistas cuyas aceras no se ajusten a lo dispuesto en el Código de la Edificación en lo referente a la pendiente de las mismas y a su correlativa nivelación con las aceras contiguas a poner en ejecución las obras que sean necesarias a tal fin en un plazo que no podrá exceder de los 60 días hábiles" bajo pena de que la "Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires" inicie las obras por cuenta de los consorcios transgresores. El diputado Jorge Mercado, del Movimiento Generacional Porteño, en el transcurso de este año (2003) presentó un proyecto de ley para la creación de un plan de evacuación y simulacro en caso de incendio o explosión de carácter obligatorio en edificios de tipo público y privado (consorcios). También en el 2003 la diputada Marta Talotti del Bloque Juntos por Buenos Aires propone la obligación de los consorcios a instalar un grupo electrógeno para asegurar, por lo menos, el funcionamiento de un ascensor en caso de cortes de energía eléctrica imprevistos. Esta misma diputada, en el transcurso de este año junto a la diputada Irene Lopez de Castro de Juntos por Buenos Aires presento un pedido de informes al Poder Ejecutivo sobre los desprendimientos de mampostería y balcones en edificios de la Ciudad de Buenos Aires. Sobre este mismo tema también realizó una serie de intimaciones de reparaciones de frentes, balcones y cornisas durante el 2001 y 2002 la diputada Elisa Cuitiño de la UCR (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 151 - 70 flores y ningún balcón - 17/2/2003). Colegios - Matrículas y Títulos Habilitantes Este tema por su complejidad va a dar lugar a una nota especial para tratarlo. Ahora sólo adelantaremos que existen tres proyectos vigentes que proponen algún tipo de "Ley Marco" para los administradores de Consorcios.
El
diputado socialista Raúl Puy, del entonces Bloque de la Alianza,
en el 2001 presentó un proyecto muy parecido al de la
diputada Sandra Dosch y que luego se convirtió en la Ley 941, pero con algunas
diferencias notables. La principal es que establecía que un administrador de
consorcios debía , para poder ingresar al Registro, "obtener un Título profesional que los habilite para administrar inmuebles, admitiéndose
los universitarios de Abogado, Contador Público y Administrador de Empresas
emitidos por Universidades Públicas y Privadas reconocidas por el Estado,
hasta tanto se organicen carreras de Administrador de
Consorcios". A continuación agrega que "las
Instituciones que quieran organizar carreras relativas a la
Administración de Consorcios y emitir Título habilitante, deberán
presentar su solicitud y Plan de Estudios ante la Dirección de Educación
Superior de la Subsecretaría de Educación del Gobierno de la Ciudad
de Buenos Aires, quien deberá aprobar el Plan y autorizar la
emisión de Títulos". Por otra parte abre la opción para que el
Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires quede facultado "para que
inicie gestiones ante la Universidad de Buenos Aires, con el objeto de
convenir la organización, en ese ámbito académico, de un curso
de Administración de Consorcios que conceda Título Habilitante" Otro proyecto que sigue vigente sería el que presentó en el 2000 y en el 2002 el ex-diputado del Partido Justicialista, Víctor Santamaría que exige un Ente Matriculador de Administradores de Consorcios (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 128 - Los cuatro ases - 9/9/2002)
Por último el diputado Ernesto Caparra y la diputada Irma Gerch de la UCR propusieron a la Legislatura Porteña en el 2002 la creación de un "Colegio Público de Administradores de Inmuebles" como un ente no estatal que contaría con un Directorio, una Asamblea de Representantes, un Tribunal de Disciplina y un Tribunal Arbitral. En su artículo 4º la propuesta exige que el Directorio del Colegio esté compuesto por tres miembros titulares y un suplente, "uno por cada uno de las entidades que representan, en la actualidad, al sector patronal en la negociación colectiva de trabajo y un miembro en representación del Gobierno de la Ciudad". Como en este momento solo CAPHyAI(1), AIERTH(2) y la UADI(3) representan al sector patronal en paritarias, CADAPH(4), FRA(5), AURA(6) y AIPH(7), entre otros quedarían excluidos de formar parte del directorio de esta nueva colegiatura. Por otra parte tampoco estarían representados los intereses de los propietarios en sus dos instituciones más importantes ADEPROH(8) y LCPH(9) y de los trabajadores en la figura del SUTERH(10). A modo de conclusión Es interesante ver, ratificando los análisis introductorios de esta nota, que la mayoría de los proyectos están destinados a un capital político compuesto por 2 millones de propietarios que viven bajo la Ley 13.512. Algunos de los términos de las propuestas pueden sonar muy duras a oídos de los administradores pero no están dirigidas a ellos. Es fácil darse cuenta que sus clientes las entenderán como "justas" y "oportunas" en esta pugna de intereses entre unos y otros. La situación se viene agravando con el tiempo como resultado de las "políticas de silencio" que implementan la mayor parte de las entidades que representan a los profesionales cuestionados. Desde siempre cuando aparece alguna nota en los diarios sobre los "abusos de los administradores" nadie recoge el guante y sale a contestarles. Algunos de los dirigentes de las organizaciones más importantes se limitan a rezongar en privado que son víctimas de "una campaña en su contra de los anunciantes" sin dar precisiones interesantes ni generar ninguna iniciativa pública que pueda revertir las tendencias. Así
es como la espalda del administrador, que día a día tiene que lidiar con
asambleas, propietarios, encargados y proveedores, a veces hasta altas horas
de la noche, se convierte en el campo de batalla de toda aquella fuerza que
pueda ver una oportunidad de obtener algún beneficio político personal o
corporativo --- (1) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (2) Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (3) Unión de Administradores de Inmuebles (4) Consejo Argentino de Administradores de Propiedad Horizontal (5) Fundación Reunión de Administradores (6) Administradores Universitarios de la República Argentina (7) Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (8) Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (9) Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (10) Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal |
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