Ley 13.512

En nombre de la rosa

El 25 de abril de este año (2003) el Diputado de la Nación Dr. Héctor Polino del Partido Socialista, a las 10:50 reingresó por Mesa de Entrada de la Cámara de Diputados de la Nación Argentina un anterior proyecto de ley que propone una profunda modificación de los artículos 9º, 10º y 11º de la añosa Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

El hecho de que el diputado Polino haya presentado ahora este proyecto de ley no es casual. Hay que tener en cuenta que en este momento las fuerzas progresistas dentro de los más importantes centros de poder del país están en su punto más alto dentro del consenso popular. Existe un franco retroceso de la idea de que sea el mercado mismo quien busque un natural punto de equilibrio en la relación entre los distintos sectores tal cual fue la ideal liberal que imperó los últimos doce años. El flamante presidente, Dr. Néstor Kirchner, gana las elecciones de la mano de una nueva etapa donde se le pide al estado una presencia más activa, controlando y regulando la actividad privada.

Para el diputado Polino hay una noticia buena y una mala: la buena sería que de prosperar la imagen positiva del nuevo gobierno a través de sus acciones, probablemente haya un reflejo en las próximas elecciones legislativas nacionales a favor de las fuerzas renovadoras. La mala noticias es que geopolíticamente hay que tener en cuenta que los grandes centro urbanos donde tiene algún sentido la Ley 13.512 no son muchos, estarían representados por pocas bancas y el Dr. Polino tendría que hacer un esfuerzo fuera de lo común para interesar a sus colegas legisladores sobre la importancia de este tema. Para llegar a tener éxito, probablemente, le exigirá tener un mayor consenso dentro de todos los sectores que componen la comunidad consorcial: los administradores y los propietarios <texto completo del proyecto>

El artículo 9º: Consorcio de copropietarios y reglamento

Como primera novedad el diputado Polino propone como modificación del texto del artículo 9º de la Ley 13.512 que "la persona física o jurídica que inscribiere el reglamento originario designará al primer administrador no pudiendo hacerlo por un lapso superior a dos años". Llama la atención que la Ley 13.512 en ningún momento hace referencia explícita a la figura del administrador y sí a la del "representante de los propietarios" con facultades para administrar mientras que en el proyecto de Polino queda definida la figura del administrador ya desde el principio. Hay que recordar también que el primer reglamento de copropiedad de un edificio con el nombramiento de su correspondiente administrador era inscripto en el Registro de la Propiedad por la misma empresa constructora del edificio sin límite de tiempo, lo que traía aparejadas numerosas quejas y complicaciones tanto de consorcistas como de administradores.

Evidentemente el diputado socialista quiso poner algún tipo de control sobre el primer reglamento en la vida de un consorcio y da plena libertad para redactarlo pero con algunas restricciones: la primera es que "toda cláusula abusiva es susceptible de ser declarada nula en sede judicial previo tratamiento por asamblea de copropietarios" y la segunda es que debe obligatoriamente contener cinco puntos que especifiquen claramente la forma de designación del "representante de los copropietarios", el plazo de duración de su mandato, "la forma en que los copropietarios serán citados a las asambleas", el régimen de las asambleas y "las formalidades de la representación por poder".

En el punto a) del artículo 9º aparece por primera vez la figura del "Consejo de Vigilancia" que no sería otro que el informal y nunca reconocido por la ley "Consejo de Propietarios" o "Consejo de Administración". Este cuerpo estará conformado "exclusivamente por copropietarios o sus apoderados, el que tendrá a su cargo la revisión de las cuentas, aconsejar o no a la asamblea la aprobación del informe previsto en el Artículo 11º, inciso 8º (rendición de cuentas anuales) y prestar conformidad para los actos expresamente previstos en ese cuerpo legal, el que reglamentará su forma de funcionamiento". Entre las atribuciones de este nuevo Consejo de Vigilancia estará determinar la remuneración del administrador en los casos en que el reglamento así lo determine.

Un punto que suponemos traerá no poca polémica y que está incluido dentro del inciso b) es que en el mismo reglamento se deberá determinar el plazo de duración del mandato del administrador y los mecanismos a articular para su remoción, "la que podrá resolverse por mayoría absoluta de los votos presentes, no pudiéndose en ningún caso exigir una mayoría superior". 

Otro tema novedoso es que en el punto d) el diputado Polino propone que "el quórum será de la mitad más uno y después de media hora de espera se conformará con los que estuvieren presentes" dejando en manos de los vecinos más participativos las decisiones que atañen al consorcio dado que no se suspendería ninguna asamblea por falta de quórum.

Continuando con el artículo 9º el diputado propone, en el punto e) que el administrador, sus empleados o los empleados del consorcio no podrán representar por poder a ningún copropietario en una asamblea y "ninguna persona podrá representar a más de dos copropietarios".

El artículo 10º: Resoluciones de asamblea

Este artículo propone como novedad, en contraposición a lo determinado por la Ley 13512 existente, que los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones del administrador serán resueltos por "simple mayoría de votos presentes en la asamblea salvo que el reglamento fijare una mayoría especial". También agrega que "los votos se computarán en la misma proporción que la contribución a las expensas comunes y en su defecto cada propietario tendrá uno"

Otro punto para analizar y que se agregó en esta nueva propuesta es que "las resoluciones de las asambleas son impugnables en sede judicial por violación de la Ley o el Reglamento, dentro de los 60 días hábiles del cierre de la misma"

El artículo 11º: Representante legal del reglamento

En su mayor extensión este artículo determina las facultades y las obligaciones del administrador cuya figura, según la propuesta del diputado, queda confirmada como la del representante legal del consorcio "con aplicación supletoria de las normas del mandato".

Esta propuesta de Héctor Polino es sumamente interesante en tiempos en que en el sub-comité que se ocupa de la confección de normas de calidad para la administración de consorcios del IRAM que está bajo la jefatura de la Lic. Marta Barbieri está abocado a la discusión de normas que tratan sobre los deberes y derechos de los administradores, porque de aprobarse la propuesta de Polino podrían quedar algunos puntos de estas normas de calidad en contradicción con la nueva Ley 13.512.

El Dr. Polino ya en el inciso Nº 3 indica que el administrador tendrá la obligación de discriminar las expensas ordinarias de las extraordinarias tal cual fue pedido, en su oportunidad, por el Sr. Enrique Wainfeld de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina por entender que corresponde que los gastos extraordinarios de las expensas las debe abonar el propietario restando para el inquilino sólo el importe de los gastos comunes.

En el inciso 4º le quita al administrador la posibilidad de disponer libremente de los fondos del consorcio obligándolo a depositar el producto de las cobranzas en una cuenta bancaria a nombre de su mandante dejando a disposición del reglamento "exigir conformidad de la asamblea o del Consejo de Vigilancia" para disponer de los mismos. 

Hasta ahora no existía obligación formal de presentar un "balance" o "rendición de cuentas" anual ante la asamblea de consorcistas. El proyecto de ley prevee que anualmente el administrador presente en una asamblea un "informe detallado de ingresos y egresos y poniendo todos los comprobantes a disposición de los copropietarios o sus apoderados"

En los artículos 9º y 10º se establece claramente que el administrador podrá contratar personal en relación de dependencia con el acuerdo del "Consejo de Vigilancia" cuando esté previsto en el Reglamento de Copropiedad pero sólo podrá despedirlo cuando la Asamblea o el mismo "Consejo de Vigilancia" lo autorice explícitamente.

Para concluir, en el artículo 12º, el diputado socialista sueña que entre las obligaciones del administrador esté la de "promover las relaciones de buena vecindad entre los copropietarios fomentando y propiciando la convivencia armónica, la participación y colaboración en la solución de los problemas comunes"

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