Registro de Administradores

La Firma

El 11 de junio de este año (2003) se publicó, tras una extensa demora que puso en duda la voluntad política de llevarla adelante, en el Boletín Oficial el  Decreto Reglamentario de la Ley 941 que con la firma del Dr. Aníbal Ibarra crea un Registro de Administradores de Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires. 

Con la publicación del Decreto Reglamentario Nº 706 que esperó largamente la firma del Dr. Aníbal Ibarra, Jefe de Gobierno Porteño, se dilucidaron una serie de incertidumbres que inquietaron profundamente a toda la comunidad consorcial. 

La primera duda que crecía con el tiempo tenía relación con la mismísima voluntad política de que la ley salga a la luz. Algunos sectores se habían arrogado la capacidad de obligar al Ejecutivo de la Ciudad de "cajonearla" aun después de preparada su reglamentación, en la idea de que en estos tiempos electorales no era conveniente "restar" a los 6 mil administradores que conformarían el sector empresarial. Otro rumor persistente, tal vez nacido desde algún ángulo con proyecto político propio, sostenía que se estaría negociando la caída de la ley con los dos candidatos principales (uno de ellos se decía que estaría ubicado en "la calle Chacabuco") a cambio de apoyo político y se chancearon hablando de la "mortalidad infantil" que estaban sufriendo algunas leyes en estos tiempos. Por otra parte, funcionarios de Gobierno de la Ciudad, que prefirieron mantener en reserva su identidad, declararon a Pequeñas Noticias que el Jefe de Gobierno estaba esperando el momento electoral más oportuno para anunciar el lanzamiento de la Ley del Nuevo Registro. Sin embargo la reglamentación fue firmada demostrando que la calculadora de la diputada Sandra Dosch, autora del proyecto, tenía intacta su capacidad de sumar y restar correctamente a la hora de hacer evaluaciones políticas y el tiempo le dio la razón cuando se tuvo más en cuenta al poder electoral de 2 millones de propietarios que a toda la fuerza combinada de los administradores de consorcios. Con respecto a la demora en la firma de la Reglamentación habrá que suponer que se debió a problemas legales de forma, burocráticos o relacionados con la apretada agenda del Dr. Ibarra.

La autoridad de aplicación

En el primer artículo de la reglamentación queda claramente establecido que la autoridad de aplicación del Registro Público de Administradores de Consorcio, creado por la Ley N° 941 será la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y que se faculta a su Director General, en este caso el Arq. Miguel Fortuna, a dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para su correcta instrumentación. Hay que recordar que fue muy discutido el ámbito de aplicación por considerarse que no es lo suficientemente "neutral" por suponer que esta dirección tendría una actitud parcial en beneficio de los consumidores y no de los administradores. Estas acusaciones fueron largamente rebatidas por los funcionarios que aseguraron que sólo se considerarán las faltas encuadradas por la misma Ley 941.

Administración onerosa

La ley 941, en su artículo 2º establece que deben inscribirse en el Registro creado por esta Ley las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal. La reglamentación aclara que no se considera administración onerosa  cuando a cambio del servicio no se percibe ni dinero ni especies de ningún tipo y que sólo puede ser ejercida por el propietario que resida en el mismo edificio o que posea en el mismo, la sede principal de sus negocios. Todos los demás estarán obligados a inscribirse y la autoridad de aplicación queda facultada para registrar a los administradores de oficio cuando les alcancen las generales de la ley y así lo considere.

Los requerimientos para inscribirse

Los administradores de consorcio para inscribirse en el Registro deberán completar una solicitud de inscripción que pasará a formar parte integrante de su legajo personal con los siguientes datos: nombre y apellido o razón social (para el caso de personas de existencia ideal se exige también copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones), constitución de domicilio en la Ciudad, número de CUIT y certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. Este último deberá ser presentado anualmente por todo aquel que desee trabajar como administrador de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires.

La reglamentación, luego de muchas presiones por parte de los sectores interesados, establece que el administrador podrá adjuntar a los requisitos obligatorios sus antecedentes de capacitación que serían incluidos en el Certificado que expediría la Dirección y que lo convertiría de esta forma en una especie de "curriculum vitae". La pugna era para cambiar una sola e inocente palabra: si en lugar de "podrá" hubiera dicho "deberá" se hubiera generado un negocio multimillonario para todos aquellos que están comprometidos con la comercialización de cursos de capacitación para los administradores y un dolor de cabeza para las autoridades que deberían haber tenido que decidir quién hubiera estado autorizado a dictar esos cursos y quién no.

Los excluidos del Registro

No pueden inscribirse en el Registro los inhabilitados para ejercer el comercio, los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva y los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme. Con el fin de controlar el cumplimiento de este artículo la reglamentación prevé que los aspirantes presenten anualmente un informe expedido por el Registro de Juicios Universales y en el caso de la existencia de concurso preventivo acrediten mediante certificación del juzgado interviniente que no están inhabilitados para ejercer el comercio.

El arancelamiento

Otro punto de debate ríspido fue la sospecha de que el objetivo de esta Ley era no sólo recaudatoria sino también una "caja política". De todos modos la Reglamentación estableció que el costo por inscribirse al nuevo Registro, como así por la emisión de cada certificado será  "el pago de un arancel equivalente al Derecho de Timbre establecido en el Art. 64 punto 1 de la Ley tarifaria del ejercicio 2003 (Ley N° 1.011), o el derecho de timbre que lo sustituya". La reglamentación establece en forma taxativa que estos valores no podrán ser trasladados a las expensas poniendo todo el costo en cabeza de los administradores en una forma un poco inocente teniendo en cuenta que no tiene instrumentos reales para controlar su efectivo cumplimiento.

La privacidad de los datos

El Registro creado por la Ley 941 en su artículo 7º expresaba que "es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de todo inscripto acerca de los datos exigidos en el artículo 4º de la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años". Este tema trajo muchísima polémica dentro del universo de los administradores. Algunos personajes se sintieron "violados en sus derechos", otros consideraron que se estaban vulnerando "garantías constitucionales" relacionadas con los derechos humanos más básicos y otros dijeron que no tenían nada que ocultar y que de esta forma se podría "separar la paja del trigo" como una forma de transparentar la actividad. 

En la oficina del Arq. Fortuna se llegó a la conclusión de que el acceso a "la información se limitará al cumplimiento de su presentación". Queriendo esto decir que los propietarios podrán saber si su administrador o su nuevo postulante presentó o no su "Certificado de Reincidencia Criminal" sin poder tomar conocimiento de qué causas tuvo ni por qué motivos. 

Aunque parte de esta información será de libre acceso y una de las vías de consulta del padrón de administradores registrados será por Internet a través del sitio del Gobierno de la Ciudad también se promoverá la descentralización del mismo Registro en los Centros de Gestión y Participación de la Ciudad de Buenos Aires (CGP's) donde el propietario que así lo desee podrá recibir la certificación de su consulta abonando "el Derecho de Timbre establecido en el artículo 6°" de la reglamentación.

 Las declaraciones juradas anuales

La Ley 941 especificó en su artículo 9º que "los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo: la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período, los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran." 

En la Reglamentación el Arq. Miguel Fortuna agregó a esta declaración jurada más datos a informar por los administradores sobre sus obligaciones, precisando que también "en la Declaración Jurada anual los administradores deben especificar respecto de cada consorcio en el que desempeñen sus tareas: la póliza de seguros contra incendio, el pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las partes comunes, el pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las unidades funcionales cuyos montos se recauden juntamente con las expensas, la adopción de medidas de seguridad correspondientes al edificio (conservación de ascensores, matafuegos, y toda otra medida de seguridad que corresponda)".

Cualquiera puede denunciar

Tal vez una de las cláusulas más duras de esta reglamentación para los administradores es la del artículo 12º donde dice que "la persona que tomare conocimiento de presunta infracción del artículo 10 de la Ley N° 941 puede presentar la correspondiente denuncia ante la autoridad de aplicación de conformidad con lo previsto en la Ley N° 757 de Procedimiento Administrativo para la Defensa de los Derechos del Consumidor y del Usuario" negándole en todos los casos a las partes la instancia conciliatoria.

Las infracciones sobre las que cada vecino quedó habilitado para denunciar son: el ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro, la contratación de provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que no dispongan de título o matrícula cuando así esté dispuesto o cuando el personal que esté a su cargo no esté cubierto por un Seguro de Riesgo de Trabajo, cuando haya falseado sus datos de inscripción, cuando no haya cumplido con la presentación de la declaración jurada anual y la no presentación ante el consorcio de su Certificado de Inscripto en el Registro ante la primera Asamblea Ordinaria o Extraordinaria

Sin embargo no hay que apurarse

La Reglamentación de la Ley 941 prevé "un plazo de 30 días hábiles a partir de la publicación del presente en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires a efectos de que la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor instrumente la forma y condición de la solicitud de inscripción; de los certificados de acreditación de inscripción; de la presentación de las declaraciones juradas; de los formularios de solicitud de informes y certificado de informe". 

Sin embargo hay un detalle muy interesante en la primera cláusula transitoria de la misma Ley 941: allí se establece que los administradores dispondrán de 90 días corridos para inscribirse a partir de la reglamentación de la presente ley. Se debe tener en cuenta que esto ya pasó el 11 de este mes (junio-2003) cuando fue publicada en el Boletín Oficial. Sin embargo la Ciudad se toma otros 30 días "hábiles" para confeccionar los formularios y organizar los sistemas administrativos para poder funcionar que se los restaría al administrador de los holgados 90 días que la Ley le había asignado para inscribirse

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