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El lunes 23 de junio de 2003 en el Centro Cultural Gral. San Martín, la Comisión Municipal de la Vivienda del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lanzó un agresivo programa de asistencia integral a los consorcios de sus propios planes habitacionales que contempla la cancelación de deuda de expensas de los adjudicatarios, cursos gratuitos y talleres de administración de consorcios dictados por la UBA destinado a propietarios y administradores ad-honorem, promoviendo de hecho la auto-gestión. En un acto que se realizó en la sala "C" del Centro Cultural Gral. San Martín sita en la calle Sarmiento 1551 ante más de 200 personas que colmaron el recinto, funcionarios de la Comisión Municipal de la Vivienda (CMV) presentaron un amplio programa destinado a la asistencia integral a consorcios de las viviendas sociales construidas por la Comisión Municipal de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires con recursos del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI). Estuvieron a cargo de la presentación del programa el subsecretario de Vivienda del Gobierno de la Ciudad de Bs. As., Ing. Eduardo Selzer; el gerente del Registro y Adjudicaciones de Inmuebles, Lic. Gustavo Varela; el Dr. José María Orelle por la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA); la Lic. Alicia Caruso directora del área de Mediación Comunitaria de la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana de la Ciudad de Bs. As.; el Arq. Miguel Fortuna titular de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y las Sras. Alicia Barbato y María Buera responsables del Consejo de Propietarios del Barrio Samoré y Barrio Lugano respectivamente. No habrá más penas ni olvidos
Para
llevar adelante esta modalidad, se hará efectiva la cancelación de deudas al
consorcio a través de la financiación hipotecaria a los adjudicatarios de
las unidades morosas que sean objeto de este plan, sumando el monto de la
deuda de expensas al saldo de la deuda por la adquisición del departamento Con este plan las autoridades responsables esperan conseguir, dado que "el consorcio realiza créditos por expensas adeudadas de muy difícil recuperación, que gane más autonomía, al ampliarse el número de unidades escrituradas, para todas sus operaciones. Por otra parte si el adjudicatario normaliza su situación de mora frente al consorcio se podría obtener una financiación de mucho más largo plazo que las habituales para el régimen de propiedad horizontal, a la vez que alcanzar el carácter de legal propietario de la vivienda que ocupa. El procedimiento que se planificó implementar para el recupero de las deudas constaría de varios puntos: Los consorcios deberán elevar a la CMV la propuesta de cancelación, detallando las unidades funcionales en cuestión y sus saldos debidamente consolidados, la CMV determinará la distribución de los fondos para este plan, según la cantidad de soluciones y el monto propuesto por cada consorcio oferente y una vez acordado con cada consorcio las unidades y el monto a cancelar, se celebrará un convenio entre la CMV, el Consorcio y los adjudicatarios de la unidades seleccionadas para este plan, por el cual la CMV efectuará el pago al consorcio en el momento en que los adjudicatarios involucrados firmen la escritura traslativa de dominio a su favor con el crédito hipotecario correspondiente. El pago lo podrá recibir sólo aquel consorcio que haya abierto una cuenta bancaria de orden conjunta entre el administrador y, al menos dos copropietarios a cuyo nombre se emitirá el cheque. El saber no ocupa lugar
Estos cursos, en principio, tendrán una duración de diez clases, de tres horas cada una (treinta horas cátedra); y se realizarán, por lo menos, dos en el curso del presente año (2003). Según explicó el Dr. José María Orelle, director de los cursos de administración de consorcios de la Facultad de Derecho, los objetivos de estos cursos son capacitar al cursante, brindándole conocimientos sobre organización contable, social, legal y técnico-operativos sobre mantenimiento de edificios, a los efectos de prepararlo para el ejercicio de la actividad administrativa o de contralor de la administración en el caso de los que se desempeñen como integrantes de los consejos de administración. El programa de estudios comprenderá conocimientos sobre mantenimiento de edificios, medianería, temas contables, documentación reglamentaria, organización y funcionamiento de la administración, relaciones laborales -encargados, seguros, consideraciones legales, ordenanzas municipales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mediación y conciliación, problemática específica de los conjuntos urbanos de la CMV y modelos de instrumentos gráficos y escritos con abundantes ejercicios prácticos. Por otra parte, además de los cursos gratuitos para la mejor administración de consorcios, a cargo de la Facultad de Derecho de la UBA, la Comisión Municipal de la Vivienda realizará talleres de capacitación interdisciplinaria e intercambio de experiencias en temáticas específicas del régimen de propiedad horizontal, con entidades afines de una duración de tres horas. Al igual que los cursos, los talleres están destinados a los administradores ad-honorem y a los integrantes de los consejos de administración. Según sus organizadores estos talleres constituyen una herramienta para encarar, de la manera más rápida y efectiva, el desarrollo de algunos temas que, por su relevancia, ameritan un tratamiento específico, con especialistas en la materia. En este momento están programados dos talleres: el primero trata sobre la "Solución alternativa de conflictos" y está a cargo del Área de Mediación Comunitaria de la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Bs. As. y la Asociación Argentina de Productores Asesores de Seguros (AAPAS) dictará el segundo que versará sobre los "Seguros del consorcio". Mediación vs conflicto
En ese sentido, el Organismo requerirá a su exclusivo cargo y en forma absolutamente gratuita para los consorcios la intervención del Área de Mediación Comunitaria de la Secretaría de descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para que el personal destacado por esa dependencia brinde su conocimiento y experiencia profesional en la resolución de conflictos de este tipo. La Comisión planea celebrar con la Secretaría de Descentralización un convenio de marco por el cual se realizarán, entre otras, las siguientes actividades: Coordinación de acciones para asambleas o reuniones informales y establecimiento de redes de información, tendientes a la resolución de conflictos entre vecinos nacidos bajo el régimen de propiedad horizontal, difusión y promoción entre los vecinos consorciales de criterios de "Mediación y otros Métodos Alternativos de Resolución de Conflictos" y la organización conjunta entre los consorcios y la Ciudad de Bs. As. de talleres, conferencias, seminarios y otras actividades vinculadas con este tema. Las intervenciones de los mediadores o "facilitadores" del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no va a implicar una instancia formal y según la Lic. Alicia Caruso la principal virtud de esta iniciativa es la de evitar derivaciones judiciales de los conflictos preexistentes, toda vez que se tienden puentes de diálogo entre las partes en disputa para lograr una mejor respuesta en la búsqueda de cooperación dentro de los consorcios. El estado duplica la apuesta
Sus
organizadores sostienen que si bien esta tarea se ha confirmado como de gran
utilidad en todas las franjas poblacionales, adquiere mayor relevancia en el
caso de los edificios recientemente construidos, en el marco de los programas
de radicación y urbanización de villas y de recuperación de los
conventillos, en el barrio de La Boca. Toda vez que, en esos segmentos, casi
la totalidad de los nuevos adjudicatarios carecen de experiencia en el régimen
de propiedad horizontal y, por lo tanto, requieren de una rápida y efectiva
formación en esta materia. Por esta razón están constituyendo un Centro de Práctica Pre-profesional para alumnos de la carrera de Trabajo Social de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires, con el propósito de aplicar sus conocimientos teóricos de organización colectiva en la integración de estas comunidades consorciales, bajo la supervisión de la CMV. Conclusiones
Por otra parte, el Dr. Aníbal Ibarra al realizar un convenio con la prestigiosa Universidad de Buenos Aires para realizar cursos gratuitos de capacitación y talleres interdiciplinarios para propietarios y administradores ad-honorem, pone en una difícil situación a quienes ya están trabajando en el sector del mercado de la capacitación con una carga de 30 hs. cátedra y da una fuerte señal a los propietarios que la Ciudad diciéndoles implícitamente que va a apoyar y promover la auto-gestión en los consorcios de la CMV que elijan esta forma de gestión. Esta idea estaría también sustentada por la presencia, entre el panel de los disertantes, de dos propietarias que son miembros de sus respectivos Consejos de Administración.
Todos
estos puntos sumados a la recientemente reglamentada Ley 941 que crea un
Registro de Administradores para la Ciudad de Buenos Aires, las nuevas
disposiciones sobre los ascensores y la campaña de control de fachadas y
balcones hace suponer que el actual Jefe de Gobierno, concibe como propuesta
electoral para su próximo mandato un rol mucho más activo del estado en la
problemática de la propiedad horizontal con vistas al examen que deberá
rendir ante sus 2 millones de vecinos consorciales el próximo 24 de agosto |
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Deuda
de expensas
El
primer punto de este programa se diseñó con el objetivo "
Dentro
del programa de asistencia, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires realizó
un acuerdo con la Universidad de Buenos Aires para que la Facultad de Derecho
dicte cursos gratuitos de administración de consorcios para 
Según
las autoridades del programa habitualmente muchos de los conflictos de
propiedad horizontal se vienen ocasionados por disputas de carácter personal
entre vecinos de un mismo edificio y por tal motivo la Comisión Municipal de
la Vivienda proyecta abrir para tales casos una instancia de mediación y/o
conciliación con el objeto de despejar el camino para la normalización
consorcial.
Como
último punto el programa de la Comisión Municipal de la Vivienda intenta
continuar e incrementar su participación en todas las instancias consorciales
en las que fuere necesaria, ya que entiende que su presencia alienta un mejor
desarrollo organizacional de estas comunidades.
Esta
experiencia piloto que la ciudad realiza con las viviendas sociales ofrece
algunas novedades con una gran carga política. La decisión de cancelarle a
los propietarios de estas viviendas sus deudas por expensas traerá, casi sin
lugar a dudas, el reclamo de aquellos consorcios, excluidos de este plan de
viviendas que también afrontan, debido a la crisis actual, situaciones
angustiosas que afecta no sólo el aspecto estético de sus edificios con el
consiguiente desmedro de su valor patrimonial sino también compromete la
seguridad pública como es el caso de los ascensores, fachada, cornisas y
balcones. 
También
es de destacar que si bien el CMV propone cancelarle las deudas a los
propietarios morosos pone una condición que es muy resistida por un
importante sector de los administradores profesionales: la apertura de una cuenta
conjunta entre los propietarios y el administrador en la idea de que el uso de
esos fondos no pueda ser dispuesto discrecionalmente por el mandatario del
consorcio. El temor es que una vez abierta la cuenta es probable que muchos
consorcios comiencen a pensar en utilizarla para depositar los fondos de sus
cobranzas mensuales obligando al administrador a solicitar autorización, con
la firma de cada cheque, por cada gasto que deba afrontar el consorcio incluido
sus propios honorarios.
