Ley 13.512

Reto al destino

En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias en su despacho de la Cámara de Diputados en el Congreso Nacional el diputado Héctor Polino del Partido Socialista desafió a propietarios y administradores a debatir su proyecto de modificar algunos artículos de la vieja ley 13.512.

El 25 de abril de este año (2003) el Diputado de la Nación Dr. Héctor Polino del Partido Socialista reingresó por segunda vez en la Cámara de Diputados de la Nación Argentina un proyecto de ley que propone una serie de modificaciones en los artículos 9º, 10º y 11º de la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal que ya estaría cumpliendo sus 55 años de existencia <texto completo del proyecto>. En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias el Diputado Nacional explicó a este medio las verdaderas razones que lo motivaron a reingresar su proyecto de ley y desafió a propietarios y administradores a debatir sobre su proyecto porque, según sus palabras " este es un proyecto para ser sometido a la discusión y al debate. Puede ser mejorado y perfeccionado. No tengo la intención de que esto sea la verdad absoluta. Planteo algunas modificaciones que son mínimas. Si se pudieran introducir más modificaciones ó menos, eso dependerá del debate que se abra a partir de ahora..." <Ver nota "En nombre de la rosa" - Boletín de Pequeñas Noticias Nº 166>

El diputado

El Dr. Héctor Polino tiene una trayectoria política de larga data. Fue Consejal Municipal de la Ciudad de Buenos Aires desde 1960 hasta 1962. Se desempeñó como Secretario de Estado de Acción Cooperativa de la Nación desde diciembre 1983 a julio de 1989, fue Candidato a Senador Nacional por la Unidad Socialista en 1992, fue Diputado Nacional por la Unidad Socialista por un período que duró desde el 10 de diciembre de 1993 al 9 de diciembre de 1997 y fue Diputado Nacional por el Partido Socialista Democrático en el antiguo FREPASO desde el período que comenzó el 10 de diciembre de 1997 hasta el 9 de diciembre de 2001. En este momento es Diputado Nacional por el Partido Socialista, cargo para el que fue elegido en el año 2001 y en el que permanecerá hasta el 2005.

Este diputado que nació el 14 de febrero 1933 comenzó su carrera política a los 15 años afiliándose a las Juventudes Socialistas y a lo largo de su vida, ejerció las profesiones de Maestro Mayor de Obras, Procurador, Escribano y Abogado. Tiene dos libros publicados, en uno como autor del "Compendios de Desatinos. 5 años de Revolución Argentina" y en el otro como coautor del segundo tomo de "Juicio de Residencia a Martínez de Hoz. La Vergüenza". Es interesante destacar que entre la decena de folletos escritos por él hay uno que trata sobre "El problema de la vivienda en la Argentina. Soluciones posibles" uno de los ejes principales que trabajan los candidatos a Jefe de Gobierno Porteño en estas reñidas elecciones.

En 1995 durante la cúspide del esplendor Menemista fue nominado, a pesar de sus convicciones políticas, por la Revista Semanario PARLAMENTARIO como el mejor diputado del año 1995 por la labor parlamentaria. La Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas le hizo entrega de la Declaración de Chapultepec por la lucha en favor de la libertad de Prensa. Dicha declaración fue adoptada por la Conferencia Hemisférica sobre Libertad de Expresión, celebrada en México el 11 de Marzo de 1994. También fue destacado con un Diploma de Honor otorgado por Imágenes y Opinión (Centro Gráfico de Opinión) por participar en favor de ese emprendimiento periodístico de la Provincia de Tucumán.

Consumidores Libres

"En la entidad que yo represento y que he fundado, Consumidores Libres, que es una entidad de defensa de los consumidores y los usuarios; se plantean muchas quejas sobre el funcionamiento de los consorcios y los inconvenientes que existen cotidianamente. Mi inquietud, por presentar un proyecto modificatorio de la ley, es sobre la base de las quejas de los reclamos que nos hicieron llegar los copropietarios de distintos consorcios ya sea de Capital Federal o Provincia de Buenos Aires incluso del interior del país". Con estas palabras el Diputado Polino explicaba las razones por las que mantenía interés en que su proyecto de ley se trate a pesar del tiempo transcurrido desde su primera presentación.

El Diputado explicaba que Consumidores Libres es una institución que tiene la Sede Central en la Capital Federal en la calle Bartolomé Mitre 1895 3º “E” y los usuarios pueden efectuar sus consultas y quejas comunicándose al teléfono 4373-1109. También tiene filiales en la zona de Liniers, en distintos lugares del Gran Buenos Aires, en la  provincia de Mendoza, etc... En sus palabras nos contaba que "es una entidad de defensa de los consumidores y usuarios donde se reciben quejas o consultas sobre los servicios públicos, tarjetas de crédito, compra-venta de automotores, compra-venta de electrodomésticos, es decir de todas las relaciones de consumo que existen entre la gente y las distintas empresas de servicios públicos o comerciales. Cuando las recibimos las canalizamos a través de los distintos organismos públicos que ya existen. Todo nuestro asesoramiento es absolutamente gratuito, no cobramos un solo peso a nadie y nos mantenemos con el subsidio que otorga el Gobierno a todas las entidades de defensa de los derechos de los consumidores. En general las inquietudes las receptamos por teléfono, por carta o personalmente..."

La relación de consumo

Claudio: ¿Usted entiende que hay una relación de consumo entre el propietario y el administrador?

Diputado Héctor Polino: Y... hay una relación de consumo. El administrador depende de los co-propietarios,  está designado por la asamblea y se debe a la asamblea aunque muchas veces se producen verdaderas distorsiones del  funcionamiento donde la asamblea elige al administrador y el administrador después hace y deshace y a la asamblea le resulta muy difícil después llevar a cabo la remoción del mismo.

Claudio: Hay un debate sobre este tema porque algunos administradores dicen que en realidad el administrador es el mandatario del consorcio y se remiten al Código Civil donde se define la relación de mandato que están relacionados con los derechos de propiedad con lo cual se complica bastante el panorama legal en cuanto a la figura del administrador porque lo saca de la relación de consumo, ¿esto es tema de debate...?

Diputado Héctor Polino: Sí es un tema que también se ha planteado en los tribunales, hay fallos, hay jurisprudencia, hay doctrina que no es pacífica. Es decir, en esto hay todo un debate, no hay una corriente pacífica en un determinado sentido...

...nosotros desde nuestra entidad estamos dentro de esta corriente donde consideramos que los administradores son profesionales que reciben el mandato de la asamblea pero que hay una relación de consumo. No hay una delegación de las facultades de la asamblea en el administrador que adquiere una personería jurídica propia y autónoma del resto. Nosotros estamos dentro de la corriente que aboga por ser considerada una relación de consumo.

La nueva figura del administrador

Uno de los grandes interrogantes que teníamos en Pequeñas Noticias es si el Diputado Polino, al incluir la palabra administrador ya en el 2º párrafo del artículo 9º de su propuesta de modificación de la Ley 13.512, cambiaría el estatus jurídico de este profesional aunque más adelante, en el artículo 11º expresa que "el administrador es el representante legal del consorcio de copropietarios con aplicación supletoria de las normas del mandato..." dejándolo subordinado a la ley vigente expresada en el Código Civil. 

A nuestra pregunta, para aclarar esta duda, el Diputado Polino fue terminante y en una respuesta de neto corte político expresó que "...yo lo enfoco hacia el lado de la relación de consumo y sobre la ley de defensa de los derechos del consumidor."

La remoción del administrador y los poderes

El Diputado Polino ve en la reforma que propone una solución posible a uno de los problemas que más le preocupa: la imposibilidad, en algunos casos, de poder remover a un administrador. En este sentido expresó que "por ejemplo unos de los problemas que más a menudo se nos plantean son los inconvenientes que existen para remover un administrador o las mayorías especiales que se establecen en el reglamento. Habría que facilitar en ese sentido la remoción cuando los co-propietarios no están conformes como ellos están conduciendo la administración. Uno de los problemas de distorsión es el co-propietario que asiste representando a otros a través de poderes. Yo eliminaría el otorgamiento de poderes, promover la participación directa de la gente, que la gente se interese más por la marcha de la cosa común y no que adopte el expediente facilista de otorgarle poder a otro co-propietario para que en su nombre vote y resuelva en las asambleas. Lo que hay que procurar es que la mayor cantidad de co-propietarios participen,  ¿Por qué? Porque eso es lo que enriquece el debate: las discusiones en la asamblea, porque de lo contrario muy pocos co-propietarios acumulan poderes, votan y resuelven en nombre de los demás que cuando las decisiones son acertadas nadie le presta demasiada atención y todo está bien pero cuando se toma una decisión equivocada ahí se presentan los problemas, los reproches y ya es más difícil después volver atrás y volver a modificar esa situación."

La participación

Según el Dr. Héctor Polino no toda la culpa la tienen los administradores, es más, considera que una gran mayoría de la sociedad argentina está enferma de desinterés en la "cosa pública": "...ese es un denominador común a la sociedad argentina, hay poca participación en todo, en los partidos políticos, en las organizaciones sindicales, en las organizaciones empresarias, en las entidades vecinalistas, en las distintas ONG's. El rasgo distintivo de la sociedad argentina es el poco grado de participación que también se manifiestan en los consorcios porque forman parte de la sociedad. No son una isla entonces lo que se trata es de ir articulando organismos que faciliten e incentiven una mayor participación en la toma de decisiones."

Los consensos requeridos

Ariel: Yo le quería hacer una pregunta mucho más política. Muchas veces se dijo que es difícil lograr cambiar la Ley 13.512 en la Cámara de Diputados y más todavía, en la de Senadores porque no les interesa a los diputados que son del interior porque no viven en un lugar donde existe gran cantidad de consorcios y no les reporta un rédito político. Entonces los pocos Diputados de la Ciudad que intentan, como usted, hacer este tipo de propuesta no son escuchados.

Diputado Héctor Polino: Aproximadamente el 80% de la población vive en viviendas de propiedad horizontal y habría unos 75.000 edificios de propiedad horizontal. El grueso de la población de la Ciudad de Buenos Aires vive en edificios de propiedad horizontal es decir que esto le atañe profundamente. También es cierto que la extensión territorial que tiene la Argentina se parece a un continente. En la Capital Federal hay una densidad poblacional de alrededor de 10.000 personas por km² mientras que hay otros lugares del país donde hay 0.5 personas por km2 es decir una persona cada 2 km² cuando en la Ciudad de Buenos Aires habría 20.000 personas en esa misma superficie. En lugares con baja densidad demográfica es evidente que sienten que el problema no les atañe. Les repercute y les interesa mucho menos porque el problema está circunscripto a menor cantidad de personas. Yo soy Diputado por la Capital Federal y recepto los problemas de mis representados. Además con ese criterio no tendría que existir esta ley (la 13.512) porque esta es una ley también Nacional. Si hay lugares en el interior del país donde hay poquitos edificios, bueno la ley regula para esos pocos edificios de modo que la modificación de la ley también le va a afectar en esa misma proporción.

Ariel: ¿Se puede llegar a conseguir algún consenso más allá de los cambios que se vienen...?

Diputado Héctor Polino: Y no es fácil... en la modificación de toda ley no es fácil concensuar puntos de vista diferentes. Por eso lo importante es comenzar a debatir esto. A mí me parece muy bien que comience a debatirse en la sociedad y que ese debate llegue hasta el Congreso. Yo lo presenté en el Congreso pero todavía esto no se ha debatido en las comisiones. Pero es importante porque ya hay varios medios, aunque no se por qué ha trascendido esto, que me han comenzado a preguntar inclusive de una audición de televisión los otros días para hablar de este tema. Parece que ha generado inquietud... bueno en hora buena... Es más yo estuve pensando que la Comisión de Legislación General, convoque a todas las partes interesadas a escuchar su opinión. Las leyes, desde mi punto de vista, para que tengan perdurabilidad en el tiempo tienen que surgir del consenso no sólo de una mayoría circunstancial que la sanciona por un acto de mero voluntarismo. Esta ley (la Ley 13.512) pudo durar todo el tiempo que ha durado porque fue discutido, porque todos estaban de acuerdo y sirvió. Porque sino dura lo que dura una mayoría circunstancial o un gobierno y después pasa a ser modificada rápidamente. De modo que yo no aspiro nada más que a abrir el debate alrededor de esto y estoy abierto a receptar todos los aportes que quieran hacerse para mejorar esta ley.

Claudio: ¿Qué habría que hacer para motorizar esta ley?

Diputado Héctor Polino: Que hubiera habido una presión social, interés por parte de los propios interesados. Que hubieran solicitado entrevistas, que hubieran enviado telegramas notas, cartas documentos interesándose en el tema. 

¿Dr. Polino se viene el zurdaje?

"Zurdaje es una expresión descalificatoria. Hay corrientes de izquierda, corrientes de centro y corrientes de derecha. Yo creo que tenemos que ver cómo se orienta en el futuro el gobierno actual que recién ha comenzado... Las primeras medidas que han tomado, desde mi punto de vista, son correctas...

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