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Ley 13.512 Contra la idea generalizada de que no hay interés desde el Estado Nacional, en la Cámara de Diputados y Senadores del Congreso de la Nación, existen cinco proyectos vigentes presentados por tres diputados y dos senadores para modificar la ley 13.512 de Propiedad Horizontal. En este momento existen en el Senado de la Nación dos proyectos vigentes. Uno está impulsado por el Dr. Horacio Usandizaga (63) Senador por Santa Fé de la Unión Cívica Radical que propone una reforma integral al Régimen de Propiedad Horizontal que incluye modificaciones al mismísimo Código Civil y el otro por la Dra. Vilma Ibarra (43) representante de la Ciudad de Buenos Aires por el Frente Grande que desea que se modifique el artículo 9º de la Ley 13.512 con el objeto de facilitar la remoción del administrador y endurecer sus responsabilidades. Por otra parte en la Cámara de Diputados se presentaron tres proyectos. El primero que está firmado por Francisco Gutierrez del Polo Social y Marcela Bordenave del ARI impulsan la modificación de los artículos 9º y 11º para intentar proteger la fuente de trabajo del encargado y responsabilizar en forma personal y con su patrimonio al administrador por sus propios errores. El segundo es de autoría de María T. Ferrín, diputada de la provincia de Jujuy y representante de Frente Cívico Jujeño, y propone la incorporación de artículo 11º bis en la Ley 13.512 para crear un mecanismo que facilite la remoción del administrador. El tercer y último proyecto es el del Dr. Héctor Polino que ya fue tratado ampliamente en dos notas publicadas por Pequeñas Noticias que se llamaron En nombre de la rosa y Reto al destino. Sin pena ni gloria
La prueba de que existe un sostenido y continuo intento de cambiar la cuestionada Ley 13512 lo da el hecho de que en febrero de este año (2003) caducaron tres proyectos diferentes sólo en la Cámara de Senadores. Uno es del Dr. Héctor Polino del Partido Socialista que en defensa de los discapacitados que pudieran vivir en un consorcio proponía la modificación del último párrafo del artículo 5º y del 7º exigiendo que "toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios, salvo la construcción de las instalaciones tendientes a modificar las barreras arquitectónicas que impiden el libre acceso o circulación de las personas con movilidad reducida, para lo cual bastará la decisión de uno solo de los copropietarios..." El proyecto de Humberto Salum, ex-senador por Jujuy de la Unión Cívica Radical que ocupó su banca hasta diciembre del 2001 intentaba cambiar los Art. 9º y 10º para modificar cuestiones relativas "al nombramiento y remoción del administrador" El ex-senador José María García Arecha de la Unión Cívica Radical por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires impulsaba la inclusión de un Art. 17º bis que obligara a que "En toda escritura de compraventa de un inmueble sometido al presente régimen el escribano deberá solicitarle antes de la escrituración al representante legal del Consorcio de que se trate, la probable deuda por expensas comunes ordinarias y/o extraordinarias que pudiere registrar dicho inmueble." El proyecto de Horacio Usandizaga
Este proyecto fue presentado en el año 1999 con el Nº de Proyecto 2225, fue vuelto a presentar en el 2001 con el Nº de Proyecto 5/01 y ahora, el 29 de abril de este año (2003) fue ingresado por última vez a la Cámara de Senadores en la esperanza de que esta vez sea tratado. El proyecto del Dr. Usandizaga en realidad reproduce el texto propuesto como reforma integral de la ley 13.512 por el profesor Hernán Racciatti, en oportunidad de las XIV Jornadas de Derecho Civil realizadas en Tucumán, en septiembre de 1994 y se encuentra publicado en su libro "Manual de la Propiedad Horizontal. Interpretación exegética de la ley 13.512", concordada con la jurisprudencia. A este documento original del profesor Racciatti no se han introducido modificaciones al contenido normativo del proyecto, salvo la incorporación del artículo 11 sobre las obligaciones del propietario, el que ha sido redactado a partir de las disposiciones del propio texto del proyecto y del artículo 3121 del Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial, sancionado por la Cámara de Diputados de la Nación en 1993 . Es de destacar que por primera vez se detallan los derechos, las prohibiciones y las sanciones que pudieran corresponderle a los propietarios. Entre las obligaciones que considera debe cumplir el propietario está la de cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y el Interno, en caso de existir, conservar en buen estado su unidad, pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea, contribuir al Fondo de Reserva, permitir el acceso a su unidad para poder realizar reparaciones necesarias para el consorcio. Los temas que se tratan en las prohibiciones en general, en este momento son motivo de discordia entre los vecinos. El proyecto del Senador Santafecino le daría fuerza de ley a la prohibición de perturbar con ruidos molestos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales o "destinarlas a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres". Esta sería la primera vez que estas disposiciones tendrían todo el peso de una Ley Nacional dándole la oportunidad al administrador o a los propietarios afectados, en caso de una violación, de efectuar la denuncia ante un juez competente que, en sus palabras, podrá imponerle "al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, que podrá llegar a ser equivalente a cinco veces el monto devengado por la unidad en materia de expensas comunes en el mes anterior al de la aplicación de la sanción. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuere menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuere un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el administrador o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará al ejercicio de la acción resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados." Por otra parte el proyecto preve entre otros muchos puntos que no podrán participar de las asambleas aquellos propietarios que no estén al día con sus expensas y que la remoción del administrador se podrá decidir en asamblea por mayoría sin aclarar si se trata de los presentes o el total de las unidades que componen el edificio. En el capítulo 13 de su proyecto promueve la modificación del Art. 2503 del Código Civil para que incorpore como derecho real el dominio, el condominio y la propiedad horizontal y la derogación de los artículos 2617, 2686, in fine y 2693 del mismo Código. El proyecto de Francisco V. Gutiérrez
Este diputado del Polo Social, que representa a la provincia de Buenos Aires, pretende reformar el artículo 9º, inciso a) y el artículo 11º de la Ley 13.512 por considerar que "es arcaica y debe ser mejorada". Este diputado no plantea cambios en la modalidad de contratar un encargado pero le pone al administrador un límite importante a la hora de despedirlo: exige que se necesite el voto de, por lo menos, dos tercios para poder dejarlo cesante. En sus fundamentos argumenta que con esta modificación "se pretende proteger a nuestros trabajadores, puesto que en la actual legislación es el administrador del edificio quien tiene amplias facultades para despedir al trabajador que se desempeñe en el consorcio, lo que significa una medida injusta, puesto que pueden generarse diversas circunstancias atentatorias contra el derecho laboral mismo. Las injusticias pueden ejemplificarse, y ellas, entre otras, pueden ser: despidos antojadizos por parte del administrador", "fuera de lugar, injustos, sin causa aparente" generando gastos y el pago de indemnizaciones por parte de todos los propietarios. Como modificación del artículo 11º el diputado Gutiérrez propone que el administrador deba presentar en asamblea un balance anual juntamente con un certificado de auditoría expedido por un contador público y lo obligará a "responder, en forma personal y con su patrimonio, por todo faltante de dinero denunciado en la auditoría anual. De la misma forma responderá por las multas, intereses punitorios, intereses resarcitorios, intereses moratorios y gastos, derivados del accionar precedentemente descripto." El proyecto de María T. Ferrín
Esta diputada jujeña considera que "en estos momentos de crisis, en donde el poder adquisitivo de los ciudadanos se ha visto disminuido en forma pronunciada, cada vez son más los ciudadanos que viven en viviendas de propiedad horizontal que tienen la inquietud de poder cambiar de administrador para no pagar sobreprecios y prevenir abusos." Agregando que "la mayoría de los reglamentos establece que para cambiar al administrador la asamblea debe reunir el 66,66 % (dos tercios) de los copropietarios, y en edificios con más de 100 departamentos se hace muy difícil conseguirlo, por lo que se ven frustrados muchos proyectos de mejoras y de reducción de gastos por dicho impedimento." Por lo tanto la diputada, según su entender, considera razonable conceder una forma de remoción del administrador que esté acorde a las expectativas de los copropietarios y a su vez brinde una seguridad inicial a los administradores para que se pueda evaluar adecuadamente su trabajo. Ella propone, como forma de lograr esto, que se debe incorporar un artículo a la Ley 13.512 que llevaría el número 11º bis donde se determinaría que luego de un año de antigüedad como administrador, el consorcio de propietarios tenga la facultad de remover al mismo a través de la simple mayoría de votos (mitad más uno). En sus palabras "con esto los administradores idóneos no tendrán ningún tipo de inconvenientes y aquellos que, a criterio de los copropietarios, no lo sean podrán ser reemplazados con un trámite más accesible, estableciéndose así una clara competencia que en definitiva redundará en una mejora en la relación de la comunidad, ya que cada vez son más las personas que habitan en este tipo de propiedades." El proyecto de Vilma Ibarra
La senadora porteña, igual que su colega diputada jujeña, propone facilitar la remoción del administrador. Para ello proyecta incluir cuatro cláusulas obligatorias en los Reglamentos de Copropiedad a partir de la modificación del artículo 9º de la Ley 13.512. Ella fundamenta la necesidad de efectuar estos cambios a partir de "denuncias y consultas recibidas por las asociaciones de defensa del consumidor y por la Secretaría de Defensa del Consumidor, que en los consorcios se presentan diversos problemas derivados de la relación con el administrador. Algunos de los conflictos son en torno a sobreprecios en las expensas, omisión del pago de las obligaciones a cargo del administrador: impuestos, cargas sociales, prima de seguro contra incendios, entre otros." En la primera cláusula, que considera deberá figurar obligatoriamente en el Reglamento de Copropiedad, deberá estar claramente especificado que los administradores "que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión." En la segunda cláusula, que según ella no debe faltar, facilita notablemente la remoción del administrador al obligar a incluir un párrafo que diga que "la remoción del representante se realizará por decisión de la mayoría del total de los propietarios, en cualquier tiempo, sin invocación de causa. El reglamento de propiedad y administración no puede suprimir ni restringir la remoción de los administradores." La senadora proyecta incluir también una tercera y una cuarta cláusula que establecerían "la forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes" y "la forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario y la persona que presidirá la reunión." |
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