Ley 13.512

El dueño de la cosa

Ante la publicación de los diferentes proyectos existentes en el Congreso Nacional sobre la modificación de la Ley 13.512 e inclusive del mismísimo Código Civil, el administrador y abogado Daniel Elizondo aportó su propia propuesta al debate instalado en la comunidad consorcial.

Este debate surgió a partir de la publicación en los boletines Nº 166, 172 y 174 de las notas llamadas "El nombre de la rosa", "Reto al destino" y "El congreso ataca" con las propuestas existentes de los diputados y senadores en el Congreso de la Nación.

En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias el Dr. Daniel Elizondo realizó algunas reflexiones sobre los proyectos presentados y desarrolló su propia propuesta de lo que él analiza, son los verdaderos nudos por los que pasan los conflictos en los consorcios.

Para el abogado y administrador Elizondo las ideas de los legisladores nacionales se dirigen en general hacia un sólo objetivo y es la forma de remover al administrador: "...tanto en el proyecto Polino como en el proyecto de la legisladora (Vilma Ibarra), que habla de incorporar obligaciones y derechos, hay un patrón constante que es cómo sacar más fácilmente al administrador...". 

Elizondo considera que una ley nacional no se debe ocupar de temas que entiende, deben estar en la órbita de los acuerdos entre los particulares y detalló su pensamiento diciendo a este medio que "dentro de la estructura jurídica hay leyes que son marcos y otras que son reglamentarias. En realidad la ley 13.512 no tiene que hablar de cómo sacar al administrador. Las leyes son para todos los habitantes, no son para casos particulares... Estos se regulan por los contratos privados. En definitiva la ley 13.512 es el marco nacional o general de la actividad y los contratos privados son los reglamentos de copropiedad y administración..." concluyendo que la forma de elegir o remover al administrador debe estar contemplada dentro del Reglamento de Copropiedad de cada consorcio y no en una Ley Nacional.  

Con respecto al proyecto de Francisco Gutierrez del Polo Social que propone una mayoría especial de dos tercios para despedir a un encargado, el Dr. Elizondo opinó que "es un proyecto político" y que "las protecciones (al trabajo) hoy son económicas a consecuencia del despido tarifado que está previsto en el estatuto de los encargados". En más detalle explicó que la decisión de despedir a un trabajador del consorcio no es tan sencilla dado que en muchos casos se deben pagar indemnizaciones que consideró prohibitivas y destacó que a veces esa circunstancia provoca abusos por parte de los trabajadores en perjuicio de sus empleadores y reafirmó sus dichos aseverando que en muchos casos "el encargado que tiene 20 años de antigüedad sabe que le tienen que poner tanto dinero encima, que no limpia y maltrata a los propietarios". Por otra parte sobre esta base y de acuerdo a su experiencia consideró que "la realidad dice que hoy ninguno de nosotros (los administradores) despide a alguien sin tener el consenso de la asamblea porque hay que poner la plata de la indemnización."

El estatus jurídico

Para el Dr. Elizondo una verdadera reforma de la ley sería generar estatus jurídico: "En estos momentos hay una tremenda discusión si (el consorcio) es una persona o si no es una persona (jurídica)", nos comentó en su oficina en el barrio de Belgrano, agregando a continuación que tiene que definirse que "el consorcio es un persona jurídica distinta a la del propietario... Al no definirse esto, los consorcios tienen bloqueado el acceso al crédito bancario. Imaginemos lo que significaría la cantidad de cambios de calderas, de ascensores y de restauración de fachadas que se podrían poner en marcha. Hay una cantidad de obra que los edificios necesitan y a la que no pueden acceder por la falta de crédito."

Según nos explicó "lo que venimos pidiendo todos los que estamos en el derecho es que la propiedad horizontal sea un nuevo derecho real distinto al dominio y distinto al condominio" aclarando a continuación que "en estos momentos es una especie de condominio de indivisión forzosa. Es condominio porque son muchos dueños y de indivisión forzosa porque en el condominio cualquier dueño puede pedir la partición y romperlo. Pero en el consorcio no se puede porque sería una violación grave. Un propietario no puede pedir que se divida el consorcio. En realidad el consorcio tiene características propias... La ley (en general) le reconoce capacidad para ser empleador, para tener una cuenta bancaria, para contratar, pero esa capacidad no está reconocida en la ley 13.512."

El Dr. Elizondo cree que, de crearse esta nueva figura dentro de los derechos reales definidos en el Código Civil, el consorcio se beneficiaría con una serie de ventajas de las que destacó dos como las más importantes: la primera sería un mayor acceso al crédito y la segunda que el administrador ya no sería un mandatario sino "directamente el representante legal de una persona jurídica con lo cual ya no es un mandatario que no responde por la defraudación (realizada) apareciendo con la figura de abuso de confianza. Le estaría cayendo todo el peso de lo que es el representante legal de sociedades comerciales y puede ser detenido por la ley penal tributaria en el caso que no cumpla con los aportes". 

En la actualidad para los organismos de recaudación (la AFIP por ejemplo) si un administrador recauda los fondos necesarios pero no paga las cargas sociales del personal del consorcio el único responsable del cumplimiento es el mismo consorcio y a éste sólo le queda la opción de pagar lo adeudado con sus intereses y multas y repetir (o sea hacerle a su vez juicio al administrador) para tratar de resarcirse del daño causado. En caso de aceptarse el proyecto del Dr. Elizondo el administrador ya no sería un mandatario y la responsabilidad ya no caería exclusivamente en el consorcio si el administrador defraudara, ya que el consorcio sería "una persona jurídica como la sociedad civil sin fines de lucro que está regulada por la ley de sociedades."

Con respecto al acceso al crédito explicó que sería muy fácil. Para las entidades bancarias podría ser muy atractivo darle crédito a los consorcios porque proporciona una serie de ventajas que prácticamente nadie más puede ofrecer: "el consorcio no presenta convocatoria, no se va del país, no se muda sin dar nuevo domicilio, es todo un edificio que (en sí mismo) es todo garantía. Si se tiene el recaudo de que quien firmó es efectivamente el representante legal y existe el respaldo de un acta de asamblea donde los propietarios deciden tomar ese crédito, automáticamente cada una de las propiedades sería garantía".

Partes propias y comunes

Para el Dr. Elizondo el nudo central del conflicto no pasa, como propone Vilma Ibarra, por los sobre-precios que se le adjudican al administrador o si el administrador no paga las cargas sociales. El opina que una nueva "ley 13.512 lo que tiene que hacer es regular sobre la cosa. Por eso es un derecho real. Es la propiedad sobre la cosa. La ley nacional no tiene que intervenir sobre los servicios de la cosa. La ley de propiedad horizontal tiene que regular sobre quien es el dueño de la cosa." 

El opina que uno de los conflictos existentes es que en cada reglamento de copropiedad están especificadas las partes comunes y las propias en forma diferente, obligando a administradores y propietarios a estudiar el caso de cada consorcio en forma particular ya que puede diferir totalmente en relación a los demás casos. 

Según el Dr. Elizondo "la propiedad horizontal es una especie de socialización de la propiedad y tiene que ser para todos los edificios iguales" y según él "los caños embutidos tienen que ser del consorcio". Esto supone que, entre otras cosas, traería como ventaja que la decisión de hacer o no reparaciones por filtraciones de agua quedaría en manos del administrador y no sujeto a la situación económica del vecino desde donde se produce el perjuicio.

La prioridad de las expensas

El Dr. Elizondo opina que "hay que dejar sentado en ese nuevo derecho real la prioridad de las expensas sobre cualquier otro crédito". Si hoy por hoy una persona deja de pagar las expensas, se le puede iniciar un juicio y a partir de un fallo plenario que protege al consorcio, que dice que las expensas las debe la propiedad y tienen siempre prioridad, en la mayoría de los casos se cobran sin dificultad. Sin embargo si esa persona se presenta en convocatoria de acreedores entra en la Ley de Quiebras y a partir de ese momento no se pueden cobrar más intereses. El Dr. Elizondo sostiene que la ley de propiedad horizontal debería "decir que a partir de la fecha de la quiebra las expensas tienen privilegio porque son gastos de conservación de la cosa." En este momento si un propietario tiene un negocio en el barrio de Once y él vive en Belgrano, "el consorcio de Belgrano deja de percibir las expensas y los intereses porque este señor metió todo su patrimonio en la quiebra."

Flexibilizar las mayorías

Como último punto Pequeñas Noticias analizó con el administrador y abogado las propuestas de los diputados y senadores para facilitar la remoción del administrador. Daniel Elizondo considera que "el verdadero impedimento que se encuentra en los consorcios para sacar a los administradores es que para modificar un reglamento se necesita un quórum enorme y además hay que hacer escrituras del reglamento de copropiedad y están carísimas..." En su opinión "hay que poner un sistema flexible para modificar el reglamento y en lugar de dos tercios se podría hacer en un edificio con el 20%, en otro con dos tercios, en otro con el 51% y en otro con la mayoría de los presentes. Es decir que cada cual pueda definir a su manera la forma de modificar el reglamento".

Para lograr esto él propone hacer una ley en el marco del Registro Público de la Propiedad Inmueble que diga que cada escribano aparte de la escritura del inmueble tiene que entregar la escritura del reglamento de copropiedad y a esa escritura en especial se le agregan las modificaciones que se pudieran hacer. Cuando se hace una modificación del reglamento a los propietarios se les hace entrega de una copia de lo que se presentó en el registro y a los nuevos compradores se les entregaría el nuevo reglamento junto con la escritura de dominio. El que estaría pagando la escritura es el adquirente nuevo. De esta forma, en su criterio, en lugar de una modificación de la ley que diga que para remover un administrador hacen falta dos tercios o la mitad más uno (porque Elizondo considera que esas son cosas privadas que se tienen que negociar dentro de cada edificio) se permitiría que sea fácil y rápido hacer modificaciones al reglamento.

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