Nota de Tapa

Normas de calidad

Un profesional, miembro del Subcomité de Administración de Propiedad Horizontal de IRAM, exigió que se ajuste a los reglamentos de la institución y se de inmediato tratamiento a sus objeciones a la norma que trata sobre los "Derechos del Administrador" - Por su parte el representante de una institución miembro amenazó desde su medio radial con el cierre de este órgano de estudio si no se sanciona antes de fin de año la que trata sobre las "Obligaciones del Administrador"

El escándalo que rodea las normas que tratan sobre los deberes y derechos de los administradores no es nuevo. El mismísimo Dr. Miguel Doy, legislador porteño que en aquel momento representaba a Forja 2001, se negó a incluir entre las 7 normas que propuso para hacerlas ley en la Ciudad de Buenos Aires la que detallaba los derechos del administrador (Norma 65008) declarando a este medio conocer "...la existencia (de esta norma) y no la voy a presentar porque eso es un reclamo corporativo." ("La estrategia de la alianza" - Boletín Nº 160 - 21/4/2003)

El conflicto trascendió al propio subcomité cuando el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, dirigió una carta al entonces presidente del Consejo Directivo del IRAM, Ing. Mario Giadorou, expresando el "profundo desagrado" que le causó "la incursión de ese subcomité en materia altamente polémica, reservada por naturaleza al ámbito académico, legislativo y/o jurisdiccional."<texto completo>

Lic. Marta Barbieri: "las notas dirigidas al subcomité deben contestarse..."

Esta intervención provocó airadas reacciones dentro del seno del Subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal que es el órgano de estudio de normas de calidad dentro del propio IRAM. A partir de lo que consideró una intrusión el Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), le contestó con una durísima carta involucrando más profundamente al presidente de IRAM donde acusaba al Dr. Loisi de "utilizar ese ámbito para plantear cuestiones ideológicas con marcada tendencia política" además de "obstruccionista y destructor".<texto completo>

Sin embargo otro miembro el Cdor. Daniel Torres, representando a la Municipalidad de Lanús, anteriormente ya había presentado objeciones a estas mismas normas que pasaron desapercibidas por haber sido ingresadas modestamente por la Mesa de Entrada del mismo subcomité, sin generar mayor tratamiento.

Las primeras reuniones del 2003 comenzaron con una fuerte presión por parte de IRAM con el objeto de destrabar los conflictos de intereses. Comenzó a participar de las reuniones la jefa de departamento correspondiente, la Lic. en química Marta Barbieri, que ante la negativa de algunos miembros del subcomité de tratar las objeciones del Dr. Loisi y el Cdor. Torres aclaró firmemente al órgano de estudio que "las notas dirigidas al subcomité deben contestarse" aunque permitió que se ingresen por Mesa de Entrada para ser tratados como puntos 8 y 9 del Orden del Día (Plan de Estudio de Normas aprobado) y presionó fuertemente al subcomité para que finalizara la norma en estudio con el Nº 65012 que trata sobre las "Obligaciones del Administrador". <texto completa>

El reclamo del Cdor. Torres.

En la última reunión del 13 de agosto del 2003 el Cdor. Daniel Torres presentó una carta dirigida a la Sra. Marta Barbieri donde acusaba al subcomité de no ajustarse a lo que establece el reglamento de estudio de normas y solicitó la revisión en forma inmediata de la norma que trata los "Derechos del Administrador". Específicamente invoca los puntos 2.2.2.2, el 2.8.2 y el 8.1.4 del "Reglamento de Estudios de Normas y del Funcionamiento de sus Organismos Técnicos".

Ing. Ricardo Gogosh: "...acá hay que balancearlo porque son todos administradores... ¿cómo puede ser?"

El artículo 2.2.2.2 establece que los comités de estudio de normas deben estar integrados, en la medida de lo posible, por representantes del sector productor (administradores), consumidor (propietarios) y de intereses generales (público en general). Este es un viejo reclamo que ya había levantado el actual Secretario del Subcomité, el Ing. Ricardo Gogosh, que en su momento había exigido una más amplia representatividad de todos los sectores involucrados en la confección de las normas y expresando a Pequeñas Noticias que “...el IRAM tiene que regular el funcionamiento (del sub-comité)... hacer una auditoría interna para ver cómo está balanceado, porque según lo que dice la reglamentación del IRAM, esto no puede seguir así, ... acá hay que balancearlo porque son todos administradores, ¿cómo puede ser ?..." ("Viñas de IRAM" - Boletín Nº 139 - 25/11/2003)

Otro argumento que invoca el Dr. Torres es que para la resolución de una norma está pautado que se deberá tratar de obtener el consenso de todos los integrantes presentes (Artículo 2.8.1). Entendiéndose por consenso "el acuerdo general al que se llega mediante un proceso en el que se han tenido en cuenta las opiniones de todos los sectores interesados sin que haya habido una oposición firme y fundada y en el que se hayan salvado posiciones eventualmente divergentes" (Norma IRAM 50-1). Con respecto al punto 2.8.2 al que se refiere en su carta a la Jefa de Departamento trata sobre las reglas sobre las que se regirá una votación en caso de que un acuerdo consensuado no fuera logrado después de haber agotado todas las instancias.

Buenos Aires, 6 de septiembre de 2003

Dr. Osvaldo Loisi En principio, como entidad que brega por la armonía y la elevación de la calidad de vida en los Consorcios de Propietarios de Propiedad Horizontal, la Fundación Liga del Consorcista no puede menos que celebrar el hecho de que una norma ciertamente imperfecta como es la 65008 sea impugnada y se exija una revisión de la misma conforme a los propios estatutos del IRAM.

En segundo lugar, me permito recordar que si el objeto de ese Instituto es la búsqueda de consensos sobre normas técnicas, de esa actividad se excluyen, por una cuestión puramente conceptual y básica, los derechos y las obligaciones de las personas. Es decir que debe tenerse sumo cuidado en no transformar una norma técnica, en una jurídica.

Esto es así por cuanto la fuente de los derechos y las obligaciones no puede ser otra más que la ley y las sentencias judiciales elaboradas sobre la base de la libre interpretación que de ella hacen las partes interesadas en cada caso concreto y conforme a sus conveniencias. Entender lo contrario implica un reduccionismo inadmisible del Derecho a normas de procedimiento.

Debe entenderse que la diferencia entre una norma técnica y una jurídica es abismal.

El valor de la norma técnica reside en la eficacia del resultado de su aplicación, mientras que el valor de un derecho reside en marcar los límites de una determinada libertad. La norma técnica se valora por sus resultados, es en sí misma parte de un mecanismo ciego de medios que tienden a un fin, mientras que el derecho es un receptáculo de libertad. La norma técnica me sirve para saber qué pasos debo dar para lograr determinado resultado. La norma jurídica me indica cuál es mi espacio de actuación dentro de una sociedad, que debo respetar so pena de vulnerar derechos ajenos.

Ninguna norma surgida de un consenso entre genéricas partes interesadas puede consagrar derechos que la ley no consagra ni establecer obligaciones que la ley no establece. Los derechos y las obligaciones sólo pueden consensuarse por individuos determinados y respecto de sus propios intereses y no por corporaciones, es decir: entre partes individuales con intereses concretos y no por grupos genéricos de personas. Para poner un ejemplo, podríamos decir que los consensos sobre normas técnicas de los hospitales podrán abarcar todos los procedimientos que allí se realicen, menos los terapéuticos. Estos, si bien existen (son los protocolos médicos) no se fundan en "consensos" sino en estudios científicos. Las normas sobre el procedimiento que el artesano debe cumplir para realizar perfectas zapatillas de baile, jamás podrían pretender abarcar la coreografía de los pasos de baile que deberán seguir los pies que las calcen.

Y yendo al caso concreto de la norma 65008 cuestionada sobre "Derechos del Administrador", contiene un pretendido "derecho de retención" en favor de éste, que va más allá de las cosas que según la ley civil él puede retener. Ese es un claro ejemplo de indebida invasión del orden jurídico por el orden técnico y por ello la norma resulta maliciosa y su aplicación generalizada, perjudicial a los intereses de los propietarios.

En su caso, en beneficio del prestigio del propio Instituto IRAM sería recomendable expurgar toda norma cuya aplicación pudiera conducir a la lesión de legítimos intereses de terceros. Oportunamente ya les hemos aconsejado la revisión por una comisión de letrados de esa y varias otras, con el objeto de fijar claramente al Subcomité de Propiedad Horizontal los límites conceptuales a que deben ajustarse en la redacción de las normas respectivas.

Saludo a Vd. atte.

Dr. Osvaldo Loisi

Por último la acusación más grave que realiza contra los procedimientos seguidos por el sub-comité de Propiedad Horizontal, que en ese momento contaba con la co-coordinación de la Lic. Marta Barbieri, es la trasgresión al punto 8.1.4 que claramente especifica que "las observaciones (a las normas) serán remitidas al organismo de estudio (sub-comité) bajo cuya responsabilidad se encuentra la norma (65.008) el que se reunirá para considerarlas sin que sea condición necesaria que estén en el Plan de Estudio de Normas aprobado. A dicha reunión será especialmente invitado el observante de la norma."

En el caso que nos ocupa las objeciones del Contador Torres y el Dr. Loisi, a pesar de su gravedad, fueron incorporadas para ser estudiadas luego que se traten los siguientes temas: " Obligaciones del administrador", "Vocabulario de la propiedad horizontal", " Atención y solución de quejas y reclamos", " Presentación de aviso de visita al consorcio regidos por la ley 13512" e " Impugnación de expensas comunes".

La cuestionamiento del Dr. Loisi

Los ánimos estaban tan caldeados en el subcomité que cuando el Dr. Osvaldo Loisi le presentó una carta por intermedio de su hija, la Dra. Victoria Loisi, realizando extensas y pormenorizadas objeciones a la norma que detalla los derechos de los administradores ("Y si alguna deuda chica..." - Boletín Nº 165 - 26/5/2003) fue calificada, sin una lectura muy profunda, de "discriminadora" por parte de la Adm. Perla Leibinstein que participa del sub-comité como representante del Ente Coordinador de Propiedad Horizontal de Mar del Plata y es miembro de la Comisión de Prensa y Difusión de CAPHyAI⁽¹⁾.

Hoy el Dr. Loisi celebra que se exija una revisión de la norma 65008 conforme a los estatutos del IRAM acusando a algunos de sus artículos de maliciosos y perjudiciales a los intereses de los propietarios.

Como parte directamente involucrada, consultado por este medio sobre los últimos eventos producidos, remitió una detallada explicación sobre las diferencias existentes entre normas técnicas y jurídicas.

La amenaza de Hernández

Por otra parte el Adm. Jorge Hernández el 23/08/2003, desde su programa de radio "Reunión de Administradores" que se transmite todos los sábados de 10 a 12 hs. por la Nueva Radio del Pueblo (AM 750), mediatizó el conflicto amenazando que "si en diciembre no está aprobada una Norma IRAM nueva ("Obligaciones del Administrador"), que se está discutiendo, el sub-comité desaparece".

En un elíptico mensaje afirmó a continuación que de disolverse el Subcomité de Administración de Propiedad Horizontal se retomarían" las Normas PH RA, que dieron origen a las Normas IRAM en propiedad horizontal. Parecería que ya se formó un comité súper especializado con el tema de propiedad horizontal para dictar las normas argentinas... con vigencia regional."

Hay que tener en cuenta que aunque Fundación Reunión de Administradores, de la cual el Adm. Hernández es el presidente, alega ser socio estratégico de IRAM podría no tener la autoridad suficiente, aun junto a la del presidente de la institución, para disolver un sub-comité que funciona dentro de IRAM a su sola voluntad.

A los pocos minutos, en el mismo programa, el Sr. Jorge Hernández duplicó la apuesta y expresó que "parecería que el origen de las Normas IRAM que fueron las normas PH RA van a tener preponderancia a partir del año que viene. (Su estudio se haría) con especialistas. Van a intervenir gente que sabe de propiedad horizontal y no cualquiera. Abogados, escribanos, contadores, ingenieros, arquitectos, agrimensores... ¡¡Administradores por supuesto...!! Gente calificada con conocimiento previo y con certificación de que sabe de qué se habla. Así que por ahí en lugar de Normas IRAM el año que viene empezamos a tener Normas PH RA u otra denominación regional. Que tengan valor no solamente en Argentina sino en América Latina."

De izq. a der. y de arriba hacia abajo: Ing. Blas Laterza, Lic. Marta Barbieri, Sr. Rubén Pascual, Adm. Jorge Hernández e Ing. José Francisco López.

Socios estratégicos:

Una alianza de resultados muy inciertos...

De ser verdad que tanto IRAM como FRA intentarían cerrar el sub-comité porque no emite una norma tal cual lo desean parte de un grupo de administradores, por la oposición que despiertan un par de ellas, se podría entender como un fracaso político en la tarea de conseguir el consenso necesario para hacerlo con la participación de todos los actores involucrados y no se entendería de qué manera lo podrían lograr en un organismo diferente, superior o en otra institución marco. Hay que prestar particular atención al hecho de que parte de las críticas recibidas por las normas que se ocupan de los "derechos y deberes de los administradores" fueron realizadas no solo por instituciones que representan a los propietarios sino también por sus mismos colegas.

A la hora de criticar el desempeño de subcomité el Sr. Hernández es muy duro: "Hoy participa cualquiera, el que no sabe nada, el que cree que inventó la pólvora y dice tantos disparates que uno dice: ¿esto será real o está inducido para algo?. Hay normas IRAM de mucha importancia que no han sido tratadas. Incluso alguna de ellas (como) la impugnación de expensas comunes que defiende los intereses reales de los consorcistas y de los consorcios, hay como una negativa a tratarlas. Tanto es así que era la Norma 65009 y la pasaron a 65013. Es decir han tratado de ocultarla y ponerla debajo de la alfombra...

Otra norma, que comentamos los otros días con el especialista E. Neira, que es la atención de quejas y reclamos de los consorcistas (para darles la posibilidad de tener una metodología de reclamo y que haya respuestas), ni siquiera se empezó a estudiar y ya hace tres años que se presentó. La mora en esto (es) por discusiones banales. Mucho tiempo perdido y hay además gente que tiene otros intereses y que viene a jugar un partido para, por ahí, que le den un puestito en el IRAM y le paguen un sueldito. Por ahí no es así...

Otros (vienen) para figurar y hacerse los que saben..."

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(1) CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

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