Registro de Administradores

Los agujeros de la ley

A medida que pasa el tiempo van surgiendo, de parte de los actores más participativos, ideas y críticas que apuntan a señalarle a los funcionarios responsables, algunas de las debilidades del nuevo Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires - Estas impiden que se cumpla en profundidad el objetivo de brindar una herramienta de protección a los propietarios y transparentar la profesión de administrar consorcios.

Si bien los propietarios que ya tomaron contacto con la nueva Ley 941 y su Decreto Reglamentario 706 que instauró un Registro Público de Administradores en la Ciudad de Buenos Aires tienen muchas esperanzas depositadas en ella, hay algunas salvedades que conviene hacer. La más importante es que en el nuevo registro no se podrán efectuar denuncias salvo sobre los puntos específicos que detalla la misma ley en su artículo 10º: administrar sin estar registrado, haber falseado los datos de la inscripción al registro, la contratación de provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º, etc...

Si se tiene en cuenta que hay varios artículos que tienen que ver con la registración y temas burocráticos relacionados con ella que no benefician directamente a los consorcistas, quedarían tres puntos realmente importantes como elemento de control: quedan excluidos del registro los profesionales con condena por causas penales, concursados o fallidos; los administradores estarán obligados a contratar personal matriculado (cuando la ley así lo disponga) cuyo personal en relación de dependencia cumpla todos los requisitos legales (en especial la ART) y deberán presentar una declaración jurada anual donde conste un detalle de los aportes y contribuciones pagados.

Sin embargo cada uno de estos punto ofrecen "agujeros" legales que permiten "zigzaguear" entre las obligaciones que garantizarían al propietario la fiscalización de la gestión del administrador y una herramienta que le permitiría a los profesionales depurar sus filas.

El certificado de domicilio

Si bien los funcionarios del Registro Público de Administradores toman todos los recaudos y exigen a los postulantes presentar originales del Certificado de Reincidencia y Estadística Criminal, del Informe de Juicios Universales, de la constancia de CUIT, etc... no exigen ninguna constancia fehaciente de domicilio legal en la Ciudad de Buenos Aires creando una situación confusa con respecto al conocimiento que pudiera tomar sobre las sanciones o notificaciones que se le pudieran aplicar.

El proveedor monotributista

Uno de los puntos que más repercusiones trajo esta nueva ley de la Ciudad de Buenos Aires, fue la aparente exclusión de los proveedores de servicios que bajo el régimen fiscal monotributista trabajan en los consorcios. Se había entendido que debían contar con seguro de riesgo de trabajo (ART) tal cual se habría desprendido del artículo 8º de la Ley 941. 

Los pequeños emprendedores independientes, que serían la inmensa mayoría de la fuerza laboral que trabaja en los consorcios, no cuentan con este tipo de seguro porque la ley no se los exige. Así fue que durante mucho tiempo y en muchos niveles se manejó la idea de que este tipo de prestadores iban a quedar excluidos de los trabajos en los edificios. Sin embargo, en el seminario organizado por los Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) en la Asociación Española de Socorros Mutuos del barrio de Belgrano el miércoles 10 de septiembre de este año (2003), el Lic. Aurelio Aballe y la Dra. Patricia Verónica Saporiti, funcionarios del flamante registro, fueron muy claros en este sentido ante las preguntas de los asistentes: deberán presentar Seguro de Riesgo de Trabajo sólo el personal a su cargo, si lo hubiera. Por otra parte, si bien en estos tiempos de recesión y falta de trabajo esto traería cierta tranquilidad a uno de los sectores PyMEs más importantes de la Capital Federal que se ocupa de prestar servicios a los edificios de propiedad horizontal, dejaría inermes a los consorcios en caso de que uno de estos prestadores sufriera un accidente mientras cumple sus tareas. 

Aparentemente existe la posibilidad de contratar seguros de vida personales endosables al mismo consorcio para los monotributistas, pero encarece el trabajo y perjudica su competitividad a manos de las grandes empresas. Si no aparece una extensión del seguro de la ART a los monotributistas en los mismos términos que al personal contratado, naturalmente se comenzará a crear una concentración de trabajo en manos de grandes empresas que al quedar sin un gran volumen de competencia pueden llegar, por elevación, a aumentar el costo de las expensas.

La declaración jurada

En el seminario que organizó AIPH el 10 de septiembre pasado, uno de sus panelistas, el Cdor. Norberto Wilinski, director del Boletín Electrónico PropHor, esbozó a los funcionarios presentes una teoría interesante. Existe, según el Art. 10º de la Ley 941, la obligación de presentar anualmente una declaración jurada con, entre otros, todos "los pagos de los aportes y contribuciones provisionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran." El objetivo aparente de este punto es ejercer un severo control sobre los pagos de los aportes y contribuciones del personal del consorcio que debe efectuar el administrador por ser considerado por los funcionarios uno de los motivos más frecuentes de defraudaciones. Cuando un administrador no paga las obligaciones previsionales, a diferencia de la falta de pago en los servicios esenciales (luz, agua, gas, etc...), no hay una consecuencia inmediata. Dado que la AFIP se toma sus largos tiempos en reclamar las obligaciones y cuando lo hace envía los reclamos, en la mayoría de los casos, al domicilio del administrador, la deuda puede llegar a cifras sumamente significativas. Como el deudor es el consorcio, en caso de que el administrador no hubiera pagado sus obligaciones los propietarios deberán cubrir la deuda aunque seguramente ya la abonaron en las expensas.

El Cdor. Norberto Wilinski llamó la atención a los funcionarios disertantes que la ley le exige al administrador sólo presentar la declaración jurada. Si en ella él consigna que las obligaciones previsionales no fueron pagadas no habría delito ni infracción frente al registro, el consorcio no se enteraría y el control que la ciudad pretendía establecer carecería totalmente de eficacia. Este hipotético administrador podría seguir con estas prácticas hasta que los propietarios se enteren por las suyas y hasta que en un futuro juicio penal no se demuestre su culpabilidad, y por lo tanto sea excluido del registro, seguir administrando.

El Cdor. Wilinski sostiene que esta situación perjudica a los buenos administradores porque hasta que esa situación irregular se convierta en una exclusión, según los tiempos judiciales en la Argentina de hoy, pueden pasar varios años y mientras tanto este profesional podrá seguir trabajando.

Los auto-administrados

Para ampliar estos conceptos Pequeñas Noticias invitó a Norberto Wilinski, que también se refirió a otra de las debilidades de esta Ley: "En el tema de los edificios auto-administrados [la ley] dice que para aquellos administradores que no cobran honorarios (o sea su administración es no onerosa) la inscripción es voluntaria.

¿Qué pasa en aquellos consorcios donde ese administrador es una persona que ha tenido sentencias judiciales por estafas o que está quebrado (una persona fallida), etc...? La persona puede administrar el consorcio, porque nadie lo inhabilita, aunque para un administrador esas situaciones lo imposibilitan de poder trabajar. En algunos consorcios auto-administrados (por ejemplo un complejo habitacional autoadministrado) quizás le convenga más no pagar honorarios pero [el administrador fallido o con causas penales] tiene otras fuentes de obtención de ingresos. Estamos hablando de estafar al consorcio, o sea de no pagar a proveedores, no pagar cargas sociales, etc... 

Otra vez estamos en contra, de lo que debiera ser un objetivo para el ámbito de esta dirección (Defensa del Consumidor), que es defender a los consorcistas"

Como conclusión, el Cdor. Wilinski aclaró que "dentro del grupo de AIPH comenzamos a hacer [estos] análisis. Suponemos que si la Ley está bajo el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, proponemos, como corresponde, buscar defender esos derechos de los consorcistas. ¿Y cómo se busca esto?, tratando que los malos administradores desaparezcan. No es que desaparezcan, sino que no estén habilitados para poder administrar fondos de terceros.

La publicidad del excluido

Como último punto es de destacar que, tal cual lo expresó la Dra. Patricia Verónica Saporiti, asesora jurídica del Registro Público de Administradores, no habrá difusión pública de aquellos administradores excluidos del registro. Esto surgió de la información que brindó a Pequeñas Noticias <ver Los marginados> de que ya habría un administrador presuntamente en ejercicio de sus funciones que por tener causas penales habría sido excluido de administrar consorcios en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo ante la consulta de este medio sobre cómo los propietarios se enterarían de que este señor no está habilitado para administrarlos, la funcionaria sólo atinó a decir que el excluido no podrá exhibir el certificado correspondiente cuando se lo exijan en la primera asamblea ordinaria o extraordinaria. Ante el conocimiento de la poca difusión que estaría teniendo esta ley entre los copropietarios expresó que en el momento que se finalice con la inscripción de todos los administradores se comenzará una campaña de difusión masiva para alertar a los consorcistas sobre la exigencia de sus derechos.

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