Expensas

Hay que pasar el verano

No hay dudas de que el pago mensual de las expensas, que algunos dicen llega al 15% de los ingresos, preocupa a todos los consorcistas. Aquí traemos la opinión de propietarios, administradores y profesionales que debaten sobre este tema y hay opiniones que dicen que aun en medio de esta profunda crisis económica se pueden bajar los costos que mes a mes deben afrontar los consorcios.

Aunque la respuesta generalizada de distintos miembros de la comunidad consorcial parecería ser positiva no todos estarían de acuerdo sobre los posibles mecanismos a utilizar para reducirlas y cuando se les pregunta qué es lo que las encarece tampoco coinciden con los diagnósticos.

En el mes de agosto de este año (2003) en una nota publicada por el matutino Clarín⁽¹⁾ que se llamó “Las expensas aumentaron un 15% desde fines del año pasado” se desnudó que “el gasto de las expensas insume entre el 5 y el 10% del ingreso de una familia tipo”

Los cañones intelectuales de algunos actores apuntaban a que la suba se debió al aumento salarial decretado por el Gobierno, que arrancó en julio de 2002 y que se vería reflejado en el sueldo del encargado con un incremento que continúa hasta el día de hoy de $200 en forma gradual. Algunas voces sostienen que los costos laborales (Sueldos, Aportes y Contribuciones) representan entre el 30 y 50% de los gastos en el consorcio y que éstos podrían reducirse si se terceriza la limpieza del edificio a través de una empresa de servicios privada pero, afirman con aprensión, que esta modalidad sería de difícil aplicación por los obstáculos que impondría el sindicato de los encargados (SUTERH).

A modo de introducción conviene aclarar que en la gestión de los consorcios existen dos modalidades de administración, por lo menos hasta ahora, que son la administración externa y la auto-gestión. Esta última es generalmente realizada por algún vecino del edificio que hace su labor “teóricamente” ad-honorem y ADEPROH (institución creada con el objetivo de defender los derechos de los propietarios) sostiene que este método no sólo permite ahorrar los honorarios de un administrador profesional sino que evitaría las famosas “intermediaciones” en los trabajos de reparaciones y mantenimiento del edificio porque sostiene que nadie mejor que los vecinos para llevar sus propias cuentas. Por otro lado Jorge Hernández de FRA, sostiene tener resultados de estadísticas realizadas por él que demostrarían que la corrupción cuando administran propietarios es sensiblemente mayor.

En una encuesta realizada por Secretaría de la Competencia, la Desregulación y la Defensa del Consumidor del Ministerio de Economía surge que “la delegación que hacen los consorcistas para la administración del funcionamiento de la propiedad horizontal, se observa que en la mayoría de los casos (80.56%) esta delegación recae en una persona (o empresa) externa al edificio (no copropietaria), mientras que es delegada a algún copropietario (o consejo de copropietarios) sólo en un 18.24% de los casos (el 1.20% declaró no conocer sobre quién recae la responsabilidad de la administración del edificio). A partir de dichos porcentajes se podría inferir que los consorcistas en general privilegian la especialización en la tarea que brinda el administrador externo, a pesar de que se generen... débiles incentivos hacia la reducción del gasto del consorcio.”⁽²⁾ 

Con estos datos podríamos decir que los consorcistas, a la hora de elegir quién le administre su patrimonio, prefieren un profesional a pesar de que a la liquidación mensual de expensas del edificio se le incorpora sus honorarios profesionales. Sobre este punto, muchos administradores sostienen que lo único que aún queda congelado en la economía del país son sus honorarios y que éstos no inciden en gran medida en los gastos consorciales.

Muchos son los que plantean que es el propio Gobierno de la Ciudad con ordenanzas, leyes y decretos el que viene encareciendo los gastos de los inmuebles en los últimos años. Al parecer, los enflaquecidos bolsillos de los copropietarios han experimentado un constante y gradual goteo monetario a causa de las exigencias en normas de seguridad o de prevención. Tal es el caso de la ley de balcones, de las polémicas obleas de los ascensores o de la controvertida ley 941 que creó un Registro Público de Administradores de Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires a pesar de que en esta última legislación especifica bien claro, en uno de sus artículos, que los costos del Registro no se podrán trasladar a los consorcios y por consiguiente tendrá que absorberlos el administrador. Sin embargo algunos sectores de las entidades que defienden los derechos de los administradores afirman que de alguna manera esos costos se trasladarán a los propietarios.

Por otra parte el impacto de la crisis en Argentina no tardó en hacerse sentir en la propiedad horizontal, ya que se estima que en algunos abonos de servicios como la conservación de los ascensores, las fumigaciones, la limpieza de tanques y en insumos como las bolsas de residuos o los artefactos de iluminación donde se usan productos químicos o materiales importados, se habrían incrementado entre un 50 o un 120%.⁽¹⁾ En los últimos meses el ingenio Argentino y una sensible reactivación estarían revirtiendo el costo de algunos productos básicos por el proceso de sustitución de importaciones por similares de producción nacional. 

Otras voces sostienen, con relación a los abonos de servicios de ascensores o fumigaciones, que las empresas debido a la amplia oferta y a la escasa demanda no han subido sus costos y por lo tanto sus presupuestos se adaptan a los fondos disponibles de los consorcios y que al final de cuentas estas cifras no inciden en los totales a pagar en concepto de expensas.

Entre otras cosas los administradores pudieron hacer frente a los gastos más urgentes echando mano a los fondos de reservas del edificio reduciendo en gran medida la disponibilidad de caja para, por ejemplo, hacer la parte preventiva en el mantenimiento edilicio o en la conservación del inmueble, de vital importancia al momento de reducir egresos de envergadura en el futuro y no tener que recurrir a una expensa extraordinaria.

Los altos índices de inseguridad provocados por una, cada vez mayor, pobreza y desempleo han traído como consecuencia mayores gastos en vigilancia y sistemas de seguridad que traen no solo una escasa sensación de tranquilidad a los propietarios sino que suma más gastos en los desembolsos mensuales.

¿Quién puede decir si las expensas en un edificio son altas o bajas? Algunos dirán que en la Argentina del uno a uno nadie se preocupaba por lo que pagaba de expensas. Otros gritarán a cuatro vientos que la culpa del alto gasto mensual del edificio es del administrador. Que las cuentas del consorcio están sobre facturadas un 40%⁽³⁾ o que el 10% de retornos por los trabajos de algún proveedor se da solo en los administradores honestos. Desde distintas tribunas se vociferan acusaciones. Lo cierto es que aun ni las organizaciones de defensa de los consorcistas, ni las entidades que salvaguardan los intereses de las administradores, ni las cámaras empresariales que agrupan a los proveedores, ni el mismísimo Estado encuentran las soluciones para que la vida consorcial sea un ámbito digno de compartir.

Es por ello que Pequeñas Noticias salió a investigar el tema consultando a los especialistas más destacados...

Adm. Carlos Nessi (Administrador)

Las expensas en los consorcios se pueden bajar aunque no existe una fórmula mágica para hacerlo. Puedo asegurar, en un 90%, que las expensas se bajan con una administración dura, disciplinada y prudente. Si yo analizara el caso le diría que las bajo en un 20%, pero se necesita la confianza y apoyo del consorcio; luego todo dependerá del mejor planteo que uno haga y de la disposición del consorcio en aceptarlo. A mi criterio, el factor que encarece las expensas es la idoneidad de la administración.

Creo que la prevención en el mantenimiento edilicio podría reducir los gastos del consorcio porque todo lo que se previene evita la crisis o la amortigua notoriamente.
En general el mayor rubro en el Edificio es Sueldos, Aportes y Contribuciones, el resto depende, como dijera antes, del mejor manejo que el Profesional Administrador decida al respecto.
La Vigilancia, en verdad, es el mayor gasto en todo Consorcio donde las hay, pero es una buena solución a las inseguridades a que están sometidos todos los habitantes de este país, en este momento. Mejorar este costo no sería difícil, pero deberíamos educar convenientemente al Propietario para suplir su falta, habida cuenta de que gran porcentaje de los riesgos se producen por puertas abiertas, entrada de extraños, facilidad de accesos laterales, etc., etc.

Las reglamentaciones impuestas por el Gobierno de la Ciudad (ascensores - calderas - balcones - limpieza de tanques - etc) encarecen el valor de las expensas. Algunos son necesarios y otros excesivos, pero ello debería ser punto de un análisis entre interesados en el propio edificio y no de los “Otros” interesados.

El Estado podría influir para reducir gastos con muchas medidas: por ejemplo eximir al consorcio del IVA, del impuesto al cheque, reducir el ABL, porque es excesivo debido a que el monto que se recauda en dichos conceptos por un edificio de Propiedad Horizontal no guarda ninguna relación con lo que en los mismos m2 se cubrirían con una casa, cochera, local o una pequeña empresa.

Debería aumentar el Valor Locativo del Sueldo del Encargado y este monto eximirlo de Aportes y Contribuciones. Debería inducir a que los Servicios de Metrogas, Luz sean diferenciados cuando los edificios no explotan rentas de ninguna categoría. Salvo los rentados, es trabajoso, pero así es como se logran los objetivos y más.

Unificar las normas, leyes y decretos en una sola ley de consorcios de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires tendría que ser punto de un análisis muy exhaustivo pero reglamentariamente pienso que podría bajar las expensas 

Los gastos del personal de portería (encargado) constituyen el 50% o más del gastos de Expensas comunes. Lo que pasa es que para intentar mejorarlo nos veríamos enfrentados con el SUTERH y para ello deberíamos estar muy armados ya que con ellos la batalla siempre se pierde porque tienen demasiado poder.

Los honorarios de los administradores, en general estimo que no pueden influir en el costo de las expensas.

Reducir el índice de morosidad en el cobro de expensas de los consorcios es la pregunta del millón. Realmente si lograran esta reducción los consorcios, habríamos superado el encaje de nuestras disponibilidades en caja hasta en un 20% o 25%. Para cualquier consorcio es de vital importancia.

Sr. Mario Josovic (Propietario)

Para bajar las expensas en los consorcios se deben analizar los gastos rubro por rubro.
La propuesta de ciertos funcionarios de la Ciudad de Buenos Aires de publicar una lista de precios testigo de servicios o productos contribuiría a mayor confusión porque los precios dependen de la calidad del servicio o el producto y nadie mejor que la Comisión de Administración para controlarlos.

Los sueldos y las cargas sociales se llevan la tercera parte del presupuesto mensual. A eso hay que sumarla el pago de las obligaciones que imponen las normas de conservación, seguridad y el costo de las reparaciones en unidades, que muchas veces se afectan al consorcio cuando deberían estar a cargo del propietario.

Hay una teoría sostenida por arquitectos e ingenieros de que el mantenimiento preventivo podría reducir los gastos del consorcio pero depende de los fondos disponibles. Sería ideal aunque no creo que bajarían los costos de las expensas.

Para reducir los gastos por abonos o servicios (ascensores/limpieza de tanques/desinfección) hay que pelear el precio sin reducir su calidad.

Las reglamentaciones impuestas por el Gobierno de la Ciudad (ascensores - calderas - balcones - limpieza de tanques - etc) encarecen el valor de las expensas pero es un mal necesario.

Tercerizar la limpieza del edificio sería lo mejor, pero ¿quién convence al todopoderoso gremio del SUTERH?

Los honorarios de los administradores forman parte del costo. En este rubro se podría fijar un arancel tentativo en función de la cantidad de unidades, categoría del edificio, servicios centrales, que deberían fijar de común acuerdo las entidades de administradores y de propietarios.
Por supuesto que reducir el índice de morosidad en el cobro de expensas de los consorcios lograría redistribuir los gastos en forma más equitativa por cada vecino. Hay que ser inflexible a la hora de cobrar las expensas y hacer conocer al moroso que ello conduce a la supresión de abonos y mantenimientos en desmedro de los demás propietarios. Las expensas son exigibles para la ley.

Cdora. Liliana Corso (Contadora)

Se pueden bajar las expensas en los consorcios aunque en algunos casos para bajarlas los consorcistas cambian el proveedor de algún servicio y con ello a veces lo único que logran es bajar la calidad del servicio. Debemos tener muy presente que no siempre “lo más barato es lo mejor” . 

Creo que la propuesta de ciertos funcionarios de la Ciudad de Buenos Aires de publicar una lista de precios testigo de servicios o productos no podría ayudar a bajar el precio de las expensas porque no es lo mismo un arreglo de cañerías en un edificio nuevo que en uno viejo y ¿cómo se haría para colocar esta situación en la lista?

Si en un consorcio parece que el abono de algún proveedor es alto, lo que se debe hacer es conseguir otros presupuestos de iguales características para obtener el verdadero valor de mercado de ese bien o servicio, en función a eso se tomarán las medidas pertinentes.
Con respecto a la vigilancia, el criterio de los consorcistas hoy en día es considerarlo imprescindible y esto a veces constituye un gasto importante dentro de las expensas. 
Tal vez en alguna medida las reglamentaciones impuestas por el Gobierno de la Ciudad (ascensores-calderas-balcones-limpieza de tanques- etc.) encarezcan las expensas pero me parece que lo que indiscutiblemente mejoran es la calidad de vida y seguridad de los consorcistas.

Con la unificación de las normas, leyes y decretos en una sola ley de consorcios no creo que se pudiera bajar las expensas, pero me parece que sería más práctico para todos poder encontrar toda la legislación vigente en un solo lugar y más fácil para poder cumplir con ella.

A mi juicio los sueldos y las cargas sociales no son los rubros más significativos de gastos en un consorcio, sin embargo hay algunos donde los encargados hacen tantas horas extras que uno se pregunta cuándo duermen y si se cumple con las leyes sobre los descansos obligatorios, en estos casos creo que se podrían bajar, en otros en cambio, están bien diagramados y no es necesario bajar las horas extras.

Sin embargo quiero llamar la atención de todos sobre el hecho que en estos momentos los sueldos remunerativos están aumentando mes a mes y por lo tanto en iguales condiciones el consorcio todos los meses tiene que pagar un poquito más. 

No creo que los honorarios de los administradores puedan influir en el costo de las expensas porque muy pocos administradores han aumentado sus honorarios desde diciembre de 2001 y tampoco es una cifra tan significativa.

Dra. Elvira Lucero (Abogada y administradora)

Existe la posibilidad, siempre y cuando el administrador no sea un paga cuentas. Para mí hay una diferencia entre un paga-cuentas y un administrador. El paga-cuentas es aquel que manda a hacer: contrata por teléfono al proveedor y le paga. Y está el administrador que como nosotros en la administración pedimos dos o tres presupuestos, pedimos opinión y consultamos con el Consejo de Administración. Puede pasar que de pronto, un miembro del consejo conoce a alguien que tiene un presupuesto más económico y se ajusta a tener una factura de ley como debe ser, es una persona idónea y el trabajo se hace con esa persona. Es muy importante en estos casos, que el administrador trabaje con el Consejo de Administración o con un grupo de propietarios que tenga el interés en las mejoras. Hay que hacer bien los trabajos y tratar bien a la gente. 

Tenemos muchas ordenanzas nuevas que surgieron, el común de la gente no entiende y eso ha hecho que se incrementen muchos las expensas. Muchos matafuegos debieron cambiarse. A veces hay algunos que son tan caros que no se puede ni siquiera comprar. También agregaron el control trimestral de los matafuegos. Por otra parte si hay que hacer reparaciones, se agrega a los costos. En los seguros, ya no es simplemente el seguro de incendio, que sino tomamos un integral de consorcio. 

El que tiene que sacar el procesamiento informático fuera de la administración tiene que ir a hacer este procesamiento por otro lado y eso le encarece la gestión. 

Hay que tener en cuenta que si los honorarios del administrador son muy baratos (en algunos casos regalados) las expensas pueden ser muy caras. Tampoco significa que quien cobra honorarios muy altos vaya a ser un mejor administrador. Por otra parte la gente no se da cuenta de lo que incide en las expensas (en algunos casos más del cincuenta por ciento) los sueldos y las cargas sociales.

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