Consecuencias de la Ley 941

Un paso al frente

En una audaz iniciativa, en el marco de un evento realizado el miércoles 12 de este mes (noviembre de 2003), los Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH) y los representantes de la mayor parte de las cámaras de proveedores del sector firmaron un Acta Compromiso donde se obligaron a luchar unidos para "eliminar el trabajo no profesional, en negro y desleal..." Con el apoyo de la Liga del Consorcista se habría concretado por primera vez un único frente común donde administradores, proveedores y propietarios lucharían juntos por un mismo objetivo.

Ante la aparente inactividad de la dirigencia de la mayor parte de las entidades tradicionales que representan los intereses de los administradores, en la Asociación Española de Socorros Mutuos se realizó el pasado miércoles 12 de noviembre de 2003 a las 9 de la mañana un evento organizado por los Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH) que, contando con la participación activa de representantes de las principales cámaras de proveedores y el apoyo del Dr. Osvaldo Loisi y su hija Victoria por la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) culminó, con la abstención de este último, en la firma de un Acta Compromiso donde se comprometen a estimular la generación de un mercado idóneo, transparente y que estimule la sana competencia". Como una directa consecuencia a la Ley 941, que creó un Registro de Administradores en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, ésta sería la primera vez que se unen administradores, proveedores y propietarios para trabajar sobre objetivos comunes.

Los miembros firmantes de este nuevo frente fueron: el Adm. Fabián Pol en representación de AIPH, el Arq. Eduardo C. Rizzo por la Cámara de Empresarios Pintores y de Revestimientos Afines de la República Argentina (CEPRARA), el Ing. Roberto Pap por la Cámara de Ascensores y Afines (CADEAS), el Sr. Claudio Attwell de la Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines (CECAF), el Dr. David L. Stefanich de la Compañía Sudamericana de Control de Plagas y Ordenamiento del Medio, el Sr. Eugenio Señorans de la Cámara de Cerrajerías de Buenos Aires (CACEBA) y el Sr. Eduardo Jeremías de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS).

El evento comenzó con una breve apertura a cargo del Adm. Marcelo Ruiz que, luego de agradecer la presencia de las cámaras, los asistentes, la participación especial de la Dra. Diana Sevitz en su calidad de abogada, árbitro, mediadora especialista en propiedad horizontal y co-conductora del programa radial Consorcios Hoy y al gerente de marketing de Xerox Argentina, aclaró que estaban convocados bajo el lema "juntos para alcanzar la seguridad y calidad de los servicios en beneficio de la comunidad consorcial"

AIPH: La visión estratégica

A continuación el Adm. Adrián Hilarza tomó la palabra y comenzó su exposición diciendo:

"Hoy es 12 de noviembre y un día como hoy, exactamente nos reunimos un grupo de administradores en un bar en el centro preocupados por la mala imagen y el desprestigio que tienen los administradores de consorcios. No nos sentíamos representados en ese momento y de alguna forma empezamos a buscar administradores que sean de nuestra confianza, que no tuvieran antecedentes, fundamentalmente penales que estén relacionados con la propiedad horizontal (o por lo menos con nuestra actividad), y nos comprometimos en principio a apoyar la Ley 941 que, si bien no es del todo la ley que estábamos esperando los administradores, es un primer escalón que debería haber existido desde hace bastante tiempo. Creo que a partir de ahí debemos nosotros generar una bisagra como para comenzar a prestigiar esta actividad. 

El lema de AIPH, que todos Uds. conocen, es la jerarquización de la profesión. En eso nos estamos encaminando. La jerarquización la podemos hacer de múltiples formas. Una de las formas es realizando eventos. Nosotros hemos realizado cuatro eventos sobre la Ley 941, sobre la Ley 757, Sobre el Art. 8º (cómo se contratan empresas) y ahora este evento, que de alguna forma lo que queremos es llegar con mayor precisión, en forma conjunta con las diferentes cámaras [de proveedores] como para de alguna manera ir transmitiendo y fijando pautas claras a todos los administradores y proveedores de forma que no queden dudas en cuanto al bendito artículo 8º que tanto nos preocupa a los administradores. Si bien esas responsabilidades ya las teníamos, porque el Código Civil y el Código Penal prevé este tipo de contrataciones, ahora el Gobierno de la Ciudad se ha ocupado de normarlo y tenemos que trabajar en forma bien coordinada. 

La segunda forma es la capacitación por medio de cursos en forma permanente y otra forma de capacitarse es la que conocemos como la transmisión de todo lo que es la información a través de nuestra página web y los boletines quincenales. La página web va teniendo muy buena respuesta. En los últimos cien días ha tenido más de 1400 entradas o visitas. Ahí tratamos de volcar todo lo que es la información que nos interesa a los administradores de consorcios donde fijamos pautas salariales, fijamos las distintas legislaciones que implican esta actividad, las formas de contratación con las empresas, tenemos un correo de lectores con el cual tratamos de mantenernos en contacto permanente con nuestros colegas. La otra forma que dije son los boletines quincenales, que hoy está llegando a más de 600 personas, todas relacionadas a la propiedad horizontal, donde tratamos de transmitir las modificaciones o novedades que van surgiendo. Insisto, la idea es que nos mantengamos informados porque hoy nuestros clientes, que son los propietarios, lo están exigiendo.

Como último punto, dentro de lo que consideramos que es la capacitación, la conformación de los eventos y los cursos estamos en pos (a largo plazo) de crear un Colegio Independiente. 

Lo que queda claro es que a través de los últimos años quedó demostrado que los administradores de consorcios solos no pueden trabajar en todo esto. No alcanza con las buenas intenciones. Las pruebas están a la vista, que todo fue creciendo, todo fue mejorando y los administradores de consorcios nos fuimos quedando en el tiempo al punto tal que simplemente quedamos disminuidos a un montón de lamentos. 

Nuestra idea es empezar a trabajar en forma efectiva. La mejor de las formas consideramos que es que nosotros mismos nos ocupemos y que no nos pase lo que nos pasó con la Ley 941 que prácticamente no tuvimos participación. 

La idea es que armemos un grupo de trabajo compacto y efectivo de manera que no nos diluyamos en la dispersión como es en la actualidad. Esta forma de trabajar fundamentalmente tenemos que hacer hincapié en dos cosas: hacer docencia entre colegas y con los copropietarios (nuestros clientes) y transmitirle los motivos por los cuales consideramos que es importante para un consorcio de propiedad horizontal contratar administradores capacitados y administradores profesionales. 

Eso es fundamental porque el consorcista necesita empezar a escuchar esto en forma reiterada pero no de parte de los necios sino de parte de nosotros mismos. Es decir, es un desafío que nos tenemos que plantear. Con eso podemos demostrarle a los propietarios a través del tiempo, y a muchos de nosotros ya nos debe haber ocurrido, que eso va generando a la larga ahorro en tiempo, en problemas y en dinero para el consorcio.

De la misma forma tenemos que hacerlo con los proveedores, el mismo hincapié. Los proveedores son nuestra cara en los edificios, muchos de ustedes nos representan en el edificio y si ustedes quedan mal, no solo quedan mal ustedes sino nosotros también, acompañamos en ese tema. Por eso es fundamental que los proveedores tomemos, junto con los administradores, el compromiso profesional de mejorar la calidad, el servicio, la forma de contratación y las garantías de los trabajos. Esto es fundamental. Yo creo que de esta forma, dentro de los que estamos en AIPH, consideramos que estas políticas, junto con la matriculación del administrador de consorcios, de alguna forma van a ir cambiando la imagen del administrador y la imagen se va a ir traduciendo en el tema de los benditos honorarios de los cuales, lamentablemente como está el mercado planteado hoy, nos encontramos con muchísima competencia desleal, con administradores "advenedizos" que el mercado permite que ingresen, obviamente, pero somos nosotros mismos los que tenemos que luchar, no digo eliminarlos pero sí reducirlos a una expresión, de forma tal que los consorcistas tomen conciencia, insisto, en la obligación, en la necesidad, en lo que significa tomar un administrador capacitado.

No todos los administradores trabajamos mal, no todos los trabajadores somos delincuentes como dicen por allí, entonces la idea es que en forma conjunta administradores, proveedores y los propietarios, por medio de sus ligas, tenemos que trabajar en forma aunada para revertir esta imagen."

La adhesión de las cámaras de los proveedores

Luego del discurso del Adm. Hilarza los distintos representantes de las Cámaras de Proveedores presentes fueron exponiendo al auditorio las ventajas de trabajar con empresas adheridas a ellas, las desventajas de no hacerlo y los requisitos que los administradores debían tener en cuenta a la hora de contratar a empresas de cada uno de los sectores que ellas representaban.

De esta forma antes de las 10 de la mañana la primera exposición estuvo a cargo de las cámaras del sector de pintores y revestimientos, cerrajería y seguridad. El arquitecto Eduardo C. Rizzo expuso el tema en representación de CEPRARA; luego tomó la palabra el Sr. Eugenio Señorans, presidente de CACEBA y finalizó la exposición de la primer mesa el Sr. Eduardo Jeremías de CAS.

La segunda mesa inició su exposición cerca de las 10.30 y estuvo formada por dos representantes del sector control de plagas. El Sr. Rodrigo Fernández y el Dr. David L. Stefanich, de la Cámara Sudamericana de control de plagas, explicaron los puntos a tener especial atención al contratar empresas del sector.

Luego continuaron exponiendo los representantes del sector ascensores. El Ing. Norberto Pap, de la Cámara de Ascensores y Afines y el Sr. Claudio Attwell de CECAF dieron las recomendaciones oportunas para la contratación de empresas relacionadas con el transporte vertical.

Dr. Osvaldo Loisi

Pasadas las 11 de la mañana luego de un breve "break" fue el turno de disertar del Dr. Osvaldo Loisi quién acompañado de su hija la Dra. Victoria Loisi se dirigió al público asistente expresando su apoyo a AIPH en su deseo de "hacer cosas" aunque advirtiendo contra la posibilidad de caer en "prácticas monopólicos relativas" que explicó "es aquella conducta que tiende al desplazamiento de competidores mediante la creación de barreras de acceso" previstas en la ley 22.262. 

Reivindicándose como la primera entidad que comenzó en 1996 a luchar contra lo que denominó la corrupción en los consorcios centrada en la figura del administrador criticó, sin embargo, duramente a aquellas instituciones que promueven la auto-administración. Por último realizó la propuesta de crear "un centro que actúe a modo de feria permanente o mercado dedicado a la exposición de los productos y servicios [relacionados con la propiedad horizontal] junto con la difusión de las normas legales y las normas de calidad para cada rubro"

La exposición del Dr. Loisi: 

"En nombre de la Fundación Liga del Consorcista agradezco la invitación que se nos cursara y, a título de colaboración, brevemente quisiera "tirar" algunas ideas que podrían tal vez servir de ayuda para la elaboración del proyecto que se quiera implementar en definitiva. Teniendo en cuenta el clima de cordialidad y la "buena onda" existente, así como la mutua voluntad de salir del letargo en que estamos sumidos los argentinos para comenzar a "hacer cosas", de una vez por todas, más que fijar principios rigurosos, creo que en este estado embrionario del proyecto es útil hacer lo que en la sicología moderna se llama: un "brain-storming", que consiste en arrojar sobre la mesa todo tipo de ideas, aún las que podrían parecer más descabelladas, para hacer con ellas lo que hacen los chicos frente a un rompecabezas. Muchas veces salen creaciones muy interesantes y útiles.

Cuando en 1996 creamos la Liga del Consorcista, el estado de corrupción de los consorcios era alarmante y estaba centrado en los administradores. Recuerdo un artículo de página entera del Diario Página 12 que decía: "Cómo combatir la tiranía de los administradores". Ellos parecían ser el eje del sistema y, si tenemos en cuenta que la legislación sólo permite el control de su actividad a través de las asambleas, puede imaginarse fácilmente con qué grado de impunidad actuaba y actúa un administrador inescrupuloso en un consorcio de 60, 90, o 300 unidades. 

Poder reunir en un mismo lugar, en un mismo día y a una misma hora a una cantidad considerable de personas es casi imposible y por esa causa es que se ha desprestigiado tanto una profesión que debiera ser tan digna como la de ser abogado, médico, enfermero, martillero o contador. 

En realidad, la apatía de la gente en concurrir a las asambleas no ocurre tanto en las sociedades comerciales, porque en ellas las personas se unen cada una con un aporte para ganar dinero, y entonces, se supone que cuando hay asambleas concurren con mayor interés. Pero la gente que compra un departamento o un local en PH lo hace para vivir o trabajar en paz. Ello explica la dificultad en reunir en las asambleas la cantidad de personas necesarias para controlar a quien maneja el dinero de los gastos comunes. 

A Dios gracias, simultáneamente a nuestra aparición, tuvimos el concurso de la prensa, que se nos unió espontáneamente en una campaña nacional tendiente a moralizar las administraciones de consorcios, apoyando asimismo varios proyectos de leyes de nuestra autoría. También contamos, naturalmente, con la adhesión del público en general, que comenzó a tomar conciencia de lo que significa ser propietario de un edificio sometido al régimen de PH y sus responsabilidades inherentes.

Lamentablemente, como suele ocurrir en todos los planos de la vida social, luego ha aparecido cierta institución que promueve lo que se ha dado en llamar la "autoadministración" en los consorcios, que propone que sean los propios vecinos quienes se ocupen de la liquidación de expensas, el pago de las cargas sociales del personal, el cumplimiento de las normas legislativas y el mantenimiento de los edificios, tema sobre el cual prefiero no opinar. 

Por supuesto que habiendo sido los primeros en haber llamado la atención de la opinión pública sobre el estado de corrupción generalizada que afecta a los consorcios, hemos efectuado un seguimiento de la evolución del fenómeno. Y ¿qué hemos descubierto? Que en la práctica diaria, muchas veces el mal administrador desplazado de su cargo es reemplazado por una tríada de vecinos que se apoderan del edificio para hacer lo mismo que hacía aquel mal administrador. Pero con una diferencia: que siendo ellos propietarios del inmueble, resulta mucho más difícil removerlos. Esta realidad nos ha llevado a considerar la conveniencia de jerarquizar la profesión de administrar consorcios, incluso a nivel universitario. Siempre hemos considerado que se trata de una tarea sumamente compleja, que requiere de conocimientos de carácter no sólo jurídicos sino contables y de arquitectura, materiales, instalaciones, etc.

Ahora bien, para referirnos al tema específico que nos reúne hoy, debemos comenzar por reconocer la conveniencia de que quien administra y deba contratar con terceros, a tenor de la responsabilidad que la reciente ley de registro le atribuye, debe tener una lista o guía que le facilite la tarea de escoger al proveedor adecuado. Eso por un lado.

Pero por el otro me preocupa el cómo se va a redactar el proyecto. No quisiera caer, por ejemplo, en una violación a la Ley 22262 que prohíbe las prácticas anticompetitivas. Si nosotros decimos que queremos desplazar del mercado a quien no cumple con determinadas normas, esa actitud podría interpretarse como "práctica monopólico relativa", que es aquella conducta que tiende al desplazamiento de competidores mediante la creación de barreras de acceso. Hay que ser muy cuidadosos con eso porque la mencionada ley establece multas para los infractores.

La idea, no obstante, es buena y lo que nosotros proponemos es complementarla. Es necesario que simultáneamente se arbitren los medios para crear un centro que actúe a modo de feria permanente o mercado dedicado a la exposición de los productos y servicios junto con la difusión de las normas legales y las normas de calidad para cada rubro. Un emprendimiento donde el administrador, el consorcista y los miembros de los consejos de administración puedan evaluar las ofertas en un marco de transparencia y competitividad. Pensemos que el verdadero destinatario es quien va a pagar en definitiva, que son los propietarios y si esta idea tiene alguna razón superior es lograr los mejores bienes y servicios al menor costo. Por supuesto, dentro de los marcos legales correspondientes.

Todos sabemos que una mayor competitividad en la economía estimula la innovación y la eficiencia en los negocios y va en beneficio de los inversores, de los productores, de los consumidores y de toda la comunidad.

El mercado que proponemos podría autofinanciarse con el producido de los alquileres de los diversos stands. Y aquí sí, el Estado podría colaborar cediendo alguno de los tantos predios baldíos de que dispone"

El cierre

Finalizando ya el evento, se formó una gran mesa con representantes de todas las cámaras de proveedores participantes, el Dr. Loisi y el Dr. Daniel Elizondo, por AIPH. Se respondieron preguntas y consultas hechas por los presentes que fueron surgiendo de las distintas exposiciones a lo largo de todo el evento.

Minutos antes de las 12 del mediodía se dio por finalizado el 4º Seminario de AIPH y se firmó un acta compromiso, con la abstención de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal, entre las cámaras de proveedores y AIPH, la entidad organizadora del evento.

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