Peón 4 Rey

En una audaz ofensiva legislativa contra los innumerables problemas que aquejan a los consorcios, el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), presentó en la Cámara de Diputados de la Nación el pasado 10 de mayo de este año (2004) un proyecto que introduce modificaciones a la Ley 13.512. Este propone cambios en los artículos 2º, 8º y 9º de la vieja Ley de Propiedad Horizontal y le agrega 10 nuevos artículos.

Esta reforma la presentó a través de la diputada Inés Pérez Suárez (Partido Justicialista) y considera que solucionaría los siguientes problemas: "que la gente no concurre a las asambleas, que no hay un sistema de justicia rápida para los conflictos consorciales y que los consorcios sufren tal desprotección legal que constituyen una especie de ‘río revuelto’". El proyecto completo se puede consultar, mientras se está conectado a Internet, en el siguiente vínculo

Casi todos los actores consorciales coinciden en que uno de los problemas más difíciles de solucionar es la falta de participación y cierto desinterés por parte de los consorcistas en tomar las riendas de los asuntos comunes. El Dr. Loisi consideró en su proyecto de ley que esto se solucionaría utilizando una figura que ya prevé el mismo Código Civil que es la del Mandato Tácito y consiste en que "si el propietario de una unidad es notificado fehacientemente de una citación a asamblea y no concurre -ni envía un apoderado- entonces su actitud es interpretada como que tácitamente adhiere a lo que resuelva la mayoría de los presentes." Aclaró que "esto constituye un modo legítimo de sancionar la conducta de quienes con su desinterés, ‘ponen el palo en la rueda’ y además es una manera de premiar a quienes sí se preocupan por la suerte del edificio concurriendo a las reuniones para deliberar y resolver lo que a todos convenga."

Con esta nueva herramienta el Dr. Loisi agregó un nuevo Artículo 10 bis en el cual propone que las asambleas de propietarios puedan sesionar con un 20% del total de las unidades del edificio presentes, siempre y "cuando los ausentes hayan sido notificados de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta documento". Sin embargo el mandato tácito no surtirá efecto (no se podrá aplicar) en aquellos consorcios integrados por menos de diez unidades.

De ser aprobado este proyecto existiría la obligación a través de una ley nacional de celebrar una vez al año asambleas ordinarias donde el administrador deberá rendir cuentas de su gestión dejando para los reglamentos de copropiedad de cada edificio determinar la fijación de la fecha para dichas asambleas. Por otra parte un grupo de propietarios que represente como mínimo un 20% del total de unidades del consorcio (o un 20% de los votos del consorcio computados por unidad o por proporción) podrá solicitar la realización de asambleas extraordinarias y en estos casos el acta asamblearia deberá labrarse ante escribano público.

Según el Dr. Osvaldo Loisi uno de los problemas más graves que enfrentan los consorcistas es la ignorancia sobre aspectos fundamentales que repercutirán en su vida dentro del consorcio y que se remonta al mismo momento en que compraron su departamento.

El presidente de la Liga del Consorcista afirma que "la gente en general no sabe que cuando compra una unidad en propiedad horizontal está firmando dos contratos y no uno. Frente a este problema, nuestro proyecto prevé -bajo pena de nulidad del acto- que el Escribano entregue obligatoriamente al momento de la compra, conjuntamente con el título de dominio de la unidad, una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración."

En la modificación que propone (específicamente en el segundo párrafo del artículo 17 ter) expresa que "los escribanos intervinientes en las respectivas compraventas de unidades deberán entregar al comprador, bajo pena de nulidad del acto, copia simple del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio". Es de destacar también que entiende que debe existir una mayor responsabilidad tanto para administradores como para escribanos al requerir, en caso de venta, "una constancia de las deudas por expensas de la unidad en cuestión, así como de la existencia de reclamos judiciales y administrativos contra el Consorcio." Es para él tan importante este punto que coloca en cabeza de los profesionales intervinientes toda la responsabilidad por "omisión o dilación" y los hace responsables a ambos frente a los adquirentes por los daños y perjuicios correspondientes.

Otro de los problemas estudiados por el Dr. Loisi es la falta de un sistema de justicia rápida para los problemas consorciales y entiende que es debido a la permanente falta de recursos materiales en la justicia. Para solucionarlo ha propuesto en su proyecto de Ley, en forma obligatoria, la "Justicia Arbitral", que según él consiste en que los litigantes designen uno o más árbitros lo que permitiría que se pueda dictar sentencia en poco tiempo.

Según argumentó el autor del proyecto, en una entrevista con Pequeñas Noticias, "habrá quien diga que desde hace mucho existen varios tribunales arbitrales, pero lamentablemente no funcionan porque no se trata de hacer que la gente cambie el tribunal del Estado por otro organizado por una corporación (aludiendo a un posible Colegio Único de Administradores), sino de que los litigantes cobren conciencia de que ellos mismos pueden elegir al juez que dirima las cuestiones en pugna."

Explicado la diferencia entre una solución brindada por una corporación (ya sea del estado o privada) y la justicia arbitral, destacó que "el juez o árbitro designado por el Estado o por una corporación, tiene la función de declarar quién de los contendientes tiene razón con lo cual puede que el conflicto subsista después de la sentencia. Por el contrario, los jueces o árbitros designados por las propias partes, estarán más cerca de eliminar el conflicto."

En el artículo 18 ter propone que, exceptuando los juicios por ejecución de expensas comunes, "todos los conflictos litigiosos suscitados entre propietarios entre sí y entre éstos y la administración originados en la interpretación o el cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración deberán ser resueltos por uno o más árbitros elegidos por las partes de común acuerdo. En caso de no existir acuerdo, cada parte elegirá un árbitro, los que a su vez deberán elegir por el medio que juzguen más adecuado, a un tercero. El tribunal así formado, por mayoría, determinará el procedimiento arbitral más conveniente al caso, adoptando el vigente en las respectivas jurisdicciones o el de cualquier otro de su elección.

La parte que, fehacientemente intimada por la contraria no procediese a designar árbitro comunicándoselo a la misma en el plazo de diez días, quedará sujeta a la competencia del árbitro investido por ésta y al procedimiento que el mismo adopte. Podrá designar árbitro con posterioridad, pero éste se incorporará al tribunal unipersonal en el estado en que se encuentre el trámite, debiendo elegirse el tercer árbitro mencionado en el párrafo anterior pero sin poder retrotraerse los actos procesales ya concluidos."

A los efectos prácticos de poder implementar esta idea en forma ágil concluye proponiendo que la reglamentación a la presente ley ordene crear un Registro Oficial de Abogados Árbitros que esté abierto a todos aquellos que demuestren haber ejercido la profesión durante los últimos diez años en forma ininterrumpida, como mínimo".

El último problema para el Dr. Loisi es el de la desprotección legal de los Consorcios que entiende son considerados como empresas sin tener ninguna de sus ventajas. Por ejemplo, deben concertar obligatoriamente convenios colectivos de trabajo sin poder eventualmente presentarse en quiebra, sufriendo constantemente, según su opinión, los embates de ciertas corporaciones y del propio Estado que los cubren de obligaciones.

En la entrevista que sostuvo con Pequeñas Noticias expresó enfáticamente que "por dicha razón, nuestro proyecto declara que los Consorcios no son empresas y carecen de afán de lucro alguno. Los consorcistas somos en la mayoría humildes trabajadores, empleados, profesionales libres, jubilados y pensionados y sólo queremos vivir y trabajar en paz".

El artículo 17 bis del proyecto de su autoría prevé que "los Consorcios de Propietarios de la Propiedad Horizontal son personas jurídicas de carácter limitado, sin fines de lucro y en ningún caso podrán ser considerados como empresas, sociedades ni entidades patronales a los fines impositivos o laborales."

Los reglamentos existentes.