Dr. Horacio Pernasetti: Nació el 2 de noviembre de 1948 en la ciudad de Belén en Catamarca. Su niñez transcurrió en su ciudad natal ayudando a su padre en su farmacia. Concurrió a la escuela Fray Mamerto Esquiú, Nº 6 donde terminó sus estudios primeros. Único varón de siete hermanos, sus padres decidieron enviarlo a continuar sus estudios en el Colegio Nacional de Tucumán y finalizarlos en California, EEUU donde se gradué con el adicional de título de Inglés.

Fue a la Universidad Nacional de Tucumán para estudiar Derecho donde inició su carrera política, participando activamente en el centro de estudiantes. Paralelamente, para costear sus estudios, trabajaba de empleado administrativo en el Banco Nación. 

Graduado de Abogado, se especializó en Derecho Laboral y desarrolló experiencia en la materia en el ámbito privado como abogado y luego como jefe de personal en Loma Negra (sede Catamarca) hasta el año 1987.

Hoy estoy desempeñando la función de Presidente del Bloque de Diputados Nacionales de la Unión Cívica Radical en la que fui electo en el año 1999.

Presidente del Bloque de la Unión Cívica Radical. 1999-2001

Presidente del Comité Provincia de Catamarca de la Unión Cívica Radical

Electo Diputado Nacional por la provincia de Catamarca. 1993 -1997

Convencional Constituyente. Presidente de la Convención Constituyente Municipal de la Prov. de Catamarca. -1993.

Presidente de la Convención Provincia de la Unión Cívica Radical.

Apoderado de la Unión Cívica Radical y Frente Cívico y Social de Catamarca.

Miembro del Tribunal de Disciplina del Colegio de Abogados de Catamarca. 1991-1993.

Presidente del Consejo Deliberante de la Municipalidad de San Fernando del Valle de Catamarca. 1991-1993.

Presidente del Comité Capital de la Unión Cívica Radical de Catamarca. 1987-1989.

Secretario General de la Municipalidad de Catamarca. 1983 - 1987.

Secretario privado de la Gobernación de Catamarca. 1971 - 1973.

Dr. Luis Arturo Molinari Romero: Nació en la ciudad de Córdoba, tiene 50 años y es abogado egresado de la Universidad Nacional de Córdoba.

En la actualidad es Diputado Nacional por Córdoba (2001-2005) y se desempeña como:

Secretario General del Bloque de la Unión Cívica Radical en la Cámara de Diputados de la Nación (desde 2003)

Miembro de las siguientes Comisiones de la Cámara de Diputados de la Nación: Asuntos Constitucionales, Relaciones Exteriores y Culto, Educación y Defensa Nacional

Miembro de los Grupos Parlamentarios de Amistad con los parlamentos de Gran Bretaña, Francia, Canadá, Italia y UNESCO.

Miembro del Grupo de Parlamentarios de origen italiano en el Mundo.

Presidente del Grupo Parlamentario de Amistad Argentino – Italiano de la Honorable Cámara de Diputados.

Miembro del Foro Interparlamentario de las Américas.

Con anterioridad fue Senador Nacional por Córdoba (1998-2001) y se desempeñó como:

Vicepresidente del Bloque de la UCR (2000-2001)

Presidente de la Comisión de Industria del Senado de la Nación (1999-2001)

Vice-Presidente 2° de la Comisión Bicameral de Seguimiento, Investigación y Esclarecimiento de los Atentados contra la Embajada de Israel Y AMIA (2000-2001)

Miembro de la Comisión Bicameral de Seguimiento de las Privatizaciones y Reforma del Estado (2000-2001)

Miembro de las siguientes Comisiones del Senado de la Nación (1998-2001): Asuntos Constitucionales, Relaciones Exteriores y Culto, Defensa Nacional, Educación, Transporte, Ciencia y Tecnología y Interior y Justicia

Vicegobernador de la Provincia de Córdoba (1995- 1998)

Senador Provincial por el Departamento Capital (1993-1995)

Presidente del Comité Provincial de la UCR (1992-1993)

Ministro de Coordinación de la Provincia de Córdoba (1991-1993)

Diputado Provincial electo (1991)

Secretario General de la Gobernación de la Provincia de Córdoba (1987-1991)

Convencional Constituyente (1987)

Subsecretario de Asuntos Institucionales y del Interior del Ministerio de Gobierno de la Provincia de Córdoba (1986-1987)

Secretario de la Juventud de la Provincia de Córdoba (1983-1986)

Profesor de la Cátedra de Derecho Constitucional. Facultad de Derecho y Ciencias Sociales. Universidad Nacional de Córdoba (1978-1987)

Buenos Aires, 1º de diciembre de 2004

De mi mayor consideración:

Tengo el agrado de dirigirme a Uds. a fin de solicitarles la publicación de esta humilde nota que trata de ilustrar sobre el "nuevo" proyecto de ley denominado por algunos como "Derecho real de propiedad horizontal", que dos legisladores hubieron presentado bajo el Nº 6115-D en el Congreso de la Nación.

Al respecto prometo no extenderme mucho porque realmente no hay mucho que alabar.

Por el contrario, el proyecto presentado sólo es un compendio que pretende ser "mejorado", de las vigentes Ley 13.512, Decreto 18.734 y del "modelo" que alguna vez sugirió el Colegio de Escribanos como modelo de reglamento de copropiedad y administración.

Mas, como "novedades", incluye una serie de parámetros que realmente me dejan atónito: 

1.- Los administradores deben ser personas humanas o jurídicas.

A pesar de pasar por ignorante, este infrascrito hasta ahora solo conocía dos tipos de personas: 

a) las personas jurídicas (sociedades, etc.), que se llaman así por no existir físicamente, sino por ser una creación o ficción jurídica, y que debían ajustarse a las normas legales vigentes (en forma taxativa) (cfr. ley de sociedades).

b) las personas físicas, personas de existencia visible, con cuerpo (y algunos aseveran que también tienen alma).

Mas realmente yo creía que éstas personas físicas SOLO Y ÚNICAMENTE podían ser "seres humanos"; NO CONOCÍA ADMINISTRADORES animales en general y, en particular, desconozco administradores perrunos, o vacunos, o porcinos, por citar algunas especies de personas físicas NO HUMANAS (que me perdonen las personas físicas no humanas de otras especies, en especial las alienígenas). 

Y creo que en esto, que consagró el gran Legislador Vélez Sarsfield en la parte general de nuestro Código Civil de la Nación (aún vigente -si estos legisladores no lo pretenden derogar- o si no lo han olvidado), también coinciden TODA la doctrina jurídica y la jurisprudencia (cfr. Tratados de derecho autores Dr. Borda, Dr. Llambías, etc.).

2.- Dice que los administradores tienen que estar inscriptos en el registro de administradores.

La facultad de llevar un registro de administradores sería un asunto eminentemente LOCAL y realmente habiendo leído la Constitución Nacional, NO VEO que las provincias hayan delegado en la Nación una regulación de ese tipo.

Así que supongo yo que sería nula una disposición legal de la Nación que se inmiscuya en las facultades reglamentarias o en la legislación de las Provincias. Por eso del sistema Federal de nuestra República, ¿se acuerda Ud.? (los legisladores proponentes seguramente no se acordaron de esto, supongo yo).

Así que, pregunto yo: ¿qué pasará si alguna provincia NO QUIERE imponer este registro? ¿Será la actividad de administrador contraria a la ley cuyo proyecto leemos? ¿O serán los administradores los violadores de dicha ley? ¿Estarán todos (provincia sin registro, administradores, consorcistas) fuera de la ley?. Creo que el debate jurídico que abriría esto sólo bastará para determinar una inconstitucionalidad total y absoluta de dicho plexo legal.

3.- Da voz pero no voto a los ocupantes de las unidades funcionales del consorcio.

Esto ya eriza mis pocos cabellos, para decirlo sencillamente.

Porque si se refieren a los inquilinos o usuarios tal vez deberían decirlo expresamente. Aunque deberán en ese caso incluir la verificación de la autenticidad del contrato, su vigencia, su pago en término, etc. etc., funciones que aún no atañen al administrador, y que se las imponemos, imponemos más trabajo y consecuentemente tendrán derecho a reclamar mayores honorarios.

Pero, ¿alguna vez se les ocurrió a los legisladores autores del proyecto la aplicación de esta normativa para los USURPADORES DE VIVIENDAS? (que todos sabemos que existen, aunque algunos ciegos pretenden no verlos).

Ya vislumbro yo una asamblea consorcial con expresión de discrepancias de o de los usurpadores de una vivienda, requiriendo a los propietarios que dejen abierta la puerta de acceso al edificio durante todo el día, o que contraten la pintura del edificio con algun émulo de Quinquela Martín al costo más alto que cualquiera se pueda imaginar (si total no lo van a pagar!).

Y si este artículo está inserto a favor de los inquilinos realmente veo, por experiencia propia, que ningún administrador le prohíbe la expresión de su parecer en la asistencia de la Asamblea (sin que voten, tal como está en este proyecto): así que no cambia la realidad por una ley. Y realmente opino muy mal de aquellas personas que NO dejan opinar a su prójimo en la Asamblea, siempre que se trate del tema citado y haga al interés de TODOS los habitantes del edificio consorcial (claro, algunos asistentes hablan sobre su tía y los sufrimientos que padece, pero a esos con sólo recordarles cuál es el tema del orden del día, se logra la normalidad asamblearia).

Además, está vigente el hecho que el propietario puede facultar a su inquilino perfectamente y sin inconvenientes, como se viene haciendo, para que su inquilino pueda concurrir y emitir opinión en las Asambleas, algunas veces con derecho a voto y otras sin él.

4.- Se instaura el derecho real de propiedad horizontal.

Realmente todavía hoy está muy discutido en la doctrina si la propiedad horizontal es o no es un derecho real. Y ahora con este proyecto la discusión terminó: es real porque la ley lo dice.

Empero, y sin adentrarme en el tema (porque otros autores lo han hecho con más autoridad y sapiencia que este suscrito), sólo me cabe agregar una sola reflexión:

Si la doctrina tanto discute, como antes se decía, "por algo es". Y creo que esta vez es cierto.

Vélez Sarsfield dice en su nota al Código: "Condeno los condominios a su disolución porque son fuente de litigios". Mas después, por la necesidad habitacional y crecimiento de las concentraciones urbanas, como emergencia, los redactores de la Ley 13.512 la sancionaron creando un sistema similar y que sin lugar a dudas resultó ser "fuente de litigios" (créanme si afirmo que de esos litigios puedo vivir yo como abogado).

5.- Plazo obligatorio para el pago de expensas.

Solo mencionaré que ésto me trae a la mente las vicisitudes de los pobres jubilados que cobran el día 20 de cada mes. La realidad es que los administradores cobran a los consorcistas las expensas comunes CUANDO ÉSTOS PUEDEN PAGAR, y esta imposición sólo creará caos.

6.- Impone al administrador un seguro de CAUCIÓN.

Aplaudo esta medida aunque está fuera de tiempo y lugar y consecuentemente se torna desagradable.

¿Por qué? Porque yo mismo hice alguna vez (años atrás) un proyecto de reforma de la Ley 13.512 donde las reformas era imponer una colegiación obligatoria y la contratación de seguro de caución.

Pero, hoy por hoy, estos legisladores se han olvidado de la "emergencia económica" que ha declarado el Gobierno Nacional, todas las normativas concordantes a ello y, por supuesto, han olvidado que la mitad del país (cuanto menos, según índices oficiales) está DEBAJO del límite de pobreza.

Y traigo esto a colación porque el SEGURO DE CAUCIÓN es CARO. ¿Y adivinen Uds. quién pagará esta caución? La respuesta es clara y evidente: los consorcios, es decir, los propietarios.

Otra vez: ¿Por qué? porque conozco algunos administradores que están cobrando $ 230.- de honorarios profesionales (que yo insisto es demasiado poco y ni siquiera debe cubrir costos). Esa suma, toda entera no bastará para cubrir el costo del seguro de caución, así que seguramente (si se pone a cargo del administrador el pago de la prima), ello se verá reflejado en el costo del servicio de administración de los consorcios y las expensas SUBIRÁN.

Algunos me dirán: ¿qué es mejor: un administrador que "se fugue" o "estar asegurado"? Y mi respuesta es: Los consorcios deberían buscar BUENOS administradores, solventes, profesionales, capaces, y NO buscar delincuentes defraudadores (claro, esos son muy pero muy "baratos" y todos sabemos: lo barato sale caro): Que esto solo traerá como consecuencia la innecesariedad del seguro de caución.

7.- Impone un sistema de Asambleas y mayorías.

Y toda imposición es polémica. Desde ya, se aparta del sistema de asambleas societarias que regulan las normas comerciales y que servían de antecedente para aplicar al sistema de la propiedad horizontal..

Es decir, las asambleas son propias de este sistema y no tiene análisis ni consideración: "son así porque me gustan". Y judicialmente, esto creo que no superará ni siquiera la primera demanda que algún damnificado instaure solicitando la inconstitucionalidad de la ley.

8.- Impone taxativamente obligaciones al administrador.

Entonces, ¿no existen otras obligaciones para el administrador? ¿Las "otras obligaciones" (y todos sabemos cuáles son) del administrador, están fuera de toda obligación? - Porque aquí cabrá la discusión por lo imperfecto de la redacción del artículo, si son obligaciones taxativas o meramente enunciativas.

Y entonces, si son enumerativas, para qué enumerar todo? Con una mera mención general, creo que bastaría.

Y reitero: los reglamentos de copropiedad son más específicos, mejorando cualquier generalidad de la ley e inclusive, el Código Civil de la Nación da cuenta de cuáles son las obligaciones del mandatario (el administrador), sin necesidad de enumerar absolutamente nada.

Además, impone plazos. Plazos que inclusive están regulados en otras leyes de fondo que los legisladores "han olvidado"; como por ejemplo el Código Procesal. Derecho que no ha sido delegado en la Nación y que cada Provincia tiene el suyo propio. Y que dispone cosas como por ejemplo la validez de los certificados de deuda, plazos para su expedición a requerimiento judicial, etc. (pequeñas cosas, bah!).

En conclusión, a mi criterio, se aplica para este proyecto el célebre refrán que dice: "lo breve, si bueno, dos veces bueno". Porque "a contrario sensu" este proyecto es largo y malo, con lo cual resulta dos veces malo.

Claro que podría seguir escribiendo sobre los problemas que ha incluido este proyecto de ley, claro que he encontrado muchos otros errores, pero en razón de la brevedad no proseguiré aquí este análisis.

Así que a este proyecto no dudo en tildarlo de MALO. Malo por imperfecto, malo por la mala técnica legislativa utilizada, malo por estar en colisión con muchas normas vigentes (que NO DEROGA ni modifica), malo por no respetar la constitución nacional, malo por tanto y por tan poco ...

Porque como siempre afirmo: SÍ, es cierto. La Ley 13.512 y las normas complementarias NO SON PERFECTAS. Pero SÍ FUNCIONAN en el 98 % de los casos. Y las deficiencias ya han sido salvadas por la excesiva jurisprudencia de nuestros Tribunales, ya sea a nivel nacional o provincial.

Recuerdo que un profesor del suscrito afirmaba que había que ser muy cauto en las modificaciones de las leyes porque el derecho esencialmente es conservador, no modificativo del "status quo", porque ello brinda la necesaria seguridad jurídica en las relaciones de derecho (Dr. Pardo). Y cuanta razón tenía.

Sin otro particular y esperando no haber aburrido a sus lectores con tanta perorata, saludo a Uds. muy atentamente.