Mayores controles para los administradores

[BPN-16/07/08] A fines de marzo, el legislador porteño Sergio Fernando Abrevaya (Coalición Cívica) convocó a todas las asociaciones de consorcistas para escuchar la problemática del sector y buscar puntos de consenso que permitan articular una línea de trabajo común. El primer objetivo que se propusieron fue modificar la Ley 941 y después de realizar varias reuniones con su asesor y discutir artículo por artículo, hicieron un proyecto que en los próximos días se presentará formalmente en la Legislatura porteña.

Si bien la iniciativa aún no tomó estado público, fuentes extraoficiales adelantaron en forma exclusiva a Pequeñas Noticias que este proyecto de ley incluiría, entre otros puntos, sietes nuevas obligaciones para el administrador que los consorcistas podrían denunciar ante el RPA en caso de incumplimiento.

En el artículo 9 de la Ley 941, se establecerían como obligaciones del administrador: ejecutar las decisiones adoptadas conforme lo previsto en el Reglamento de Copropiedad por la asamblea de propietarios; atender a la conservación de las partes comunes, resguardando la seguridad de la estructura del edificio; llevar en debida forma los libros del consorcio; conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas; denunciar ante el Gobierno de la Ciudad toda obra ejecutada en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra; acreditar anualmente su calidad de inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios y depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria conjunta a nombre del administrador y de dos consorcistas.

Otra de las modificaciones apunta a que en el acta de designación se deje establecido que el mandato de los administradores, como representantes legales del consorcio, sea ejercido solo en aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio, aclarando que para poder intervenir legal y legítimamente en cualquier otra cuestión necesitarían de un poder especial.

En cuanto a las declaraciones juradas que los administradores deben presentar ante el RPA, la declaración jurada patrimonial debería representar un patrimonio suficiente destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador, aunque esta declaración podría sustituirse por un seguro de caución emitido por una compañía de seguros radicada en la Ciudad, con endoso a favor del consorcio.

Al mismo tiempo, dejarían en manos del Poder Ejecutivo la reglamentación de la cantidad de unidades funcionales que el administrador estará habilitado a administrar, de acuerdo al patrimonio declarado.

De aprobarse esta propuesta, el registro seguiría bajo la órbita del máximo organismo de defensa de los consumidores y usuarios que tenga prevista la ciudad. La administración de consorcios no podría ejercerse a título oneroso sin la previa inscripción en el RPA y se fijaría como voluntaria la inscripción de aquellas personas físicas o jurídicas que administren gratuitamente consorcios, salvo –y aquí otra de las novedades- que la asamblea de propietarios de alguno de los consorcios administrados así lo determine.

El administrador tendría mandato por el plazo de un año, pudiendo ser confirmado por otro período similar en caso de que los consorcistas lo decidieran en asamblea ordinaria o extraordinaria con la aprobación de una mayoría absoluta.

A su vez, el administrador podría ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista en el reglamento de copropiedad.

En cuanto a los honorarios, el proyecto propondría que sean acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y sólo podrían ser modificados con la aprobación de la asamblea y por mayoría simple, salvo que el reglamento de copropiedad exija una mayoría especial.

En el artículo 15, se expresaría que el administrador debería ser asistido por un Consejo de Administración. Este consejo estaría formado por tres propietarios elegidos por asamblea, durarían un año en su mandato, ejercerían su función en forma honoraria y su designación se haría en forma rotativa entre los propietarios de unidades del consorcio.

El proyecto apuntaría a que todas las expensas contenga como mínimo:

Los datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT y Nº de inscripción en el Registro).

Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando CUIL, sueldo básico, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios se ajustaría a la normativa vigente y contendría sus datos personales, CUIT ó CUIL, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignaría su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, CUIT ó CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota abonada.

Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados y fechas de vencimiento de la póliza.

En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se indicaría en la liquidación mensual todos los datos del mismo (carátula, objeto y estado) y capital reclamado. En caso de sentencia favorable al consorcio, el administrador debería depositar en la cuenta del consorcio el monto de la condena más sus accesorias, costos y costas dentro de los diez días hábiles desde su percepción.

Según la nueva iniciativa, cada consorcio debería tener una cuenta individual en un banco. Los consorcistas depositarían allí el monto de las expensas y el administrador haría los pagos correspondientes mediante cheques que deberán llevar la firma conjunta del mismo y la de un miembro indistinto del Consejo de Propietarios.

Los recibos de pagos de expensas deberán ser numerados, constando el mes que se abona y conteniendo los datos personales, firma aclarada del administrador, su CUIL ó CUIT y número de inscripción en el Registro.

En el artículo 7, propondrían que se establezca que el Registro es de acceso público y que cualquier interesado podrá informarse gratuitamente respecto de todo inscripto acerca de los datos e informes exigidos por la ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años.