Bullrich suma su propia propuesta

[BPN-17/11/10] El martes 11 de noviembre, la diputada Patricia Bullrich (Coalición Cívica), presentó un proyecto de con el objetivo de reformular la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 <texto completo>.

La iniciativa prevé la inclusión de los consorcistas en las discusiones salariales de los encargados de edificio y la creación de un Consejo de Propietarios. Además, dispone nuevas obligaciones, prohibiciones, permisos y sanciones a los moradores de las unidades funcionales y autoriza a los inquilinos a participar de las reuniones asamblearias. Agrega un capítulo dedicado íntegramente al reglamento de copropiedad y pauta sus contenidos, crea la figura del subconsorcio y habilita el cambio de destino de la vivienda del encargado si se encuentra desocupada y con la aprobación unánime de los propietarios.

A diferencia de los proyectos presentados con anterioridad que colocan al administrador como prestador de un servicio bajo la órbita de Defensa del Consumidor, la iniciativa de Bullrich ratifica la figura del administrador "como representante legal del consorcio" bajo la figura del mandato.

En caso de aprobarse, "la ley comenzará a regir dentro de los sesenta días de sancionada, fecha en la que quedará derogada la Ley 13.512".

Es llamativo que de los 19 miembros del bloque de la Coalición Cívica, 6 participan de 3 proyectos diferentes para modificar la Ley 13.512 en mayor o menor grado y no sólo en su forma sino también en su contenido. Uno es de Silvana Giudici de la UCR, otro de Elisa Carrió y el tercero de Patricia Bullrich.

A la iniciativa de Silvana Giudici acompañan Horacio Alberto Alcuaz y Adrián Pérez que también participa del proyecto de Elisa Carrió junto a Alicia Terada y Susana García. El proyecto de Patricia Bullrich está firmado sólo por ella.

El artículo 37º del Capítulo IX titulado "Del Administrador", establece que "para las paritarias o convenios colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea deberá elegir representante a un propietario como titular y a otro como suplente".

Sin embargo, no especifica si las entidades que representan a los administradores van a estar autorizadas a participar de las discusiones salariales, algo que sí está prohibido en los proyectos de ley de Silvana Giudici [BPN Nº 415 del 22/09/2010 "El Congreso Nacional avanza sobre la Ley 13.512] y de Elisa Carrió [BPN Nº 418 del 03/11/2010 "Carrió también quiere modificar la Ley 13.512"].

El Capítulo XIII prevé en su artículo 45º que "no podrá alterarse el destino" de la vivienda del encargado "mientras el trabajador se encuentre habitándola". No obstante, si la vivienda se encuentra desocupada y mediante el voto unánime de los propietarios "podrá decidirse el cambio de destino".

El artículo 36º, del Capítulo Nº VIII titulado "Del Consejo de propietarios", prevé que "la asamblea, aunque no lo hubiera previsto en el reglamento, puede designar un consejo integrado por propietarios". De acuerdo a la iniciativa, dicho consejo podrá:

- convocar a la asamblea y redactar el orden del día cuando por cualquier causa el administrador omitiere hacerlo

- controlar todo lo referente a los aspectos económicos del consorcio

- ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, debiendo convocar a la asamblea para cubrir el cargo dentro de los 30 días de producida ésta.

El artículo hace hincapié en que "salvo en los casos indicados, el consejo de propietarios no sustituye al administrador".

El Capítulo III está dedicado a los propietarios y en su artículo 14º establece que está obligado, entre otras cosas, a "permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones".

El inciso 7 exige al propietario "notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial". En tanto, el inciso 8 prevé que estarán obligados a "efectuar las instalaciones necesarias fijas o móviles para el acceso y circulación de personas discapacitadas".

En cuanto al pago de expensas, el artículo 20º del Capítulo IV establece que el pago de las mismas "debe efectuarse dentro de los primeros diez días de cada mes, salvo disposición contraria del reglamento de propiedad y administración o de la asamblea".

Por otra parte, el proyecto de Bullrich permite en el artículo 16º del mismo capítulo que los propietarios de unidades funcionales contiguas las comuniquen "siempre que no perjudiquen la seguridad del inmueble". Además, el artículo 17º establece que los consorcistas "pueden instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción [...] siempre que no causen perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia".

Con respecto a las prohibiciones, los propietarios u ocupantes no podrán "destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o las buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad", tal como prevé el artículo 18º de la norma.

El Capítulo XII dispone en su artículo 44º que en caso de que un propietario u ocupante viole las prohibiciones impuestas en la norma o en el reglamento de copropiedad "el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, que tramitará mediante un proceso sumarísimo abreviado". Por ello "en única audiencia las partes deberán acompañar toda la prueba [y] el juez puede ordenar allanamientos". Las multas a imponerse pueden ser de "hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional en beneficio del fisco".

De acuerdo al artículo 32º del proyecto, el inquilino "que haya acreditado su legitimidad como tal ante el administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en las deliberaciones". El ocupante no propietario podrá votar sólo bajo expresa autorización del propietario de la unidad funcional.

El artículo 29º del Capítulo VI de la iniciativa, íntegramente dedicado al reglamento de copropiedad, establece en 14 puntos qué debe contener: enumeración de los bienes propios y comunes, determinación de la participación de cada propietario en cada consorcio, destino de las unidades funcionales, determinación de las expensas comunes y facultades especiales del consejo de propietarios, entre otros.

El artículo en cuestión dispone que los consorcios cuyos reglamentos de copropiedad "carecieran de alguno de los requisitos indicados en este artículo, tendrán noventa días desde la entrada en vigencia de esta ley para celebrar las asambleas correspondientes [...] incorporando a sus reglamentos lo que en ellas se resolviera".

De acuerdo a los fundamentos del proyecto, se contempla la figura del subconsorcio "para los grandes emprendimientos". Por ello, establece en el artículo 42º del Capítulo X que puede preverse "la existencia de sectores con independencia económica y/o administrativa, dentro del edificio en general". Agrega además que "cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente".

Finalmente, aclara que frente a terceros responde todo el consorcio "sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran".

El nuevo proyecto, que busca derogar la actual Ley 13.512, cuenta con 52 artículos divididos en 14 capítulos. Patricia Bullrich expresa en sus fundamentos que la iniciativa obedece a que "la Ley 13.512 ya cumplió más de cincuenta años [...] y merece su actualización respetando su estructura básica".

De acuerdo a Bullrich, el proyecto "recoge los reclamos generalizados y se configura a la Propiedad Horizontal como un derecho real autónomo".