Ya existe una segunda versión de Expensas Claras

[BPN-07/08/13] El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, firmó hoy la Disposición Nº 2.450 que instaura la segunda versión del programa Expensas Claras. Todavía falta que se publique la norma en el Boletín Oficial para su plena vigencia.

Tal como adelantó Pequeñas Noticias en sus dos últimos boletines, la nueva versión de Expensas Claras obliga a los administradores –al igual que la primera- a enviar la liquidación de expensas en formato digital (artículo 2º), a bancarizar las cuentas del consorcio (artículo 4º) y a digitalizar los comprobantes respaldatorios de los pagos realizados por el consorcio (artículo 5º). Consultado por este medio, el Dr. Gallo aclaró que estas obligaciones no alcanzan a los consorcios autoadministrados.

Uno de los cambios que introdujo esta nueva versión de la disposición es que se podrá eximir al administrador de dos de estas obligaciones.

En primer término, los copropietarios podrán -de manera individual o colectiva- solicitarle al administrador que sustituya el envío de las liquidaciones en formato digital por una versión impresa.

En segundo, con respecto a la apertura de una cuenta a nombre del consorcio, una asamblea de copropietarios podrá negarse.

Sin embargo, la norma no establece ningún tipo de exención a la digitalización de todos los comprobantes que integran la documentación respaldatoria de las liquidaciones de expensas por lo cual será de cumplimiento obligatorio sin excepciones.

La disposición también instaura un "modelo único digital de liquidación de expensas" (artículo 1º) que no será tan estricto como el de la versión anterior: si bien los administradores podrán adecuarlo a las condiciones de cada consorcio, deberán respetar la información mínima establecida en el artículo 10º de la Ley 941. 

Por último, la norma establece los datos que deberán contener obligatoriamente los recibos de pagos de expensas.

Es de recordar que Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana (SECGCyAC) porteño, tuvo que derogar la semana pasada la Resolución 408 -que impuso en su momento el primer proyecto de Expensas Claras- a causa del fallo desfavorable de la justicia en una acción de amparo promovida por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y con la intención de que la DGDyPC pueda elaborar esta segunda versión [BPN Nº 500 del 31/07/2013: "Macchiavelli derogó definitivamente la 408"].

El artículo 6º de la disposición establece los nuevos plazos para adecuarse a la norma, los cuales son:

- 120 días para que los administradores se ajusten al modelo único de liquidación de expensas, a los nuevos recibos y al envío de las liquidaciones en formato digital.

- 180 días para la bancarización obligatoria de las cuentas del consorcio.

- Un año para que los administradores digitalicen y pongan a disposición de los copropietarios todos los comprobantes respaldatorios de sus liquidaciones.

Sin embargo, es de aclarar que estos términos todavía no arrancaron ya que se cuentan a partir de la publicación de la norma en el Boletín Oficial.

El Anexo I de la disposición establece que "las liquidaciones de expensas estarán conformadas por módulos [de información] obligatorios que podrán complementarse con otros optativos según las necesidades y requerimientos de los distintos consorcios". Estos once módulos obligatorios son, en términos generales:

- Datos del administrador: nombre o razón social del administrador, domicilio, teléfono, CUIT y situación fiscal, matrícula RPA.

- Datos del consorcio: nombre, domicilio, CUIT (de corresponder) y clave ante el sindicato (de corresponder).

- Pagos: detalle de los pagos, pagos del seguro y clasificación de los pagos.

- Resumen de pagos y cobranzas: saldo inicial del período, ingreso por expensas no vencidas, ingreso por deudas e intereses, otros ingresos detallados, pagos (según módulo de pagos) y saldo al cierre del período (cuenta bancaria, efectivo y valores de terceros).

- Expensas generadas en el período.

- Estado patrimonial: disponibilidades al cierre, expensas y otros conceptos a cobrar, otros activos y gastos devengados.

- Datos de proveedores: dirección, CUIT y matrícula (de corresponder).

- Datos de juicios: juzgado, expediente, carátula, objeto y monto reclamado.

- Sueldos: empleado, cargo, categoría y CUIL.

- Cuenta bancaria: detalle de movimientos bancarios o resumen de los mismos.

- Cuenta corriente de unidades o planilla de prorrateo: identificación de unidad, nombre del propietario, saldo al inicio del período, monto abonado en el período, deuda antes de expensas, ajustes, una columna para cada concepto generado por prorrateo, porcentuales de los conceptos generados, intereses generados en el período, monto a pagar al vencimiento.

Los administradores estarán obligados a enviar vía correo electrónico las liquidaciones de expensas. Sin embargo, los copropietarios podrán solicitarle por escrito o a través de un e-mail recibir únicamente su versión impresa. En estos casos, el Anexo II de la disposición establece que "si los interesados optaran por el envío solamente en formato impreso, la información a incluir será la misma que en formato electrónico con el agregado de la firma del administrador".

Por otra parte, si el administrador envía por e-mail la liquidación de expensas y también genera una versión impresa, los requisitos mínimos que deberá contener esta versión complementaria serán:

- Datos del administrador.

- Datos del consorcio.

- Módulo de datos obligatorios de los pagos.

- Módulo de datos obligatorios del resumen de pagos y cobranzas.

- Módulo de datos obligatorios de la cuenta corriente de unidades o planilla de prorrateo.

Los recibos de expensas que realicen los administradores deberán contener obligatoriamente los siguientes datos:

- Domicilio y/o denominación y CUIT del Consorcio

- Nombre o razón social, CUIT y matrícula R.P.A. del administrador

- Nombre y apellido o razón social del propietario

- Número de la unidad funcional

- Conceptos, período e importes abonados

- Número de recibo

- Forma de pago

- Firma y aclaración o firma digital con código de validación

- Poseer las siguientes leyendas: "Recibo de expensas de Propiedad Horizontal Ley 13512" y "Conforme Anexo III programa Expensas Claras GCBA".

Los administradores estarán obligados a digitalizar los comprobantes de pagos del consorcio, sin excepciones. El Anexo IV de la disposición señala las pautas que deberán seguir los administradores sobre la obligación:

- Los archivos se obtendrán a través de su escaneado o su fotografía digital.

- Los comprobantes digitales deberán estar disponibles como máximo dentro de los 30 días de la emisión de la liquidación a la que correspondan.

- La información se remitirá por correo electrónico u será subida a un sitio Web al cual los propietarios tendrán acceso exclusivo.

- Los comprobantes de un período podrán presentarse agrupados en un archivo o en ficheros independientes.