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Informe especial

Desde julio de 2011 los honorarios le vienen ganando a la inflación

[BPN-16/11/20] Desde julio de 2011 hasta diciembre de 2020 los honorarios sugeridos por las entidades de administradores aumentaron en pesos con respecto a la inflación casi un 83% mientras que perdieron contra el dólar oficial un 10%.

En el gráfico que expresa la evolución de los honorarios en pesos se puede observar que el aumento es sostenido y parejo prácticamente desde el principio hasta la fecha. A modo de curiosidad durante el 2º semestre de 2011 administrar hasta 20 unidades costaba en promedio 1.216 pesos mientras que durante ese mismo semestre de este año cuesta 21.020 pesos mensuales.

Honorarios sugeridos

Año

Promedio anual hasta
20 unidades

2011

1.216

2012

1.460

2013

1.970

2014

2.645

2015

3.515

2016

5.070

2017

6.639

2018

8.357

2019

11.890

2020

18.910

Por su parte, el gráfico que refleja el desarrollo de los honorarios convertidos a dólares muestra que hasta agosto de 2018 en general éstos se situaban por encima de los 300 dólares –con picos que superaban los 400- mientras que a partir de esa fecha comenzaron a oscilar por debajo de esa línea.

El estudio se realizó sobre el promedio de los honorarios sugeridos para edificios de hasta 20 unidades funcionales de todas sus categorías desde julio de 2011 hasta diciembre de 2020 (9 años, 6 meses y 1 día). Lo que el estudio no puede reflejar es el valor de honorarios que los administradores realmente están cobrando por sus servicios profesionales.

Para el cálculo estimado de la inflación desde el pasado septiembre hasta diciembre de este año se tomaron los datos del Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que mide el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Para el cálculo de los honorarios en dólares se promedió la cotización oficial para vender y comprar esa moneda de cada mes.

¿Qué dice la ley?

Se destaca que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los honorarios se deben pactar libremente entre el administrador y la asamblea de propietarios. Así lo establece el artículo 14º de la Ley 941 (Registro Público de Administradores) [1]. Sin embargo, las tablas de honorarios sugeridos son una herramienta muy útil para administradores y consorcistas a la hora de evaluar la propuesta de un administrador nuevo o analizar una solicitud de aumento.

También hay que prestar atención que esa ley local indica que el administrador -al momento de su designación- "debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad". Así lo ordena el inciso r) del artículo 9º de la Ley 941.

¡A calcular honorarios!

Básicamente desde junio de 2011 hasta ahora los horarios –salvo en la Clase A2- constan de un monto mínimo fijo y de un valor por unidad funcional que va decreciendo a medida que aumenta la cantidad de unidades funcionales. O sea que cuantas más unidades tenga el consorcio menos paga cada unidad funcional en concepto de honorarios.

Para hacer los cálculos, lo primero que hay que saber es a qué categoría –de las cinco que existen actualmente- pertenece el consorcio y cuántas unidades funcionales tiene. Más adelante en esta nota hay un detalle de cada clase o categoría de edificio.

Supongamos que se trata de un consorcio con servicios comunes de 45 unidades.

 

2º semestre 2020

 

Clase D

Clase C

Clase B

Clase A

Clase A1

Clase A2

Hasta 20 unidades

12.800

15.600

19.400

25.500

31.800

 

De 21 a 40 unidades. Cada unidad...

600

710

790

810

880

 

De 41 a 50 unidades

510

600

720

760

820

 

De 51 a 60 unidades

460

530

660

720

760

 

De 61 a 70 unidades

420

470

620

670

720

 

De 71 a 80 unidades

380

450

530

650

690

 

De 81 a 100 unidades

330

400

470

600

650

 

Más de 101

270

330

400

520

560

 

Más de 200 unidades

 

 

 

 

 

158.000

Según la definición para cada categoría que determinaron las entidades de administradores nuestro consorcio sería Clase C y sus honorarios mínimos -hasta 20 unidades- se establecieron en 15.600 pesos mensuales.

En nuestro caso se trata de uno que tiene 45 unidades por lo tanto nos quedan 25 unidades por cotizar.

En la tabla de honorarios se aprecia que desde 21 unidades y hasta 40 se sugiere cobrar 710 pesos por unidad, entonces serían 14.200 (710x20) pesos más que se suman a los antedichos 15.600.

Ya cotizamos 40 unidades y faltan 5. En la tabla se sugiere que entre 41 a 50 unidades se pague 600 pesos por unidad. O sea que a lo ya calculado hay que agregar 3 mil pesos (600x5).

En total tenemos: 15.600 (básico) + 14.200 (de 21 a 40) + 3.000 (de 41 a 45) = 32.000 pesos mensuales.

Las unidades complementarias como ser cocheras, bauleras, etc., serán computadas al 50% de los honorarios sugeridos para las unidades funcionales.

Por último, las entidades de administradores pautaron que una serie de tareas que el administrador realiza para el consorcio debe ser cobrada aparte. Un detalle completo de éstas y sus valores se puede consultar en la tabla de honorarios que sugiere la CAPHyAI.

Las clases de edificios

En junio de 2011 había cuatro clases de edificios para calcular los honorarios.

Clase D: Viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN o institutos provinciales de vivienda.

Clase C: Consorcios con servicios comunes.

Clase B: Consorcios con servicios comunes y centrales. Se entiende como servicios centrales: calefacción central; secarropas centrales; climatización central o cualquier servicio que se brinde de manera conjunta a dos o más unidades.

Clase A: Consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Se entiende de confort hasta 2 amenities, por ejemplo: lavadero, SUM (Salón de Usos Múltiples), piscina, playroom, área de deportes, sauna, gimnasio, plaza o sector "parquizado", etc.

Clase A1: Consorcios con servicios comunes, centrales, de confort y de súper confort.

En enero de 2017 se agregó una categoría más de edificios, la Clase A2, y su honorario sugerido es un monto fijo que no aumenta aunque tenga más de 200 unidades funcionales. En este momento su valor está fijado en 158.000 pesos mensuales.

Clase A2: Consorcios con servicios comunes, centrales, de confort y de súper confort y concebidos como complejos o torres, iguales o mayores a 200 unidades funcionales.

Acuerdos y desacuerdos

Según explicaron en la CAPHyAI, durante la gestión del Adm. Horacio Bielli (2006/2009) la CAPHyAI, AIERH, UADI y FRA acordaron unificar criterios y valores para fijar los honorarios sugeridos. Sin embargo, durante la gestión del Adm. Daniel Tocco (2009/2019) ese acuerdo se abandonó y la CAPHyAI comenzó a fijar los honorarios en forma independiente. Por su parte, las demás entidades de administradores que poseían publicaciones o sitios web se hacían eco publicándolas.

Luego de verificar este hecho Pequeñas Noticias resolvió tomar los honorarios que la CAPHyAI publicó en su revista cada mes desde el 2º semestre de 2011 hasta la actualidad Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Artículo 14º de la Ley 941: "Los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto. Estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva".

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