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Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal

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Primer debate en la Camara de Representantes el 16 de agosto de 2017 [Foto: Cámara de Representantes de Colombia].

Primer debate en la Camara de Representantes el 16 de agosto de 2017 [Foto: Cámara de Representantes de Colombia].


[BPN-15/10/21] Se está tratando en el Congreso de la República de Colombia un proyecto de ley que obligaría a los administradores de consorcios profesionales a inscribirse en un "Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal" (RUAPH) administrado por las Cámaras de Comercio integrado al Registro Único Empresarial y Social (RUES). Los propietarios voluntarios estarán exentos de esta obligación.

La iniciativa de reforma de la Ley 675 de 2001 fue presentada en la Cámara de Representantes [Sería nuestra Cámara de Diputados] por cinco legisladores el 30 de julio de 2020 y se aprobó su segundo debate el pasado 19 de junio. Le falta ser aprobado durante dos debates en el Senado para que se convierta en ley [texto original]. Expertos locales opinaron que en esta oportunidad es muy probable que el proyecto se convierta en ley.

La inscripción

Se podrán inscribir en el RUAPH –por el término de dos años- quienes puedan demostrar una antigüedad de dos años en el ejercicio del oficio.

Quienes no cumplan con el requisito anterior deben acreditar educación media mediante el título de bachiller y acreditar formación académica en el grado de tecnólogo en propiedad horizontal.

En el caso de las propiedades horizontales construidas para la prestación exclusiva de servicios de alojamiento u hospedaje, el administrador deberá contar además con formación académica en esa materia en el grado de tecnólogo o formación para el empleo en materia turística, o ser profesional de administración de empresas o afines.

Será arancelado

De aprobarse, la reglamentación establecerá las tarifas para la inscripción atendiendo el estrato socioeconómico de la propiedad horizontal en donde se presta el servicio de administración.

En caso de prestarse el servicio en varias propiedades horizontales, se tendrá en cuenta el estrato socioeconómico menor.

Las sanciones

Aunque no se indica con precisión quién sería el funcionario público o la entidad competente que impondría las sanciones se supone que podrían ser las alcaldías distritales y municipales.

Como novedad para los argentinos, las sanciones se dividen en tres categorías: muy graves, graves y leves.

Infracciones muy graves

1. Ejercer como administrador encontrándose suspendido del ejercicio de la función de acuerdo a sanción ejecutoriada.

2. Suministrar información falsa, en relación con el cumplimiento de los requisitos de inscripción, que induzcan al error o impidan la correcta evaluación por parte de los órganos de control y de administración de la propiedad horizontal.

3. Ser condenado en la jurisdicción ordinaria o de lo contencioso administrativo por conductas derivadas de la administración de propiedad horizontal.

4. Reincidir en la comisión de alguna infracción grave.

5. No dar cumplimiento a las funciones contempladas en 12 incisos del artículo 51º –Funciones del administrador- y que dicho incumplimiento hubiese causado daños y perjuicios a la seguridad e integridad de las personas, lesiones o muerte.

Las sanciones por estas faltas pueden ser suspensión del RUAH de 3 a 5 años y una sanción económica que va de 998 pesos argentinos (1.000 UTV) a 4.835 pesos argentinos (ARS) (5.000 UTV) [1].

Infracciones graves

No dar cumplimiento a las funciones contempladas en 15 incisos del mencionado artículo 51º pero sin las consecuencias referidos en las infracciones muy graves.

Estas infracciones pueden ser sancionadas con la suspensión de uno a tres años del Registro Único y/o multa desde 500 UVT (ARS 483,59) hasta 1.000 UVT (ARS 998).

Infracciones leves

No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas a 5 incisos del artículo 51 que trata de las funciones del administrador.

Estas infracciones serán sancionadas con una amonestación escrita en el Registro Único y/o multa desde 10 UVT (ARS 9,80) hasta 500 UVT (ARS 483,59).

La publicación

En todos los casos la sanción deberá ser publicada en el Registro Único de Administradores hasta por un término de cinco años desde su imposición.

Las funciones del administrador

De aprobarse la iniciativa las obligaciones del administrador serán:

Artículo 51º - La administración inmediata de la propiedad horizontal estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes.

1. Velar por el cumplimiento de las exigencias relacionadas con la seguridad y accesibilidad de la propiedad horizontal, como lo son el mantenimiento y certificación de las instalaciones, de ascensores, de vigilancia, de aseo, de servicios públicos domiciliarios, las actualizaciones del plan de emergencia, de gestión y seguridad en el trabajo, la estrategia de bioseguridad, la ejecución de simulacros anuales de evacuación y las demás que la Ley y el reglamento de propiedad horizontal considere, en armonía con las particularidades de cada propiedad horizontal.

2. Recibir y verificar los bienes comunes por parte del propietario inicial o del administrador provisional; si la calidad y especificaciones de los mismos no corresponden con lo descrito en la licencia de construcción y en la oferta comercial y/o no son accesibles para las personas con discapacidad; deberá informar a la asamblea y reportar a las autoridades distritales o municipales e iniciar el proceso administrativo al que hubiere lugar, con el fin de sanear las deficiencias de la copropiedad, sin perjuicio de acudir a la jurisdicción ordinaria.

3. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

4. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

5. Convocar a la asamblea y/o a la multijunta a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

6. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

7. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad de la propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de la propiedad horizontal, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna

9. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de la multijunta; de registro de propietarios, residentes, visitantes y personal vinculado a la copropiedad; atender la correspondencia relativa al edificio, conjunto o agrupación. Lo anterior, se deberá hacer bajo el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en las Leyes 1266 de 2008 y 1581 de 2012 y, las demás normas que las modifiquen o reglamenten

10. Suministrar información actualizada y veraz en el Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal.

11. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios o por la multijunta, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

12. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

13. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general, la multijunta o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

14. Verificar el cumplimiento de las disposiciones reglamentarias de la propiedad horizontal tendientes a garantizar la protección, el bienestar y la convivencia de los copropietarios y de quienes tengan animales de compañía al interior de la copropiedad. Ante las fallas en el deber de cuidado y convivencia deberá dar a conocer o poner en conocimiento a las autoridades correspondientes.

15. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general, multijunta o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

16. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes de la propiedad horizontal, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

17. Rendir cuentas documentadas y pormenorizadas de su gestión cuando los organismos de administración lo requieran.

18. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración de la propiedad horizontal cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

19. En el caso de administradores de propiedades horizontales de uso comercial, de servicio e industrial, se deberá cuidar el secreto industrial o la información confidencial, que de ser divulgada afecte los intereses de la organización.

20. En el caso de administradores de propiedades horizontales de uso comercial o de servicios con acceso al público mediante la aprobación de la asamblea y/o de la multijunta, se deberá crear y/o actualizar la estrategia de bioseguridad, de acuerdo a las necesidades y/o eventos epidemiológicos que se presenten en la propiedad horizontal.

21. Dar respuesta oportuna, clara y de fondo frente a los derechos de petición radicados.

22. Las demás funciones previstas en la presente Ley, en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios o la multijunta.

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[1] Todos los valores fueron calculados según el cambio del día 12/10/21.

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