Si los encargados reciben un 15% las expensas no aumentan un 40%

La comunidad consorcial esperando que haya estadísticas confiables sobre el valor de las expensas [Fotoilustración Pequeñas Noticias]

[BPN-15/05/2022] Durante las últimas dos semanas diversos medios de comunicación informaron que en mayo las expensas subirán un 40% por dos razones: el aumento salarial del 15% previsto para los encargados de edificios este mes y el aumento de los insumos y servicios relacionados con el mantenimiento de los edificios.

En un medio fueron más allá: afirmaron que este aumento del 40% se dará "puntualmente en edificios en los que trabaja personal de portería" ^[1] y en otro resaltaron que "nada tiene que ver con los honorarios de las empresas administradoras de consorcios" ^[2].

Es de aclarar que en propiedad horizontal no existen datos estadísticos confiables: no hay ni un índice mensual del valor de las expensas ni de la morosidad. Tampoco hay estadísticas certeras sobre la incidencia de los diferentes rubros (salarios, mantenimiento, honorarios, insumos, etc.) en la composición de los gastos comunes. En general la información que trasciende surge de "percepciones" y "estimados" y está circunscripta a un grupo de consorcios acotado.

Por esta razón tampoco se puede controlar si las predicciones fueron acertadas o equivocadas y de hecho nadie lo hace.

Según diferentes medios, las fuentes de esta predicción fue la Cámara de la Propiedad Horizontal de Santa Fe ^[3] y en algunas notas se tomaron algunos datos provistos por la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) ^[4].

Es muy importante tener en cuenta que los aumentos salariales inciden en las expensas en una cierta proporción.

Ante la falta de información estadística objetiva se estima que sueldos, aportes y contribuciones representan en promedio el 50% de los gastos de un consorcio. Si bien cada edificio es un mundo, se considera que en un consorcio chico puede representar el 60% y en uno grande el 40%.

Si asumimos que el costo laboral representa un 50% del total de las expensa, el aumento salarial de un 15% para mayo incidirá en su valor en un 7,5% (15x50/100=7,5).

Por otra parte, si la incidencia fuera de un 60% el incremento salarial sería de un 9% (15x60/100=9) y si fuera de un 40% sería de un 6% (15x40/100=6).

O sea que se podría afirmar que el incremento salarial de mayo incrementará las expensas entre un 6% y un 9%.

Es de tener en cuenta que el mes pasado la inflación fue del 6% y para este mes está previsto que sea del 4,4%. Si se contrasta las escalas salariales contra la inflación se observa que en los últimos años las escalas de los encargados de edificios en general van por debajo la inflación y sólo en contadas oportunidades la superaron.

El 12 de mayo el INDEC informó que –con una inflación general de 6%- "equipamiento y mantenimiento del hogar" subió un 5,5% (-0,5 puntos por debajo de la inflación), "vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles" un 4,6% (1,4 puntos por debajo de la inflación) y "bienes y servicios varios" un 5,3% (-0,7 puntos por debajo de la inflación). Por encima de la inflación se encontraron rubros que no inciden en los gastos de los consorcios: "prendas de vestir y calzado" un 9,9%, "restaurantes y hoteles" un 6,4%.

O sea que si se cumple la norma que las expensas no son otra cosa que la porción de los gastos de mantenimiento del edificio que le toca a cada uno, en abril no hubo rubros que excedan la inflación y para mayo se pronostica una leve mejoría.

Como la regla que se aplica a los aumentos salariales también se aplica a insumos y servicios, si el proveedor de un consorcio realiza aumentos de tal magnitud que en su proporción hagan aumentar las expensas en más de 30 puntos porcentuales por encima de la inflación prevista (la diferencia entre los aumentos salariales y el 40% pronosticado) sería deseable que el administrador evalúe la posibilidad de buscar un proveedor que no se salga de una línea de aumentos razonables